评“假房主伪造房产证行骗 买主起诉中介索赔被驳”案
孙先生夫妇本想买一套二手房作为自己的“蜗居”，不承想却被假房主骗取定金。无奈，孙先生将涉案某房地产中介公司告上了法庭索赔5万元定金损失。日前，此案经过一审和二审法院审理，孙先生的请求最终被驳回。
原告孙先生起诉称，孙先生委托某房地产中介公司寻找顺义城区的二手房，在该房地产中介公司经纪人杨某的多次推荐下，于2011年1月8日下午看中了一套房子。经三方约定，于2011年1月11日晚上在该中介公司某店面内签订了房屋买卖合同，支付“房主”申某5万元定金，并约好7日内进行面签。但在约定的时间内，房主多次以各种理由拖延面签时间，后该中介公司经纪人告知孙先生夫妇，涉案的房屋房产证是伪造的。孙先生夫妇报警，假房主被抓获。但孙先生夫妇的5万元定金已被假房主挥霍，无法追回。无奈，孙先生夫妇将该中介公司告上法庭，要求该中介公司赔偿5万元定金损失。
被告某中介公司答辩称，该中介公司已经完成了形式上的审查义务，房产证的审查只能进行形式审查，不能进行实质审查。对该假房主的犯罪行为，该中介公司没有办法预防，也无法识别。故该中介公司没有过错，不同意赔偿孙先生的5万元损失。
法院经审理后认为，孙先生的财产损失系假房主实施的诈骗行为所致，孙先生定金的直接收取人为假房主而非中介公司，且顺义区人民法院已经出具刑事判决书，判决“继续追缴被告人申某违法所得，追缴后发还被害人孙先生”，故孙先生因被诈骗所受的损失已经过法院判决，其就同一损失要求中介公司再次赔偿，没有法律依据。法院最终裁定驳回孙先生的起诉。
后孙先生不服一审裁定，提出上诉。 二审法院经审理认为，一审法院的裁定并无不当，故判决予以维持。 （案例作者：李二焕）
北京杨文战律师评析：
买方孙先生通过中介介绍签订了房屋买卖合同，但是遇到了持伪造房产证的假房主。损失了5万元定金。孙先生起诉中介要求赔偿，被法院驳回。就法院这个处理结果，我认为值得商榷。
首先，中介所称的自己只有形式审查义务，对于假房主诈骗行为无法预防、不存在过错的理由，我认为不成立。
房屋中介提供居间服务促成交易，对于房产权属情况是进行形式审查还是实质审查，法律上并无明确规定，中介也确实不能直接通过网络或直接到房管部门调查房屋权属状况。但是，这不足以免除中介的责任。
做为专业居间机构，中介应该比买方更知道不排除有人持伪造的房产证冒充房主的可能。做为一个尽职的居间机构，中介应该尽自己的职能尽量核实房产证的真实情况，比如仔细比对证件的外观、到房屋所在地物业或街道居委会走访、要求与房主一起到房屋管理部门确认证件的真实性等等。
如果中介没有做这些核对，那么在把消息提供给买方时是否应该给买方适当的风险提示？如果中介这么做了，买方要求卖方共同到房管部门确认证件真实性应该是一件很简单的事情。
既然是专业机构，就应该有更严谨的工作标准，承担更重的责任。这些能核对房屋权属真实性的行为和风险提示行为，如果中介都没有做，只是看看来人拿来的房产证，就推荐给买方，说中介可以完全免除责任，明显是不公平的。放松对中介的责任认定，也不利于行业健康发展。
其次，法院称孙先生的定金收取人是假房主，而非中介，并以此做为中介不赔偿的理由没有依据。
孙先生与假房主之间是诈骗案罪犯和受害人的关系，而本案孙先生是以与中介的居间服务合同关系起诉的。收取定金的当然不是中介，但是孙先生之所以会签订买卖合同把定金交给假房主，是基于中介的居间服务所签订的买卖合同。
中介是否要赔偿的关键是中介所提供的服务是否有问题，中介是否有过错，如果有，假如有，再考虑这个过错和孙先生的这个损失是否有因果关系。
如果能作出中介有过错的认定，那很明显，中介的过错和孙先生损失之间是有关系的，即使中介不承担全部赔偿责任，也应适当承担一部分。如果以钱不是中介收的为由免除中介的责任，那任何情况下中介都不必对自己提供的服务承担赔偿责任了，因为中介收取的只是居间服务费，交易款项都是交易双方收取的。
最后，法院认为孙先生损失已由刑事判决认定“继续追缴”，不能就同一损失要求中介再次赔偿，未考虑到实际情况，对受害人不公平。
法院已经查明，赃款已被嫌疑人挥霍，在审理期间也没有追缴归还给孙先生。虽然法院在刑事判决中认定“继续追缴”，但在结案后，对一个服刑的犯人，如何追缴？在判决后，法院、检察院、**机关谁会去继续追这笔已经被挥霍的赃款？
在刑事案件审理结束后，未追缴到赃款并退还受害人，受害人事实上就已经产生损失，法院认定赃款应该追缴，不应该妨碍受害人以其他法律关系向其他有责任的单位或个人要求赔偿，这是不同法律关系产生的不同的责任。这并不违反一事不再理的原则，而且由于受害人的损失并未追回，损失是实际存在的，如果有其他责任人，让其承担相应的责任是公平合理的。
即使在法律规定和操作中有一些衔接不到位、规定不明确的情况，法院在审理和判决时也要考虑到实际情况，本着公平合理的原则处理。如本案这样，简单地驳回受害人的诉求，实际上是让受害人自己承担全部损失，而至少有一定责任的中介却不承担任何风险，这明显是不公平的。