杨文战律师的个人资料

账号被查封，莫名其妙！！昨天账号突然被封了，在被封前只是提了两个问题。我确认所提问题没有任何违规之处，被删的问题昨天申诉也找回了，但账号仍被封禁！！！！！！关于账号被封事实及之前操作记录，百度应该很容易用我账号信息查到。今天曾反馈过，但给我发邮件让你提供详细信息。这事儿你们一调资料就能看到，我没什么详细资料可提供！！所发问题链接如下： http://tieba.baidu.com/mo/q/checkurl?url=http%3A%2F%2Fzhidao.baidu.com%2Fquestion%2F874952050935488692.html&urlrefer=4d1643a13bbdb4a24a571d10fc942f7c http://tieba.baidu.com/mo/q/checkurl?url=http%3A%2F%2Fzhidao.baidu.com%2Fquestion%2F874951794909172052.html&urlrefer=9920198e6555b8192770ae629b923592

莫名其妙账号被封禁！百度知道怎么了？？？昨天提了两个问题，问题被删，然后账号就被封禁了。确认所提问题没有任何违规之处，被删的问题昨天申诉也找回了，但账号仍被封禁！！！！！！

团队合并后，被合并的团队仍在，是怎么回事儿？我带的团队（律师联盟），申请和另一团队（法律服务你）合并，现在我的团队已合并到新团队中。不过，我原来的团队仍然在。等于原来我只有一个团队，现在加入两个了，这是怎么个意思？

团队合并还能进行了吗？有申请合并，一直没有回复。。。

【故障求助】[1011]在网页上输入时总弹出窗口，弹出内容为“提示：操作系统更新完成”

知道账号被查封？我知道账号突然被查封了，收到邮件说怀疑被盗，我查了我的登陆记录和操作记录，没有可疑操作。请解封。如认定有问题，请说明哪儿有问题。

案例：购买未取得房产证的商品房，数年后过户遇障碍案例：购买未取得房产证的商品房，数年后过户遇障碍<?xml:namespace prefix="o" ns="urn:schemas-microsoft-com:office:office"></?xml:namespace> 常碰到有人问：“杨律师，房产证没办下来的房子是否可以购买或出售？” 购买商品房，办理房产证需要一定时间，在房产证没办下来前，商品房的购买者（准房主）因种原因想出售房产的情况很多。在这种情况下，虽然准房主可以同买方签订房产买卖合同，由于准房主自己还未取得房产证，严格讲还未取得产权，是无法给新的购房人办理房产过户的。必须等到准房主自己的房产证办好，而这个时间可能是数月，也可能是数年。在这期间，可能因买方或卖方的原因，甚至因为政策变化的原因发生各种风险，发生争议的可能性比较大。时间越长，这种不确定的风险就越大。以前段时间刚处理过的一个案子举例说明一下。

关于律师网上解答法律咨询的一点看法我个人在网上回答问题的原则是，对简单问题，给出比较明确的结论，大致说明原因。这类问题本也达不到需要聘请律师解决的地步。对复杂问题或需要专业操作的问题，给出大致方向或可能的结论，作简单说明。提示应找专业律师具体研究材料再作准确分析和帮助。但解答问题原则上不提供法条内容，更不会按依据某法某条的方式来答题，除非是某些确实极简单的单一法律问题，且涉及法条也不复杂。一般对于某些提问明确要求答复提供法律依据的，我是一律绕道。律师也需要自律，说自私点是法不轻传，大家都要维护律师的价值，别自贬身价。说大义点，现实远比法条简单，当律师年头多点的人都知道，了解法条并不是打官司胜诉的关键，怎么组织运用证据和事实，怎么选择方案才是律师的价值所在。这一点绝不是在网上能说得清楚的。什么叫经验？那绝对不是上学时书本里学得到的。所以妄想凭着几个法条就处理复杂的法律问题，那纯粹是害人。见过太多拿着几个法条打官司，案子输得底儿掉，还以为是别人不懂法的人。当然，百度有百度的需求，百度也不是为律师服务的。能协调的大家还是应该尽量协调，争取让平台发展下去。但如果百度的要求从本质上侵犯了律师行业的利益，律师们还是要有所为，有所不为。答题也是要有度、有技巧的。

百度知道“问律师”项目，还是否发展？管理员是谁？百度知道“问律师”项目，去年开始。后来原管理员消失，现在这项目是否还继续发展？百度方面谁负责这个项目？如果要变更资料、联系方式找谁？如果继续发展，至少应该给平台里的律师说一下谁负责这个项目。如果这平台要废掉，也早说一下，别让大家浪费时间精力。现在是活动没人搞、管理员也不见了，贴吧也没人理了。挺大一公司，不能搞成这样吧！

百度知道“问律师”项目，还是否发展？管理员是谁？百度知道“问律师”项目，去年开始。后来原管理员消失，现在这项目是否还继续发展？百度方面谁负责这个项目？如果要变更资料、联系方式找谁？如果继续发展，至少应该给平台里的律师说一下谁负责这个项目。如果这平台要废掉，也早说一下，别让大家浪费时间精力。现在是活动没人、管理员也不见了，贴吧也没人理了http://tieba.baidu.com/f?kw=%B0%D9%B6%C8%D6%AA%B5%C0%D7%A8%BC%D2%C6%B5%B5%C0

垃圾越来越多呀！ RT

有在“桥梓镇兴桥大街”附近，请帮忙确认个事儿求附近知道的人指点：北京市怀柔区桥梓镇兴桥大街，现在有一家叫“北京金马文华园房地产开发有限公司”的公司吗？具体位置在哪儿？不是工商注册信息，这个我能查到。因很多公司注册地和实际办公地不一致，我想确认一下这公司现在是否确实在该地办公，希望附近知道的网友能提供帮助。确认一上哪条路的哪侧，周围有什么标志性建筑？这两天要去一下，周围不熟。谢谢。

分类特邀专家解释外地问题留百度律师通讯录的建议分类特邀专家，要求大家回答数额每周150以上，这样，难免要答到外地问题了。根据以前大家沟通的共识，有以下几点建议： 1、在百度没设置本地律师优先权之前，建议大家答外地问题时间要正常晚上一些。小歪给大家的建议是晚1小时，可能的话，这个时间更长些为好，当然，也得考虑百度的感受吧，但我觉得迟两三个小时总是可以。这个时间大家可以再探讨，但大方向应该是共识。 2、在解答外地问题时，有可能形成案件的，尽量留百度律师通讯录，推荐联系当地律师。以前曾经提议过，有个帖子：http://tieba.baidu.com/p/2428153508 后来不怎么答外地问题了，这事也就搁下了。现在既然要答外地问题了，本着互利互助的原则，建议大家尽量留该通讯录地址，也希望未在该通讯录留地址的律师去留个地址，将来让小歪总结整理，发个规范的网页，一目了然。百度律师通讯录地址：http://tieba.baidu.com/p/2415813698 当然，如果有熟悉的外地律师，直接留下该律师联系方式也好。这个平台实际还是有很大优势的，只是目前还不够规范，希望大家努力，大家都自觉些，就能建设好这个平台，最终也是大家受益。都不自觉，互相拆台，那就是浪费时间精力了。

专家频道提问的设置太不合理。现在专家频道上充斥着很多只有莫名其妙的标题的问题，只有标题，无内容，不知道咨询者到底咨询什么，有什么情况。如下面这些：

专家平台如何摆脱无效问题的困扰？　　目前专家平台充斥着无聊的问题、恶搞的问题，还有大量反复咨询的问题。这种现象让律师解答咨询越解答越没意思。　　除了改成一对一咨询，可以确定咨询者地区以外（但没有建立本地律师优先答题权，这个可以确定咨询者地区的功能效果也就有限了），与老平台几乎没有区别。　　有的律师提出要付费咨询，说实话最初我是不太赞成的，觉得网上咨询的未必愿意付费。但是越答题越发现这些无聊问题多，越觉得不能单纯为了增加提问者数量而降低提问的要求。　　我觉得即使不搞收费咨询，哪怕用百度财富值来咨询，也不能是随意注册一个用户，花个十几二十财富值就能来咨询。至少也得让咨询才付出上百甚至数百财富值来咨询。付出的财富值越多，咨询者也就越能珍惜，问题质量才可能高些。　　　如果总是充斥这类无聊问题，新平台的发展就值得担忧了。缺少了有积极性的律师，平台怎么发展？律师的积极性靠活动刺激不是办法，律师的根本目的不可能是这点奖品不是？　

给答复律师增加“放弃回答追问，结束咨询”的选项权利　　　现在的平台，律师接受咨询后，咨询者追问，律师就得回答，如果不回答，在“我的追问”里就老有显示。　　其实有些问题，接受咨询后会发现是很无聊的，或者有些咨询者是恶意追问、调侃的。但接受咨询的律师完全无法控制。而且追问次数还可以达到七次之多。　　建议给律师一个“放弃回答追问，结束咨询”的选项权利，对于类似的情况，由答复律师直接选择结束问题。　　可以不要咨询者好评。但总有权利选择不被骚扰吧！　　专家平台也要考虑到律师的想法和利益. 举例：这是一个无聊问题：http://tieba.baidu.com/mo/q/checkurl?url=http%3A%2F%2Fzhidao.baidu.com%2Fquestion%2F568684869.html%23replyask-1433317579&urlrefer=7cf5be1dfa69cbdadf2f4a32a839e222

关于回答外地咨询，视情况留律师通讯录的建议关于尽量让本地律师形成案源的事，我有个提议。在百度没有修改系统设置，形成本地律师优先权之前，本着自觉互助的原则，大家在回答非本地问题时，如果觉得有可能形成案件，请把贴吧里“律师通讯录”的地址留在回答中，有机会让咨询者在通讯录中找到当地律师。如果有比较熟悉的当地律师，可以直接介绍推荐。当然，各位律师请尽量把自己的工作地点、业务范围和联系方式留在贴吧通讯录中。http://tieba.baidu.com/p/2415813698

北京杨文战律师简介北京杨文战律师：中央电视台“热线12”直播嘉宾、新浪法治频道驻站律师，曾参加中央电视台《法律讲堂》节目录制、并著有法制出版社出版《生活中的合同》一书,北京市律师协会合同法专业委员会委员。业务范围主要包括：合同及债务纠纷、房屋买卖纠纷、公司及股东纠纷、婚姻家庭纠纷等民事、经济案件。

我账号没有问题啊由于您的账号存在异常风险，我们暂时冻结了您的账号，您可以通过验证您的身份来解除冻结状态

我账号没有问题你们为什么要冻结我张号啊我账号没有问题，不用这个手机了13366880117 就接不到短信验证了请百度解冻回来

老人留下的遗嘱与房改时与出资子女的协议有冲突，如何解决？咨询：老人去世，留下一套房产，房产证是老人的名字，老人在2005年做过公证遗嘱，遗嘱上明确由老人的儿子与女儿共同继承该房产。但老人过世后，儿子拿出1994年与父亲签的一个协议，协议上证明该房有儿子出资购买的，所有权应该归儿子。因为当年房子属于从老人单位买的房，只能由老人购买。老人和儿子均有出资，协议上约定房产证登记老人的名字，但产权属儿子。不过，在2005年老人曾给了儿子一笔钱买下房子，并把房产证从集体过户到自己的名字，然后进行了公证遗嘱，表示把房子分给儿子和女儿，现在儿子想推翻遗嘱公证，请问应该以协议还是以遗嘱为准？杨文战律师答复：房改或单位集资建房时，亲属之间尤其是子女同父母之间形成类似子女出资，以父母名义购房，并约定将来房屋所有权归子女的情况还是比较普遍的。这种约定，只要能证明，内容又不违法，原则上应该认定为有效。符合约定条件的，出资的子女可以要求把房子过户到自己名下，当然，肯定也要考虑到老人的生活需要和公平。不过，以你说的情况，当初虽然有这样一份协议，但是在2005年的时候，老人已经给了儿子一笔钱把这房买回来，并且立了遗嘱，明确房产由儿子女儿共同继承。如果当时老人有这个明确的意思，儿子也接受了这笔钱，应该视为双方对协议约定进行了变更、终止。那协议也就不再具有约束力，应该按老人留下的遗嘱来办。但是，如果儿子不承认2005年的这个变化，女儿如果想主张按遗嘱办，还是应该注意收集证据证明当时的这次变更，直接的证据最好，比如书面文件、打款记录、知情人的证言等。或者能证明儿子知道这次公证遗嘱的事情，已经表示同意，或从未表示反对，也有一定证明作用。律师建议：实际上，子女出资以父母名义购房的事，由于近些年房价大幅上涨，当初花几万元买的房产，现在很可能已经价值上百万了，其他子女眼红的、老人反悔的都有。为了避免发生争议，伤了一家人感情，最好是每一步操作都保留书面文件确认，必要时可由相关家庭成员共同签字确认，并在约定时考虑公平、合理。就如同这个咨询所碰到的情况，如果2005年老人向儿子回购时，双方形成书面确认，就不会出现现在儿子拿着当初的协议主张对抗遗嘱的情况了。

民间借贷既约定逾期利息又违约金如何处理？　　　民间借贷中可同时约定逾期利息和违约金，但两项相加不得超过银行同类贷款利率的四倍。　　作者：北京高院研究室原告高某。　　一、案情　　被告宋某于2011年8月22日向原告高某借款15万元，双方签订了《借款合同》。借款合同约定，借款应于2011年11月21日还清，如未依约还款，则被告宋某除应当按照中国人民银行公布的同期商业贷款利率的四倍向原告高某支付借款利息外，还应当按照每日千分之五的利率标准向原告高某支付逾期还款的违约金。此外，被告宋某还应当承担原告高某为实现本债权而支出的全部费用，包括但不限于案件受理费，财产保护费，以及聘请律师、会计师、房产专业机构人员等有关费用。被告张某作为担保人在借款合同上签字，并向原告高某出具了《不可撤销连带责任保证函》。借款到期后，被告宋某、被告张某未偿还上述借款。　　原告高某诉至法院，要求被告宋某偿还借款15万元，并按照每日100.27元（原告高某按照中国人民银行公布的同期商业贷款利率的四倍算出的数额）标准支付自2011年11月22日起至实际付清之日止的利息损失及按照每日750元（原告高某按照每日千分之五的利率标准计算出来的数额）标准支付自2011年11月22日起至实际付清之日止的违约金。此外，还要求被告宋某支付律师代理费7500元，被告张某对上述诉讼请求承担连带付款责任。　　被告宋某辩称：对原告高某所述事实认可，但现在还不了借款。被告张某未参加庭审，但提交了书面答辩状，辩称：被告张某不是借款人，不应当承担还款责任；借款的本金为124 000元，不是150 000元，超出部分是利息。综上，不同意原告的诉讼请求。　　二、审理结果　　一审法院经审理认为，根据已查明的事实，原告高某与被告宋某签订的借款合同、借条及被告张某向原告高某出具的不可撤销连带责任保证函，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。借款到期后被告宋某未依约还款，故原告高某要求被告宋某偿还借款15万元的诉讼请求，证据充分，法院予以支持。根据法律规定，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。本案中，借款合同约定如被告宋某未依约还款，应按照中国人民银行同期商业贷款利率的四倍向原告高某支付借款利息。原告高某主张利息损失的计算标准为每日100.27元，法院按照借款合同约定将该标准调整为中国人民银行同期贷款利率的四倍。原告高某要求被告宋某支付借款十五万元自2011年11月22日起至实际付清之日止（利率以中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准）的利息损失的诉讼请求，证据充分，法院予以支持。借款合同虽约定被告宋某未依约还款，应按照每日千分之五的利率标准向原告高某支付逾期还款违约金，但原告高某已要求被告宋某按照中国人民银行同期商业贷款利率的四倍向其支付利息损失，故对原告高某要求被告宋某按照每日750元的标准支付自2011年11月22日起至实际付清之日止的违约金的诉讼请求，法院不予支持。借款合同约定被告宋某未依约还款，应承担原告高某为实现债权而支出的全部费用，其中包括聘请律师的费用，故原告高某要求被告宋某给付律师代理费7500元的诉讼请求，证据充分，法院予以支持。此外，法院根据担保法的规定，判决被告张某对上述借款及利息损失、律师代理费承担连带保证责任。　　判决作出后，双方均未提起上诉，判决已生效。　　三、意见　　本案争议的焦点在于：民间借贷中既约定了逾期利息（或利息损失）又约定了违约金的，是否可以同时主张。对此有三种不同的意见：　　第一种意见认为：依据私法自治和契约自由的精神，当事人在民间借贷中同时约定逾期利息（或利息损失）和违约金的，这是双方当事人合意的结果，从当事人意思自治的角度出发，逾期利息（或利息损失）和违约金均应予以保护。

律师提示：购买商品房，开发商不按时办理产权证怎么办？房屋属于不动产，收房入住并不代表已取得房屋所有权，取得房屋所有权的标志是在房屋土地管理部门办理房屋所有权登记手续。一般购买商品房，产权证的相关手续是由开发商代办的，当然，如果自己愿意，也有精力和经验，也可以自行办理。第一，应该何时办理产权证？《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条有规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。” 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条也规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。” 通过这两个规定，我们就知道应该何时办理产权证了： 1、合同中有约定的办理时间，按约定办； 2、合同没有约定的，预售商品房从交付使用起90日之内办理； 3、合同没有约定的，现房销售的从合同签订之日起90日之内办理。通常开发商都会在合同中约定比90日要长的办理房产证的时间，180天、270天、甚至360天都有可能，如果有约定，就是按约定的时间办理。

案例分析：房屋中介起诉买房者“跳单”，法院判赔偿　北京一家房地产经纪公司（以下简称经纪公司）在接待王先生看房后，双方签订了《买卖看房确认书》，并且为王先生与房主商谈了房屋价格，但是此后，王先生通过其他经纪公司购买了该套房屋。经纪公司认为王先生行为属于“跳单”，要求其按确认书支付3万5千余元的违约金。日前，丰台法院对本案作出了一审判决。

案例分析：房屋中介起诉买房者“跳单”，法院判赔偿　北京一家房地产经纪公司（以下简称经纪公司）在接待王先生看房后，双方签订了《买卖看房确认书》，并且为王先生与房主商谈了房屋价格，但是此后，王先生通过其他经纪公司购买了该套房屋。经纪公司认为王先生行为属于“跳单”，要求其按确认书支付3万5千余元的违约金。日前，丰台法院对本案作出了一审判决。　　经纪公司起诉称，2012年8月，王先生通过该公司实地查看了丰台区一套房屋，签署了《买卖看房确认书》，并要求经纪公司与房主商谈房屋价格。但经纪公司帮忙谈好价格后，王先生却答复不买了。此后，经纪公司得知王先生通过其他经纪公司购买了该套房屋，并办理了网签公示。　　经纪公司认为，《买卖看房确认书》中约定，自签署后十二个月内，如王先生自行成交、及通过其他方以代理、居间方式与房屋出售人达成交易的，王先生应按房屋实际成交价格的百分之二点二向经纪公司支付违约金。故诉至法院，请求判令王先生支付违约金35860元。　　庭审中，王先生答辩称，自己对《买卖看房确认书》并不知情，仅说是看房记录。涉案房屋并非经纪公司独家代理。确认书属于格式条款、霸王条款。　　法院审理后认为：王先生通过经纪公司获取涉诉房屋的房源信息，实地查看了涉诉房屋后，并委托经纪公司与房主商谈价格后，又通过其他经纪公司成交涉诉房屋的行为构成违约，应承担相应的违约责任。而王先生针对通过其他经纪公司获取涉案房屋信息、看房确认书的签订存在蒙骗行为等辩称，因其没有提供充足的证据加以证明，法院未予采信。此外，法院认为，违约金本身具有惩罚性和补偿性。经纪公司主张的违约金应以补偿性为主，以惩罚性为辅，故对于经纪公司要求王先生付违约金的诉讼请求金额，法院予以酌减。　　最终，法院判决王先生给付经纪公司违约金三千元，驳回了经纪公司的其他诉讼请求，双方均未表示上诉，本案现已生效。（作者：李辰）

律师提示：签订购房认购书后，发生争议如何处理？购房时，在签订正买卖合同之前，双方经常会先签订《认购书》，确定购房意向的基本条款的现象。签订认购书不是买房的必经程序，是否签署认购书完全取决于双方当事人的自愿。认购书内容一般包括：（1）买卖双方当事人的基本情况；（2）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；（3）房屋价款计算；（4）定金；（5）签署正式买卖合同的期限、条件等。实践中，围绕着“认购书”经常会发生各种争议和纠纷，买卖双方的一方经常因客观或主观原因不能或不愿意签订正式的买卖合同。出现这样的情况，应该如何处理，可能会是什么后果呢？杨文战律师提示：对于商品房买卖过程中认购书的法律问题，在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有分别有相应规定：第四条　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条　商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。实践中，相关争议的重点，一般都围绕着上述司法解释的第四条来认定。如果是购房者反悔，拒不签订正式买卖合同，则不退还定金。如果是开发商违约，无法在约定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的责任。当然，如果有其它损失，还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。不过从实践来看，如果稍微懂得一点技巧，很可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚责条款。比如说，买方在签订认购书后，虽然内心反悔，但是并不表现出来，仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》，一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定，毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容，正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，那法律上看，就不归责于任何一方，那样就不适用定金条款了，《认购书》解除或失效，定金原数退还。同样是反悔，如果直接说就是违约，定金不退；如果以合同条款无法达成一致为由拒签，就不归责于任何一方，定金原数退还。当然，换到开发商的角度也是如此，如果开发商想反悔，往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置，让购房者无法接受。所以，在我看来这种《认购书》真正的法律约束力，并不强。当然，从保护购房者的角度讲，如果非要走这个程序，我还是要提示两点：第一，《认购书》一般只是预约签约的作用，建议认购书中约定的准备签约日期不要太长，以免夜长梦多误事，一周或十天左右为宜。因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》时，往往在《认购书》中约定较长签约周期，用这个方法套取购房者的资金。第二，在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强，但不要忘记，一旦签订《认购书》，首先履行义务的是购房者，因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款，就算开发商违约，购房者还要追着开发商主张违约责任，不行还要起诉，很麻烦的。而如果购房者违约，人家开发商只要一个通知，直接就扣掉定金了。所以，在这个博弈中，购房者还是处于弱势，既然如此，定金或预付款的数额相对低一些，应该是对购房者更有利的，因为风险会相应降低。最后，我们再简单总结一下，在商品房买卖合同无法订立的情况下，如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚则：（1）如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约，开发商有权不予返还定金。（2）如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同，开发商应双倍返还定金。（3）双方对不能签订预售合同均无过错的，不适用定金条款，所交纳的定金应当原数退还。比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款，双方经协商无法达成一致，这对于买卖双方都不视为违约，此时导致购房合同无法签订，就属于双方均无过错。

律师提示：签订购房认购书后，发生争议如何处理？　　　　　购房时，在签订正买卖合同之前，双方经常会先签订《认购书》，确定购房意向的基本条款的现象。签订认购书不是买房的必经程序，是否签署认购书完全取决于双方当事人的自愿。认购书内容一般包括：（1）买卖双方当事人的基本情况；（2）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；（3）房屋价款计算；（4）定金；（5）签署正式买卖合同的期限、条件等。实践中，围绕着“认购书”经常会发生各种争议和纠纷，买卖双方的一方经常因客观或主观原因不能或不愿意签订正式的买卖合同。出现这样的情况，应该如何处理，可能会是什么后果呢？杨文战律师提示：对于商品房买卖过程中认购书的法律问题，在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有分别有相应规定：第四条　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条　商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。实践中，相关争议的重点，一般都围绕着上述司法解释的第四条来认定。如果是购房者反悔，拒不签订正式买卖合同，则不退还定金。如果是开发商违约，无法在约定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的责任。当然，如果有其它损失，还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。不过从实践来看，如果稍微懂得一点技巧，很可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚责条款。比如说，买方在签订认购书后，虽然内心反悔，但是并不表现出来，仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》，一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定，毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容，正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，那法律上看，就不归责于任何一方，那样就不适用定金条款了，《认购书》解除或失效，定金原数退还。同样是反悔，如果直接说就是违约，定金不退；如果以合同条款无法达成一致为由拒签，就不归责于任何一方，定金原数退还。当然，换到开发商的角度也是如此，如果开发商想反悔，往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置，让购房者无法接受。所以，在我看来这种《认购书》真正的法律约束力，并不强。当然，从保护购房者的角度讲，如果非要走这个程序，我还是要提示两点：第一，《认购书》一般只是预约签约的作用，建议认购书中约定的准备签约日期不要太长，以免夜长梦多误事，一周或十天左右为宜。因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》时，往往在《认购书》中约定较长签约周期，用这个方法套取购房者的资金。第二，在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强，但不要忘记，一旦签订《认购书》，首先履行义务的是购房者，因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款，就算开发商违约，购房者还要追着开发商主张违约责任，不行还要起诉，很麻烦的。而如果购房者违约，人家开发商只要一个通知，直接就扣掉定金了。所以，在这个博弈中，购房者还是处于弱势，既然如此，定金或预付款的数额相对低一些，应该是对购房者更有利的，因为风险会相应降低。最后，我们再简单总结一下，在商品房买卖合同无法订立的情况下，如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚则：（1）如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约，开发商有权不予返还定金。（2）如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同，开发商应双倍返还定金。（3）双方对不能签订预售合同均无过错的，不适用定金条款，所交纳的定金应当原数退还。比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款，双方经协商无法达成一致，这对于买卖双方都不视为违约，此时导致购房合同无法签订，就属于双方均无过错。

律师提示：签订购房认购书后，发生争议如何处理？　　　　　购房时，在签订正买卖合同之前，双方经常会先签订《认购书》，确定购房意向的基本条款的现象。签订认购书不是买房的必经程序，是否签署认购书完全取决于双方当事人的自愿。认购书内容一般包括：（1）买卖双方当事人的基本情况；（2）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；（3）房屋价款计算；（4）定金；（5）签署正式买卖合同的期限、条件等。实践中，围绕着“认购书”经常会发生各种争议和纠纷，买卖双方的一方经常因客观或主观原因不能或不愿意签订正式的买卖合同。出现这样的情况，应该如何处理，可能会是什么后果呢？杨文战律师提示：对于商品房买卖过程中认购书的法律问题，在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有分别有相应规定：第四条　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条　商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。实践中，相关争议的重点，一般都围绕着上述司法解释的第四条来认定。如果是购房者反悔，拒不签订正式买卖合同，则不退还定金。如果是开发商违约，无法在约定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的责任。当然，如果有其它损失，还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。不过从实践来看，如果稍微懂得一点技巧，很可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚责条款。比如说，买方在签订认购书后，虽然内心反悔，但是并不表现出来，仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》，一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定，毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容，正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，那法律上看，就不归责于任何一方，那样就不适用定金条款了，《认购书》解除或失效，定金原数退还。同样是反悔，如果直接说就是违约，定金不退；如果以合同条款无法达成一致为由拒签，就不归责于任何一方，定金原数退还。当然，换到开发商的角度也是如此，如果开发商想反悔，往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置，让购房者无法接受。所以，在我看来这种《认购书》真正的法律约束力，并不强。当然，从保护购房者的角度讲，如果非要走这个程序，我还是要提示两点：第一，《认购书》一般只是预约签约的作用，建议认购书中约定的准备签约日期不要太长，以免夜长梦多误事，一周或十天左右为宜。因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》时，往往在《认购书》中约定较长签约周期，用这个方法套取购房者的资金。第二，在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强，但不要忘记，一旦签订《认购书》，首先履行义务的是购房者，因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款，就算开发商违约，购房者还要追着开发商主张违约责任，不行还要起诉，很麻烦的。而如果购房者违约，人家开发商只要一个通知，直接就扣掉定金了。所以，在这个博弈中，购房者还是处于弱势，既然如此，定金或预付款的数额相对低一些，应该是对购房者更有利的，因为风险会相应降低。最后，我们再简单总结一下，在商品房买卖合同无法订立的情况下，如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚则：（1）如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约，开发商有权不予返还定金。（2）如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同，开发商应双倍返还定金。（3）双方对不能签订预售合同均无过错的，不适用定金条款，所交纳的定金应当原数退还。比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款，双方经协商无法达成一致，这对于买卖双方都不视为违约，此时导致购房合同无法签订，就属于双方均无过错。

委托律师代理应该注意什么？律师是专门从事法律工作，帮助人们避免法律风险或解决法律上的纠纷的，很多人在没发生纠纷时就会找律师提供帮助，比如请律师帮助审查各种合同、请律师调查对方的身份资料、找律师咨询某件事的法律风险。应该说在纠纷发生前寻求律师的帮助，是避免风险、减少麻烦的一个好办法，而且费用也不高。但是确实有不少人还没意识到在纠纷发生前找律师的重要性，还是习惯上在发生纠纷后寻求律师的帮助。纠纷发生后，有律师帮助，可以为当事人节省处理事情的时间、少走弯路，而且由专业律师进行分析、整理、协助收集证据还能提高纠纷的胜诉把握，或者让当事人对案件的真实性质、可能的结果有一个正确的预期。但在现实生活中，有很多人在请律师时碰到了假律师或有问题的律师，不但自己的权利没有到有效的维护，还被坑得不轻。有时由于律师与当事人沟通不够，再加上当事人不了解律师行业的特征，导致当事人与自己的律师发生争议。当然，这也不排除有些律师或律师事务所操作不太规范。那么如何避免碰到假律师？在请律师时都要注意什么？律师提示：聘请律师应该注意什么？ 1、只有持有有效《律师执业证》的人才是律师。律师必须持有司法局颁发的《律师执业证》。而要取得律师执业证，必须先通过国家司法考试取得《法律职业资格证》，再到律师事务所实习一年，合格后经申请才取得《律师执业证》，这时才能称为律师。律师资格证、法律职业资格证、法律工作者证，虽然都是国家有关部门颁发的，但是持有这些都不代表是律师。假律师有的是根本没有任何证件，甚至不懂法律，自称律师，有的甚至伪造律师证；有的是持有律师资格证、法律事业资格证、法律工作者证，不是律师，但冒充律师。如果你碰到的“律师”不能出示《律师执业证》，当然有问题，对证件的真假，可以到当地律师协会和司法局查询真假。很多地方还提供网上查询，比如登记首都律师网就可以查到所有北京律师的注册资料。

这个答复内容有什么不适合发表的？？？？？ http://tieba.baidu.com/mo/q/checkurl?url=http%3A%2F%2Fzhidao.baidu.com%2Fquestion%2F506114891.html%3Fseed%3D0&urlrefer=e72c877a2ee8ac53d0b491e7dce83fb9 这是问题的链接地址：问题：我和老公结婚五年，有一儿一女，女儿四岁，儿子两岁，两个孩子一直是我妈妈在照顾，我和老公常年分居，现在已经没有了感情，上个月我提出了离婚，两人因孩子的抚养权没能达成协议，之后他便一走了之，现在我也不知道他人在哪，他走后曾打过一次电话回来说我爱咋咋的，孩子和家他都不管了，以后也不回来了，婚也不离，就这样了。现在已经过去一个月，他没有往家寄一分钱，我在上个月辞了在东莞的工作，现在家里的开销都是我爸在负担，现在我要起诉离婚，请律师的话能不能一次搞定，费用是多少？希望能有四川蓬安的律师朋友能帮帮我。我拟定的答复是：找不到对方人的情况下，起诉离婚一次搞定是有难度的，除非确实有充分的证据证明双方感情确实已破裂。比如因感情不和分居两年以上的证据、你们协商他已同意离婚但仅是抚养权协商不成的证据，越多机会越大。但这个答复竟然提交不了，系统提示答复内容有不适合发表的内容？？？？？

律师提示：融资时要警惕考察费、可行性报告陷阱！比如有常有人问类似这样的问题：我要做一项目，有家投资公司答应投资，但有一个前提条件是项目方必须由他们指定的律师介入评估项目（或者是要出具可行性分析报告），而且必须预付律师费（或评估分析费）数万元甚至十数万元，并承担他们的来往的考察的费用。这种事儿是否可信？　　其实这类投资考察骗局很多，很多所谓的投资公司，在高档写字楼办公，甚至自称有外资背景，动辄承诺几百万甚至上千万的资金投入，对很多渴望资金的中小企业或创业者有很大诱惑。一不小心就会上当受骗。在律师看来：既然是对方指定的律师（咨询公司）为对方进行评估，自然是对方付费。且原则上对方的考察费，也是对方承担的，投资对对方也是一个机遇，没道理对方不承担任何风险。当然，在实践中考察费由哪一方承担还可以协商，并根据情况考虑。　　换个方式说：如果考察结果是不能投资，那你们出了考察费也就不说了，毕竟可以说对方毕竟来了，毕竟有实际考察花费，你们可以以此为据支付。对方损失时间，你们损失金钱，双方共同期待一下机会。　　但是，如果考察不行，律师费（评估分析费）呢？肯定是不退，且肯定是你们全部承担，说句小人话，根本这个投资是假的，人家就收了钱说不行，回去私下分配，你怎么办？　　最简单的原则，律师或相关单位为谁服务，费用就由谁承担，这是最公平的。没道理为对方服务的费用由你承担。　　北京杨文战律师提示：　　近年来，利用项目考察、投资考察等理由，要对方出考察费，要对方私下送礼的骗局很多。由于只是存在于考察期间，并未形成正式合同，更谈不上什么权利义务，所以用了你的费用、收了你的礼，最后项目不了了之，或者随便找个理由，说项目不能进行，你又能怎么样？　　机遇和陷井真的是并存，当天上掉下馅饼的时候，要理智地分析，不要忘乎所以。　　当然，有一件很遗憾的事，最近也不断地出现一些人或公司与律师事务所、法律事务所“合作”（准确地讲应该是“勾结”），以“见证费”、“考察费”等理由来骗取钱财，表面看是很正式、很合法，实际上是披上了一层法律的外衣，来达到其不可告人的目的。　　真的希望广大律师、法律工作者要珍惜自己的身份，不要为利而助桀为虐！　　也希望司法局、律协、**等部门加大对此类事件的打击力度！　　当然，在当今司法环境下，最重要的还是大家自己要慎重，碰到这类事，先来咨询律师并考虑聘请你自己的律师具体分析、规避风险才是上策！

评“假房主伪造房产证行骗买主起诉中介索赔被驳”案评“假房主伪造房产证行骗买主起诉中介索赔被驳”案孙先生夫妇本想买一套二手房作为自己的“蜗居”，不承想却被假房主骗取定金。无奈，孙先生将涉案某房地产中介公司告上了法庭索赔5万元定金损失。日前，此案经过一审和二审法院审理，孙先生的请求最终被驳回。原告孙先生起诉称，孙先生委托某房地产中介公司寻找顺义城区的二手房，在该房地产中介公司经纪人杨某的多次推荐下，于2011年1月8日下午看中了一套房子。经三方约定，于2011年1月11日晚上在该中介公司某店面内签订了房屋买卖合同，支付“房主”申某5万元定金，并约好7日内进行面签。但在约定的时间内，房主多次以各种理由拖延面签时间，后该中介公司经纪人告知孙先生夫妇，涉案的房屋房产证是伪造的。孙先生夫妇报警，假房主被抓获。但孙先生夫妇的5万元定金已被假房主挥霍，无法追回。无奈，孙先生夫妇将该中介公司告上法庭，要求该中介公司赔偿5万元定金损失。被告某中介公司答辩称，该中介公司已经完成了形式上的审查义务，房产证的审查只能进行形式审查，不能进行实质审查。对该假房主的犯罪行为，该中介公司没有办法预防，也无法识别。故该中介公司没有过错，不同意赔偿孙先生的5万元损失。法院经审理后认为，孙先生的财产损失系假房主实施的诈骗行为所致，孙先生定金的直接收取人为假房主而非中介公司，且顺义区人民法院已经出具刑事判决书，判决“继续追缴被告人申某违法所得，追缴后发还被害人孙先生”，故孙先生因被诈骗所受的损失已经过法院判决，其就同一损失要求中介公司再次赔偿，没有法律依据。法院最终裁定驳回孙先生的起诉。后孙先生不服一审裁定，提出上诉。二审法院经审理认为，一审法院的裁定并无不当，故判决予以维持。（案例作者：李二焕）北京杨文战律师评析：买方孙先生通过中介介绍签订了房屋买卖合同，但是遇到了持伪造房产证的假房主。损失了5万元定金。孙先生起诉中介要求赔偿，被法院驳回。就法院这个处理结果，我认为值得商榷。首先，中介所称的自己只有形式审查义务，对于假房主诈骗行为无法预防、不存在过错的理由，我认为不成立。房屋中介提供居间服务促成交易，对于房产权属情况是进行形式审查还是实质审查，法律上并无明确规定，中介也确实不能直接通过网络或直接到房管部门调查房屋权属状况。但是，这不足以免除中介的责任。做为专业居间机构，中介应该比买方更知道不排除有人持伪造的房产证冒充房主的可能。做为一个尽职的居间机构，中介应该尽自己的职能尽量核实房产证的真实情况，比如仔细比对证件的外观、到房屋所在地物业或街道居委会走访、要求与房主一起到房屋管理部门确认证件的真实性等等。如果中介没有做这些核对，那么在把消息提供给买方时是否应该给买方适当的风险提示？如果中介这么做了，买方要求卖方共同到房管部门确认证件真实性应该是一件很简单的事情。既然是专业机构，就应该有更严谨的工作标准，承担更重的责任。这些能核对房屋权属真实性的行为和风险提示行为，如果中介都没有做，只是看看来人拿来的房产证，就推荐给买方，说中介可以完全免除责任，明显是不公平的。放松对中介的责任认定，也不利于行业健康发展。其次，法院称孙先生的定金收取人是假房主，而非中介，并以此做为中介不赔偿的理由没有依据。孙先生与假房主之间是诈骗案罪犯和受害人的关系，而本案孙先生是以与中介的居间服务合同关系起诉的。收取定金的当然不是中介，但是孙先生之所以会签订买卖合同把定金交给假房主，是基于中介的居间服务所签订的买卖合同。中介是否要赔偿的关键是中介所提供的服务是否有问题，中介是否有过错，如果有，假如有，再考虑这个过错和孙先生的这个损失是否有因果关系。如果能作出中介有过错的认定，那很明显，中介的过错和孙先生损失之间是有关系的，即使中介不承担全部赔偿责任，也应适当承担一部分。如果以钱不是中介收的为由免除中介的责任，那任何情况下中介都不必对自己提供的服务承担赔偿责任了，因为中介收取的只是居间服务费，交易款项都是交易双方收取的。最后，法院认为孙先生损失已由刑事判决认定“继续追缴”，不能就同一损失要求中介再次赔偿，未考虑到实际情况，对受害人不公平。法院已经查明，赃款已被嫌疑人挥霍，在审理期间也没有追缴归还给孙先生。虽然法院在刑事判决中认定“继续追缴”，但在结案后，对一个服刑的犯人，如何追缴？在判决后，法院、检察院、**机关谁会去继续追这笔已经被挥霍的赃款？在刑事案件审理结束后，未追缴到赃款并退还受害人，受害人事实上就已经产生损失，法院认定赃款应该追缴，不应该妨碍受害人以其他法律关系向其他有责任的单位或个人要求赔偿，这是不同法律关系产生的不同的责任。这并不违反一事不再理的原则，而且由于受害人的损失并未追回，损失是实际存在的，如果有其他责任人，让其承担相应的责任是公平合理的。即使在法律规定和操作中有一些衔接不到位、规定不明确的情况，法院在审理和判决时也要考虑到实际情况，本着公平合理的原则处理。如本案这样，简单地驳回受害人的诉求，实际上是让受害人自己承担全部损失，而至少有一定责任的中介却不承担任何风险，这明显是不公平的。

评“假房主伪造房产证行骗买主起诉中介索赔被驳”… 孙先生夫妇本想买一套二手房作为自己的“蜗居”，不承想却被假房主骗取定金。无奈，孙先生将涉案某房地产中介公司告上了法庭索赔5万元定金损失。日前，此案经过一审和二审法院审理，孙先生的请求最终被驳回。原告孙先生起诉称，孙先生委托某房地产中介公司寻找顺义城区的二手房，在该房地产中介公司经纪人杨某的多次推荐下，于2011年1月8日下午看中了一套房子。经三方约定，于2011年1月11日晚上在该中介公司某店面内签订了房屋买卖合同，支付“房主”申某5万元定金，并约好7日内进行面签。但在约定的时间内，房主多次以各种理由拖延面签时间，后该中介公司经纪人告知孙先生夫妇，涉案的房屋房产证是伪造的。孙先生夫妇报警，假房主被抓获。但孙先生夫妇的5万元定金已被假房主挥霍，无法追回。无奈，孙先生夫妇将该中介公司告上法庭，要求该中介公司赔偿5万元定金损失。被告某中介公司答辩称，该中介公司已经完成了形式上的审查义务，房产证的审查只能进行形式审查，不能进行实质审查。对该假房主的犯罪行为，该中介公司没有办法预防，也无法识别。故该中介公司没有过错，不同意赔偿孙先生的5万元损失。法院经审理后认为，孙先生的财产损失系假房主实施的诈骗行为所致，孙先生定金的直接收取人为假房主而非中介公司，且顺义区人民法院已经出具刑事判决书，判决“继续追缴被告人申某违法所得，追缴后发还被害人孙先生”，故孙先生因被诈骗所受的损失已经过法院判决，其就同一损失要求中介公司再次赔偿，没有法律依据。法院最终裁定驳回孙先生的起诉。后孙先生不服一审裁定，提出上诉。二审法院经审理认为，一审法院的裁定并无不当，故判决予以维持。（案例作者：李二焕）北京杨文战律师评析：买方孙先生通过中介介绍签订了房屋买卖合同，但是遇到了持伪造房产证的假房主。损失了5万元定金。孙先生起诉中介要求赔偿，被法院驳回。就法院这个处理结果，我认为值得商榷。首先，中介所称的自己只有形式审查义务，对于假房主诈骗行为无法预防、不存在过错的理由，我认为不成立。房屋中介提供居间服务促成交易，对于房产权属情况是进行形式审查还是实质审查，法律上并无明确规定，中介也确实不能直接通过网络或直接到房管部门调查房屋权属状况。但是，这不足以免除中介的责任。做为专业居间机构，中介应该比买方更知道不排除有人持伪造的房产证冒充房主的可能。做为一个尽职的居间机构，中介应该尽自己的职能尽量核实房产证的真实情况，比如仔细比对证件的外观、到房屋所在地物业或街道居委会走访、要求与房主一起到房屋管理部门确认证件的真实性等等。如果中介没有做这些核对，那么在把消息提供给买方时是否应该给买方适当的风险提示？如果中介这么做了，买方要求卖方共同到房管部门确认证件真实性应该是一件很简单的事情。既然是专业机构，就应该有更严谨的工作标准，承担更重的责任。这些能核对房屋权属真实性的行为和风险提示行为，如果中介都没有做，只是看看来人拿来的房产证，就推荐给买方，说中介可以完全免除责任，明显是不公平的。放松对中介的责任认定，也不利于行业健康发展。其次，法院称孙先生的定金收取人是假房主，而非中介，并以此做为中介不赔偿的理由没有依据。孙先生与假房主之间是诈骗案罪犯和受害人的关系，而本案孙先生是以与中介的居间服务合同关系起诉的。收取定金的当然不是中介，但是孙先生之所以会签订买卖合同把定金交给假房主，是基于中介的居间服务所签订的买卖合同。中介是否要赔偿的关键是中介所提供的服务是否有问题，中介是否有过错，如果有，假如有，再考虑这个过错和孙先生的这个损失是否有因果关系。如果能作出中介有过错的认定，那很明显，中介的过错和孙先生损失之间是有关系的，即使中介不承担全部赔偿责任，也应适当承担一部分。如果以钱不是中介收的为由免除中介的责任，那任何情况下中介都不必对自己提供的服务承担赔偿责任了，因为中介收取的只是居间服务费，交易款项都是交易双方收取的。最后，法院认为孙先生损失已由刑事判决认定“继续追缴”，不能就同一损失要求中介再次赔偿，未考虑到实际情况，对受害人不公平。法院已经查明，赃款已被嫌疑人挥霍，在审理期间也没有追缴归还给孙先生。虽然法院在刑事判决中认定“继续追缴”，但在结案后，对一个服刑的犯人，如何追缴？在判决后，法院、检察院、**机关谁会去继续追这笔已经被挥霍的赃款？在刑事案件审理结束后，未追缴到赃款并退还受害人，受害人事实上就已经产生损失，法院认定赃款应该追缴，不应该妨碍受害人以其他法律关系向其他有责任的单位或个人要求赔偿，这是不同法律关系产生的不同的责任。这并不违反一事不再理的原则，而且由于受害人的损失并未追回，损失是实际存在的，如果有其他责任人，让其承担相应的责任是公平合理的。即使在法律规定和操作中有一些衔接不到位、规定不明确的情况，法院在审理和判决时也要考虑到实际情况，本着公平合理的原则处理。如本案这样，简单地驳回受害人的诉求，实际上是让受害人自己承担全部损失，而至少有一定责任的中介却不承担任何风险，这明显是不公平的。

评“假房主伪造房产证行骗买主起诉中介索赔被驳”案孙先生夫妇本想买一套二手房作为自己的“蜗居”，不承想却被假房主骗取定金。无奈，孙先生将涉案某房地产中介公司告上了法庭索赔5万元定金损失。日前，此案经过一审和二审法院审理，孙先生的请求最终被驳回。原告孙先生起诉称，孙先生委托某房地产中介公司寻找顺义城区的二手房，在该房地产中介公司经纪人杨某的多次推荐下，于2011年1月8日下午看中了一套房子。经三方约定，于2011年1月11日晚上在该中介公司某店面内签订了房屋买卖合同，支付“房主”申某5万元定金，并约好7日内进行面签。但在约定的时间内，房主多次以各种理由拖延面签时间，后该中介公司经纪人告知孙先生夫妇，涉案的房屋房产证是伪造的。孙先生夫妇报警，假房主被抓获。但孙先生夫妇的5万元定金已被假房主挥霍，无法追回。无奈，孙先生夫妇将该中介公司告上法庭，要求该中介公司赔偿5万元定金损失。被告某中介公司答辩称，该中介公司已经完成了形式上的审查义务，房产证的审查只能进行形式审查，不能进行实质审查。对该假房主的犯罪行为，该中介公司没有办法预防，也无法识别。故该中介公司没有过错，不同意赔偿孙先生的5万元损失。法院经审理后认为，孙先生的财产损失系假房主实施的诈骗行为所致，孙先生定金的直接收取人为假房主而非中介公司，且顺义区人民法院已经出具刑事判决书，判决“继续追缴被告人申某违法所得，追缴后发还被害人孙先生”，故孙先生因被诈骗所受的损失已经过法院判决，其就同一损失要求中介公司再次赔偿，没有法律依据。法院最终裁定驳回孙先生的起诉。后孙先生不服一审裁定，提出上诉。二审法院经审理认为，一审法院的裁定并无不当，故判决予以维持。（案例作者：李二焕）北京杨文战律师评析：买方孙先生通过中介介绍签订了房屋买卖合同，但是遇到了持伪造房产证的假房主。损失了5万元定金。孙先生起诉中介要求赔偿，被法院驳回。就法院这个处理结果，我认为值得商榷。首先，中介所称的自己只有形式审查义务，对于假房主诈骗行为无法预防、不存在过错的理由，我认为不成立。房屋中介提供居间服务促成交易，对于房产权属情况是进行形式审查还是实质审查，法律上并无明确规定，中介也确实不能直接通过网络或直接到房管部门调查房屋权属状况。但是，这不足以免除中介的责任。做为专业居间机构，中介应该比买方更知道不排除有人持伪造的房产证冒充房主的可能。做为一个尽职的居间机构，中介应该尽自己的职能尽量核实房产证的真实情况，比如仔细比对证件的外观、到房屋所在地物业或街道居委会走访、要求与房主一起到房屋管理部门确认证件的真实性等等。如果中介没有做这些核对，那么在把消息提供给买方时是否应该给买方适当的风险提示？如果中介这么做了，买方要求卖方共同到房管部门确认证件真实性应该是一件很简单的事情。既然是专业机构，就应该有更严谨的工作标准，承担更重的责任。这些能核对房屋权属真实性的行为和风险提示行为，如果中介都没有做，只是看看来人拿来的房产证，就推荐给买方，说中介可以完全免除责任，明显是不公平的。放松对中介的责任认定，也不利于行业健康发展。其次，法院称孙先生的定金收取人是假房主，而非中介，并以此做为中介不赔偿的理由没有依据。孙先生与假房主之间是诈骗案罪犯和受害人的关系，而本案孙先生是以与中介的居间服务合同关系起诉的。收取定金的当然不是中介，但是孙先生之所以会签订买卖合同把定金交给假房主，是基于中介的居间服务所签订的买卖合同。中介是否要赔偿的关键是中介所提供的服务是否有问题，中介是否有过错，如果有，假如有，再考虑这个过错和孙先生的这个损失是否有因果关系。如果能作出中介有过错的认定，那很明显，中介的过错和孙先生损失之间是有关系的，即使中介不承担全部赔偿责任，也应适当承担一部分。如果以钱不是中介收的为由免除中介的责任，那任何情况下中介都不必对自己提供的服务承担赔偿责任了，因为中介收取的只是居间服务费，交易款项都是交易双方收取的。最后，法院认为孙先生损失已由刑事判决认定“继续追缴”，不能就同一损失要求中介再次赔偿，未考虑到实际情况，对受害人不公平。法院已经查明，赃款已被嫌疑人挥霍，在审理期间也没有追缴归还给孙先生。虽然法院在刑事判决中认定“继续追缴”，但在结案后，对一个服刑的犯人，如何追缴？在判决后，法院、检察院、**机关谁会去继续追这笔已经被挥霍的赃款？在刑事案件审理结束后，未追缴到赃款并退还受害人，受害人事实上就已经产生损失，法院认定赃款应该追缴，不应该妨碍受害人以其他法律关系向其他有责任的单位或个人要求赔偿，这是不同法律关系产生的不同的责任。这并不违反一事不再理的原则，而且由于受害人的损失并未追回，损失是实际存在的，如果有其他责任人，让其承担相应的责任是公平合理的。即使在法律规定和操作中有一些衔接不到位、规定不明确的情况，法院在审理和判决时也要考虑到实际情况，本着公平合理的原则处理。如本案这样，简单地驳回受害人的诉求，实际上是让受害人自己承担全部损失，而至少有一定责任的中介却不承担任何风险，这明显是不公平的。

民事、经济案件的审理程序及实践中要注意的部分问题在法律程序上没有所谓的经济案件，现在法院也不设经济庭，都属于民事案件。上面标题的说法是不太科学的。但习惯上常有人这么分。民事案件的审理有两种程序。一个是普通程序，另一个是简易程序。普通程序具有完整性，从当事人起诉到人民法院立案受理并作出最后裁判，全部程序法律有严格、具体的规定，比如传票的送达，开庭时间的确定都比较严格。审判要组成合议庭，一般是三个人审理。　从时间上看，普通程序审理的案件，应当在立案之日起6个月内审。有特殊情况需延长的，由本院院长批准，可以延长6个月，还需延长，须报上级人民法院批准。　简易程序是案情事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件审理时所适用的审判程序。　适用简易程序的案件，原告可用口头起诉，基层人民法院和它的派出法庭可以用简单方式（如口头通知）随时传唤当事人、见证人。简易程序一般是一个审判员独任审理。　简易程序的案件应在立案之日起3个月内审结。实践中，由于很多法院工作量较大等原因，大部分民事案件最初都采用简易程序审理，其范围已不限于“事实清楚、权利义务关系明确、争议不大”的案件了。因简易程序的特征，有些当事人往往稀里糊涂地就参加了诉讼，自己的权利也未得到充分保护。针对这些程序上的特点，杨文战律师提醒大家在参加诉讼中注意以下几点： 1. 判决是以证据所能证明的事实为依据。法官是居中裁判者，对事实的认定不能偏听一方，但双方当事人的说法往往又不一致，所以在“空口无凭”的情况下，如果对方否认你的说法，你就要有证据来证实自己所言不虚，否则你所主张的事实，很可能得不到法官的认可。也就是通常说的“谁主张，谁举证”。当然，根据案件的不同性质，举证责任还会有不同的分担方法。本文只介绍些简单明了的知识，涉及复杂案情，最好请专业律师代理。 2. 要在合理期限内提供证据。由于审理是有时间限制的，所以当事人提供的证据要在合理的时间内提出。一般而言，要在开庭前准备好所有证据，如果因某种原因准备不好，可以向法院申请延期开庭，或者在开庭过程中发现有新的证据要提供，及时明确通知法官表示有新证据要提供，并要求法官给相应时间准备。　　有些法院和法官实行“交换证据”，在正式开庭前组织双方交换所持证据，并且限定举证的时间，这种情况对证据的取得和提交是相当严格的，要在法庭规定的时间内取得相应的证据并提交，否则，在开庭时法官可能对你新提供的证据以超过举证期限为由不采信，并依据其它证据断案。 3. 被告可以要求答辩时间。按《民诉法》的规定，被告在接到原告起诉状后可以要求15天的时间准备诉讼，法律上叫答辩期。是对被告诉讼权利的一种保护，因为提起诉讼的原告此前可能已有充分准备，而被告可能在得到法院通知前对此并不知情。简易程序中，往往是法官电话通知被告到法院领取起诉状和传票，而且相当一部分案件，法官确定的开庭日期并不足以给被告15天的答辩期。但这并不违反法律，因为简易程序是可以不给充分答辩期的。当然，如果被告表示需要时间答辩，法官就必须给相应答辩期。所以，到法院参加诉讼的被告不要心慌，拿到传票后如果发现开庭日期距拿到起诉状的时间不足15天，可以明确要求法官给时间准备答辩。 4. 简易程序是可以转化为普通程序的。适用简易程序审理的案件，如果案情复杂，可能会转成普通程序审理。 5. 要认真核对庭审笔录。审理过程中，法庭的书记员会记录审理过程，并把相关事实用书面形式记录下来，这是将来认定案件事实的重要依据。审理结束后，法庭会要求双方当事人在笔录上签字确认，很多当事人觉得法庭记得不会有错，连看都不看就签字了，这是不对的。一定要核对笔录内容，主要是核对自己所做的陈述是否与自己的本意相符，如果发现在记错的地方应当时提出要求更正。其重要性在此不多说了。以我代理上诉和申诉案件接触当事的经验看，很多败诉的当事人，在看到判决后，都声称自己或对方说的一些关键问题在判决中没有体现，法官的审理不公平，但事后去调取庭审笔录却根本没发现所谓的关键内容。 6. 对判决不服可以上诉。一审结束后，法院会根据情况做出相应判决和裁定，但我国实行二审终审制，一审判决下达后，不服的一方可以上诉。最重要的是要求规定的时间内上诉，对判决的上诉期为15天，对裁定的上诉其为10天，在判决和裁定的最后一部分内容中会有相应的提示。从领取相应文书的次日起算。宣判后，法官会询问当事人对判决的意见，并记入笔录，但这只是程序上的事，无论当时怎么表示，都以判决下达后的行动为准。比如有的当事人当时明确表示不服判决要上诉，但在规定的时间内并没有向法院提交上诉状、交纳上诉费，仍被视为没有上诉。这一点一定要引起注意。在审判实践中有很多值得注意的问题，很多缺乏诉讼经验的当事人由于种种原因未能充分利用这些规则保护自己的权利，事后悔之晚矣。本文只列举了部分较浅显的问题，希望能对参加诉讼的双方有一定帮助，如果案情复杂、难度大，最好选择合适的专业律师提供具体帮助。

咨询解答：离婚及房产分割的问题咨询：请问律师，我们离婚法院已经判了，除了房子该分的都分完了，法院当时说房子没有房产证没法分，让另案处理。现在房产证发下来了，女的起诉要分房，但离婚前女方说过离婚只要孩子，房子归男的一人所有，这事有女方字据签字手印还有录音，现在她却反悔不承认上法院告要分房子，她的要求合法吗？杨文战律师答复：审理离婚案件时，房子产权证没办下来，对产权分割和补偿问题双方无法协商的，确实要另案处理。现在既然产权证发下来了，就符合可以分割的条件了，因此，女方可以起诉要求分割。虽然你提到的离婚前双方曾协商过，女方当时同意离婚放弃房产，甚至就此签署了书面文件。但是，你们当时对离婚问题并没有完全达成一致，也没有去办理离婚登记。而是协商不成，到法院起诉，由法院判决的。因此，你说的那份文件并不生效。女方现在是有权要求分割房产的。

咨询解答：离婚及房产分割的问题咨询请问律师，我们离婚法院已经判了，除了房子该分的都分完了，法院当时说房子没有房产证没法分，让另案处理。现在房产证发下来了，女的起诉要分房，但离婚前女方说过离婚只要孩子，房子归男的一人所有，这事有女方字据签字手印还有录音，现在她却反悔不承认上法院告要分房子，她的要求合法吗？杨文战律师答复：审理离婚案件时，房子产权证没办下来，对产权分割和补偿问题双方无法协商的，确实要另案处理。现在既然产权证发下来了，就符合可以分割的条件了，因此，女方可以起诉要求分割。虽然你提到的离婚前双方曾协商过，女方当时同意离婚放弃房产，甚至就此签署了书面文件。但是，你们当时对离婚问题并没有完全达成一致，也没有去办理离婚登记。而是协商不成，到法院起诉，由法院判决的。因此，你说的那份文件并不生效。女方现在是有权要求分割房产的。

咨询解答：租赁合同到期后自动履行想转租怎么办？咨询：我在与房东签订的商铺租赁合同过期后，一直没有续签合同，但我仍继续租用。在此期间，我想将店铺的某一空挡位置转租给第三方，房东是知道的也同意。但表示因为位于拆迁地，随时面临拆迁就不写合同了。这样我可以与第三方签订转租合同吗？这样是不是对我方很不利？若不写合同，我转租的那一方说没有保障，可是我没有保障，又怎样给保障别人呢？有什么办法可以避免呢？可以给到对方保障，我这边也不会被合同困住？杨文战律师答复：这种情况是没什么保障，风险也不小。第一，你转租必须经出租人同意，而且最好是书面的，口头同意，将来一旦对方否认，你很难证明。如果将来出租人以你擅自转租为由解除合同，属于你违约，要承担违约责任。转租合同也会无效，主要责任也是由你承担。第二，你的租赁合同到期后未续约，按《合同法》规定只能视为不定期租赁，出租人随时可以要求终止合同，只要给适当准备时间就行。当然，你也可以提出解除。总结：在这种情况下，征得房主同意，你可以转租，但也只能明确是不定期租赁。非要转租的话，这一点一定要在转租合同中明确。要让你你的承租人知道这合同随时可能因为拆迁或房主提出解除而终止。