小桌子abc9的个人资料

某知名物业服务红黄绿线标准红线标准（10项）序号红线要求处罚 1 未经公司批准在外兼职；撤职或除名，专项处罚 2 挪用或盗窃公司财物 3 纵容打击报复员工或客户 4 以权谋私、营私舞弊、索贿受贿、欺诈或利用职权获利，违反公司廉洁制度 5 遇紧急工作时，临阵脱逃、推卸责任 6 结交有黑社会背景人员，组织或参与有损公司利益的不良群休 7 私自为顾客提供获取报酬的劳务 8 当值时间擅离职守，造成重大损失 9 工作弄虚作假，偷工减料，造成损失 10 对随意发表负面言论，严重影响公司品牌形象的

物业管理人的节日——“痛”并快乐着

物业管理客户服务体系存在问题及改革策略经过近三十年的风雨洗礼，物业管理市场环境日趋完善，行业整体水平日渐提高，许多物管企业开创了属于自身的管理服务模式，建立了属于自己的客户服务体系，同时，通过科学合理的应用，复制打造管理项目精品，提升企业品牌竞争力，提高企业服务水平。从某种意义上说，物业管理客户服务体系是物管企业推广物业管理模式的基础，也是提升整体服务水平的关键，在市场竞争日益激烈的今天，企业要想占得一席之地，客户服务体系改革势在必行。湘银物业公司通过一年来的客户服务体系改革，取得了一定成绩，笔者现结合湘银物业公司实践经验，就目前物管企业客户服务体系建立存在的问题进行论述，并提出相应的改革策略。一、物业管理客户服务体系含义体系是实现目标的基础，服务方针必须通过服务体系贯彻与实施，所以，物管企业为实现预定的管理服务目标，必须建立和完善物业管理客户服务体系。所谓客户服务体系，是指为实施客户服务所需的组织结构、程序、过程和资源。换言之，客户服务体系是由组织结构、程序、过程和资源等组成的有机整体。所以，物业管理客户服务体系定义是指物管企业为实现管理服务目标而设立的组织结构、服务程序与服务过程、服务资源的总和。二、客户服务体系运行存在的问题目前，行业内众多物管企业对于建立体系缺乏科学的方式方法，对于体系运行的认识深度不够，存在不完善、不科学、不合理、不匹配的缺点，主要存在以下几大问题： 1、组织结构单一，部门协调能力弱化直线式组织结构是物管企业机构设置的主要方式，这种方式的管理特点为“点对点”、“一个人一个头”，责任与职权比较明确，但是，由于直线型结构较为单一，对管理控制严密，管理相对集中，信息交流相对少，客户服务部门的协调能力进一步弱化，服务信息沟通将不可避免地出现种种问题，进而引发服务效用问题，而物业管理服务非常讲求服务效率，对于客户服务信息的反馈与处理都做了严格的要求，及时率与有效率是衡量客户服务水平高低的两项重要指标，因此，此种组织结构在物管企业的运行当中必然会产生沟通协调上的管理弊病，给服务正常运作设置了障碍。同时，在企业规模壮大的情况下，管理职能都集中由一个人承担，身兼数职，分身乏术，也容易产生思绪紊乱无头绪的弊病。湘银物业公司在公司初期服务过程中也曾出现类似情况，尤其在住宅小区客户服务中，由于组织结构的不健全，客户服务部门工作缺乏协调性，对于业主维修、投诉等问题处理不够妥当，业主满意率测评不高，一度令服务陷入被动，后经过客户体系改革，完善组织结构，制定“113”、“137”等几大管理服务原则，一举扭转不利局面。 2、服务程序不科学，服务行为不规范物业管理做为劳动密集型产业，内容繁杂，涉及面广，专业性强，看似简单的一项工作往往蕴含着不简单。因此，要求企业建立起严格规范的服务程序，并针对不同的服务内容制定不同的服务规程，深化服务作业流程，如安全巡逻流程，就不是简单的巡视，简单地做记录，而是要做到“看、听、闻、问、记”并重。目前，许多物管企业已经意识到了服务程序的重要性，相继通过了ISO质量体系认证，其中的程序文件对于企业内部管理做了系统要求与规定，但是，绝大多数企业对服务程序制定的措施力度不够，精细化程度不深，以为实施程序文件就可以符合企业所需，殊不知程序文件是纲领性文件，注重整体与全盘，缺乏局部细节上的内容，加之许多企业的程序文件实施要么不得力，成了可有可无的摆设，要么不求变新，妄图一劳永逸，结果可想而知。企业未建立起科学服务程序最直接的体现便是员工服务行为的不规范，服务行为在紊乱的服务程序中变得无条理、无章法，企业高质量、高效率、高水平也就无从谈起了。湘银物业公司成立之初，由于各项规章制度、各个作业规程的不完善，许多员工服务行为曾偏离了预期轨道，如员工服务形象的不统一，保洁工作流程的不规范等等，直接影响了服务水平的提高。

龙湖物业小区温馨提示语（转载）龙湖物业小区温馨提示语指引类别推荐安装位置文字提示类水景柔水无情，请保持距离，小心安全水深危险，注意安全，不要靠近嬉戏玩耍园区路径两侧居高不要“淋”下，爱邻即是爱己单元大堂内请您随手关门，小家安全，大家放心单元大堂内带好门禁卡，方便又安全电梯轿厢内按钮上方为了您和他人的健康，请勿在电梯内吸烟电梯空间勿拥挤，街坊邻里互关怀柴油机发电房等重要设备房烟头小，火灾大，请勿轻易忽略它儿童游乐设施处孩子贪玩耍，父母请留心请您陪同孩子在此一起玩耍为了您孩子的安全，请不要把他留下独自玩耍园区维修处维修工作进行中，给您带来不便，敬请谅解今天的不便是为了今后的方便。谢谢您的配合！小区人行通道道闸处欢迎回家！园区或单元大堂有梯步处小心台阶，请留意脚下安全车库出入口带一分小心上路，携十份平安回家有临空面区域高空坠落危险，请勿随意攀爬爱护环境园区路径两侧植物恢复期，请耐心等待植物正在养护，请您耐心等待

一个业主写给管理处主任的信，值得深思！如果我是物业管理处主任，在工作以前，我首先要考虑什么？我首先要考虑，谁是我的老板，我为谁服务。我的老板是物业公司吗？可以说是，因为我们管理处是物业的下属机构，我是物业公司任命的主任，不站在物业的角度上，就可能连工作都保不住，还谈什么服务？我的老板是广大业主吗？可以说是，因为我从他们那里拿到服务费，服务好他们，才有我的工作，才有公司的利润。而且根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第四款：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定。那到底谁的利益是最优先考虑的呢？物业公司的还是广大业主的？你想好了吗？如果你是管理处主任的话，你听谁的？公司的，还是广大业主的？如果是我是管理处主任，我会选择，服务好广大业主，因为那才是企业发展的根本。“以客户为中心”，早就是企业经营的常识了，只要你稍微看看书，稍微了解外面的世界，都会有这种意识，地球是圆的，这不用我“证明”。如果我是管理处主任，如果我是真正为物业负责的话，我就要服务好广大业主，这才是企业发展的长久之计，才是个人发展的根本保证，才是我人生价值的体现。谋求短期利益，靠处处省钱，靠破坏园子绿化，靠不作为，靠乱作为，来取得“不合理利益”，一定会丧失广大业主的信任，这才是品牌最大的伤害，对利益最大的伤害。那如果我是主任的话，我将怎样服务业主呢？我会时刻站在业主的角度上，考虑怎么为他们提供方便，而不是我们自己怎么管理方便，怎么省钱。看看我们小区，有多少地方是为业主提供方便，又有多少是为管理处提供方便？一旦你和管理处说什么，他们一定会说花费大，而现在还在亏本经营。（管理处全年有无详细预算？有无工作计划？有无被广大业主监督？业委会有无对管理处的考核措施？管理处花我们的管理费，有无得到业委会的签字批准？还是希望业委会承担起这个责任来！）如果我是分管绿化的主任。每天一起床，我会听一下当天和近期的天气预报，如果有台风或下雨，我要修正最近的浇灌计划。如果连续干旱，那些需要精心护理的植物，是不是要提醒分管人员，多上上心了？（我们现在的主任，全是撒手主任，那片给你了，干好干坏，那是你的事。我要问我们主任了，你的那些手下，根本就不专业！你是不是要承担起，教导的责任？绿化做得好不好，不是他的责任，而是你的责任，因为你是他的上司！）简单地来说，我上班以前要有个计划。到办公室以后，我的第一件事是在园子里转一圈。看看昨天布置需要浇水的植物，浇了吗？浇了以后，长得怎样？下一次在什么时候浇，我会用小本子详细记录。（整个园子的绿化，全在我的脑子里了，我要象在家养花一样，精心照顾我管理的植物。）我还要看看，哪些地方的花木，需要修剪了，大概要修剪到什么程度。甚至就象那个讨厌的“闲居者”那样，用相机把它们拍下来，对绿化人员进行要求。我还会关注大树是否正在枯死，我要搞明白到底大树缺什么了，它是缺钙了？缺氮了？缺钾了？还是缺磷了？无论它们缺什么，我都可以一眼，就看出来，因为我是绿化专家，我是园林专家，我是半个植物学家。我看到一些地方需要补种一些植物时，我不会盲目地安排绿化人员，按我的意思去种。而要想想那个该死的“闲居者”的建议，他曾经和管理处沟通过，大家达成了一致意见：“首先种多年生植物，而不是那些一年生的驴尾巴花。宁可一次花费大些，也要减少维护成本。绿化人员要合理分工，不能无效劳动，砍了种，种了砍，管理处的职责是维护，而不是开发。尽量种开花的，而且花期是不同的。种不带刺的，无毒的植物。” 有了种植计划后，我会和业主沟通，起码和周围楼的业主沟通，实在不行就找楼下带孩子的妈妈和奶奶沟通，毕竟我是服务他们的，他/她们满意才是我工作的价值。我不是象以前一样把工作干了，就算完了(看看X栋前面，管理处新种植的植物，简直是垃圾)。我的工作要得到业主的认可，要争取业主的满意。因为业主是我的客户，我是为他们种了植物，不是为我自己。所以无论如何，我要尊重广大业主的建议，让广大业主满意。等种了以后，我早上还要去看看，昨天补种的地方，是不是按要求种了，长得怎样。我还会停留在路边，不时征求路过业主的建议。（建议：今后无论管理处想种什么，想砍什么，都要征得业主委员会的同意，如果X委员长不愿意承担这个责任，我“闲居者”愿意代劳！不能让管理处想种什么就种什么，种了砍，砍了种！三期X栋前面，在4月22号种了一些草，每棵0.8元。管理处的人说，那是临时性的，到时候再换。你说说，这不是拿我们的管理费，开玩笑吗？）

居住区物业树池美化技巧，实用！

物业管理中业主违约处理攻略大全

物业公司与业主的责任划分，你了解吗？有些小区经常会发生物业管理公司与业主之间的纠纷，有很多时候，纠纷发生的主要原因是没有分清楚双方的职责、责任有哪些？物业管理公司有其主要的岗位职责，业主也有其须承担的维修职责，下面资讯君和您一起来看下物业管理公司与业主的责任如何划分？物业管理公司应承担的主要责任有： 1、物业维修管理。物业管理公司应当按照国家对物业管理的标准，对其经营管理的物业进行维修和技术管理，包括对房屋安全与质量的管理、对房屋维修技术的管理以及对房屋维修施工的管理； 2、物业设备的管理。需要管理的物业设备主要有给排水设备、燃气设备、供暖设备和通风设备、电气设备等； 3、物业环境管理。物业管理公司有义务对住宅小区的环境进行管理，使其达到国家规定的标准，具体包括污染防治、环境保洁、环境绿化等； 4、物业管理安全。物业公司应当采取各种措施，保障业主和房屋使用者的人身财产安全，对小区的治安进行管理，对小区的消防安全进行管理以及对出入小区的车辆与人员进行管理。小区业主的责任划分：根据“谁所有谁管理”的原则，业主对其所有的物业应承担维护责任；其他设施、设备依情况不同而不同： ①房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线和由业主负责维修的部分如自用阳台，除自己维修外，业主也可委托有关物业管理公司或其他专业维修人员代修； ②由物业管理公司负责维修的部分为：房屋的共用部位和共用设施设备，即房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体公用设施； ③由市政公用单位负责维修的部分为：住宅区内的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供气及通讯单位负责，维修养护费也由其支付。但是物业管理公司与上述有关单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。

【分享】电梯作业安全要点近年来，随着高层楼房越来越多，电梯已经成为人们生活中不可或缺的一部分。近日，电梯安全再次成为公众聚焦的热点话题。电梯一旦出现故障，可能会导致乘客被困、坠落等事故发生。如何才能减少电梯事故的发生?前期的作业安全检查必不可少，在此和大家分享电梯作业安全需要注意的几个要点，希望能够给大家带来借鉴和帮助。　　基本安全部分　　a.到达用户处后，不要立即着手作业，而应先向用户管理者了解情况，根据需要采取适当的对策后，再开始工作。　　b.作业时，要绝对避免无理的作业，严禁要求无电梯操作经验人员帮助操作运行电梯。　　c.维修作业原则上应以2人或以上为一组。　　d.电梯的曳引机的盘车作业，应在断开电源开关，确保安全后，由2人同时作业。　　e.必须要短接某开关、终端开关等安全回路时，应使用容易判断的方法进行，作业结束后立即复原。　　f.动力电源应从指定的地方引入，设置专用电盘。　　g.作业照明灯应使用36伏的带网行灯，并使用指定的电缆。　　h.进入轿顶或底坑前，必须先切断电梯控制电源，如使“急停开关”置于“OFF”位置。　　i.不允许做出在井道内的中间梁站立，攀爬支架上、下等危险动作。　　j.不得一脚站在轿厢，另一脚踏在井道件或厅门踏板的地方进行操作，防止电梯突然启动而发生意外。　　k.不允许以轿门的启、闭作为电梯的启动和停止。　　l.当电梯在运行时，绝对禁止揩擦、润滑或维修机件，头、手不得伸出轿厢外，随时留意电梯的运行情况。　　m.如井道底坑内被水浸或电梯有被水湿过，应先全部切断电源，清洁，必要时对电气零件用风筒吹干，检查整梯绝缘，确保合格后方能通电。　　机房作业　　a.在活动部位和旋转部位周围作业时，为了避免被卷入或被夹住，应装上盖板或防护板，现时禁止使用工作手套。　　b.在开口部位附近作业有可能碰落物体时，应设置防止物体掉到井道去的保护物，作业结束后应拆去。　　c.控制屏的盖板在非作业时应盖上，拆下时应从上部开始，装上时应从下部开始。　　d.控制屏及机器的顶部不能放物体。　　e.如因特殊情况需在机房操作电梯运行时，应先确认各层站的厅门、轿门已关闭，其它无关人员不得进入，同时井道内无异常。

物业管理典型案例汇编（三）　案例十四、未成年的孩子点燃天那水发生爆炸被炸死的案例…… 4个未成年的孩子在某花园堆放杂物的地方点燃了放置在那里的天那水发生爆炸，当中一个6岁的孩子被烧成重伤不治而死。孩子的父母把该花园的物业管理公司和另3个肇事孩子告上了法庭。近日，罗湖区人民法院作出一审判决，死亡孩子的父母共获得近13万元的赔偿金，其中包括精神赔偿金8.5万元；物业公司因不作为被判赔近7万元。　　罗湖区法院审理后认为：被告某物业管理公司对易燃易爆物品天那水置于儿童容易获得的地方，对爆炸事故负重要责任。其不作为的行为和4名儿童玩天那水烧火引起爆炸，这两个方面应各占一半的责任。具体划分责任比例是：原告对小孩的死亡负15％的责任，由其自负；被告物业公司承担45％的责任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承担25％责任；其他两个男孩各承担7.5％的责任。由于3个男孩均未成年，其赔偿责任由监护人承担。　　案情回放　　据原告郑某诉称，2002年5月7日，他们6岁的儿子小俊和另外两个小朋友10岁的小浩、11岁的小文一起玩，3人到了他们的暂住地、深圳市罗湖区某花园的一栋楼后玩耍，从该楼后一堆放杂物的临时搭建的小房子里，孩子们发现了房子里面有几个放天那水的小铁桶。此时，暂住在该花园的一个单元里的另一个孩子9岁的小豪，找到了他们一起玩，他们用木棒点燃天那水玩，结果，小豪将燃烧的木棒插入天那水小桶后发生爆炸，小俊则因离得近被严重烧伤。　　事故发生后，小俊的父母赶快把孩子送到了深圳红十字会医院治疗了18天，后因付不起医疗费无法继续治疗而被迫出院。6月13日，小俊因大面积烧伤致败血症，父母本来打算送孩子回老家潮阳继续治疗，但在回去的途中孩子不幸死亡。案例十五、发生高空堕物怎么办…… 去年9月17日14时51分，一块玻璃从天而降，砸落在某花园A栋前的地面。相继赶到的护卫员看到未造成伤亡，便一边善言安抚惊恐万状的行人，一边进行现场调查（高空抛物，天怨人怒，道理人人会讲，可屡禁不绝，要想彻底杜绝，除了要进一步坚强管理，还有赖于人们基本素质的提高）。　　从楼下查看，玻璃是9楼F座的，护卫员当即上楼查证。事实果真如此：该座的夫妻俩在吵架过程中乱扔东西，将客厅的玻璃砸落。可向其通报了情况后，两人不理不睬，依旧争吵不休。　　护卫员们先劝说调解，等两人平静下来，再讲明玻璃堕落所造成的现实危害和可怕后果，然后要求他们下楼向受到惊吓的人员赔礼道歉，同时按有关规定接受处罚，两人均无异议（先息事宁人，是此时的至要）。

物业管理典型案例汇编（二）案例十一、拒缴物业管理费，业主被推上法庭…… 　　原告（物业公司）———被告以各种理由拒缴物业管理费共八千多元，诉请法院判其缴纳所欠费用及滞纳金。　　被告（某业主）———签订物业合同的是上海轻工浦东房地产物业管理公司而非本案原告，故原告不具备主体资格；原告所述收费标准实际上并不存在，物价局备案的收费标准为每平方米2.63 元，现原告以每平方米2.7元计算缺乏依据。法院———经审理查明，该小区业主委员会与上海轻工浦东房地产物业管理公司签订物业管理服务合同，约定物业管理费以每平方米2.7元计算。现原告名称虽然不是上海轻工浦东房地产物业管理公司，但是其改制组建的，名称变了，主体资格并未变，被告以原告非物业管理服务合同主体为由抗辩原告不具备主体资格，不予采信。业委会与物业公司签订的合同，对小区每一个业主有约束力。物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约缴纳物业管理费的义务。至于收费标准，业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定，根据自治原则，被告应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用。案例十二、业主拖欠巨额管理费催交困难怎么办…… 由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按时缴交管理费，甚至把交管理费作为与有关方面交涉的筹码，作为达到某种目的的交换条件。一年后，已累计欠费达35万元之多。期间，管理处有关人员无数次上门催交未果。　　为了解决这一问题，管理处主要领导一方面主动与有关方面保持联系，帮助全面反映该公司的意见和要求，以取得其对管理处工作的信任和认可；一方面盯住平时难得一见的该公司老板，频频征求意见并反映管理处的经济困难（常言道：会哭的孩子有奶吃。没奶吃的时候一定要哭，而且要哭得令人心动。有泪全往肚子里咽，是添不饱自己肚子的），以求得携手维护物业正常运行的共识。　　在赢得了该公司理解信任的基础上，管理处提出了适当减免滞纳金、分期付款等有利于促成该公司尽快缴清拖欠管理费的优惠条件（退一步进两步，不退无以求进）。最后双方达成了一致，自约定之日起分10期，每月3万余元，随当月管理费一同缴交拖欠的费用。10个月后，该公司拖欠的管理费已全部缴清。　　点评：物业公司追缴有意（而非恶意）欠费，首先要使自己的管理服务无懈可击。管理服务做到家了，才能封住对方拖欠费用的口实，赢得对方的理解和信任。在这个基础上，主动交流加适当让步，相信会感“上帝”的。

欠费业主原因分析及解决攻略业主刘先生半年多没有交物业费了，管理员上过几次门，都吃了闭门羹。在月底工作分析会上，物业部主管上报的欠费业主名单里刘先生名列首席。　　询问原因，收费员小程是眼泪汪汪的。刘老先生很难沟通，一听收费就来气，说两块钱物业费太贵，保安保洁绿化维修都是多余的，没有物管他也照常生活。　　“你们是哪里服务不到位，惹刘老先生生气了吧？” 　　“没有啊，他就是脾气古怪。我们每次去都是陪着笑脸，从来没有得罪过他。” 　　我寻思抽个时间会会他。　　说也巧，没过多久，接到刘老先生夫人的电话，说家中窗户关不上，要物管帮助维修。我和维修工一起进了他家。　　刘夫人很热情地接待我们，又是让座，又是倒茶。小区的窗属于新型产品，使用不当就关不上，不一会我们就修好了卧室窗户。我又通俗地给她讲解了一番窗的开关要诀：“窗把手是平着开、向上倒、向下关。”刘夫人按照所说的试了几下，很高兴地说“平开上倒下关”六个字很好记。　　“大姨，刘老呢？” 　　“嗨，在书房里呢，从来就不愿出门，啥事都要我来办。” 　　“大姨，刘老以前是空军飞行员？”在卧室的墙上挂着一幅1963年的结婚照，刘老身着空军制服，军衔是空军上尉。那个年代没有彩色照片，是手工描绘的彩色。　　“是啊，他当了几十年兵，后来转业到地方了。” 　　“那时刘老真是个帅哥啊，大姨也像个电影明星。” 　　大姨笑了，“哎哟，都快五十年了。” 　　大姨很健谈，说了许多家常事，刘老从部队转业后，主动要求到企业工作，在一家工厂当书记，那时企业有奖金。后来工厂倒闭了，他也退休了，每个月退休金仅一千多元。而他的那些转业在政府部门工作的战友和部下，退休金比他多好几千，也许是这个原因，刘老就一直闷闷不乐。大姨很发愁，就怕他憋出病来。他们的两个孩子都很争气，姑娘在国外，儿子是一家公司的老总。刘夫人很自豪地说，“别看你刘大爷不怎么样，这房子可是儿子给买的。” 　　临走时，我问还有需要做的事么，大姨说书房的插座有问题，能不能帮忙看一下。推门见到刘老站在书桌边写毛笔字，他身后是一排书柜，满满一柜子书，书桌上还摆了一架轰五飞机模型。　　“老头子，物业经理来帮咱修窗户呢。” 　　刘老跟我们点了点头，就算打了招呼。　　趁维修工在检查插座的时候，我和刘老聊开了，首先对他书写的魏碑，字体浑厚，苍拙劲健有力，作了赞赏，“我估计至少得有三、四十年的功底”，刘老脸上露出了笑容：“呵呵，差不多吧。” 　　我又指着那架轰五模型，提起了他当飞行员的事，刘老顿时来了精神，打开了话匣子：他是轰五的一号，就是驾驶员，二号是领航员，三号是通信射击员。飞机是仿造苏联的，他参加过很多次军事演习，飞了六千多小时呢，投过很多炸弹，还有大个的鱼雷，就是没有打过仗。

优秀物业团队领导者行为准则（转载）管理者：管理自己，影响别人　　有一天，你成了管理者....... 　　也许成为管理者的第一天，你还在升迁的欣喜之中，但第二天你就要进入这个充满挑战的职位。这并不只是一次职位的升迁，更是对你能力的检验——你是否具备领导的能力。　　你成为管理者，但你不一定成为领导者。　　“管理”是建立在合法的，有报酬的和强制性的权力基础上的，但是“领导”更多的是建立在个人影响权和专长权以及模范作用的基础上，首先，领导者必然会有部下或追随者，其次，领导者拥有影响追随者的能力，再次，领导的目的是通过影响部下来达到企业的目标。因此一个人可能既是管理者也是领导者。但并不时所有的管理者都能成为领导者。　　合格的管理者运用的是领导的方式，不合格的管理者则是运用管理的方式。管理者有能力管理的没有任何人，只有你自己，管理者虽然握有职权，但只能通过自己的专长权和影响力去影响别人。只有做到管理自己，影响别人，这才是合格的领导者。　　可见，管理者应该具备一些基本的能力或者准则，这个基本准则的核心就是，只有被领导者成功，领导者才能成功。走上管理岗位通常是两条通道，一是有特殊的专业技术能力同时被委以管理的责任，第二，在管理方面展现了艺术的能力和魅力。当然，也有二者兼备的人才，但微乎其微。　　一个优秀的管理者有以下的准则：　　1、提升你的团队。　　一个人一旦走上管理岗位，特别是主要管理岗位，其成功之举就不再是发展自己，而是发展别人。也就是说，领导者行使领导职权的过程，在很大程度上就是不断地发现别人、发展别人的过程。这个过程，就是团队提升的过程。用韦尔奇的话说就是“在你成为领导以前，成功只同自己的成长有关。当你成为领导以后，成功都同别人的成长有关。”拥有最好球员的球队并不总是赢得最终的胜利，但同等条件下，获胜的几率要高，作为管理者，你应该去创造这个或者优于这个条件或者环境。这也就是说，作为一个管理者，你不是让你变的如何如何的强，而是让你的员工变的更强，变得更会协同。　　2、正直，赢取他人的信任。　　作为管理者，首先你要正直，以坦诚精神、透明度和声望，建立别人对自己的信赖感。　　对某些人来说，成为管理者意味着开始了自己的权力之旅。为了维护自己的权威使用一些不入流的手段，同时，他们喜欢对人和信息保持控制的感觉。因此，他们会保守秘密，不透露自己对员工及其业绩的想法，把自己关于公司未来发展的想法储藏起来。这种举止当然可以让领导建立起自己的地盘，但是，它却把信任排斥在了团队之外。

电梯管理与物业管理的关系探讨电梯管理与物业管理的关系探讨电梯运行的安全性、可靠性和舒适性有赖于电梯管理及物业管理的参与，探讨电梯管理与物业管理之间的关系，将有助于提高电梯行业、物业管理行业对乘客、业主的服务，本人借此抛砖引玉。 1 目前物业管理公司与电梯保养公司之间的关系目前物业管理公司在电梯管理、维保工作中有着几种不同的操作形式： (1) 电梯管理维保工作全部委托电梯专业保养公司去操作，且签订的电梯保养合同形式是全面保养合同即大包。 (2) 电梯的管理工作由物业管理公司管理，电梯维保工作则委托电梯保养公司，一般签订的电梯保养合同有全面保养合同，有标准保养合同(清包)。 (3) 电梯的管理、维保都由物业管理公司自己负责，委派专人专职管理，专职上岗维修工负责维保，有些物业管理公司与电梯专业维保公司签订技术支持、配件销售合同。以上几种形式各有利弊，但投入到电梯管理、维保上的费用则高低相差极大，高则每月约10 000元/台，低则每月约1 000元/台。对电梯的管理、维保、使用效果也大不一样，乘客(业主)的投诉，电梯的故障率更是不一样。 2 物业管理公司、电梯保养公司与乘客、业主之间存在的矛盾一般来讲物业管理公司只是在电梯出故障时与电梯保养公司联系进行修理。电梯的故障原因由电梯维保人员进行判断、处理。这其中最大的问题就是从电梯出故障到修理完毕恢复使用的时间长(通常需1～2h到场进行修理)，不符合目前物业管理公司对业主的承诺(通常承诺10～15min到现场)。而且当电梯运行上出现问题时，业主投诉是冲着物业管理公司的，电梯专业维保公司得到的讯息、投诉是间接的。这样电梯保养公司就无法得到很完整的电梯运行情况(少数大公司电梯运行监控联网除外)，故业主投诉得到的答复是物业管理人员从电梯维保人员听来的答复，一般业主总会感到不是十分满意。所以物业管理人员碰到业主投诉电梯问题会向业主推诿，不是物业管理的问题，而是电梯保养公司的责任，但业主的管理费是缴给物业管理公司的，而不是直接缴给电梯维保公司的，理所当然要投诉物业管理公司。就目前来讲此类矛盾相当突出，对物业管理公司在大楼管理上是一个难题。这里还有请专业电梯维保公司的电梯保养费用与物业管理费的平衡问题。物业管理公司要生存，要参与市场的竞争，首先要得到大楼的业委会认可、续聘，如电梯管理更不上，电梯使用故障率高，物业管理公司与业主、业委会有矛盾，产生分歧，自己的生存都有问题，更谈不上参与市场竞争了。 3 在电梯管理、维保工作上的运作和心得体会上海卓越物业管理有限公司是一家经市房管系统考核，取得物业管理二级资质的企业(暂无一级)，所管辖的楼盘总面积超过20万m2。有罗马花园、新世纪广场、凯旋门大厦、爵士大厦、梧桐花园、和平花苑等。都属外销高档豪宅、高级商务楼。业主来自世界各地，所使用的电梯绝大部分是高档的全进口电梯，全部24h服务。在物业管理中如何管理好电梯？如何使业主安全正确使用电梯？如何使业主在使用电梯中感到满意？如何在电梯日常维保工作中不影响业主的正常使用？电梯有了故障或困人，如何及时修理，解救并向业主解释致歉等，都是我们日常管理的工作范围。我司根据物业管理与业委会要求，参照上海市地方标准DB31/193-1997，引用电梯专业维保公司对电梯运行使用的要求制定了《电梯安全运行制度》、《电梯保养技术规范》等，并制定了《乘客须知》、《装修使用电梯须知》（中英文）发给业主，张贴大堂，并由本人与物业管理员与业主口头宣传讲解，以及在每月发给业主的征询表上划出一栏“业主对电梯使用的意见”等。例如：在梧桐花园的电梯管理保养中，当初的发展商在电梯设置上每幢(14层)为单台梯，给电梯的管理保养带来不少的麻烦。白天不能停梯保养,如遇故障更要在短时间内解决,停梯的时间不能长,晚上11:00以后才能停梯保养。但每星期的例行保养时间要让每位业主知道，星期几、时段，让业主有所准备。时间长了业主也就有了概念，知道自己住的楼会在什么时候停梯保养。在梧桐花园我们安排了2位电梯保养工做白天值班，有故障报修及时应召，10min赶到现场，晚上其它楼盘的电梯保养工到梧桐轮流做值班。在规定的日期里，晚上11:30开始做保养，每星期每台电梯做一次常规保养、检查。本人负责不定期抽查，以及每月每台电梯安全部分检查。月、季、年度的保养、注油、调整，我们都严格按照电梯厂家的技术要求去做。每年政府部门的安全检查的菜单都及时整改，得到政府部门的好评。

【反思】刁民成长记——看业主如何从朋友、良民变身刁民　　我的两位朋友向我讲述了他们从“良民”变“刁民”故事，伴随物业管理成长的“欠费”问题虽然已是见惯不怪，且颇有点“老生常谈”的味道了，但认真听起来，还是这么让人心痛，且听为您详细道来! 　　朋友甲：醉酒引发的欠费帐　　“我入住小区将近两年了，第一次与物业公司打交道是收楼的时候，当时物业公司给我的印象不差，应当说这家物业公司的表现还是挺专业的，交钥匙的时候该办理的事情一次性给了指引，业主证，水电、物业费用转帐等手续当天就办好了。入住后，觉得卫生搞得还不错，保安挺勤快，见面就问好，也没什么事需要找物业，就一直没有再去管理处，加上每月都准时划帐，管理处也很少上门来。基本上，我还算得上是标准的‘良民’的。后来之所以不再交管理费是因为有一天晚上喝多了，被几个朋友搀扶着回到小区。大概是凌晨两点多的样子吧，小区门口值班的保安像是认得我，远远地看见招呼也没打，更没上前来要求我的朋友填写来访登记。那晚我醉得厉害，迷迷糊糊的只告诉朋友们我住的楼层房号，却指不清自己住的是哪栋楼，碰巧那几个朋友都没上过我家，于是，同样有几分醉的朋友们搀着我上了一栋楼，用我的钥匙开门，开不了，往我家里打电话，门内听不到电话铃声，就闹闹哄哄地乘电梯下来，上了另一栋楼，正用钥匙对着门锁鼓捣，那家人被吵醒开门了，于是又下来上另一栋楼，到现在我都不知道到底那晚我们上过几栋楼，反正后来我认定到家了，可钥匙还是开不了门，就打了110，很快，110来了两名警员，我们一群醉汉要求警察帮忙撬锁，警察要求我出示能证明我是业主的相关证件，我说找保安，他们认得我。保安上来了，告诉警察我是隔壁那栋单元的业主。” 　　“你也太不讲理了吧，自己喝醉酒乱窜还因此不交管理费，说不过去吧。”旁边的朋友插话说。　　“我不是记恨保安不懂得处理，帮我摆脱乱报案的嫌疑。而是在第二天酒醒后才意识到昨晚的闹剧里原来潜藏着很多隐患，你想，如果那晚我不是喝醉而是被别有用心的人挟持而回，保安循例上前要求访客做登记可能就救了我;其次，这么闹哄哄的几个人在小区里瞎窜，却没引起保安的注意，这让我不得不担心;第三，110来了保安没跟着来或许可以理解是岗位需要留人，可是，据了解，晚上应该会有巡逻的机动人员的。当时我想，经过昨晚这么一闹，管理处应该会上门来找我谈谈话的，到时这三个问题一定要向他们反映反映改进一下。这些漏洞没发现时倒也没什么，发现了是越想越怕呀。可是，一直到现在，我欠费都快5个月了，管理处都没人上来找过我。你们说，他们这样的‘事实’管理，我继续交费心理能平衡吗?”

【观点】物业管理创优，享受的是过程（转载）　　我是2009年进入物业行业，不知不觉已经过了5年多时间，在这五年多的时间内，我们每年都在进行着创优努力。在这一过程中，自己有过迷茫、感到无助，但更多的是成长和收获，现将自己对创优工作的一些认识和想法同大家进行分享。　　一、有正确的创优目的　　经过多年的磨练，我们所管项目已经取得了“省优”、“国示范”称号，但我们仍未停止创优工作。有些同仁问我，你们该取得的牌子都已经取得了，为什么还要创优?我想说的是，创优不是为了拿到一块牌子，不是为了获得某一项荣誉。创优真正的目的是为了提升物业服务品质，通过创优过程提高我们系统管理水平;是为了改善员工精神面貌，让我们的员工在行业工作中有荣誉感和成就感;是为了提高项目品质，让业主在经过创优的项目中居住的更加舒心、开心。　　创优是一个漫长而又艰苦的过程，有了正确的创优目的，创优工作才能持续不懈的坚持下去。如果仅仅为了拿到一块牌子而进行创优，即使侥幸获得了这块牌子，这牌子也不能永久的保存在自己手中(省优、国优示范每年都对已获得称号项目进行复检，复检不合格的要取消称号)。所以，如果想进行创优活动，一定要有正确的目的，这是进行创优工作的前提。　　二、全面动员，任务分配　　创优工作不是一两个人的努力就能实现，整个过程需要公司的支持，团队的努力，业主的帮助，所以创优之前一定要做好动员，向公司、员工、业主宣贯我们创优的目的(为了提高公司系统管理水平，为了让员工在行业工作中有荣誉感和成就感，为了让业主项目中居住的更加舒心)，统一思想认识，取得各方力量的支持。　　动员之后就是任务分配。对于公司来说，最重要的是要给予一定的资金支持，用于完善项目各类标识标牌、设施设备，美化小区环境等;对于员工来说，就是履行自己的岗位职责，严格按照创优标准落实各项工作;业主方面，我们号召业主遵守小区文明公约，广泛宣传物业公司创优过程中的艰辛和取得的亮点工作，曝光小区内不文明行为，定期组织各类社区活动等，让业主融入到创优过程中。　　三、明确差距，定期检验　　我们要按照各岗位的工作职责进行创优工作任务分配，任务分配完成后，要根据省优、国示范考评标准，对照我们各岗位的工作，逐条对比，逐项完善。我对省优、国示范的检查重点总结为“资料三查，环境三看”。

【看点】物业管理企业靠什么赢得市场　　市场,是物业管理企业生存、持续发展的立足之本。改革开放特别是实行社会主义市场经济以来,市场份额问题就一直是企业经理人普遍关注的焦点问题,大企业将考虑如何巩固已有的市场份额并扩大之;小企业焦虑的是怎样才能挤进市场、站领市场并获得一定的市场份额。因为没有市场份额就意味着企业没有了立足之地,企业就面临倒闭。作为物业管理这样一种新兴的又是微利的行业,站稳或扩大市场份额更是至关重要。因此,物业管理企业要全力拓展市场。但市场的拓展不是简单的外延,而是为了质的提升,不是为追求形式上的大,而是要追求实质上的强。因而,物业管理企业要想赢得市场、扩大市场份额、就必须注重企业自身的内涵积淀。只有这样,企业才能够经得起市场的考验,并常胜不衰;才能够真正走上一条既能保持适度的市场份额,又能提升企业的品牌价值的良性轨道。根据深圳多家知名物业管理企业的成功经验,物业管理企业要赢得市场、抢占先机,依靠的主要有优良的品牌、良好的企业形象、准确的市场定位、科学的经营决策。　　1、优良的品牌、良好的企业形象　　品牌是企业的无形资产,也是企业赢得市场的利刃。因物业管理是一新兴产业, 目前还不够完善,它的社会地位也不高,加上物业管理的赢利微乎其微,因而很多物业管理企业都忽略了品牌的创立。事实上,在物业管理市场逐步形成、市场竞争日趋激烈的今天,品牌战略更显得尤为重要。品牌能让人们保持忠诚和充分信赖,好的品牌能够传达出企业的价值、文化和个性。　　现在,企业已经进入了"品牌竞争"的时代,未来几年,物业管理企业要在品牌塑造上下功夫,全面提升企业的品牌形象和知名度。创建全国一流的知名物业管理企业是所有物业企业赢得市场的重要保证。要实现这个目标,光靠写几篇宣传文章、创造几个新概念还远远不够。这是一个系统工程,在建立品牌的过程中,除应对市场和消费者有个完整的了解外,还要靠企业每方位的提升,才能形成完整的品牌战略。　　因此,在今后长时间开展的品牌创建中,物业管理企业至少要在以下几方面有所突破: 　　(1)企业全面创新　　创新是一个企业的生命,是企业发展的原动力,是企业超越自我的必然选择,是提升企业竞争力的重要手段。事实上,创新的问题存在于企业的方方面面,各个层面都有一个创新的问题,具体讲就是战略创新、服务创新、理念创新。　　战略创新是企业在超竞争环境下的必然选择,制定并实施明确的战略措施是一个企业首先要考虑的问题。因此, 企业向什么方向发展、如何发展等一系列问题,都要求我们在战略管理上要有所创新,即要求我们制定的战略既要方向正确,又要出奇至胜。　　随着物管行业的日趋成熟完善,许多物业管理企业都在下大力气抓管理,这样一来,各物业管理企业在具体实务管理上的差距就会越来越小。这就意味着,谁的管理和服务最有特色最接近人们的需求,谁就能脱颖而出,备受人们的欢迎。因此,一方面要求物业管理企业必须要以人为本、要有领先的服务理念和高超的服务技能。另一方面也要求企业的每一位员工都应注重创新。如：管理者如何才能够使管理更科学更有效把拓展市场这块"蛋糕"做得更大;做管理处主任要考虑如何才能够让业主对自己的服务更满意等等。　　(2)采用优质服务策略　　物业管理企业所从事的一切活动要使业主称心、满意，其核心就是要提供优质服务。在未来的市场中,只有提供优质服务,物业管理企业才有生机。之所以如此强调服务,是因为不同品牌的物业管理企业为赢得市场,都采取增加服务项目这一措施。这样一来,同质现象就越来越多,若物业管理企业依然靠合同约定的服务项目为业主服务,以此树立企业形象是远远不够的。只有产生出"未见其人，先闻其声"的优质服务的品牌效应,才能吸引人们更多选择目光。那种经营项目较为单一,市场应变能力较弱的物业管理企业,要想在今天激烈的市场竞争中左右逢源, 以不变应万变,就难再创“辉煌”。因此，任何物业管理企业必须捕捉市场信息,把握市场动态,摸准市场行情, 始终贯穿"服务盯着市场游,服务质量最重要,服务水平创一流"的经营理念。　　据主管部门透露,物业管理项目实行公开招投标,是今后项目委托的必然趋势。随着这种公开、公平的竞争机制逐步引人物业管理行业,物业管理市场将得到进一步的规范。因而对那些缺乏竞争机制、管理服务水平不高的企业将提出更为严峻的挑战。　　物业管理中的服务工作,一是长期性,二是群众性。服务的时间较长,服务对象的范围很宽,有各行各业,分布于各年龄层次与文化教养水平的男女老少。因此,要求各物业管理企业要端正经营作风。贯彻"断服务、对民负责、方便住户、服务至上"的思想,寓管理于各项服务之中。深圳万科、中海物业公司能够在物管行业不够景气而竞争又如此激烈的市场环境中脱颖而出,凭借的就是:良好的企业形象和优质的服务。

物业管理中的感动服务 “感动服务”在医疗等行业深入推广，几乎家喻户晓，但在物业管理行业推广的难度较大。感动服务是业主对物业管理服务的心理满足，而物业管理服务属于微利行业，从业人员工资低、素质普遍较低；业主素质参差不齐，对相关法规了解不深，普遍的心理需求与收费标准反差太大，能都做到“感动服务”的企业为数不多，特别是在业主情况复杂和业主普遍收入低下的小区，物业服务企业的难度更大。在物业管理、服务中适度提供“感动服务”的根本目的是提高收费率，促进企业经营目标的实现与持续发展。一、业主的心理活动剖析既然感动服务是业主对物业管理服务的心理满足，物业管理人员首先要对业主可能的心理活动态势和需求有一定的了解，才能想办法适度去满足他，促进企业经营目标的实现。 1.业主的五个层次需求在日常物业管理服务中，不同的业主有着不同层次的需求，其需求从高到低一般分为五个层次，即：自我实现需求、尊严需求、社会交往需求、安全需求和生存需求。物业管理只有尽可能地创造条件满足业主的各类需求，才能减少纠纷，提高业主的满意率。在物业管理过程中，要针对业主的社会地位、不同年龄、不同层次的服务需求，确定业主的需求类型，有效搞好管理服务工作。 2.业主的两种心理定势 (1)单独心理定势，这是指作为单独业主受各自家庭和社会生活阅历以及个体心理特征等因素影响而形成的心理定势。各个业主的心理定势不尽相同，表现在对自己心理活动与行为特点的作用方向与强度上有差异。同时，某些业主又时时具有某些特定的心理定势，有的心理定势对相当多的人在一定程度上具有控制作用。较普遍的心理定势主要有首因效应、刻板效应、晕轮效应、近因效应和投射效应等。 (2)团体心理定势，这是指一定的业主团体在共同的社会生活中，彼此受到共同性的心理特征影响，所形成的带有共性的团体心理定势。团体心理定势的形成有两个基础条件： ①是共同的社会生活条件，受到一致性的外部刺激。 ②是共同性的心理活动特征——价值观念、团体规范、思考特点、内心感应等。 3.业主的四种心理状态 (1)外向型业主，其情绪、情感比较显着外露，易于表达，对事情易答应易反悔，性情脾气急躁。物业管理人员需在其情绪稳定时再谈问题，不要去激怒他，否则引起其不考虑后果的冲动。 (2)好动型业主，其情绪明快，情感易转移，善于交际和沟通，但其意见和观点不稳定。 (3)抑郁型业主，这类业主情绪变化不大，语言谨慎，行动小心，不愿与他人沟通，全凭自己认定的心理办事。这种类型的业主容易在物业管理的小问题上吹毛求疵。 (4)沉默型业主，这类业主情绪不太外露，从表情上看不出明显变化，反而从容迟缓、行动稳重、语言简便，善于控制自己，比较固执，其形成的观念往往难以纠正，彼此交流的难度较大。

业主不交物业费的25条理由，多数与物业无关！这些与物业无关 1.业主以房屋漏雨，窗户透气、透风等质量问题为由，拒交物业费。此理由，在广大物业小区中是普遍存在的，也成为了不交物业费业主的最大理由。其实，房屋质量问题与物业公司是无任何关系的。 2.发生质量问题已过保修期，不同意有偿服务。一些了解物业服务的业主，在找到物业公司对其房屋出现的质量问题进行维修时，会交维修费用，可有的业主不但不同意有偿维修，还会因此拒交物业费。 3.邻居出租房屋，感觉不安全。今年年初，浦东明珠小区8栋，有一位业主因这个理由不交物业费。出租房屋是业主的权利，物业无权干涉，业主以这个理由拒交物业费，实在有些牵强。 4.一楼住户建花园，楼上不同意。此种情况，如果物业公司已向业主下达整改通知，并将情况报给业委会和相关执法部门，就没有责任了。 5.小区里有人养大型犬，还有养家禽的。在浦东明珠小区有个别业主养大型犬和家禽，影响其他业主。此情况，物业公司只能报给有关部门。

【趋势】“四问”物业管理转型升级（转载）　　新市场机遇下，降本增效、新模式拓展是物管企业转型升级的主要思路，其中，针对传统物管面临的成本、收益问题，主要是开源节流，“开源”即是其他收入来源挖掘，例如广告位、停车费、公共摊位等，“节流”即是成本控制，即通过智能化应用和人员精简(人工成本一般占物业公司总成本支出的60%～70%)来实现成本节约，然而不管是开源还是节流，都是围绕已有资源的改变，实际上增值空间有限，所以市场机遇下新模式拓展才是正道! 　　通过系列标杆企业案例研究，我们发现，新模式下物管要想有所作为，必须围绕战略、市场化、服务内容等方面进行思考。　　第一问：您是否非常了解您的企业? 　　企业的业务规模、资产规模、营收规模&结构、成本规模&结构、业务类型、专业资质等盘点，有利于全面了解物业的战略性、规模性、盈利性、业务型和资源性。　　第二问：贵企业的物业管理有明确的发展战略吗? 　　传统的物业管理，多是服务并服务于集团地产业务，随着物业管理迎来新的发展契机，物业在原集团的业务板块中地位日渐上升，加之彩生活成为物业上市第一股，物业在集团中的战略发展定位越发重要，是集团服务还是盈利导向，将决定了企业的市场运作及业务内容及走向。　　第三问：明确的战略导向下，市场运作又应该从哪些方面考虑? 　　1)市场化的方向。不论是花样年上市模式、绿城的半市场化模式还是万科的经历集团服务到目前市场化模式，市场外拓项目越来越成为企业的规模化、专业化的根本。　　2)服务内容的延伸。越来越多的物业管理，开始意识到应该从“物”的管理向“人”的服务转变，于是围绕基础物业管理，向两端延伸的服务实践越来越多，例如房地产服务、社区增值服务。例如，绿城物业逐步实现服务内容向提供全方面生活服务，服务模式向“咨询、全委、代管”并重，服务周期向为建筑产品和业主提供全生命周期服务转型。　　3)客户黏性的培养。只有真正的从客户需求出发，让业主对物业服务产生依赖，服务延伸、平台战略才会成为可能，于是客户黏性的提升是各大物业公司的重要思考方向。

物业公司，你凭什么收费？物业人怎么面对质问？物业公司，你凭什么收费？《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。七十四条第三款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。一、物业公司凭什么收停车费？关于收取停车费，基本就是只有两种性质：一为土地使用费；一为保管费用； A、土地使用费：小区内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房以及车位属于全体业主共有。包括小区的道路位置都属于全体业主，作为物业公司，你不具有所有权，说白了，根本就不是你的东西，你凭什么收取使用费？ B、保管费：保管费的2个原则，一是自愿、二是签署委托保管合同。请问物业，你凭什么强迫业务委托你保管。即使让你委托保管车辆，你要承担那些责任和业务，这个是需要签订委托服务合同的。若车子在小区发生刮擦、划痕，你作为收费方，承担什么责任？提供哪些赔偿？二、物业公司收停车费的主体有合法性吗？物业公司是全体业主雇佣的小区服务单位，哪个部门或个人赋予你向不属于你的用地收取停车费？ A、请出示对本小区由公安机关审批的“停车场许可证”； B、请出示你们的收费许可证：按照物业管理办法要求，你们必须出示物价部门核定的收费的许可和相关批文； C、本小区车位属于全体业主共有，收取的停车费应归全体业主所有，请你们出示小区公共收益分配方案（需经全体业主同意）。三、利用小区内部公共用地规划停车位，需要国家有关部门审批的建设工程规划许可证、小区规划总平面图、小区竣工交付使用社会评审报告及业主投票意见等手续。物业公司你能向业主出示国家有关部门对该小区车位的审批规划等手续吗？根据《中华人民共和国物权法》规定，小区公用场所属所有业主的共有财产，并非物业公司所有，未经审批物业公司更无收取停车费的权利，强行收费属于违法行为！希望小区车主能够统一认识，抵制违法收费！我们的观点：物业公司是收取停车费、管理费的唯一主体物业公司究竟有没有权利收取业主停车费？小区里哪些地方可以设置收费停车位？需要履行哪些审批手续？购买小区内的地下停车位后，物业公司能不能再收取管理费？若交纳停车费用后，车辆在物业管理区域内发生刮擦、划痕，作为收费方，物业公司应否承担赔偿责任？…… 物业管理资讯公众平台wyglzx认为，物业公司是收取停车费、管理费的唯一主体，而且对于在小区内属业主公共用地上设置的停车位的收费并不需要任何审批手续。并且车辆在发生刮擦、划痕等问题后，物业公司并不需承担赔偿责任。目前国家唯一对小区停车位的产权和使用权作出规定的法律就是《物权法》。《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”根据这一法律规定，规划车位产权归建设单位所有，小区业主可以通过法律规定的三种方式获得车位的使用权。一般规划车位都是收费的，而占用小区公用道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主所有。“但是这并不代表业主可以免费停放，这可以由业主委员会委托物业公司进行管理，由物业公司统一收费，所收费用归全体业主所有，经业主委员会或者业主大会讨论，可以给予物业公司一定的管理费用，其他部分可以补贴到物业费里，或者用于维修基金以外的公共支出。”

小桌子abc物业吧签到已经连续签到392天。

某公司管理处每日、每周、每月、每季、每年的工作要求一、每日工作 1.巡视所管理的物业一遍，巡视内容为：（1）查小区内是否有违章行为（有无乱搭、乱建、违章装修，墙壁有无乱涂、乱画、张贴广告，有无乱摆摊贩）；（2）小区内是否有不安全隐患（房屋是否出现严重破损，消防通道是否被堵，室外输电线路是否完好，有无乱拉乱搭，内有无可疑人员活动）；（3）小区内环境与卫生是否符合标准（树木花草有无损坏，房前屋后，公共场所有无乱丢扔垃圾，垃圾桶是否倒请，有无乱停放车辆，乱晾晒衣物，有无影响正常休息的噪声源）；（4）基础设施是否完整（道路有无损坏，室外上下水道是否渗漏，路口拦护栓，路障是否完好，娱乐设施有无损坏）。以上内容巡视完毕要做好巡视记录，发现问题，能处理的应立即处理之，重大问题和不能处理的问题应向物业经理汇报。 2.收缴业主（住户）管理费、各项规定费用； 3.接待业主（住户）来访和处理有关物业管理的投诉； 4.解答业主（住户）提出的有关物业管理业务咨询； 5.安排保养、维修任务，验收修缮质量； 6.做好工作日记（内容为：记录每天完成的工作，发现和处理问题，上级领导的指示，急待解决的事务，住户投诉等）。 7.整理内务（包括打扫办公室；整理文件、资料图书报刊；清洁整理办公桌、椅及其他办公用具等）。二、每周工作 1.走访住户（内容：与住户交换物业管理意见，了解住户有什么困难和需要；掌握住户家庭基本情况，包括：户主、年龄、职业、工作单位、单位和住家电话，家庭人口以及人口结构，掌握住户产权归属和变更或租户的变更，住房的户型变化、结构、质量现状、保养和维修状况）； 2.初审住户装修申请，并报上级审批； 3.检查公共设施是否完好（内容包括：电梯运行是否正常；楼道、过道、梯间是否堆放杂物或有碍通行的物品和危险品、有毒物品；公共照明是否完好，配电箱，水表设备是否有破损，小区内信报箱是否有破损），发现问题应及时处理或报有关部门，并协助处理。 4.检查垃圾桶是否喷洒药物，各楼层公共部位是否清洁。 5.检查房屋使用情况，有无长期空房户、擅自转租户、了解房地产信息。

一位物业项目经理的疑惑一年前的一天，邦德经理，一个在007物业工作了6年多的物业项目经理，找到了公司的领导，就日常物业项目管理的情况进行了汇报，倒了很多的苦水，疑惑为什么原来的管理模式现在就不管用了。他提出的问题如下：　　1、物业项目离总部很远，有些事情如果需要联络总部的一些人员，无法快速直接找到，需要绕一个大圈子，而总部人员一旦发生变化，物业项目无法及时知晓，无法与总部保持顺畅的沟通并获取到更及时的支持。　　2、平常大家为了节约成本，也都是用QQ之类的工具来联络，但又带来一个问题：QQ在给工作带来一定便利的同时，人员也都会使用QQ进行个人聊天，无法专注于工作。同时，对于物业项目的人员工作，物业项目经理需要投入很大的精力去跟踪查核。　　3、原来公司使用的OA系统只能在公司的电脑使用，如果回家后就无法处理单据，而且一旦公司领导出差，物业项目申请的单据都无法及时得到审批，耽误了很多事务的计划。　　4、在物业费始终无法提升的情况下，物业项目人员不旦受到其它同行的挖角，同时也更多受到其它行业的影响，人员发生很大的更替。人员的变动和素质问题又反过来影响了社区物业服务质量，影响了业主满意度，影响了物业费的收缴。听说很多其它物业项目纷纷引来各类设备来代替人的工作，作为一家中等规模的物业服务企业，007物业是否有必要投入大量的资金去引进设备?同时，如果找来了新人，如何让这些人快速上手?物业项目需要投入很多的时间去进行人员培训。而人员的流动，也导致很多工作经验无法得到很好的传承与沉淀，不能让其它新进人员得到分享。　　5、作为一名老物业服务人员，在多年的工作当中积累了丰富的工作经验和社区问题的处理经验，很希望可以在公司内部进行传导，帮助其它年轻的工作人员快速成长，同时也希望可以和其它物业项目的经理进行交流分享，但每周的公司例会时间太过简短，无法进行更多的交流。　　6、听说很多物业服务公司已经纷纷开始在社区推广增值服务，我们的物业项目也应该抓紧，投入人员去向业主推广增值业务，帮助物业项目创收?作为一家国内中等规模的物业服务企业，我们是否有足够的资金和人员，是否有能力做好这些增值服务? 　　面对这位物业项目经理的烦恼，公司领导也陷入了沉思。作为一家经营近20年的物业服务公司，007物业也始终走在同行的前面，更加重视信息化系统的建设和应用，甚至在内部下过死命令：不积极配合使用信息化系统的，自动下岗。在公司投入了那么多资金的情况下，为什么原有的信息化系统还是起到足够的作用?邦德经理作为物业项目经理的代表，他提出的问题也代表了公司其它物业项目经理心中的问题。物业项目经理作为物业服务公司的核心骨干，如果不解决他们的疑惑，势必对公司整体的运营产生影响。作为公司的领导，其实也早就思考过这些问题，并早已安排专人去寻找这些问题的解决方案。　　互联网大佬的解答　　这个时候，公司领导想起了自己的好友Q总，国内某知名的移动互联网的大佬。面对这些物业管理行业普遍存在的问题，Q总给出了解答：　　1、如今整个社会已经进入了移动互联网时代，物业服务行业也应与时俱进，应该用移动互联网的思维来改变传统的管理和服务模式。按照小米掌舵人雷军总结的互联网思维：专注、极致、口碑、快。物业服务公司仍然需要聚焦自身核心工作，并将内部的管理做到极致，将社区服务做到极致，才能获得用户良好的口碑，也就是业主满意度，让业主成为物业服务企业的粉丝，才有机会破解目前运营的不良循环状态。而将管理做到极致、服务做到极致，就要求物业服务企业内部管理流程合理化，实现协作快速、服务响应快速，要求物业服务企业的管理层和员工加快思维转变，加快学习的速度，关注业主出现的服务需求变化，持续实现服务的迭代升级，才能确保未来增值服务的拓展和品质，才能抵挡住已经聚集在社区入口的诸多虎视眈眈的“野蛮人”。

物业管理投标要点及注意事项详解随着物业管理市场机制的日趋完善，更多的物业管理项目将通过招标方式来选择物业管理企业，通过投标方式来扩大市场份额也已成为众多物业管理企业市场拓展的通用办法。　　目前物业管理市场主要存在三种由不同招标主体组织的招标项目：开发商组织的前期物业管理项目，业主委员会组织的物业管理项目及政府采购部门组织的公共物业管理项目。由于招标主体、项目本身及所包含服务内容及要求的不同，对招标流程的安排，评标模式的设计都不尽相同。笔者作为物业项目投标的参与者，上述三种招标方式均亲身经历过，有过取得高档精品物业管理项目的喜悦，也有过不堪回首的失败经历，对于当前正处于逐步完善的招投标市场，如何取得项目有了更多的认识与更深的体会。笔者认为，物业企业若想开拓市场，在竞标中取得胜利，关键是要慎重选择投标项目，认真阅读招标文件，仔细对待各投标环节，尽量使投标工作的针对性得到最大化体现，下面通过蜂巢物业论坛来谈谈如何做好物业管理招投标工作。　　一、做好招标项目选择，认真阅读招标文件。俗话说，良好的开端是成功的一半。物业企业在获悉物业项目的招标信息后，要尽快组织相关人员对该项目进行了解，仔细阅读招标文件，及时掌握与招标密切相关的信息，如招标主体是开发商还是业主委员会，物业服务费竞价模式是低价中标还是均价中标，物业服务收费标准的上下限是多少，尤其还要注意收集招标文件中所未包含的相关信息，特别是业主委员会组织的招标项目，目前该类项目各地做法均不一样，有须报主管部门批准后方可公开招标，也有业主委员会自行组织的。对于业主委员会自行组织的招标，尤其要注意业主委员会与原物业公司关系是否厘清。笔者所在地区就曾发生这样一起事件：一个开发商下属的物业公司管理的前期物业管理项目，由于物业公司无法摆正位置，因开发商众多的遗留问题与业主关系闹僵，业主委员会成立后就立即着手更换物业管理公司，在媒体上公开招聘物业企业，由于该项目在本地区属高档精品物业，众多物业公司前去报名。谁知，经过一系列的投标程序，在业主委员会选定物业企业后，开发商的一纸通告令中标物业公司辛苦白费：原物业公司自愿提供免费服务，对所有业主免收物业服务费。这给中标物业企业带来极大的被动，造成进退两难的境地，该老总自叹，企业踩进雷区。为此，物业企业要充分了解招标文件未包含的相关项目信息，避免因招投标信息不对称给企业造成损失。

物企日常服务过程存在的风险及排除如果物业企业接管的项目已经开发完毕，各项硬件已经成型，在不能大范围更改变动时，就要从现有的情况出发，因地制宜，保持高度的预见性，尽量排除现有的责任风险。　　目前各大小区基本都发生过业主人身安全受到伤害、财产被盗、被抢、被破坏和公共设施伤人及物业企业未采用相应的措施和采用的方法不当而产生的法律纠纷，多数情况下难以划分责任，相关的法律也没有对此作出明确的规定。那如何避免此类纠纷呢？如下措施可供参考：　　1、对秩序维护工作要严格按照《物业服务合同》约定进行，切忌不可忽视，制定一套有效可行的管理方案，尽量做到管理上不存在瑕疵。管理者应时刻进行监督，不能只流于形式而失去实质意义；物业保安的义务重在一个履行过程，保安履行了义务，但仍然无法阻止损害结果的发生，提供物业保安服务的一方不应当承担法律责任。　　2、在签订《物业服务合同》时一定要对业主人身及财产安全发生情况后的责任有一个明确约定；　　3、如果对停车进行收费，租赁协议中一定要注明是“占位费”还是“保管费”；　　4、小区的出入口不宜设置得太多，消防通道上不要停放车辆，在小区的出入口或车库进出口一定要设置图像采集器，对进出车辆情况进行采集，防止在外受损的车辆进入园区；　　5、秩序维护员要使用巡更系统，对巡逻路线进行跟踪；巡逻时必须进行摄录（巡更点应设置在摄像头能摄录的范围内），以便向业主或法院提供物业企业进行了保安工作的证据；发现监控设备出现故障时，要及时维修和更换，以免造成不能提供有利的破案线索的局面，物业企业也会承担相应的责任；夜间车辆秩序维护员要穿戴反光标识，以免夜间不容易被司机发现，造成伤害；

老板的真正想法，你懂吗？老板的话，你真听懂了吗？你有没有正在辜负老板的良苦用心？老板会不会正在对你产生误会？七个情境，测一测老板的想法，你是不是真的理解了？

如何击穿部门墙？——跨部门沟通10原则对新手主管来说，跨部门沟通不良，可能会让他好不容易建立起来的自信，瞬间摧毁。你认为十万火急的事，到了其它部门主管口中，竟然成了“芝麻绿豆大的事”；原本应该合作解决的问题，到了调度会上，又沦为“各弹各的调”，找不到共识。到底，在不同部门，各有不同立场与利益的情况下，怎样才能把话说清楚，把成果做出来？很多人抱怨：为什么跨部门沟通这么难？其实，只要掌握几个典型基本原则，进行无障碍的跨部门沟通，并非难事。原则1.沟通前先做好准备在你跟同事讨论事情之前，先把一些基本问题想清楚，不要毫无准备就去，否则很可能得不到你想要的东西。下面的几个问题，应该事先想清楚：你希望对方帮你做什么事？你认为他会要求你做什么？如果对方不同意你的想法，有没有其它选择方案？如果双方没共识，你会有什么后果？对方又会有什么后果？原则2.了解其它部门的语言跨部门沟通不良，很多时候都是“语言不通”所引起。举例来说，部门内人员平常讲的是“相同语言”，他们非常清楚自己部门的规则、目标与期望。因此，想要沟通顺畅，前提就是“听懂对方的语言”，换位思考，试着站在对方的立场思考： “这么做，对对方部们的政绩有帮助吗？” “如果我是他，会接受这种做法吗？” “这个方法，真的有用吗？” 跨部门的换位思考法，能将误解或沟通频率不搭的机率，降到最低。此外，频繁的互动，有助于建立彼此的熟识度，让你更容易设身处地想问题。因此，时不时的跟其它部门的同事，吃吃饭、聊聊天，有好无坏。原则3.开诚布公，是最好的对策你面对的是必须长期共事的同事，因此，凡事以诚实为上策，最忌欺骗、隐瞒事实，破坏信任关系。部门间一旦缺乏信任感，会加重彼此的防御心，沟通时就会有所保留，甚至隐藏一些重要信息。相反的，互信会让双方在沟通时打开心防，他们会明白说出自己的需求与考虑，并且提高合作意愿，共同解决问题。诚信沟通有四个要素：错的不要解释；务必不要争执不打断对方说话；微笑再微笑；原则4.不要害怕冲突在跨部门会上，每个分管领导，为了维护自己部门的利益，难免会出现一些摩擦。有些新手，为了怕把气氛弄僵，往往会变得沉默寡言，以维持表面的和谐。千万别把“没有冲突”跟“意见一致”混为一谈。有时候，太过和谐，反而凸显不了你对议题的重视，而且问题也不会获得真正的解决。态度要柔软，但立场要坚定，“别太快或太轻易就顺从认命。”捍卫部门及部属的权益，更是你责无旁贷的使命。原则5.呈现事实，专注中心议题让沟通聚焦的最好方式，就是呈现具体事实，引导人们迅速将注意力放在中心议题上，减少不当的臆测。尽量说事实（如各种数据等），可以将沟通过程中“人”的因素，降到最低。在缺乏事实的情况下，个人动机可能会遭到猜疑，但“事实就是事实”，它不是出自人的幻想或自私的欲望，因此，提出事实“可以创造一种强调议题，而非人身攻击的氛围。” 原则6.多提选项，保持弹性当你进行跨部门协商时，不要执着在单一做法上，而是开发多元选项，例如一次提出3～5个方案，让其它人有更大的选择空间。多元选项，能让选择不再“非黑即白”，让别人有较大的弹性调整，自己的支持度，也可以轻易变换立场，不觉得有失颜面，因此能够降低沟通时的人际冲突。原则7.创造共同目标，一起合作

百年大树移植100%成活技术，超实用，物业人必看！一、乔木种植后如何检查才能确认苗木是否成活几乎所有的施工人员都知道苗木问题要及时发现，及时处理，但往往很多施工单位都是在苗木枯萎死亡后才发现。在此，我们希望施工人员能重视施工后的检查，及早发现问题进行解决，提高苗木的种植成活率。解决方法： 1.了解苗木的情况，是否山苗，泥球大小，运输时间，种植季节等。 2.了解土方情况，是否深土层，PH值，土壤密实度，是否积水等问题。 3.用手有意识地推动树杆，看泥球与土壤是否结合紧密。 4.检查是否种植过深或泥球表面覆土过多，以免造成根系窒息死亡。 5.检查大型乔木是否有支撑或支撑是否牢固。以免大风吹杆造成根部松动，与土壤分离，致使树木死亡。 6.检查树杆及枝条是否有破损或修剪方法不当，以免病菌从伤口倾入树体内，造成树木衰弱。 7.观察树体上部情况，叶片是否有卷曲枯萎或非正常脱落，如有应及时用掏洞法查看根系情况，是否有腐烂，腐烂到何种程度，再来考虑是否能救活。因为根的好坏是树木成活的关键。关键点：1、有问题及时掏洞看根系情况。二、种植山苗为什么容易死亡？一般的施工人员都知道山苗种植成活率很低，但是随着大乔木的日渐减少，尤其是个别大乔木苗圃已难觅，所以不得不用山苗。分析原因： 1.由于环境的因素决定了山苗大多是直根系，长期依靠一个主根或多个主根向下生长。如果移植，主根切断，树体自身的水养分流失，根压减小，不能吸收土壤中的水养分而导致死亡。 2.山上土层较薄，树木间的生存竞争使得树木的根系扎根很远，如果移植，能带的有效须根很少。 3.一般山上的生长环境较好，水份充足，湿度较高，排水又好，土壤多偏酸性，较适合苗木生长。如果移植，苗木不能及时适应种植地的环境。 4.山上的土壤多混有石块，所以苗木起挖，打泥球技术难度很大。解决方法： 1.移植前半年最好先做好切根和树冠修剪工作。 2.起苗时注意保护泥球的完好不损伤，粗大根拔起而不是切断，保证树体的水养分的流失。关键点： 1.粗大根不要切断。三、非季节种植乔木可能吗？施工单位都知道夏季种植乔木，由于温度高，苗木自身挥发量大，地上部分的蒸发与地下部分的供给不成正比，所以种植成活率低，风险大。但有时因为甲方的要求或配合总工期，不得不在夏季高温时种植乔木。解决方法： 1.建议选用容器苗，切过根的苗或移植过的苗。 2.最好选用近郊的苗木，在傍晚太阳落山后起苗，连夜运输，用二次沉降法种植并支撑固定。种植时应讲究种植质量而不是数量。 3.种植后要搭遮荫棚，草绳或麻片绕杆，有条件的可以局部喷雾，以减少树体水分的蒸发。 4.选择成活率高的植物，选用常绿树种。关键点： 1.土壤与泥球的紧密结合。 2.尽可能少让泥球与树叶被阳光直射。四、带主根的树木为什么容易死亡？有些大规格的苗木如枫香等，苗圃中备苗较少，丘陵、山区较多，所以有时只能选择山苗。山苗因为大多为直根系，因此在起挖时多将主根切断，造成水养分流失，根压减少，使得根系不能及时吸收土壤中的水养分而造成苗木死亡。解决方法： 1.参照山苗移植。 2.起苗时注意保护泥球的完好不损伤，粗大根尽量拔起，种植时掏洞灌土将根种下。关键点： 1.粗大根不要切断。 2.增加泥球厚度。五、大树能否做到全冠全叶移植？几乎所有的甲方都希望种上去的树能保留全冠全叶，不修剪，施工完就能呈现良好的效果。可在实际施工中为提高成活率等因素，苗木都会经过修剪，除非特别培育的苗木。解决方法： 1.苗圃培育容器苗，使苗木通过容器中的养分就能保证自身良好的生长。 2.在移植中保证容器苗的泥球完整无损。 3.种植时要浅种，排水透气都要好，因为容器苗在培育时多放置于地面，四周通气排水都良好。 4.容器苗的形式有多种，有塑料容器，种植袋，无纺布袋。砖块围堰等。关键点： 1.苗圃培育生长良好的容器苗，且泥球大小适当。 2.移植时保证泥球的完整。六、树皮与树根损伤怎么处理？在移栽大型乔木时一般多用吊车或挖机辅助，传统的操作是用钢丝绳加保护物起吊树杆或树杆与泥球同时起吊。由于保护物易脱落，所以一不小心，树皮或树根就有可能被钢丝绳或机械损伤。

物业管理前期介入优化建议49条物业管理早期介入对于完善房地产开发、使物业投入使用后便于管理的意义重大，介入的位置和时机则取决于物业管理者丰富的早期介入经验。本文从电气、土建、绿化、清洁、安全、水暖等方面，全方位提出住宅小区物业管理早期介入的实施建议。　　开发商和设计者在开发新的物业时，与日后的管理者所站角度不同。开发商在物业的规划设计和建造过程中只考虑了房屋和配套设施建设时的质量和投资，而规划设计人员由于自身专业和角度的局限，在规划设计中的不足在所难免，由此会带来设施和设备配置得不完善或不合理，增加了投资，降低了使用效率、影响日后业主的正常生活，增加了物业管理工作的强度和难度等问题。　　物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题比较了解。因此可以代表业主从管理者的角度对即将管理的物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。因此，物业管理早期介入有利于优化设计，完善设计细节。　　笔者走访了多家旧小区和新建小区，并根据日常工作经验从开发成本、物业服务及业主使用功能的角度出发，提出物业管理早期介入的具体介入点，以期有利于物业服务的长远发展。但所提的建议中并不适用所有小区，仅供参考。　　电气　　1 建议每幢楼宇应预留空调外机和空调孔位置，并考虑位置的大小和孔洞的位置及外露管的隐蔽处理。　　理由：市场上的空调外机尺寸大都不一样，安装位置如果过小，造成空调外机无法在原位置安装，业主就会随意另选位置，开发商补救成本也很大；留有的空调孔的位置不合适，业主为了妥当安装室内机，只能重新打洞，原来的空调孔就成为外墙上的“疤痕”；连接外机的空调管各式各样、歪歪斜斜，影响美观，可以将连接外机的空调管“藏”入墙内，只需要在室内合适位置留有可插式孔洞即可，减少了业主安装过程中的麻烦，此方法能有效解决乱安空调影响美观等问题。　　2 建议室内安装空气自动循环系统。　　理由：安装此系统能有效地使室内空气循环，保证室内空气的新鲜，避免了开窗户通风造成灰尘、雨水进入到室内，造成给室内污染和经济损失。另外也防止业主自行安装此装置，破坏承重墙体，影响房屋结构安全。特别是燃气供暖的房屋，此装置更为重要。开发商冠以“会呼吸的房子”也可以作为销售的亮点。　　3 建议组建小区局域网。　　理由：组建小区局域网，发展自己的网络服务器，不但是物业开发的发展方向，而且会成为物业管理企业、开发商一笔不小的收入，并可以提高小区的档次。　　4 建议设置等电位箱。　　理由：等电位联接端子板，可联结水管、暖气管、下水道管等各类楼层连通的立管和建筑物内钢筋，从而避免了因各种原因而引入的电位对人体的意外伤害。2008年长春一小区就曾发生过因开发商未设置等电位箱结果造成一少年洗澡时遭电击身亡的严重事故，其亲属直接追究开发商和施工单位的责任。　　5 建议设置楼宇门警报系统。　　理由：很多业主喜欢用杂物将楼宇门别住以方便进出单元门，也有些楼宇门不能完全关闭或者时常虚掩，很容易给楼宇门造成破坏和让犯罪分子有趁虚而入的机会。楼宇门警报系统可在发现楼宇门超过3分钟未关闭时，自动发出警报声音，提醒业主或者中控室，中控室及时通知巡逻的保安进行关闭。（中控室能直接关闭警报系统，如遇到业主搬家等特殊情况时即可。）目前只有些高档小区采用了此系统。　　另外楼宇的可视系统建议设置在第二道门上（第一道为门斗），如果设置在外侧，在风吹日晒雨淋的作用下，会缩短可视系统的寿命。　　6 建议采用人体感应开关。　　理由：目前采用的楼道灯一般都是声控和触点式的开关，存在很多不足，声控开关会被外面的车鸣声、鞭炮声、楼宇门关闭声等声音打开，会造成整个楼道的灯一起亮，浪费电力（笔者管理的小区一共有68栋多层楼宇，每栋4个单元，当地的民用电价是0.525元/度，如果按每晚2个单元浪费1度电算，1年就浪费2万多元）；而触点式开关又不方便拎东西的业主开启。如果采用人体感应开关，人到哪层哪层的灯就会亮。另外随着国家电价的不断调整，建议在所有的路面和楼道灯具上使用节能灯泡。

【分享】业主心理活动剖析　　既然感动服务是业主对物业管理服务的心理满足，物业管理人员首先要对业主可能的心理活动态势和需求有一定的了解，才能想办法适度去满足他，促进企业经营目标的实现。　　1.业主的五个层次需求　　在日常物业管理服务中，不同的业主有着不同层次的需求，其需求从高到低一般分为五个层次，即：自我实现需求、尊严需求、社会交往需求、安全需求和生存需求。物业管理只有尽可能地创造条件满足业主的各类需求，才能减少纠纷，提高业主的满意率。在物业管理过程中，要针对业主的社会地位、不同年龄、不同层次的服务需求，确定业主的需求类型，有效搞好管理服务工作。　　2.业主的两种心理定势　　(1)单独心理定势，这是指作为单独业主受各自家庭和社会生活阅历以及个体心理特征等因素影响而形成的心理定势。各个业主的心理定势不尽相同，表现在对自己心理活动与行为特点的作用方向与强度上有差异。同时，某些业主又时时具有某些特定的心理定势，有的心理定势对相当多的人在一定程度上具有控制作用。较普遍的心理定势主要有首因效应、刻板效应、晕轮效应、近因效应和投射效应等。　　(2)团体心理定势，这是指一定的业主团体在共同的社会生活中，彼此受到共同性的心理特征影响，所形成的带有共性的团体心理定势。团体心理定势的形成有两个基础条件：　　①是共同的社会生活条件，受到一致性的外部刺激。　　②是共同性的心理活动特征——价值观念、团体规范、思考特点、内心感应等。　　3.业主的四种心理状态　　(1)外向型业主，其情绪、情感比较显着外露，易于表达，对事情易答应易反悔，性情脾气急躁。物业管理人员需在其情绪稳定时再谈问题，不要去激怒他，否则引起其不考虑后果的冲动。　　(2)好动型业主，其情绪明快，情感易转移，善于交际和沟通，但其意见和观点不稳定。　　(3)抑郁型业主，这类业主情绪变化不大，语言谨慎，行动小心，不愿与他人沟通，全凭自己认定的心理办事。这种类型的业主容易在物业管理的小问题上吹毛求疵。　　(4)沉默型业主，这类业主情绪不太外露，从表情上看不出明显变化，反而从容迟缓、行动稳重、语言简便，善于控制自己，比较固执，其形成的观念往往难以纠正，彼此交流的难度较大。

20个你必须知道的物权法概念 NO.1　物权　　生活解释：物权，通俗地说，一头牛属于你，你可以用它来耕田、拉车，可以租给他人使用，也可以杀掉卖牛肉。这种支配的权利是排他的，任何人都不能干涉你。　　理论解释：物权就是自然人、法人直接支配特定物的权利。物权包括所有权、用益物权和担保物权。 NO.2　所有权　　生活解释：你拥有一栋房屋，你可以自己使用；可以出租给别人，收取房租；也可以转手卖给他人。这就是你对这栋房屋的所有权。　　理论解释：所有权包括占有、使用、收益、处分的权利，所有权是一种最充分的权利，是一种绝对的权利。 NO.3　用益物权　　生活解释：麦当劳租用别人的房屋进行经营，它依法享有对租用房屋的占有、使用、收益的权利，但是它没有处分房屋的权利。也就是说麦当劳拥有的是房屋的用益物权。　　理论解释：用益物权人在法律规定的范围内，对他人所有的不动产，享有占有、使用、收益的权利。　　另外，国家对个人不动产进行征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。 NO.4　担保物权　　生活解释：甲向乙借款20万元，以其价值10万元的房屋、5万元的汽车作为抵押担保，以1万元的音响设备作质押担保，同时还由丙为其提供保证担保。其间汽车遇车祸损毁，获保险赔偿金3万元。如果上述担保均有效，丙应对借款本金在6万元数额内承担保证责任。丙承担的是物的担保以外的担保责任。　　理论解释：担保既有物的担保又有人的担保，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。 NO.5　不动产　　生活解释：甲买了乙的一套房屋，在变更产权登记之前，乙又将房屋卖给了丙，且进行了产权变更登记。尽管甲与乙房屋买卖合同在先，但是不得对抗丙对房屋的合法拥有。　　理论解释：不动产，指土地以及建筑物等土地附着物。不动产权利的取得应当以登记为要件，不登记，不动产设立、变更、转让和消灭的权利皆无从谈起。 NO.6　动产　　生活解释：张三有一张桌子，想卖给李四，不管价钱是怎么商定的，桌子所有权的转移，是以桌子交付给李四时为准。　　再比如，甲卖给乙一头牛，双方约定好价钱，尚未给付价款的情况下，甲就将牛交给乙。当天夜里，雷电将此牛击死，乙应该对牛的死亡承担责任，因为牛的所有权以交付而发生转移。　　理论解释：动产，顾名思义，就是可以活动的财产。动产所有权的转让和动产质权的设立等，自交付时发生效力。 NO.7　共有　　生活解释：甲、乙、丙共有一套房屋，其应有部分各为1/3.为提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。因甲乙的应有部分合计已过半数，故甲乙可以铺木地板。再比如，甲、乙、丙、丁共有一轮船，甲占该船70%份额。现甲欲将该船作抵押向某银行贷款500万元。如各共有人事先对此未作约定，则甲的抵押行为无须经任何人同意。这就是按份共有。　　理论解释：共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照其份额对共有的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利。而共同共有则是，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有占有、使用、收益和处分的权利。

【推荐】万科：做“不一样”的物业服务　　万科物业供稿　　万科物业首席执行官朱保全先生有一个亲身经历：因为孩子上学的原因，他在深圳买了一套学区房。而学区房不管是在深圳还是其他城市都有两个非常普遍的特征，就是“房价高”而且“很普通”。入住后，他做的第一件事就是送给这个小区一个垃圾桶。因为这个小区的垃圾桶设计地很不合理，经常出现垃圾外溢，造成环境污染。另外，他还准备在卖这套房子的时候，再花一部分钱把小区已经破烂不堪的、油漆脱落的消防门和消防管线重新粉刷一遍。他认为做这两个动作，对于一个几万元一平的房产而言，可能就会产生近千元的溢价! 　　这个故事揭示了物业管理的本质所在，也给我们带来启发和警示：不管未来物业管理与互联网怎样结合，或者说如何用互联网思维改造物业管理，物业管理的本质始终是“做物业”。只是，万科物业在做“不一样”的物业服务。　　做“资产保值增值的捍卫者” 　　中国有句俗话叫“要钱不要命”，在整个物业管理转型的过程中，如果说企业只关注了开源而忽略了本质，最可能带来的是“人命关天”的问题。往大了说，从正面意义上来讲，物业管理是一个为业主百万资产保值增值的工作;往负面讲，这是一个“人命关天”的事。我们不但要形成这个共识，还要和业主与政府形成共识，只有这样，我们物业管理的未来才会有更加广阔的天地。　　物业管理是一个用时间来检验的行业，是一个和业主百万资产挂钩的行业。物业管理不是简单的秩序维护员站岗，不是简单的保洁扫地，更不是地产的辅助，甚至也不是我们现在谈的社区纠纷与最后一公里。比如，天景花园是万科1991年在深圳开发的一个项目。这个项目现在的售价大约2.8万元每平方米，而一条街之隔的项目是2万元每平方米，这是物业增值非常典型的一个案例。　　万科物业曾经作为万科集团下属的物业服务公司，实质上是帮助开发商把房子卖完和售后服务。但整个行业发展至今，如果现在有人问：万科物业到底等于什么?事实上，万科物业是一个年经营收入32.6亿元的物业企业(财报口径是24.6亿元)。万科物业和客户的关系是什么?万科物业和客户的关系是每年将近97%的累计收缴率。尽管我们可以感受到物业管理费的提价非常难，但是万科的经验是，只要我们在最基础的客户层面与我们的客户形成一致，提价是可以实现的。在过去的一年半中，万科物业成功对全国近四分之一的项目进行了提价。而且在提价过程中，业主赞成的票数远远大于“双过半”的要求。这个案例告诉我们，整个行业经过了三十年客户服务所奠定的基础，使业主与物业服务企业在物业管理最基础的工作上达成共识是有可能的。　　根据万科物业全国项目的数据统计，在全国356个项住宅目中，有70%房屋资产的价值高于周边的小区;交付十年以上的项目中，有80%高于周边的小区。这恰恰说明时间越长，物业管理在其中体现的价值越高。十几年前，同等的建筑类型、容积率，当时销售价格相当。十年之后，优质的物业管理在业主资产保值增值的过程当中发挥了重要作用，最高溢价率超过了200%。所以，万科物业目前是一个万亿房屋资产保值增值的捍卫者。我们要和时间、要与客户的资产做朋友。随着时间的推移，优质的物业服务在我们业主房屋保值增值的过程中，得到真正的认同。

【深阅读】互联网生态下产业园物业管理新格局　　文/王晨亮(上海漕河泾开发区物业管理有限公司董事长) 　　从工业文明到信息革命，人类用了三百年。从信息革命到互联网时代，人类用了四十年。而作为工业文明重要成就之一的产业园，在二十一世纪遭遇互联网，如何生存又如何发展，特别是我们，作为产业园服务者、管理者、营运者，选择什么样的道路，无疑将决定我们的未来。达尔文说，物竞天择，适者生存。在某种程度上，产业园物业管理的互联网生存，已经成为我们今天必须思考并加以解决的重要课题。　　下面，我将从六个方面，阐述“互联网生态“的一些探索。　　一网直前　　工业时代，物业管理的核心认知是规模。信息时代，物业管理的核心认知是客户。互联网时代，物业管理的核心认知是数据。具体的说，就是物业管理所涉及数据的生成、收集、分析和反馈，构成了互联网时代物业服务最基础的核心能力。而实施物业服务互联网化的前提和基础，就是一张信息化大网。我们在这里提出的“一网直前”，就是说互联网时代下一张高效运作、广泛覆盖和直接交互的网络，而这是产业园物业服务企业实现互联网生存的基础和前提。　　从漕河泾物业的探索来说，目前正在开发与利用的是三种网，以构成产业园物业管理的互联网天际。一个是开发区正在大力推进的4G无线宽带网;一个是楼宇(园区)智能WIFI网，目前在我们管理的楼盘中已经大部分完成了信号覆盖，可以对楼宇(园区)内的客户进行数据服务、包括数据的采集和分析;三是物联网，基于BA系统、传感器和智能化仪表，我们正在实施科技绿洲、国际商务中心和现代服务业集聚区等的智能化停车系统、低碳空调联动系统、三表远程抄送系统、光源自适应系统、无人巡防系统和区域信息发送系统等基于物联网技术的先进物业管理手段。　　二E齐飞　　彩生活在香港成功上市，是我们行业的骄傲，而彩生活所积极推广的“彩之云”社区商业模式，将B2C 平台应用于物业项目营运，不仅丰富了物业服务的内涵也提高了物业管理项目的边际收益。　　在2014年上半年开通了Icaohejing的E服务平台，通过把星巴克、7-Elven、SUBWAY等优质服务资源集成到园区服务E平台，并与上海衫德合作，为开发区近21万就业人口提供安全、健康、便捷的社区商务服务，不仅满足了开发区广大员工的生活需求。特别是以开发区员工的需求，作为E服务平台建设、运营、服务的立足点和出发点，从某种意义上，社区E服务平台是C2B平台，体现了用户思维，是互联网思维作用的结果。　　积极建设物业E服务平台，从而做到二E齐飞、均衡发展。推动的物业E服务平台，是一个B2B平台，以开发区3000余家企业为目标群体，以物业服务为基础依托，整合产业链上游、下游，贯穿供应链各环节，在即时响应、系统整合、线上定制，线下服务的基础上，实现全过程、全方位、全产业链服务的目标。　　三重过滤　　互联网思维强调用户思维，数据说话。产业园物业管理的互联网生存，不仅需要一个无处不在的大网，二E起飞的平台，更需要流量和数据。最近，大家讨论的一个热点和焦点就是，大数据的采集和使用，如何有效甄别与合理使用，所以互联网上又出现了一个“小数据“的热词。而漕河泾物业又如何化繁为简、将大数据化为小数据呢，我们主要考虑做大数据的三重过滤，最后让小数据成为企业最珍贵与最核心的数据资源。　　一是身份过滤。我们将努力完成对业户、供应商和物业员工身份的数字身份登记;完成对业户来电号码的智能识别;实现对园区车辆的图像识别;逐步实现对园区内设施设备的二维码识别;利用两E平台，鼓励园区内人员进行平台会员登记。通过身份过滤，赋予我们的业户、员工、供应商以及相关人群乃至于园区设施设备唯一的数字身份，使之成为我们互联网生态中的一个可识别节点，这可以极大地提高我们识别需求的准确性和服务的针对性。　　二是位置过滤。移动互联网技术的进步，特别是3G技术和智能WIFI技术的商业应用，使产业园物业管理从流程管理，提升到平面管理，进而达到了空间管理的高度。我们在科技绿洲、漕河泾国际商务中心等项目中，利用开发区的3G、4G覆盖和楼宇智能WIFI覆盖，已可以实现对移动端的平面定位，同时在探索对移动端的空间定位。结合CRM系统以及云端技术，不仅可以对现场服务进行“远程监控、语音督导和信息推送“，更具价值的是将能对业户需求在第一时间、第一地点加以识别并及时响应，这将极大地提升业户的体验度。

【观点】物业外包专业管理渐成行业趋势　　回顾过往，从我国第一家物业服务企业成立至今，物业服务在我国的发展已走过30多年的历史，在此期间，物业服务行业在差异中生存，在求新中发展，作为一个新型服务行业得到了蓬勃发展，并逐渐被广大业主所接受，于是，各种形式的物业服务公司顺势而生。　　众所周知，早期的物业服务公司的绿化、维修、保安、清洁等管理基本都是由物业公司自身组建队伍完成，在发展初期对人们的生活环境起到了一定的积极作用。现今，随着社会的不断进步，城市的发展水平逐渐提高，人们的生活质量也逐步提升，对于物业的日常管理维护保养工作的要求也愈来愈高，物业公司的角色也亟待发生变化，对其更多的是起到组织、调度、整合和分配资源的作用。如果物业公司一味追求小而全，不断添置各种专业设备及相关专业人员，必将增加管理难度及人工成本，若无法发挥其潜在的使用价值必将造成资源浪费，于是，部分物业公司开始将绿化、保安、清洁等部分业务外包给相关专业公司进行管理，也因此解决了很多矛盾。　　物业外包专业管理在行业内又称资源外取，是将一些传统上由企业内部人员负责的非核心业务，以加工的方式打包给专业的、高效的产品(服务)提供商。作为现代服务业的物业管理，物业外包专业管理逐渐成为行业趋势，物业外包专业管理部分业务外包将是行业大势所趋，以下几大优势不容小觑：　　第一、适当降低经营成本;因部分业务外包专业公司进行管理，日常工作中只需配备少数维修人员，减小了管理难度以及有效降低管理成本。　　第二、有效提高服务质量;将部分业务外包给专业公司管理，其通过发挥资源优势、技术优势等来提高服务质量，实现技术水平，对业主所需的服务反应更加迅速及时、到位和完善，增加业主的满意度、信任度，进一步加深业主对物业公司的认可，促使业主与物业公司之间的关系更加和谐稳定。　　第三，增加服务项目，最大限度地满足业主多元化的服务需求;生活水平的日渐提高，使得业主们的需求也变得多元化，于是这些需求对于物业管理也提出了更高的要求，然而物业管理企业自身的服务能力是有限的，靠本身的服务也无法满足所有业主的要求，只有通过部分业务外包给专业公司管理，才能得以解决该难题。同时在专业技术上使得物业企业更加专业化，规范化和市场化，同时促进物业服务企业规模化。

项目经理揭开物业管理潜规则（转载）物业管理中的黑洞有多深？一名刚刚离任不久的某物业公司项目经理，向记者揭开了众多不为人知的行业潜规则。　　刘强(化名)，34岁，在北京某小区物业管理公司当过4年的物业项目经理。对于自揭内幕的行为，刘强的说法是去年业主炒了自己的公司，“公司有些事情自己也看不过去，愿意对公众讲点儿实话。” 　　敛钱三条渠道　　物业费只是一部分　　刘强此前所在公司管理的是一个中型小区，1500多户业主，总面积在20万平方米左右。　　面对记者最关心的物业公司收入问题，刘强仅仅心算了几秒钟后就回答：“我们这个公司一年进账有400多万吧。” 　　他笼统计算了一下：板楼和塔楼物业费平均下来在每平方米2元/月左右。物业费实行包干制，年物业费应收480万左右，前两年实际收取物业费在400万以上，现在相当一部分业主拒交物业费，降到了200万。电梯广告收费一年差不多15万。地面停车，360个车位，月租费150元，一年下来60多万。　　开发商吃肉我喝汤　　对于其它的地上共用部分，例如会所、幼儿园等配套设施应缴纳的物业费，刘强表示，这些是不收费的，外包出去的收入只能跟着“喝开发商的汤，吃不到肉”。　　“小区现在有4000多平方米的会所，一年外包收益超过200万，主要上交开发商，但物业公司也能分一部分，差不多60万。”刘强说。　　面对记者强调“《物权法》规定公共部分收益归业主”的提法，刘强笑称“想法太天真”。“说是公共收益归业主，只要业主不闹事打官司判决给他们，该经营照样经营。”刘强说，现在很多小区产权都不明晰，也没有成立业主大会，收益当然主要还是进开发商的口袋。　　记者了解到，会所、幼儿园等这些本意是按照成本运营、为业主提供服务的公共配套设施和场所，在绝大多数小区实际上是掌握在开发商手中。　　地上赚完赚地下　　让记者意外的是，对物管公司来说，小区“最赚钱”的不是会所等公共部位，而是地下空间。“地下室不是不能随便出租，产权归人防的吗？”记者问。“没错，所有权一般归人防。人防有的区是不收费的，也有的区每年要提取管理费，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20万平方米一年只需要上缴30来万，具体用途是出租还是车库，就看各个小区了。”刘强说，他所在的小区将地下室改成900来个车位，每个车位300元一个月，一年停车费收入就在360万左右。　　对于如此高的停车费记者表示了怀疑。刘强则举着报纸说，“你看看，业主为停车打破头，前一段时间刚刚发生了一起血案。地下停车费一般都远高于地上，而且现在的情况是停车位根本不够用。” 　　刘强说，这笔钱名义上是都归开发商，“不过具体数字并不是特别清楚，应该是三七分成吧，我们公司这边差不多能分个100来万。” 　　记者随后查阅相关资料发现，虽然业主购房款中包含地下室成本，但目前没有任何法律、法规对城市居民小区防空地下室的产权归属予以明确界定。　　省钱三大绝招　　第一招减员以吃空额　　刘强所在的小区物管公司满额应是80人左右，保洁一般配20人，保安是30人，工程项目部、客服和办公室30人，实际上从来就没满员过。　　“现在保安对外报价都是1800元，真正工资发到保安手里不到1200元。保洁对外报价 1400元，实发工资不到1100元。”刘强说，一般保洁、保安都会外包，主要为了方便吃空额，“这是行业的通行规则”。　　刘强透露，他此前所在的小区实际上岗总数一直少了近30人。“减掉30人，你算算一年多少钱？六七十万。”刘强说，一年人工上省下来的钱就是老总的一辆宝马。　　“我听说海淀有个小区业主天天查岗，后来发现上岗的少了1/3，其实大部分小区都不会这么查。业主要查是很难查出来的，名字都登记在那儿，你是看不出来的。”刘强说。

物业好项目经理 -----写给我的物业项目经理朋友（转载）从事物业管理法律服务七八年时光了，物业项目经理朋友百余，他们有的善于言表、海阔天空；有的精于管理、有条不紊；有的敢作敢为、搞得定压得住；有的善于沟通、八面玲珑……如果要给好项目经理一个整体划一的标准，笔者认为太难、甚至无法做到，窃以为能做到的是将这些项目经理的近似的特质总结出来，为此，笔者借周末闲余，将自己对好项目经理的理解描绘出来，与项目经理朋友及物业的同仁们分享。首先，好项目经理应当踏实勤奋，不畏工作烦琐。物业工作涉及保洁、安保、绿化、维修、客服及延期服务等管理工作，内容广、涉及面多，任何一个环节出了问题，业主们都要拿小区经理“示问”，这就要求小区经理工作兢兢业业、踏踏实实，而不是马马虎虎、懒懒散散。好的小区经理是做出来的，而不是在办公室里“坐”出来的。曾有一家知名的物业公司，明文要求项目经理上班时间要在一线与业主或员工一起沟通或工作，而不能坐在办公室里面吹空调、喝咖啡。物业经理，特别是住宅物业的项目经理每天都会碰到邻里纠纷、欠费风波、违章群租、停车矛盾等婆婆妈妈的事情，如果项目经理以消极的态度回避这些问题，管理上一定会出问题。项目经理应当及时、有效的处理这些琐事，把工作做到实处，而不搞推托、搪塞、回避。其次，好项目经理应当善于沟通，妥善处理物业管理中的各层关系。项目经理要处理大量的业主与业主、业主与业委会、业主与物业公司、物业公司与开发商、物业公司与各政府机关、物业公司与各分包单位之间的复杂而烦琐的关系，处理好这些关系实际上是对小区经理的“情商”要求甚高。我们以物业公司与业委会、业主关系处理为例：由于物业管理公司提供的是物业管理服务，代表公司出场的项目经理，要时刻面对顾客“上帝”——全体业主和“上帝”的代表者业委会主任，由于是他们决定着物业公司的去与留，加之目前我国业委会和业主大会制度固有的缺陷，笔者认为此类关系是最难处理的。物业公司与业委会关系太好会召致业主的不理解，太差又无法正常开展工作，甚至面临被炒鱿鱼的危险。所以，项目经理处理这类关系一定要开动脑筋、想办法、找突破、多沟通。再次，好项目经理应当“能文善武”、能屈能伸。这里的“能文”善武不是如笔者这样“爬格子”，“能武”也不是和业主“打相当”。“能文”是指知晓法律、政策，不管做什么事情，都应当是以法律、政策的底线为行为的最低要求。笔者曾遇到有的小区经理使用维修资金不规范、签订物业合同未经业主表决等等明显违反法律规定的情况，这类情况的出现会严重影响物业公司声誉，并且触犯法律、法规，是万不可取的。“能武”是指项目经理应当敢于处理小区的各类纠纷，树立物业管理的权威。笔者经常听项目经理抱怨“物业无执法权，小区违章没法管”，笔者认同“物业无执法权”一说，但不能认同“小区违章没法管”的说法，法规规定物业公司对小区违章行为有“劝阻”的权利。有了“劝阻”这一尚方宝剑，项目经理就可以做管理文章，只要能控制住“不肢体冲突”的底线，可以采取禁止违章用材进入小区、限制施工人员进入、甚至破坏违章等方式对小区业主的违章搭建行为予以制止。实际上，对于乱停车问题、群租问题、欠物业费问题，项目经理都应当“hold”住，而不是任其自然。

【核桃情】☆09-08☆『泽讯』中秋节快乐 http://tieba.baidu.com/mo/q/checkurl?url=http%3A%2F%2Fmucard.mugeda.com%2Fweixin%2Fcard%2Findex.html%3Fcrid%3D53f72156a3664ef128000379%26audio%3D53f61a34a3664ef8280002e7.mp3&urlrefer=32cf84c25d76faf221655526442afc25

中秋节快乐 http://tieba.baidu.com/mo/q/checkurl?url=http%3A%2F%2Fmucard.mugeda.com%2Fweixin%2Fcard%2Findex.html%3Fcrid%3D53f72156a3664ef128000379%26audio%3D53f61a34a3664ef8280002e7.mp3%26s%3D1%26t%3D63851543%26from%3Dsinglemessage%26isappinstalled%3D0&urlrefer=4a7f9e4c2dfec160911ddae60f25658d

物业公司如何开展增收节支与开源节流工作　一、增收节支开源节流的必要性　　根据物业行业目前的现状和特点：主要收入的固定性和成本的快速上涨，使得物业公司发展变得举步维艰。因为我们接管小区后物业费标准确定了，小区的面积是固定的，即主要业务的收入基本是固定的。在收入固定的前提下，随着成本的快速上涨，尤其是劳动用工成本的大幅攀升，近几年公司员工工资水平基本翻了一倍。在这种情况下，物业服务公司应当何去何从的确值得我们深思。　　就目前现状而言，部分物业服务公司选择“减人”或“降低服务标准”来弥补成本快速上涨带来的压力，但如果持续这样做，公司运营也会逐步陷入恶性循环中。因为随着成本的持续上涨，迟早会出现人员无法再继续精简的时候。　　因此，基于这种情况，如果物业服务公司只是单纯的依靠物业费收入维持企业运营时，最终的结果也只能是项目宣告结束。　　正如李全云会长提到的，面对生存困境的同时我们还守着一个巨大的金矿，这个金矿即社区资源。如何对区域资源进行充分的挖掘和利用，这也是对物业服务公司生存能力的一大考验。　　我们公司自2008年至今，一直坚持走“增收节支、开源节流”的道路，2009年公司多种经营刚刚起步时，全公司多种经营年收入仅50余万元；但截止目前，公司多种经营收益已有大的突破。如果加上房屋中介收入，多种经营方面的收益合计比较可观。　　近几年，公司对车位费的梳理方面也加大了管控力度，最初启动时，车位费年收入基本在100万元以下；但截止去年，公司整体车位费收入已接近预期水平。　　另外，公司最初制定增收节支方向时，也提出了外接方案。近几年公司大量外接了一批优质楼盘，如与世界500强之一富士康的合作，以及与中国500强之一大连万达集团的合作等，如果加上这些外接项目所取得的收益，目前公司有一定的收益来应对成本的快速上涨。　　目前公司在管项目大部分是老旧小区，但通过对资源的挖掘利用同样可以实现项目的盈利。以公司某项目为例，该项目交房至今已经有十几年时间，建筑面积不足6万平方米，物业费收费标准0.43元/㎡。如果仅依靠单纯的物业管理费收入，该项目全年物业费按100%收缴率收取时总费用合计也还不足30万元，根本无法应对成本上涨带来的压力。但由于该小区的房屋买卖、租赁业务较为频繁，公司根据小区特点大力开展房屋中介服务。同时公司又对区域内车辆实行严格管控，使得该项目车位费收益基本完成任务。另外，除中介服务和车辆管控外，该项目自身还保持有其他多种经营项目。　　二、如何增收节支开源节流　　为更好的加强成本控制，做好企业节流工作，按照物业管理的顺序，现将增收节流工作具体划分为“增收开源”和“节支节流”两部分。其中增收开源包含两部分：第一、交房期的费用收取；第二日常运行费用的收取。节支节流包含三部分：第一、人力成本的降低；第二、梳理公区电费；第三、充分利用新技术。　　（一）增收开源　　1.交房期的费用收取　　开发商应该给的费用一定要争取，交房过程中所有的专有部分的验房、交房等准备工作都是为开发商做的。物业为开发商做这些工作，向开发商索要相应的交房费用也是天经地义。　　另外，交房期间的许多外展费用收入也很可观，交房期间业主对此方面的需求较高。外展费用如果做的好，一方面为业主提供了优质服务，另一方面物业服务公司又获得了不错收入。如果再深入一些，物业可以在交房期间通过联系、洽谈等方式形成小区内家电以及空调的团购，甚至是建材的团购等，由此也可能会带来更大的收益。　　2.日常运行费用的收取　　物业费收取：这是我们应该收取的费用，物业服务公司必须要收取到位。提高物业费的收缴率，首先要做好基础服务，这是我们一切工作的根本。同时公司在做好基础服务的同时也要加大物业费收取力度。　　如果公司全年物业费收费金额是1000万元，每提高一个点即10万元，提高点数越多，收入也会越多。　　截止去年，公司在管住宅类项目的物业费金额收缴率达97%以上。如果加上办公楼项目、以及富士康公寓类项目的100%金额收取率，公司整体物业费收缴率应该保持在98%—99%左右。　　多种经营项目：物业项目作为聚集业主的集中地，有着丰富可挖掘的区域资源，如何改变物业服务公司微利现状甚至亏损的尴尬境地，就必须创新盈利模式，盘活业主的需求资源，即在区域内积极开展多种经营项目。具体包括利用场地资源经营的多种经营项目和不利用场地资源经营的多种经营项目。　　利用场地资源经营的多种经营项目包括：速递柜、广告（电梯广告）、外展、摊位等。此类经营项目不宜做的过多，否则容易引起业主反感，且此类项目的收益也存在一定的异议。　　不利用场地资源经营的多种经营项目包括：房屋中介服务、出租买卖、楼层贴、便民手册、开锁、团购、大桶水等。此类项目也是我们目前大力开展经营的，从某种意义上讲，这些不利用场地资源的多种经营项目，企业开发的越多、做的越好，业主的满意度越高。因为此类项目更多的是为业主提供便民服务和增值服务。　　如房屋出租方面，业主的空置房交给物业服务公司管理时，物业服务公司替业主进行出租，帮助业主收取租金，期间物业服务公司不向业主收一分钱，只向租户收取佣金，这样方便业主的同时，业主对物业服务公司满意度会提高。　　又如开锁业务，物业服务公司可以在区域内寻找一家在公安局备案的正规开锁公司，且仅在区域内公布这家开锁的联系方式。尽管只是一个简单举动，但类似这些看似不起眼的资源，整合起来后也是非常大的一项收益。

中秋节 http://tieba.baidu.com/mo/q/checkurl?url=http%3A%2F%2Fmucard.mugeda.com%2Fweixin%2Fcard%2Findex.html%3Fcrid%3D53f72156a3664ef128000379%26audio%3D53f61a34a3664ef8280002e7.mp3%26s%3D1%26t%3D63851543%26from%3Dsinglemessage%26isappinstalled%3D0&urlrefer=4a7f9e4c2dfec160911ddae60f25658d

中秋节快乐

▌七、乳胶漆工艺 1.场地必须洒水清扫干净基层腻子表面应无污染，清理干净。 2.基层腻子、嵌缝应平整无凹陷和凸起。 3.刷纹应通顺、分色线应通直。 4.不得有掉粉起皮透底漏刷流坠疙瘩等缺陷。 5.墙面应平整，侧光检查应无明显波浪起伏。 6.所有基层接缝部位刮原子灰贴纸带处理。 7.所有分色部位均应贴分色纸。 8.所有玻璃均应贴分色纸或整面遮盖保护。 9.腻子要兑适量胶水。 10.电器面板宜在乳胶漆和油漆完成后安装。 11.阴角弹线修直。阴角靠尺修直。

▌六、油漆工艺 1.场地必须洒水清扫干净。基层表面应无污染，清理干净 2.钉眼、嵌缝应平整无凹陷和凸起。 3.涂刷应顺木纹方向，涂刷均匀，每遍油漆后必须打磨平整，清理洁净。 4.饰面板应色泽一致，纹理通顺，轮廓清晰。 5.不得漏刷，涂坠、疙瘩等缺陷。 6.涂刷墙壁应均匀，光滑、色泽一致，无刷痕。 7.硝基漆、聚酯色漆漆膜光滑、色泽一致，无刷痕 8.涂刷油漆不得对其它装饰造成污染。

▌五、泥工工艺 1.卫生间最下面一片墙砖贴完地砖后再贴。 2.砌墙用1：2水泥沙浆，抹灰用1：1水泥沙浆，表面应平整。 3.封线管用1：1水泥沙浆，抵于墙面5—8mm。 4.墙砖铺贴采用2：1水泥沙浆湿贴法。 5.地砖铺贴应采用体积比为1：3的干性水泥沙浆。 6.铺贴前应对饰面砖的规格、颜色进行分检选配。 7.铺贴前应进行放线定位和排砖。 8.墙砖铺贴前泡水时间不少于2小时，并阴干。 9.非整砖应排放在次要部位或角落处。 10.勾缝应密实，线条顺直，表面洁净。 11.厨（有地露的）、卫地砖铺贴应顺排水口方向留1—2%坡度。 12.墙面不宜有小于三分之一的非整砖。 13.地面石材或地砖铺设完毕后必须确保72小时之内无人踩踏，必须进行现场保护。

▌三、木工工艺 1.材料品种、规格、颜色应符合设计要求。饰面板颜色、花纹应谐调。 2.不同结构的连接应符合设计要求. 3.同一立面上柜门缝隙应均匀一致,横平竖直. 4.纹钉、汽钉帽应略低于板面。禁止用汽钉抢头砸高出板面的钉帽。 5.所有线条收口部位顺直，表面平整，同一收口条头尾宽度必须一致。（设计要求除外） 6.整体立面拼逢应严密平整。 7.抽屉、梭门、柜门、等应开启灵活，回位正确。 8.石膏板接口应留V形缝，自动镙钉固定。 9.做乳胶漆的部位，木板不得外露 10.家私宝表面平整并不得有钉眼。家私宝不得局部打补钉。 11.家私宝阴角接口缝除不得大于0.5mm，阴角必须压在收口线条或面板下。

▌一、电路工艺 1.强电和弱电分开开槽，主管槽间距200mm以上。 2.墙面线槽底宽是管径的两倍，且外大内小。 3.布线符合设计要求，暗敷电线必须穿阻燃管，不能穿阻燃管的部分必须穿黄蜡管。 4.线路敷设横平竖直，线管固定应低于墙面10mm。 5.线管进入暗盒时，管口应进入3-5mm。 6.线管转角和直接头不许使用黄腊线管。 7.电源线和信号线不得穿入同一根管内。 8.配线时，火线和零线的颜色不同，同一住宅火线（L）颜色应统一，并宜用红色，零线（N）宜用蓝色，地线（PE）必须用黄绿双色线。 9.穿入配管导线的接头应设在接线盒内，接头搭接应牢固，并不低于5圈，绝缘带包缠应匀紧密。 10.木质结构内电源线必须穿pvc管。 11.水路、电路不能同槽。 12.封管时管槽应湿水，并略低于墙面。

装修工程验收标准75条（必须收藏）施工验收标准：包含水路、电路、木工、泥工、防水、油漆、乳胶漆，所有装修业主必看！

三是要坚持人性化的管理和服务　　物业管理的服务属性决定了其必须直面和考虑人性化的问题。物业管理的人性化应该包括两个方面：一是我们的服务对象，也就是业主。目前，全国物业管理项目面积达到了150亿平方米，如果80%是住宅的话，按现在人均30平方米，那么就有接近5亿人在接受物业服务。在人性化服务方面，直观的体现是业主满意。万科有一句标志性的广告语：生活因幸福而改变。我想它的潜台词就是我们的居家生活因为物业服务的提升而幸福，因幸福而改变。　　人性化的另一个对象是我们的企业员工。据统计，物业管理全行业有600多万员工，这是行业和企业最宝贵的财富，也关系着行业的未来，理应得到尊重，至少体现在三个方面：体面和权利，包容和信任，公平与机会。正因为如此，我不太赞成把我们的物业管理行业描绘成一个脏、苦、累的行业。“苦了我一人，累了我一人，脏了我一人，幸福千万家。”这种说法不可取!我们要让我们的员工感受到：我们的工作是受人尊敬的，是体面的，是平等的。

二是要沉淀下来，扎扎实实培育品牌　　海尔集团首席执行官张瑞敏说过一段话：市场上有两双皮鞋，是同一企业、同一工序、同一材料加工的，但是，由于一双用的是意大利的牌子，一双是用国产的牌子，价格就差了好几倍。靠的是什么呢?就是品牌。所以，我们物业管理行业要有一种沉下去的心态，要花大力气把品牌树起来。欣慰的是，我们已经看到了品牌的市场：深圳的物业服务企业管理了全国1/10的物业，贡献了1/10的收益。此外，万科物业的品牌认知度达到75%，绿城物业达到了86%。但是，这毕竟还是少数，尽管做品牌是每一家物业服务企业的梦想，也都在为之努力——但在这个问题上，要客观和理性地结合行业与企业的实际，不能急功近利，做品牌需要沉淀，需要长时间精心培育。

一是要借力科技，推动行业发展进步　　科技是所有企业——不仅仅是我们物业服务企业，经营理念中不可或缺的重要部分。企业要发展要生存，能否借力科技，应该是一个最重要的因素。华为的创始人任正非曾讲过两句话，我很有同感。他说：“我们的企业，大都是靠‘两低’生存——低利润、低价格。同样的东西，我们的价格要比人家低一大块儿，才能卖得出去。有时候，我们的利润连人家的零头都不如”。具体到物业管理而言，尽管业界企业已经开始探索“云服务”、“智慧物业”等等，但就行业的整体科技水平来看，还是比较低的。　　希望我们的物业服务企业在科技方面要有所作为，有大作为。当然，也希望大家要脚踏实地，从实际出发，来推动物业管理行业的科技进步。

【思考】物业服务企业转型发展的几点建议　文/沈建忠(住房和城乡建设部房地产市场监管司) 　　狄更斯在《双城记》的开篇中曾写下了这样一句名言：这是一个最好的时代，这也是一个最坏的时代。当下的物业管理行业似乎也身处这样的时代：一方面，行业正在迈入转型升级的时代——物业服务企业日益重视探索科技应用和品牌创建，并在商业模式和服务产品方面取得了突破性的进展，积累了宝贵的经验;另一方面，恰逢移动互联网“搅局”、“大数据”来袭、信息大爆炸，传统的物业管理模式不得不面对一系列挑战：原来的服务方式已经落后于时代，“守护”多年的社区资源正在被“跨界”进来的企业打劫分金。那么，物业服务企业该如何选择，如何应对呢?我结合个人研究，谈几点建议。

三、管理处主任的职业化　　对大多数普通百姓来说，购买一套住房，加上日后的物业管理养护费用，几乎要倾其一生的心血。客户购买的物业能否保值增值，完全取决于日后的物业管理服务。而物业管理服务质量的好坏，主要取决于物业管理现场服务的“第一把手”――管理处主任。管理处主任职业化，势必造成在物业管理行业中，拥有一批专业知识丰富、工作能力强、自身素质高的管理处主任队伍，无形中给这新兴行业注入一笔新鲜血液，为其在知识经济时代的行业竞争中占据有利位置；管理处主任职业化，有利于提高中国的物业管理水平，有利于物业管理队伍的稳定，有利于中国物业管理企业形成规模化，尽早与国际接轨。

一、管理处主任的基本素质　　一个物业是否管理得好，业主是否对物业管理满意，作为物业管理的最基层――管理处的作用至关重要。而影响管理处作用发挥的关键，又在于管理处主任的素质。笔者认为管理处主任的素质高低取决于其“长×宽×高”的积的大小。　　“长”，指的是技术业务专长。俗话说“术有专攻，学有所长”。物业管理内容主要包括维修、保安、保洁、绿化、生活服务、物业中介等方面，而作为一名优秀的管理处主任，应该在技术业务方面有所专长，或许在机电、空调制冷方面，或许在给排水方面，或许在物业经营方面等有自己的绝活，能够“为人所不为”，力争使自己成为行业领域内的一名“专家”。　　“宽”，一是指知识面要宽，管理处主任不仅技术业务素质要好，还要广泛涉猎诸如心理学、行为学、人事管理、法律法规、房地产等知识，对能影响物业服务市场的各种经济变量更是要有广泛深入的了解。二是胸怀要宽，要礼贤下士，不斤斤计较个人得失，充分调动下属的积极性，视大多数客户利益为自己的服务目标。“海纳百川，有容乃大”，这正是作为一名优秀管理处主任应有的心襟。　　“高”，一是指思想觉悟高，思想品德好，有一颗热诚为物业管理奉献自己的赤胆忠心；二是指高度的责任感和事业心，在岗位上兢兢业业、尽职尽责。物业管理是一项具体、繁琐的业务，要保持一贯认真负责的敬业精神殊为不易。对客户有求必应，对企业忠心耿耿，对自身永不满足、持续追求，才是一个管理处主任应该具备的素质。

如何做好一名管理处主任（转载）浅谈如何做好一名管理处主任提要：“高”，一是指思想觉悟高，思想品德好，有一颗热诚为物业管理奉献自己的赤胆忠心；二是指高度的责任感和事业心　　浅谈如何做好一名管理处主任　　在知识经济竞争时代，物业管理企业要想在激烈的市场竞争中取得有利地位，必须要做到“以人为本”。如何适应时代发展，培养优秀的物业管理人才，建立一支专业化的物业管理队伍，是众多物业管理企业思考的问题。而作为一个大厦（小区）物业管理服务质量好坏的执行者――管理处主任，更是在整个物业管理服务过程中充当了一个举足轻重的角色。如何塑造一支职业化的项目经理队伍，将是物业管理行业迫在眉睫、刻不容缓的问题。　　物业管理作为新兴的行业在当今日益复杂的市场竞争环境中能够健康地发展，确实需要战胜诸多因素的挑战。那么，作为物业管理企业的核心窗口――物业管理处应发挥怎样的作用才能在充满竞争的时代中游刃有余呢？而作为物业管理服务现场的第一责任人――管理处主任又是如何开展与实施？如何在至关重要的岗位上得心应手呢？笔者结合多年在物业管理行业的经验，谈谈以下几点看法，与各位同行进行交流。

三、业主 1、保安不敬礼吧，说没礼貌；敬了礼吧，说没有微笑； 2、清洁不干净吧，说没有扫；扫干净了吧，说他门口乱扔的垃圾没有帮他倒； 3、绿化搞好了吧，说太少；绿化多了吧，说招蚊咬； 4、自己违章招纠正吧，说多管闲事；别人违章纠正晚点说无能； 5、水池不养鱼吧，说不好；青蛙叫几声吧，说太吵； 6、一到交费就失踪了，东西被盗就马上吵； 7、工程维修说太慢，一说收费就开干。