购房时，在签订正买卖合同之前，双方经常会先签订《认购书》，确定购房意向的基本条款的现象。签订认购书不是买房的必经程序，是否签署认购书完全取决于双方当事人的自愿。
认购书内容一般包括：（1）买卖双方当事人的基本情况；（2）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；（3）房屋价款计算；（4）定金；（5）签署正式买卖合同的期限、条件等。
实践中，围绕着“认购书”经常会发生各种争议和纠纷，买卖双方的一方经常因客观或主观原因不能或不愿意签订正式的买卖合同。出现这样的情况，应该如何处理，可能会是什么后果呢？
杨文战律师提示：
对于商品房买卖过程中认购书的法律问题，在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有分别有相应规定：
第四条　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条　商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
实践中，相关争议的重点，一般都围绕着上述司法解释的第四条来认定。如果是购房者反悔，拒不签订正式买卖合同，则不退还定金。如果是开发商违约，无法在约定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的责任。当然，如果有其它损失，还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。
不过从实践来看，如果稍微懂得一点技巧，很可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚责条款。
比如说，买方在签订认购书后，虽然内心反悔，但是并不表现出来，仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》，一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定，毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容，正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，那法律上看，就不归责于任何一方，那样就不适用定金条款了，《认购书》解除或失效，定金原数退还。
同样是反悔，如果直接说就是违约，定金不退；如果以合同条款无法达成一致为由拒签，就不归责于任何一方，定金原数退还。当然，换到开发商的角度也是如此，如果开发商想反悔，往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置，让购房者无法接受。
所以，在我看来这种《认购书》真正的法律约束力，并不强。当然，从保护购房者的角度讲，如果非要走这个程序，我还是要提示两点：
第一，《认购书》一般只是预约签约的作用，建议认购书中约定的准备签约日期不要太长，以免夜长梦多误事，一周或十天左右为宜。因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》时，往往在《认购书》中约定较长签约周期，用这个方法套取购房者的资金。
第二，在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强，但不要忘记，一旦签订《认购书》，首先履行义务的是购房者，因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款，就算开发商违约，购房者还要追着开发商主张违约责任，不行还要起诉，很麻烦的。而如果购房者违约，人家开发商只要一个通知，直接就扣掉定金了。所以，在这个博弈中，购房者还是处于弱势，既然如此，定金或预付款的数额相对低一些，应该是对购房者更有利的，因为风险会相应降低。
最后，我们再简单总结一下，在商品房买卖合同无法订立的情况下，如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚则：
（1）如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约，开发商有权不予返还定金。
（2）如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同，开发商应双倍返还定金。
（3）双方对不能签订预售合同均无过错的，不适用定金条款，所交纳的定金应当原数退还。比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款，双方经协商无法达成一致，这对于买卖双方都不视为违约，此时导致购房合同无法签订，就属于双方均无过错。

　　　　民间借贷既约定逾期利息又违约金如何处理？
民间借贷中可同时约定逾期利息和违约金，但两项相加不得超过银行同类贷款利率的四倍。　　作者：北京高院研究室
原告高某。
　　一、案情
　　被告宋某于2011年8月22日向原告高某借款15万元，双方签订了《借款合同》。借款合同约定，借款应于2011年11月21日还清，如未依约还款，则被告宋某除应当按照中国人民银行公布的同期商业贷款利率的四倍向原告高某支付借款利息外，还应当按照每日千分之五的利率标准向原告高某支付逾期还款的违约金。此外，被告宋某还应当承担原告高某为实现本债权而支出的全部费用，包括但不限于案件受理费，财产保护费，以及聘请律师、会计师、房产专业机构人员等有关费用。被告张某作为担保人在借款合同上签字，并向原告高某出具了《不可撤销连带责任保证函》。借款到期后，被告宋某、被告张某未偿还上述借款。
　　原告高某诉至法院，要求被告宋某偿还借款15万元，并按照每日100.27元（原告高某按照中国人民银行公布的同期商业贷款利率的四倍算出的数额）标准支付自2011年11月22日起至实际付清之日止的利息损失及按照每日750元（原告高某按照每日千分之五的利率标准计算出来的数额）标准支付自2011年11月22日起至实际付清之日止的违约金。此外，还要求被告宋某支付律师代理费7500元，被告张某对上述诉讼请求承担连带付款责任。
　　被告宋某辩称：对原告高某所述事实认可，但现在还不了借款。被告张某未参加庭审，但提交了书面答辩状，辩称：被告张某不是借款人，不应当承担还款责任；借款的本金为124 000元，不是150 000元，超出部分是利息。 综上，不同意原告的诉讼请求。
　　二、审理结果
　　一审法院经审理认为，根据已查明的事实，原告高某与被告宋某签订的借款合同、借条及被告张某向原告高某出具的不可撤销连带责任保证函，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。借款到期后被告宋某未依约还款，故原告高某要求被告宋某偿还借款15万元的诉讼请求，证据充分，法院予以支持。根据法律规定，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。本案中，借款合同约定如被告宋某未依约还款，应按照中国人民银行同期商业贷款利率的四倍向原告高某支付借款利息。原告高某主张利息损失的计算标准为每日100.27元，法院按照借款合同约定将该标准调整为中国人民银行同期贷款利率的四倍。原告高某要求被告宋某支付借款十五万元自2011年11月22日起至实际付清之日止（利率以中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准）的利息损失的诉讼请求，证据充分，法院予以支持。借款合同虽约定被告宋某未依约还款，应按照每日千分之五的利率标准向原告高某支付逾期还款违约金，但原告高某已要求被告宋某按照中国人民银行同期商业贷款利率的四倍向其支付利息损失，故对原告高某要求被告宋某按照每日750元的标准支付自2011年11月22日起至实际付清之日止的违约金的诉讼请求，法院不予支持。借款合同约定被告宋某未依约还款，应承担原告高某为实现债权而支出的全部费用，其中包括聘请律师的费用，故原告高某要求被告宋某给付律师代理费7500元的诉讼请求，证据充分，法院予以支持。此外，法院根据担保法的规定，判决被告张某对上述借款及利息损失、律师代理费承担连带保证责任。
　　判决作出后，双方均未提起上诉，判决已生效。
　　三、意见
　　本案争议的焦点在于：民间借贷中既约定了逾期利息（或利息损失）又约定了违约金的，是否可以同时主张。对此有三种不同的意见：
　　第一种意见认为：依据私法自治和契约自由的精神，当事人在民间借贷中同时约定逾期利息（或利息损失）和违约金的，这是双方当事人合意的结果，从当事人意思自治的角度出发，逾期利息（或利息损失）和违约金均应予以保护。

　　第二种意见认为：如果借款人未依约还款，出借人损失的是借款利息。《合同法》第207条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”当事人如约定了逾期利息（或利息损失），又约定了违约金的，因为逾期利息是当事人承担违约责任的方式，故主张了逾期利息（或利息损失），违约金的诉求就不应当得到支持。
　　第三种意见认为：根据损失补偿原则，如果原告根据较高的利率标准要求被告支付逾期利息（或利息损失）已足以弥补其遭受的损失，则在已经支持原告逾期利息（或利息损失）请求的情况下，对被告违约金的诉求可不再支持。当然，逾期利息（或利息损失）与违约金两项加起来之和未超过银行同类贷款利率四倍的，应当均予以支持。
　　我们同意第三种观点，理由是：
　　（一）当事人在民间借贷合同中可同时约定逾期利息（或利息损失）和违约金条款
　　违约金是指根据按照当事人约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。我国合同法第114条对违约金做了规定，并且该条的第二款规定若约定的违约金低于或过分高于造成的实际损失时，当事人可以向法院或仲裁机构请求对违约金数额进行增减。合同法关于违约金的规定是为了惩罚违约行为，敦促当事人完全适当履行合同，只要约定的违约金数额不是过高，都应当得到支持。借款合同属于合同法调整的民事合同之一，在合同法分则部分第207条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”，此条规定了借款人逾期还款应承担的违约责任方式即支付逾期利息，但是该规定并未排斥违约金等其他形式的违约责任承担方式。根据民法意思自治的原则，可以说违约金和逾期利息两种责任方式并行不悖。民间借贷合同属于借款合同的一种，故在民间借贷中当事人对违约责任的约定可以适用借款合同，即可以同时约定逾期利息条款和违约金条款。
　　（二）违约金与逾期利息（或利息损失）之和不得超过银行同类贷款利率的四倍
　　法律既要尊重当事人的意思自治，又要维护社会公共利息，防止当事人滥用权利造成事实上的不公。依照我国《合同法》第114条第2款的规定，高额违约金调整的标准是守约方的损失。借款合同是特殊的合同，其标的物是货币，对于出借人来说，借款人未依约还款，所遭受到的损失是借款利息。最高人民法院对民间借贷借款利息进行了限制，原因就在于民间借贷比银行贷款更容易借贷，其风险性更高。为了规范金融市场，防止高利贷现象，需要对盲目的逐利行为进行约束。《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条规定民间借贷的利率最高不超过银行同期利率的四倍，当事人约定的利息和违约金加起来如超过银行同类贷款利率的四倍，则属于变相地放高利贷。因此，当事人既约定逾期利息（或利息损失），又约定违约金的可以同时支持，但两者之和不能超过银行同类贷款利率的四倍，对超出部分不予保护。如约定的逾期利息（或利息损失）或者违约金其中一项就已经达到或者超过银行同类贷款利率的四倍，则只支持一项即可，对另一项应予以驳回。
　　就本案而言，原告高某与被告宋某在借款合同中既约定如被告宋某未依约还款，则被告宋某应当按照中国人民银行公布的同期商业贷款利率的四倍向原告高某支付借款利息，又约定被告宋某还应当按照每日千分之五的利率标准向原告高某支付逾期还款的违约金，双方将利息及违约金均在借款合同中约定，本不冲突，但是原告高某既要求被告宋某按照中国人民银行公布的同期商业贷款利率的四倍向原告高某支付逾期之后的利息损失，又要求被告宋某按照每日千分之五的利率标准向原告高某支付逾期还款的违约金，因原告高某主张的利息损失已达到银行同类贷款利率的四倍，故法院对原告高某违约金的诉讼请求应不予支持。
　　综上，一审法院的判决是
正确的
。
北京杨文战律师建议：
　　鉴于对民间借贷中既约定了逾期利息又约定了违约金如何处理存在争议。从实务角度讲，为避免争议，增加**的不确定性，律师建议在民间借贷关系中，对逾期还款行为，最好不要既约定逾期利息又约定违约金，而是直接按目前法律认可的最高利息标准约定，即以同期银行贷款利率的四倍为逾期利息，同时可以在书面文件中约定，要求对方承担因**而产生的各项支出，如：诉讼费、律师费、交通差旅费等。这样也能有效减少自己的**成本，增加对方的违约成本，起到一定制约作用。