北京一家房地产经纪公司（以下简称经纪公司）在接待王先生看房后，双方签订了《买卖看房确认书》，并且为王先生与房主商谈了房屋价格，但是此后，王先生通过其他经纪公司购买了该套房屋。经纪公司认为王先生行为属于“跳单”，要求其按确认书支付3万5千余元的违约金。日前，丰台法院对本案作出了一审判决。
　　经纪公司起诉称，2012年8月，王先生通过该公司实地查看了丰台区一套房屋，签署了《买卖看房确认书》，并要求经纪公司与房主商谈房屋价格。但经纪公司帮忙谈好价格后，王先生却答复不买了。此后，经纪公司得知王先生通过其他经纪公司购买了该套房屋，并办理了网签公示。
　　经纪公司认为，《买卖看房确认书》中约定，自签署后十二个月内，如王先生自行成交、及通过其他方以代理、居间方式与房屋出售人达成交易的，王先生应按房屋实际成交价格的百分之二点二向经纪公司支付违约金。故诉至法院，请求判令王先生支付违约金35860元。
　　庭审中，王先生答辩称，自己对《买卖看房确认书》并不知情，仅说是看房记录。涉案房屋并非经纪公司独家代理。确认书属于格式条款、霸王条款。
　　法院审理后认为：王先生通过经纪公司获取涉诉房屋的房源信息，实地查看了涉诉房屋后，并委托经纪公司与房主商谈价格后，又通过其他经纪公司成交涉诉房屋的行为构成违约，应承担相应的违约责任。而王先生针对通过其他经纪公司获取涉案房屋信息、看房确认书的签订存在蒙骗行为等辩称，因其没有提供充足的证据加以证明，法院未予采信。
此外，法院认为，违约金本身具有惩罚性和补偿性。经纪公司主张的违约金应以补偿性为主，以惩罚性为辅，故对于经纪公司要求王先生付违约金的诉讼请求金额，法院予以酌减。
　　最终，法院判决王先生给付经纪公司违约金三千元，驳回了经纪公司的其他诉讼请求，双方均未表示上诉，本案现已生效。（作者：李辰）

北京杨文战律师分析：
购房者通过某家中介看房后，未通过该中介交易，而是直接同房主交易或是通过其它中介交易引发的“跳单”纠纷，时有发生。而“跳单”后，中介诉到法院要求购房者承担赔偿责任的案件在结果上却不尽相同，有的中介诉求被完全驳回，也有的被支持得到一定赔偿。
通常来讲，如果中介带客户看房，但未签订书面《看房确认书》或相关书面文件明确双方权利义务的，发生所谓的“跳单”情况，中介无法主张赔偿。
当然，签订了《看房确认书》等限制性文件，也不代表发生“跳单”中介就肯定能按《看房确认书》得到赔偿。有的案子，购房人虽然签订了《看房确认书》但由于通过该中介与房主未达成一致，服务已经结束。后又确实通过其他中介与房达成交易，而另一中介也确实掌握该房源，并提供了相应服务，这种情况其实并不构成法律意义上的“跳单”，虽然签订有《看房确认书》，法院也未必支持中介的索赔。
或者如本案这样，法院虽然认为购房人违约，但也没有支持中介数万元的索赔要求，而只支持了几千元。
针对这一乱象，律师提示购房者，在通过中介购房时，如被要求在任何文件上签字，一定要事先对文件内容进行全面审核，发生“跳单”纠纷时，经常有购房人提出当初不了解签字的内容，但没有特别证据，很难让法院相信你对自己亲笔签字的文件毫不知情。对不同中介的中介费标准最好事先有所了解，如果对中介《看房确认单》等文件中标明的中介费等标准不认可，最好拒绝签署，另寻其他中介。如果签署了此类文件，但最终不是通过该中介完成交易，就存在被认为“跳单”的风险，那么应该对自己的行为作出合理的解释和准备，如果确实是通过其他渠道另外得到同样房源信息，应注意提前收集准备相关证据证明该事实。
对相关房产中介而言，碰到“跳单”确实是对中介劳动的不尊重。但中介一方对自己的服务和法律风险防范也有值得改进的地方。发生“跳单”后，即使“跳单”行为被法院认定，中介按《看房确认书》的标准主张购房人赔偿全额中介费，也很难被全额支持。
因为中介提供的是服务，原中介费中的服务既包括提供房源信息，还包括为促成双方签约的服务、提供房屋过户手续的服务、甚至贷款服务等其他相关服务。跳单肯定是发生在签约前，为此主张全额的中介服务费，显然是很难得到法律支持的。中介往往是想通过《看房确认书》中高额的中介费违约责任给购房人施加压力，以达到让购房人不敢“跳单”的目的，但这实际上也给中介自己在通过法律维护权利时增加了难度。没提供全部服务，索要全额中介费明显不合理，法院很难支持，该支持多少，只能由法官酌情确定，不确定性很大。从更合理的角度讲，应该对中介提供的各项服务的价格予以细化，发生违约情况，按合理的标准主张赔偿，能避免争议，减少不确定的法律风险。
当然，中介如果在提供服务时，能首先为客户着想，给客户满意的服务、让客户明白中介提供服务的价值所在，相信客户大多数也不会随意跳单。
　　

　　　　民间借贷既约定逾期利息又违约金如何处理？
民间借贷中可同时约定逾期利息和违约金，但两项相加不得超过银行同类贷款利率的四倍。　　作者：北京高院研究室
原告高某。
　　一、案情
　　被告宋某于2011年8月22日向原告高某借款15万元，双方签订了《借款合同》。借款合同约定，借款应于2011年11月21日还清，如未依约还款，则被告宋某除应当按照中国人民银行公布的同期商业贷款利率的四倍向原告高某支付借款利息外，还应当按照每日千分之五的利率标准向原告高某支付逾期还款的违约金。此外，被告宋某还应当承担原告高某为实现本债权而支出的全部费用，包括但不限于案件受理费，财产保护费，以及聘请律师、会计师、房产专业机构人员等有关费用。被告张某作为担保人在借款合同上签字，并向原告高某出具了《不可撤销连带责任保证函》。借款到期后，被告宋某、被告张某未偿还上述借款。
　　原告高某诉至法院，要求被告宋某偿还借款15万元，并按照每日100.27元（原告高某按照中国人民银行公布的同期商业贷款利率的四倍算出的数额）标准支付自2011年11月22日起至实际付清之日止的利息损失及按照每日750元（原告高某按照每日千分之五的利率标准计算出来的数额）标准支付自2011年11月22日起至实际付清之日止的违约金。此外，还要求被告宋某支付律师代理费7500元，被告张某对上述诉讼请求承担连带付款责任。
　　被告宋某辩称：对原告高某所述事实认可，但现在还不了借款。被告张某未参加庭审，但提交了书面答辩状，辩称：被告张某不是借款人，不应当承担还款责任；借款的本金为124 000元，不是150 000元，超出部分是利息。 综上，不同意原告的诉讼请求。
　　二、审理结果
　　一审法院经审理认为，根据已查明的事实，原告高某与被告宋某签订的借款合同、借条及被告张某向原告高某出具的不可撤销连带责任保证函，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。借款到期后被告宋某未依约还款，故原告高某要求被告宋某偿还借款15万元的诉讼请求，证据充分，法院予以支持。根据法律规定，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。本案中，借款合同约定如被告宋某未依约还款，应按照中国人民银行同期商业贷款利率的四倍向原告高某支付借款利息。原告高某主张利息损失的计算标准为每日100.27元，法院按照借款合同约定将该标准调整为中国人民银行同期贷款利率的四倍。原告高某要求被告宋某支付借款十五万元自2011年11月22日起至实际付清之日止（利率以中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准）的利息损失的诉讼请求，证据充分，法院予以支持。借款合同虽约定被告宋某未依约还款，应按照每日千分之五的利率标准向原告高某支付逾期还款违约金，但原告高某已要求被告宋某按照中国人民银行同期商业贷款利率的四倍向其支付利息损失，故对原告高某要求被告宋某按照每日750元的标准支付自2011年11月22日起至实际付清之日止的违约金的诉讼请求，法院不予支持。借款合同约定被告宋某未依约还款，应承担原告高某为实现债权而支出的全部费用，其中包括聘请律师的费用，故原告高某要求被告宋某给付律师代理费7500元的诉讼请求，证据充分，法院予以支持。此外，法院根据担保法的规定，判决被告张某对上述借款及利息损失、律师代理费承担连带保证责任。
　　判决作出后，双方均未提起上诉，判决已生效。
　　三、意见
　　本案争议的焦点在于：民间借贷中既约定了逾期利息（或利息损失）又约定了违约金的，是否可以同时主张。对此有三种不同的意见：
　　第一种意见认为：依据私法自治和契约自由的精神，当事人在民间借贷中同时约定逾期利息（或利息损失）和违约金的，这是双方当事人合意的结果，从当事人意思自治的角度出发，逾期利息（或利息损失）和违约金均应予以保护。

　　第二种意见认为：如果借款人未依约还款，出借人损失的是借款利息。《合同法》第207条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”当事人如约定了逾期利息（或利息损失），又约定了违约金的，因为逾期利息是当事人承担违约责任的方式，故主张了逾期利息（或利息损失），违约金的诉求就不应当得到支持。
　　第三种意见认为：根据损失补偿原则，如果原告根据较高的利率标准要求被告支付逾期利息（或利息损失）已足以弥补其遭受的损失，则在已经支持原告逾期利息（或利息损失）请求的情况下，对被告违约金的诉求可不再支持。当然，逾期利息（或利息损失）与违约金两项加起来之和未超过银行同类贷款利率四倍的，应当均予以支持。
　　我们同意第三种观点，理由是：
　　（一）当事人在民间借贷合同中可同时约定逾期利息（或利息损失）和违约金条款
　　违约金是指根据按照当事人约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。我国合同法第114条对违约金做了规定，并且该条的第二款规定若约定的违约金低于或过分高于造成的实际损失时，当事人可以向法院或仲裁机构请求对违约金数额进行增减。合同法关于违约金的规定是为了惩罚违约行为，敦促当事人完全适当履行合同，只要约定的违约金数额不是过高，都应当得到支持。借款合同属于合同法调整的民事合同之一，在合同法分则部分第207条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”，此条规定了借款人逾期还款应承担的违约责任方式即支付逾期利息，但是该规定并未排斥违约金等其他形式的违约责任承担方式。根据民法意思自治的原则，可以说违约金和逾期利息两种责任方式并行不悖。民间借贷合同属于借款合同的一种，故在民间借贷中当事人对违约责任的约定可以适用借款合同，即可以同时约定逾期利息条款和违约金条款。
　　（二）违约金与逾期利息（或利息损失）之和不得超过银行同类贷款利率的四倍
　　法律既要尊重当事人的意思自治，又要维护社会公共利息，防止当事人滥用权利造成事实上的不公。依照我国《合同法》第114条第2款的规定，高额违约金调整的标准是守约方的损失。借款合同是特殊的合同，其标的物是货币，对于出借人来说，借款人未依约还款，所遭受到的损失是借款利息。最高人民法院对民间借贷借款利息进行了限制，原因就在于民间借贷比银行贷款更容易借贷，其风险性更高。为了规范金融市场，防止高利贷现象，需要对盲目的逐利行为进行约束。《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条规定民间借贷的利率最高不超过银行同期利率的四倍，当事人约定的利息和违约金加起来如超过银行同类贷款利率的四倍，则属于变相地放高利贷。因此，当事人既约定逾期利息（或利息损失），又约定违约金的可以同时支持，但两者之和不能超过银行同类贷款利率的四倍，对超出部分不予保护。如约定的逾期利息（或利息损失）或者违约金其中一项就已经达到或者超过银行同类贷款利率的四倍，则只支持一项即可，对另一项应予以驳回。
　　就本案而言，原告高某与被告宋某在借款合同中既约定如被告宋某未依约还款，则被告宋某应当按照中国人民银行公布的同期商业贷款利率的四倍向原告高某支付借款利息，又约定被告宋某还应当按照每日千分之五的利率标准向原告高某支付逾期还款的违约金，双方将利息及违约金均在借款合同中约定，本不冲突，但是原告高某既要求被告宋某按照中国人民银行公布的同期商业贷款利率的四倍向原告高某支付逾期之后的利息损失，又要求被告宋某按照每日千分之五的利率标准向原告高某支付逾期还款的违约金，因原告高某主张的利息损失已达到银行同类贷款利率的四倍，故法院对原告高某违约金的诉讼请求应不予支持。
　　综上，一审法院的判决是
正确的
。
北京杨文战律师建议：
　　鉴于对民间借贷中既约定了逾期利息又约定了违约金如何处理存在争议。从实务角度讲，为避免争议，增加**的不确定性，律师建议在民间借贷关系中，对逾期还款行为，最好不要既约定逾期利息又约定违约金，而是直接按目前法律认可的最高利息标准约定，即以同期银行贷款利率的四倍为逾期利息，同时可以在书面文件中约定，要求对方承担因**而产生的各项支出，如：诉讼费、律师费、交通差旅费等。这样也能有效减少自己的**成本，增加对方的违约成本，起到一定制约作用。

好贴 顶~