小桌子abc9的个人资料

四类业主最难服务，秘诀在此！（转载）四类业主为： 1、“我永远是对的”类型：这种业主最在乎的并不是问题能否获得解决，他们只想证明自己是对的，你们公司或客服助理是错的。 2、“我有话要说”类型：这种业主最想要的是能够充分表达自己的想法，因此会紧紧抓着客服助理唠叨个不停。 3、“先办我的事”类型：这种业主希望客服助理能够立刻停下手边所有的工作，优先处理他们的事情，只要目标没有达成，他们会不断以各种方法催促。 4、“叫你们经理出来”类型：这种业主轻视客服助理，希望透过和主管谈话的方法，对客服助理施压，以达到他们的要求。面对这四种令人头痛的业主，客服助理必须拥有三项秘方，并且避免三项禁忌。三项秘诀包括： 1、让业主事先有正确的预期。例如：他们必须要等待一点时间，才能获得他们想要的服务，或者他们必须要再等几天，才能获得问题的解决。 2、向业主解释整个情形。因为当业主了解背后的原因时，他们通常会比较体谅，并且乐意合作。 3、口头表达对业主的感谢。因为这种做法会增加业主配合公司或客服助理的意愿。三项禁忌包括： 1、避免使用幽默感。因为在这种时候开玩笑，通常会引起业主更大的反感。 2、避免具有嘲笑意味的言语口气。例如：你没有打开这个盖子，当然没有办法使用这个机器等。 3、避免说个不停。客服助理应该聆听业主的说法，自己喋喋不休地解释，通常于事无补。

【观点】物业管理何以专业赢尊重（转载）　　物业管理行业的尊重与尊严，不仅是建立在物业从业人员的自信之上，更是建立在物业的专业价值和对业主及其合法权益的尊重、以及对行业底线的坚守之上。　　文 / 陈本林(江苏天豪律师事务所律师、南京市住建委物业管理专家库成员) 　　十七载角色转换，成就多元视角　　无论探讨宏观的发展战略，中观的商业模式，还是微观的专业价值，都离不开对行业本质的准确把握。而对物业管理的本质的认识，则仁者见仁，智者见智。1993年诺贝尔经济学奖得主道格拉斯·诺思提出路径依赖理论，不同的职业身份容易陷入惯性思维，形成思维定势。如同苏轼先生的诗句所言，“横看成岭侧成峰，远近高低各不同。不识庐山真面目，只缘身在此山中。” 　　经历过山山、水水，非山、非水的兜兜转转之后，看山还是山，看水还是水。在物业管理行业经历了“黄金十年”的高速、迅猛发展之后，行业相关各方宜跳出此山外，换位思考，凝聚共识，共同迎接已然发生巨大变化的物业管理新常态。在从企业时代走向业主时代、从管制时代走向自律时代、从垄断时代走向竞争时代、从就业时代走向专业时代的新常态之下，政府、业主、企业都需要打破思维定势，在尊重业主私有财产所有权的共管理权的前提下，以业主共有财产的管理为基础，以提供准公共性服务的物业服务理念为核心，以市场化为本位，以和谐共建共赢为目标，以适度的行政指导为依托，多元协作，和而不同，共生共荣。　　以专业赢尊重，以尊重树尊严　　物业管理专业化既是社会分工的必然结果，也是物业管理市场化的必然要求。　　陈伟先生在《物业管理的专业价值》一文中指出，物业管理的专业价值，应当建立在对客户需求准确把握的基础上，从解决专业难点入手，充分运用专业方法，逐步形成专业优势，并通过提供难以替代的物业服务产品得以最终体现，从而重塑物业管理行业的核心竞争力。他认为，物业管理的四大专业价值体现在物业设施管理、物业资产管理、客户关系管理和客户行为管理等方面。　　专业创造价值，专业赢得尊重。四大专业价值可以构筑物业管理核心竞争力，进而为物业服务的买方—业主提供安居宜居、保值增值的“质价相符”的优质物业服务产品，为物业管理行业创造价值。万科集团朱保全先生曾在行业论坛上大声疾呼，呼吁物业服务企业坚守行业主业，牢记对物的管理和对人的服务这两个使命，尤其是通过专业的管理来延长物业和设施设备自身的使用寿命。“两个使命”与“四大价值”的提法可谓不谋而合，英雄所见略同。　　物业管理行业的尊重与尊严，不仅是建立在物业从业人员的自信之上，更是建立在物业的专业价值和对业主及其合法权益的尊重、以及对行业底线的坚守之上。陈伟先生在《物业管理的行业底线》一文中呼吁，物业管理行业应当坚守法律政策的底线、坚守合同契约的底线、坚守职业道德的底线、坚守专业价值的底线、坚守商业规律的底线、坚守行业信心的底线，进而实现从朝阳行业向永续行业的跨跃。　　以专业赢尊重，以尊重树尊严。文章千古，得失存心。殚精竭虑，用心良苦。　　慎思明辨，笃行致远　　《物业管理的本质》是一本文集，其体例结构设置为理论、法释、实务、管理和随感五个篇章。如作者在序言中所言，科学理论的指导、法律制度的规范、专业服务的推动、精细管理的支撑和敬业精神的奉献，是推进物业管理事业缺一不可的五种合力。该书集成了作者浸淫物业管理行业十七载春秋关于物业管理的所为、所思、所感、所悟;浓缩了其从宏观的政策阐释到微观的实务操作，从抽象的理论研究到具体的管理实践，从理性的分析论证到感性的经验体会。毫不夸张地说，文集篇篇经典，字字珠玑，读来时有醍醐灌顶、会心一笑之快感。　　因为热爱，所以精彩。陈伟先生以其深厚的学识素养，丰富的实践经验，博学之，审问之，慎思之，明辨之，笃行之。正是因为他对物业管理行业的深深热爱，才会有妙笔生花的篇篇精彩。作者自谦地在自序中说“如果这本文集在30年后依然能够站在物业管理经典的书架之上，可能仅仅是我所奢望的同行的尊重”。从笔者有限的阅读视野所及，这本文集必将在汗牛充栋的物业管理书籍中大放异彩，历久弥新，醇厚悠长，在物业管理同行、行业主管部门、业主群体中赢得其应有的尊重与尊严。

做物业要避免常识性错误（转载）小汪是刚从公司调来的安全主管，初到项目部就被客户顶得一愣一愣的。事情缘由是岗位上的问题导致了客户发邮件投诉。小汪发了一个诚恳道歉的邮件，并提出整改措施：“加强培训，加强考核，切实提高服务意识。”客户回了一个邮件：“请不要愚弄本人的智商。” 岗位上出现问题，第一反应就是“加强培训，加强考核”，这是管理“常识”，但如果用这个来作为问题整改措施进行回复，那就是一句正确的废话。这样的“常识”认知，使我们经常在处理问题的时候墨守陈规、按部就班，天经地义般的形成了一套所谓的规程。比如，遇到操作上的问题，就说“加强培训”，遇到礼节上的问题，就说“提高服务意识”，遇到内部控制的问题，就说“加强管理”。这样的处理，几乎成为通用法则，不会犯原则性的错误，而且无伤大雅，对于应付不较真儿的客户可以说是无往不利；可是遇到越来越聪明的客户，就暴露了管理的薄弱与肤浅。小汪问我错在哪里。这是一个挺好的提升管理水平的切入点。我问他，有没有分析岗位上到底是什么问题？是礼节还是规程还是处理效率？分析清楚些，这叫形成培训需求。有了需求，你要通过哪些课程来培训？有无培训教材？没有，要找谁来写这个课件？找谁来当培训讲师？要在哪里培训？投影仪、电脑在哪里？第二步是要掌握你的培训资源。有了资源，何时培训？隔多久培训一次？如何将培训覆盖到所有的员工？如何协调培训时间与上班时间不冲突？是否需要考试？还要列出你的培训计划。有了需求，有了资源，有了计划，就得开始执行。但如何才让客户知道你在培训？用签到表？现场照片？考试答卷？这些培训记录是用电子件还是用纸件存档？要完整地记下你的培训痕迹。最后还有一个关键问题，是否通过本轮培训把之前的问题整改了？如何验证？是通过岗位上进行考核还是通过客户的回访？本轮的培训效果如何评价？培训教材有无提升的地方？讲师的培训效果如何？还有哪些环节需要改进的？要对问题进行闭环处理。当我们针对问题自然反应出的一句 “加强培训”，是需要一个完善的培训体系在支撑着。不把这些问题回答清楚并告诉客户，不付出一定的努力，真的是在糊弄人。其实这个例子只是内部管理常识的一个小小挖掘。再看看这个行业，我们需要深刻思考的“常识”有太多太多了。物业管理人都知道，“物业的保值增值”是我们的核心目标。但何为保值增值？不把这个目标解析清楚，我们就永远无法实现自身存在的价值。单从设施的管理上，不妨探讨一下这个物业管理常识。从设施本身而言，要讨论保值增值得先弄清现在有多少价值。之前接触一个理论叫“全生命周期”，从其设计直至报废，形成一个完整的生命周期，如同人的生命一样，通过理论或经验信息的积累计算出目前的生命状态是属于少年、青年、中年或是老年，并由此得到现在的价值、今后的预期投入。有了前期价值的评估与当期价值的计算，就可以谈谈物业管理的保值增值目标了，物业管理的功劳就是用最少的后期投入、尽量延长其使用寿命。很遗憾，到现在还是没找到一个完整的理论模型来计算生命周期与价值问题，更不用说有一个行业的标准经验信息库来用于对比。没有数据，没有对比，单从设施本身而言，我们只能是一种大概的定性描述，自然无法给一个信服的、准确的物业管理价值评估。我们实在无法把物业管理的“保值增值”贡献与房价蹿升联系到一块。有谁能定量描述，这个影响因素占了多大比例？物业管理人还知道，我们现在不应当叫“物业管理”应当叫“物业服务”，我们的核心是服务不是管理。但有时，我对自己的职业都在产生一种怀疑与动摇。物业管理人所表现出来的有憋屈，也有霸道，有忍气吞声，也有拳打武斗，有背负亏损在坚守，也有暗渡陈仓在豪夺。这种多面性让我不由反思服务的平等与尊重问题。为什么在国外的影片里，服务员总是快乐的，脸上经常是灿烂的阳光普照，侍者不卑不亢，顾者不矜不伐。除了天主教所倡导的“我为人人，人人为我”的价值观外，我们还必须为其服务过程的严谨、周到、效率或是创意、特色、品牌所折服。当“劳动密集型，低技术含量，低门槛，低利润率”成为社会对物业管理的常识时，不尊重不平等还只是一种暂时现象，而当物业管理人自身也这么认识时，尊重平等就真得成为一个骨子里的大问题了。因为承认自己就是劳动密集型，就对进人不严格控制，对现有人才不珍惜；因为承认自己就是“低技术含量”，就停止了对更高管理技术与科学技术的追求；因为承认了自己就是“低门槛”，就没有更高的准入机制，导致泥沙俱下，鱼龙混杂；因为知道自己无论如何努力，结局就是“低利润率”，没法得到更好的回报，就白白在浪费了手上的物业资源与社会资源，就停止了丰富物业管理内容、提高其层次的追求。其实，要改变这种“社会常识”，只有对常挂在嘴边的物业管理常识问题，克服浮躁的心态，用“不常识”的态度来进行研究实践，丰富其服务内涵，延展其适用范围，提高其管理与服务的技术含量与实现方式，如此，再谈与主流社会的平等问题，再谈社会公众的尊重问题。看来，对“常识”的深度挖掘，不仅是一个企业服务品牌的强力支撑，还是行业健康发展的根本。对“常识”的深度思考，不仅是在唤醒这个朝阳行业的创新意识，更是在寻找物业管理人立足的自信与职业的含金量。

你有没有领导力？一看就知道（转载） 1、要有以人为本的理念。做事先做人，再辉煌的事业也是人做出来的，因此，重视人的因素是一位优秀领导者必须具备的基本条件，好的领导会懂得尊重团队里的每一位成员，会很重视他们的工作和生活上的诉求，为他们成就自己的事业创造良好的外部环境。而那些把员工仅仅当成是赚钱工具的老板，实践证明往往是最缺乏战略远见的 2、要有组织与协调能力。要想成为一名受部下尊重和爱戴的领导，就必须学会正确的领导方法，就像毛主席他老人家说的那样要学会十个手指弹钢琴，十个手指有长有短，要有分工，要有合作，要有协调，因此，当领导就应该学会怎样组织和如何协调，这是凝聚自己团队并为实现工作目标而必须具备的基本要素，也是当领导必具和能力。 3、要有掌控全局的能力。每个人都想当管理者，但不是每个人都具有管理者所必备的管理能力，所以才会出现由于能力的差异而导致仕途走的远近。能不能当领导或是领导能够当到多大，通常都会从其是不是能够掌控全局的能力表现出来，也就是说，如果你连管理部门的整体局面都无法掌控，自然你也就不具备当好领导的基本素质了。 4、要有民主决策的能力。绝对权力会导致绝对的腐败，而“一言堂”或决策总想享受自己的绝对权力，总想着自己拍板说了算的人，则是组织制度和组织纪律所不允许的，更是滋生腐败的绝对温床，因此，有民主决策能力远比有民主决策意识的人更加重要，只有真正能够做到民主决策而不是挂在口头上的人，才具备当领导的基本条件。 5、要有强有力的执行力。有了好的科学的决策，关键还在于如何具体抓好落实，而团队的战斗力是否足够强大，核心作用还是取决于领导。好的领导会把公司奋斗目标内化为自己的目标，分解为团队每一个人看得见摸得着的目标，激励每一个团队成员为了这个目标而不断努力奋斗，把执行力融入到每一个团队成员的自觉性工作之中。 6、要有开放的思想心态。当领导就应该不断吸收世界各种先进的文化，把同行或其他的一切先进经验或失败教训都可以拿过来有区别的用于借鉴，不能有夜郎自大或是固步自封的观念，三人行必有我师，好的领导首先是在懂得善于倾听，也就是在决策或下命令之前，应该先充分听取其他人的意见和建议，要有开放和包容的心态接纳持不同意见者。 7、要有不断创新的理念。创新是企业的灵魂，墨守成规是企业发展的大忌，所以，创新意识更是一个成功领导者所必须具备的基本条件。如果公司的规章制度已经不符合实际，那么，一昧的循规蹈矩只能是有害无益，称职的领导首先自己带来遵守规章制度，但是，对不符合实际的规定要积极进行修订改进，同时，在新规定出台之前，帮助员工在合理的范围内遵守它。 8、内心一定要足够强大。当领导就必须能够承受旁人无法承受的压力和委屈，内心一定要做到足够强大，要有肚量去忍受那些自己无法改变的事情，有毅力去改变自己可以改变的事情，有能力去发现身边若隐若现的机会，有智慧去辨别和抓住稍纵即逝的机会，有勇气去承认和面对自己做错的事情，有胆量接受下属尖锐的批评意见，并且，能够变成自我完善的动力，不断修正自己的综合素质。 9、要有公关推销的能力。当领导必须要懂得并且能够巧妙地利用各种各样的宣传媒介和宣传工具来推销自己的专业，也应该懂得如何利用媒体来化解突发性的公共危机，推销自己的专业是要让更多的人知道他们所不知道的知识，以免产生不必要的误会。化解公共危机也是想让不了解不知道专业知识的人能够了解事业的起因和处理结果。因此，现代社会中，优秀的领导者必须懂得更多的公关知道与推销技巧。

物业管理项目承接风险防范技巧（转载）　我们以物业管理企业承接一个物业管理项目的过程为例，介绍物业管理企业风险来源与防范措施：　　签订物业合同过程中　　风险来源：　　1、缺乏对另一方合同签订主体的资质及资信的审查。例如，在物业管理委托合同中;开发商是否具有一定的资质，是否具有良好的资信，对以后双方的合作有着至关重要的影响。对于这一点的重要性，现在的物业管理企业还是比较重视的。但是，在专项管理分包合同中，有的物业管理企业就比较忽视这个问题。例如，在与电梯维修保养专业公司签订相关合同时，如果此类公司不具备专业资质从事承包工作，不仅是违反法律规定，被法律所禁止，同时分包给没有专业资质的公司，物业管理企业即负有明显的主观过错。如果设备造成业主和非业主使用人的人身和财产损害后果，物业管理单位将依法承担赔偿责任。　　2.承诺的服务内容和水平过高于与物业管理收费标准所对等的服务内容和水平。　　物业管理企业的收费，应当依据所提供的服务项目的不同而划分为不同等级的收费水平。虽然从竞争的角度出发，同等的物业管理收费，如果业主所享受的管理服务不同，当然业主会倾向于服务内容和水平更高的企业。但是，我们认为，物业管理企业不能一味地不根据实际而只采取降低收费提高服务的竞争方式。因为对企业来说，降低收费和提高服务，意味着经营利润的降低甚至亏损，这对于本来利润空间就低的物业管理企业，无疑是加重了经营压力。同时，如果服务内容和水平达不到对业主的承诺，物业管理企业必定将面对大量的业主投诉甚至招致诉讼，由此造成的经济损失和负面影响对物业管理企业来说，无疑是雪上加霜。　　3.合同内容约定不明或是条款有疏漏。　　对此造成的风险，通过学习《中华人民共和国合同法》，物业管理企业一般能对此有一个较正确的认识，本文不作赘述。　　防范措施：　　1、认真审核主体资质及资信。除了审查由合同签订对方所提供的证件，必要时，应到相应的工商登记部门进行调查了解，以掌握主体的详细登记情况。　　2、合同约定的服务内容与水平要与公司实际履约能力相一致。　　3、合同约定要具体，明确、完整，避免疏漏，避免对条文的理解出现歧义(特别是对于时间、价格，违约金的约定要注意上述问题)。　　4、注意免责条款的约定。如在合同中约定物业公司在以下情况时不负责承担相关责任：因不可抗力导致物业管理服务中断的;物业公司已履行合同约定义务，但物业本身固有瑕疵造成损失的，因维修养护物业共用部位、共用设施设备需事先告之业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备等造成损失的;因非物业公司责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其它共用设施设备运行障碍造成损失的，为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，物业公司因采取紧急措施造成相关财产损失的。

【管理】洞察人性管理奥秘：管理的5大秘诀！（转载）　　一、【如何让下属对你忠诚?】　　1、思考全面，小处着手。　　2、懂得培养，量少而精。　　3、信任下属，换位思考。　　二、【管理中的阴阳之道】　　1、一个感性的老板在煽动，一个理性的总经理在执行。　　2、一个外向的老板在激励，一个内向的总经理在操作。　　3、一个董事长在思考，一个总经理在实践。这才是完美的配合，才是成长的必备。古人说：一阴一阳谓之道，管理的道也是如此。

物业管理5大误区盘点（转载）中国物业总算熬过了青涩的而痛苦的青春期，相信大多数80、90年代的物业人都已经开始了承重的思考。中国物业管理行业的未来究竟会怎样？我们未来的路究竟该怎么样去走？物业管理究竟还存在些什么样的问题？太多的问号，需要我们去回答。经过了多少年的成长，经过了多少年的实践，我将物业管理行业现目前存在的误区试着进行了一下盘点，供同行们共勉及探讨。物业管理误区之一：荣誉≠管理能力做企业的物业职业经理人都知道，企业的发展离不开好的名声，企业的名声也是企业的生存的一种极重要的资本，用现在比较通俗和流行的说法叫做“品牌效应”。名号越响亮，荣誉得得越多，名气就越大，发展的速度就越快，对企业的生存就越有利。难怪很多企业为了获得某个荣誉或是某个称号会不留余力的去拼个你死我活的了。由此而产生的所谓什么“标准小区”“示范大厦”等等等等，举不胜数。而“创优评标”过后呢？又有几家是按照评比时的标准坚持管理下去的呢？就事实而言，很多企业在获得了荣誉之后很难坚持下去的，大多都不会再去理会什么品质的了。“名已定，果未行，谓之曰虚”。前不久去过一家“亚洲物业管理100强”企业做顾问，进门所见，各类荣誉“牌子”琳琅满目昭示于墙上，俨然一付正规军的架势，再一看拓展资料，更是辉煌。从组建到发展，短短5年时间，一路凯歌，管理总面积3000万余平方米，项目300余个，员工2000余人，可说是家大业大了吧？结果一详细了解，老板才道出了实情，所谓的管理面积60%还在建中，20%属于挂靠企业在管理，真正管理的也不过20%不到，而且大多都是扯皮楼盘，细问原由，才知道是奔开办费去的。企业要生存，需要原始积累，但如果为了眼前的小利而丧失了长远的利益，这样的生存方式又能成活多久？一位资深物业职业经理人在一大堆已经签订的合同中发现了非常严重的问题，并及时向老板反映，老板反倒觉得其大惊小怪，答曰：“这些问题我都知道，市场拓展部的只要能拿得回来合同，就是人家的本事，至于以后的管理嘛，你们既然是职业经理人，当然是由你们来弥补和完善的了哟。要不我请你们来做什么？”原来老板的想法大多是把职业经理人都看成了“万能补锅匠” 了。殊不知有的漏根本就是没有办法补的呀。什么合同范本之类的早就成了摆设了。上述这个案例只是一个比较普遍的现象。在内地，特别是物业管理起步比较晚的地区，物业委托管理合同更是千奇百怪，花样百出。物业管理企业有的甚至刚才成立，人员都还没有配齐，就已经开始在琢磨怎么混顶“高帽子”来戴戴的事了。什么“物协会员单位”呀，“XXX理事单位”呀，等等。现在名称又还多，各个地方的具体情况不一，称谓也不一样。总之是有来头的嘛。而更多的开发商在选聘指定物业管理企业的时候，更是只看表象，只听演讲，“只要吹得凶，不怕肚子空”，谁的资料做得最好？，谁的名气最大？谁的光环越多？谁的条件最有利于开发商？就会获得象征管理权的合同了。而真正受到劣质服务待遇的，不言而知，当然是花钱购房的业主了嘛。这种盲目的虚名即辜负了业主的期望，又伤害到开发企业的长期利益。物业管理企业最终难逃被“炒鱿鱼”的悲惨命运。走出这个误区其实并不难，荣誉如果真的来之不易，企业就应该倍加珍惜，别让人家看你的眼光有一种“挂羊头卖狗肉”的感觉。不断提升企业自身的管理品质是唯一的办法。做名副其实的名企，是需要我们的“掌舵人”有正确的思路的，决不是投机取巧，只顾眼前。物业管理误区之二：管理面积≠企业实力和品质物业管理企业的发展很大程度上是从企业的管理面积方量来恒定的。其实这也是现代物业发展过程中的一大误区，为什么这样说呢？其实其中之苦只有做企业的职业经理人最清楚的了。08年在成都曾经顾问过一个二级资质的企业。管理面积达到300多万平方米，项目数量也不少30多个，为了全面的了解企业的运作情况，我对公司所有在管项目逐一进行了暗访考察。回来之后，写了个调研报告将各个项目的管理状况进行了总结。结果显然是不如人愿的，环境脏乱差，治安管理混乱，设施设备故障严重，客服形同虚设，管理人员素质低劣。造成这样的管理结果是必然的。而问及当时与开发商签订合同的情况时，老板却不愿意多谈，经过对合同的审查，才发现了根源。这家公司接管的楼盘大多是拆迁安置房，本身物业服务费就定得很低，再加之政府补贴又不到位，竞标的时候为了中标又降低了很多必须的要求，到了管理的时候才发现成本与收入差距太大，只好压缩管理成本，从成本上进行节约，才勉强运转。一个10万方量的安置项目，每平方米按0.25元计算，每月才2.5万元，更不要说入住率还达不到70%，光人员成本都不够，管理品质怎么好得了呢？面积总的方量是上去了，可企业却举步维艰。这样的管理品质就算是扩展到1000万方，甚至更大，你也是一个“亏”字了得！其实现在内地很多企业在竞争的时候都拼命的降低自己的需求，只图如何将项目收入囊中，完全陷入一种恶性竞争的怪圈，这对整个行业的发展来说确实是一件比较不利的事情。走出这一类误区的办法其实也很简单，企业在竞争的时候应该保足自身的成本底线，所谓底线也就是必须满足管理成本的支出，保证在某一收入比较稳定的情况，可以按常规的管理模式进行运作。而不是盲目的扩张企业的领地，不计成本的疯狂竞争。恶性竞争只能是将企业的名声越做越烂，品质越做越差，管理能力不断下降，最终因丧失在未来物业发展市场的竞争力而被市场淘汰出局。

一位老物业保安经理总结的优秀经验教训（转载）物业保安经理应是怎样的管理人才？管理人才在保安员的心目中又是怎样的一种形象？逻辑阵列式，需要你、我、他，大家不断地探索。优秀保安经理的形象是：（1）强壮、健康的身体：（2）具有智慧、刚毅、果断和积极的个性；（3）应有责任心、爱心、事业心：（4）严明的纪律，理智的自我约束，模范的率先性：（5）丰富的工作经验，专业的技能，良好的职业道德。　　那么何种工作表现才是优秀的保安经理呢？　　表现之一：　　忙忙碌碌而又忙不到点子上的保安经理。两眼一睁，忙到天黑，整个管理处数保安经理最忙。有人忙，忙到火候上，忙到点子上：有人忙，却是瞎忙、白忙、糊忙。管理注重实绩，注重成效，忌无用功的忙。　　表现之二：　　忙中有闲且又合理安排调度的保安经理。井井有条、条理分明，整个管理处数保安经理最有工作条理性。按步就搬，精细安排，调度合理，检查到位，讲评细致，用人得当。保安经理的辛苦从工作中得到体现，从需求中得到理解。　　表现之三：　　婆婆妈妈而又不敢动真格的保安经理。保安经理的工作体现在嘴上，从早到晚总是不停地说和讲，整个保安队伍就在保安经理的一系列指令下不停地运转。不断的说和不断的讲，统一着全队的意志和工作。问题是保安经理说话要算数，说话不算数队员就不听。（言必践，言必行）如是（1）保安经理许过的愿总不兑现，总不执行，由此队员表现强烈的不满。如是（2）保安经理对老实的保安员敢说敢管，对“难啃的骨头”怕说不管。如是（3）保安经理对一些“关系户”无可奈何，不敢“真枪实弹”，管不了。　　表现之四：　　老老实实，循规蹈矩的保安经理。新的时期，大好的“钱势”扑面而来，那些过去绝对不能而现在事实具在的事情，摆在保安经理面前，而对这种现象，如是（1）基本上按规章制度进行管理，生搬硬套，管理无灵活性和无主动性。如是（2）老老实实，循规蹈矩，上级怎么说，怎么规定就怎么执行。如是（3）正正规规缺乏管理力度，一味对保安员宽容和迁就。如是（4）正儿八经，管理方法粗暴态度傲慢，管理工作过于死板。　　表现之五：　　光说不做，光说不练，无法以身作则的保安经理。说的好听，讲得动听，自已就是不起模范带头作用，要求队员做到的，要求队员遵守的，自已就是不做到，不遵守和不执行。制度、管理规定只针对队员，却“刑不上经理”，不吃苦、受累，一味地享乐，甚至夜不归宿，保安员能服吗？保安工作能搞好吗？（怕苦、怕累，莫入此门；享福、偷懒，请走别道。）　　表现之六：　　过于坚持，机动灵活不足的保安经理。有些经理工作积极性较强，责任心较强，但工作爱认死理，无法针对不同性质的问题采取不同的处理方法。一方面，对于原则问题，必须严格把关，一丝一毫不能让步，忌睁一只眼闭一只眼。另一方面，对于原则性问题不能过于认真、计较且不宜过多纠缠，否则越理越不顺，越论越不清，以致于浪费时间和精力。　　希望是一回事，实际是一回事，保安员眼中的保安经理的形象较多，优秀的保安经理表现还有很多，这里无法一一畅谈。以上的看法难免偏激，愿与保安员兄弟共赏析之。

百科：物业公司不同印章的法律效力（转载）一般来说，物业公司印章主要包括公章、财务专用章、合同专用章这三个，而且需根据相关规定到工商、公安、开户银行备案或预留印鉴。公司也可以根据需要刻制税务章、报关章、内部使用的部门章等。　　有一种说法，认为物业公司公章的效力要大于财务专用章，而财务专用章的效力又要大于合同专用章等其他印章，这主要是公司从自己使用的角度所做的分类，在法律效力上，公司各类印章一般具有同等效力，公司印章是公司意思表示的表现形式而非意思表示本身，公司印章是否发生预期法律效力，主要取决于印章的载体是否体现了公司的意思。　　公章　　公章在所有印章中具有最高的效力，是法人权利的象征，在现行的立法和司法实践中，审查是否盖有法人公章成为判断民事活动是否成立和生效的重要标准。除法律有特殊规定外（如发票的盖章），均可以公章代表法人意志，对外签订合同及其他法律文件，具有极高的法律效力，凡是以公司名义发出的信函、公文、合同、介绍信、证明或其他公司材料均可使用公章。　　法人章　　法人章在规定的有限用途内使用，如税务申报、开支票等。在法律上，盖章是法人的行为，而不是一个自然人的行为；在代表人签署个人名字的文件上，再盖有法人印章，以此可确定该签字行为是属于职务行为，而不是签字人的个人行为。如印章所有人基于自己的意思将印章交与他人使用，具有授予他人代理权的法律效果，印章所有者必须为该意思内容承担责任。　　电子签名章　　电子签名章，随着社会的进步，网络的发展，《中华人民共和国电子签名法》也随即出台，其中第三条规定：“民事活动中的合同或者其他文件、单证等文书，当事人可以约定使用或者不使用电子签名、数据电文。当事人约定使用电子签名、数据电文的文书，不得仅因为其采用电子签名、数据电文的形式而否定其法律效力。”这部法律宣告了电子签名的在市场经济往来活动中的法律效力，标志着能够表明企业法人法定身份和资格条件的方式有了一个新的突破。这必将为今后的电子招投标活动即网上招投标活动，开拓了一个新的、广泛应用的模式。　　财务专用章　　财务专用章的用途为办理单位会计核算和银行结算业务等。　　合同专用章　　合同专用章，单位对外签订合同时使用，可以在签约的范围内代表单位，单位需承受由此导致的权利义务；公章可以代替合同专用章使用。　　而关于合同专用章和公章的效力高下，实际上在使用过程中和司法实践中是一样的，对合同和协议而言具有同等法律效力。《合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。对于盖合同专用章和公章没有做出明确的限定。实际上，公司的合同专用章和公司公章，在代表该公司对外签订合同时，均产生法律效力。最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定（１９９８年４月９日最高人民法院审判委员会第９７４次会议通过，法释〔１９９８〕７号）第四条规定可以印证这一点。“个人借用单位的业务介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书，以出借单位名义签订经济合同，骗取财物归个人占有、使用、处分或者进行其他犯罪活动，给对方造成经济损失构成犯罪的，除依法追究借用人的刑事责任外，出借业务介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书的单位，依法应当承担赔偿责任。但是，有证据证明被害人明知签订合同对方当事人是借用行为，仍与之签订合同的除外。” 　　因此，法人合同专用章和公章在签合同时都是有效的，盖公章不影响合同效力。同时如果能够提供旁证证明签约时单位出于自愿，即使使用了不合格的章如财务专用章也可以认定合同等法律行为成立。此外，个人签字如法定代表人的签字在一定程度上也可以代表单位的意志。　　有鉴于此，建议公司应加强对自身印章的保管工作：　　1、一般公章由行政主管保管，财务章和法定代表人私人印章分开管理。　　2、建立公章登记簿，经济类合同的进行公章使用登记，合同总经理审批同意方可盖章，合同复印一份交财务，合同原件由专人保管。　　3、公章带出公司，需经总经理审批同意，领用人书面提出申请，领用、归还时签名写日期。　　4、禁止在空白介绍信、空白纸张、空白单据等空白文件上盖公章。如遇特殊情况时，必须经总经理同意。　　5、一般性介绍信及身份证明，须经行政主管审核后，方可盖章。严禁给个人开具相关证明，特殊情况需要开具的，须经总经理同意。　　6、对加盖公章的材料，应注意落款单位与印章一致，用印位置恰当，图形清晰，对多页的合同等文件要盖骑缝章。　　7、需要签名和盖章的文件，应先签名后盖章。　　8、对外出具的函件、法律文书使用公章应经总经理审批同意。　　9、明确印章管理人员的职权，未依规私盖印章给公司造成经济损失的责任。

【观点】送给2015即将跳槽的物业管理同行（转载）　　现在社会上流行这样一种观点，除非做自己喜爱的工作，否则我们就没有必要死守着一份固定的工作不换。作画，写诗，扬帆起航，环游世界做自己喜欢的事情，然后钱财自然就会跟着来。于是有些人就对自己说：生命很短暂，我们不能把大好时光浪费在做不喜欢的工作上面，于是他们一直在寻找自己理想中的工作。事实上有这种想法是很危险的。它会使我们为了找到所谓的理想工作，而把眼光锁定在未来上面，忽略了当下应该珍惜和把握的机会。　　我从事HR的工作虽然时间不算长，但也经常能看到一些周围的人，特别是那些刚刚从大学校园毕业的人，往往抱着“下一份工作会更好”的心态，在工作中稍微受到一点儿挫折，就怨天尤人，长吁短叹、感慨自己怀才不遇，不受重视，这些人很容易产生另谋高就的想法。于是，他们视跳槽为最好的解脱办法，但是，新公司还是会让他们感到不满的地方，最让他们感觉失望的是老板和上司并没有把他们当成人才来对待。当在新公司遇到挫折后，跳槽的想法马上就会浮现出来。　　频繁跳槽现象经常发生在年轻人身上，主要有以下原因：　　(1)急于建树一番事业，特别是看到了那些新兴的热门行业涌现了许多成功人士，总想去尝试尝试，总认为“新”的要比“旧”的好。　　(2)对于公司给自己的待遇、福利、职位看得很重，认为只要高福利、高薪、高职位才会体现自我的价值，对于薪水和待遇斤斤计较，金钱至上。常常为了待遇和薪水与老板讨价还价。　　(3)意气用事，感情冲动。对于当前的就业形势和就业环境现状过于乐观，在未弄清楚自己适合干什么工作之前就一走了之，不负责任。　　(4)一些人受到利益的引诱，或为了“报复”原公司对自己的轻视和不公平的待遇，向竞争对手泄露商业秘密，或者携带公司的机密资料和客户投身于竞争对手的公司以换取更多的金钱利益。　　…… 　　事实上，工作时间长一些的人们都知道，无论是因为什么原因，跳槽都不是一个解决问题最好的办法。工作中由于人们思想的差异性和环境变化的不可预测性，必然会遇到各种各样很多问题。遇到问题时要积极地与同事沟通，需要主动约上司进行协商解决，关键是我们在工作中采取主动的态度，必须及时把自己的想法和建议告诉给上司和老板，以免因沟通不畅而造成误解，沟通很重要。

物业服务企业如何激励自己的员工（转载）物业管理企业管理者都希望自己的员工勤奋工作，服务好业主，为企业创造更多的效益。而员工创造效益的多少，取决于员工的工作能力和工作态度.工作能力可以通过培训来提高，而工作态度只能靠管理者对员工进行有效的激励，把员工的潜能焕发出来。但现在令不少企业感到困惑的是，钱花了不少，也建立并实施了一系列的员工激励制度，但收效不大，员工对工作还是缺乏一种热情和积极性。究其原因，主要是激励内容和激励方式较为单一。心理学研究表明，对员工最重要的激励因素是:(1)成就感(43%占有率)，(2)被赏识，嘉许(33%)， (3)工作本身(26%)， (4)具有一定的责任(23%)， (5)晋升的机会(21%)， (6)工资(15%)。而进一步的分析表明，即便有时工资被当成是一种满足的重要因素时，往往也总是与其他因素相联系的。所以，激励不仅要力求做到及时、公平、公正、公开，而只有产生于员工的内心，满足员工的内部需求，才会有较好的效果。一、奖励必须与绩效挂钩奖励包括物质奖励和精神奖励，前者主要通过增加工资或奖金，后者主要指通过各种形式的表扬，给予一定的荣誉等来调动人的积极性。其中物质奖励是最古老和传统的激励方法之一。非常有趣的是，当人们专心考虑目标设定、创造工作的趣味性、提供参与机会等因素时，很容易忘记物质利益是大多数人从事工作的主要原因。因此，以绩效为基础的加薪、奖励及其他物质刺激在决定员工工作积极性上起着重要的作用。无论是物质奖励还是精神奖励，我们都应该注意到奖励必须与绩效挂钩并随市场调整。主要的奖励如加薪、晋升应授予最好的业绩、最突出的员工。管理者应当想办法增加奖励的透明度，如消除发薪的保密性，代之以公开员工的工资、奖金及加薪数额，这些措施将使奖励更加透明，更能激励员工。二、实施岗位轮换制上海交大人力资源研究所颜教授认为，在一定程度上说，人像动物一样具有喜新厌旧的本能，任何工作干的时间一长，就可能感到厌倦无聊。因此，作为企业的管理者，要改变那种让员工长期在一个岗位工作的旧观念，创造条件让员工有机会跨岗位、跨部门工作和发展。企业有意识地安排员工岗位轮换，例如可以将物业部的员工轮换到客户服务部，这样会给员工带来工作的新鲜感，增进员工认识新工作和学习新知识的机会和兴趣，从而提高工作的满意度；同时可以有效地打破部门间的壁垒，增进企业或团队内部的沟通与交流，有利于实现员工的多元化，增进团队合作，提高管理水平。

物业人：只要脾气好，凡事就会好（转载）第一、学习认错人常常不肯认错，凡事都说是别人的错，认为自己才是对的,其实不认错就是一个错。认错的对象可以是父母,朋友,社会大众、业主、上帝，甚至向儿女或是对我不好的人认错，自己不但不会少了什么，反而显得你有度量。学习认错是美好的，是一个大修行。第二、学习柔和人的牙齿是硬的，舌头是软的，到了人生的最后，牙齿都掉光了，舌头却不会掉，所以要柔软，人生才能长久，硬反而吃亏。心地柔软了，是修行最大的进步。一般形容执着的人说，你的心、你的性格很冷、很硬，像钢铁一样。如果我们像禅门说的调息、调身、调心，慢慢调伏像野马、像猴子的这颗心，令它柔软，人生才能活得更快乐、更长久。第三、学习生忍这世间就是忍一口气，风平浪静，退一步海阔天空；忍，万事都能消除。忍就是会处理、会化解，用智慧、能力让大事化小、小事化无。要生活、要生存、要生命，有了忍，可以认清世间的好坏,善恶,是非.甚至接受它。第四、学习沟通缺乏沟通，会产生是非、争执与误会。最重要的就是沟通，相互了解、相互体谅、相互帮助，大家都是龙兄虎弟，互相争执、不沟通怎么能和平呢？第五、学习放下人生像一只皮箱，需要用的时候提起，不用的时就把它放下，应放下的时候，却不放下，就像拖着沉重的行李，无法自在。人生的岁月有限，认错、尊重、包容才能让人接受，放下才自在啊！第六、学习感动看到人家得好处，要欢喜；看到好人好事，要能感动。感动是一个爱心、菩萨心、菩提心，在几十年的岁月里，有许多事情、语言感动了我们,所以我们也很努力的想办法让别人感动。第七、学习生存为了生存，要维护身体健康，身体健康不但对自己有利，也让朋友、家人放心，所以也是孝亲的行为。物业人，每天晚上睡觉前问问自己：今天，我发脾气了吗?

物业管理企业的核心竞争力是什么？（转载）一个企业能在市场竞争中获胜说明这个企业与其他企业相比有超长之处。这个超长之处就是一个企业在组织、管理、决策、指挥等方面竞争优势的集合，形成企业核心竞争力。物业管理企业的核心竞争力是什么？物业管理企业的核心竞争力就是科学合理的成本设置，严谨有效的成本核算程序。物业管理行业的生产与其它行业有形产品的生产不同，有形产品的生产需要产品设计，需要购买原材料，需要很多道的加工程序，需要复杂的销售环节，一个产品从生产到销售需要经过很多部门和渠道。所以，有形产品的生产，降低成本效果不明显、不直观，往往要等到年终经过复杂的经营核算才能反应出来。而物业管理行业不同，物业管理是无形产品生产，不需要复杂的产品设计，不需要购买原材料，不需要多道加工工序，不需要复杂的销售环节，当月生产（服务）当月见效。节省一份人工费（工资），就增加一份毛利；节省一万元的管理费支出，就增加一万元的毛利，效果十分明显、直观。　　笔者认为，物业管理企业降低成本、实行成本费用管理，主要应从以下四个方面入手：　　一、固定成本费用管理。物业管理企业的性质决定了物业管理企业成本费用主要是人力资源成本费用支出。在固定成本费用组成中，大头是公司管理人员的工资，特别是中层以上部门领导的工资，千万不可小视它的比重：一个管理层管理人员的工资，是基层服务层员工的几倍；减少一个管理人员的岗位，就可以增加几个服务层员工的费用支出。因地制宜、合理有效地设置公司职能部门，是降低物业管理企业固定成本切实有效的方法和手段。物业管理企业职能部门的职能就是控制、决策、协调、服务四大功能。从劳动生产率的角度来衡量，物业服务管理的全过程，90％的工作量是在管理处完成的。因此，物业管理企业职能部门的设置，应以精干、高效为宜，部门越少、人员越精越好。机构庞大、人员冗杂是极大的资源浪费，不但增加了成本，还增加了内耗，降低了管理效益。　　如何科学、合理、有效地设置公司职能部门和人员岗位？笔者认为，以管理“幅度”来确立机构和和员编制比较科学、合理、有效。管理面积在600万平方米以内的物业管理企业，总经理的管理幅度为4～6人（含副总经理和主要职能部门经理）；副总经理的管理幅度为8～10人（含职能部门经理和管理处主任）；职能部门经理的管理幅度为10～15人（本职能部门和相关事业部门）。　　二、管理费用。主要指的是招待费和车辆使用费。招待费在许多公司占有相当大的比例。大家总是说物业管理行业是微利行业，赚钱不易，随着行业运作的进一步规范，赚钱更加不易。如果一个企业仅公司每年的招待费在30万元左右，车辆使用费在30万元左右，这对一个中等规模的物业管理企业来说，应该是一笔不小的成本费用支出。对招待费的支出要有的放矢，该花的钱一定要花到位，不该花的钱坚决不花。车辆使用方面鼓励个人买车，公司给予适当补贴，工作时间外出办事用个人的车，以达到降低公司管理成本的目的。　　三、变动成本。在物业管理企业成本核算中。变动成本占的比例最大，主要是基层服务人员的工资。物业管理行业属劳动密集型服务行业，科学、合理地使用人力资本是物业管理企业降低成本的上攻方向。如何控制好人力资本的成本费用？可以从两个方面入手：　　（一）科学、合理地制定基层单位的用人编制。根据公司管理的小区（大厦）的实际情况和本公司的管理水平定岗定编。例如：管理面积比较大的封闭式多层小区，可按人均管理面积3500～4000平方米来核定小区管理处人员编制。技防措施好又是封闭式高层小区，可按人均管理面积3000平方米来核定管理处人员编制。技防措施差又不是封闭式的高层小区，可按人均管理面积2000平方米来核定管理处人员编制。面积较小的封闭式多层小区，可按人均管理面积2500平方米来核定管理处人员编制。开放式的小区管理难度比较大，可根据实际、具体的情况在定编人数的基础上乘以10～20％的系数。　　定编只是一个参考比较值，我们可把定编值看作是小区成本核算的边际值，大于边际值就会减少利润甚至亏损；少于边际值就能保本或者多盈利。例如：某小区管理面积20万平方米，多层、封闭式、有两个人员车辆出入口。按人均3000平方米定编小区管理需要人员60人，各项服务人员全部在内。但是，由于小区管理处主任用人把关比较严，严格按工作量定岗，特别是管理处内部管理人员，l人身兼数职，结果整个小区管理服务用了52人，比定编人数少了8人，一年增加收入近14.4万元，效益十分可观。可见严格地控制变动成本，是物业管理企业降低成本提高效益的主要途径。

【分享】2015年这几件事你一定要学习（转载） 1 学习认错人常常不肯认错，凡事都说是别人的错，认为自己才是对的,其实不认错就是一个错。认错的对象可以是父母,朋友,社会大众、上帝，甚至向儿女。向对我不好的人认错,自己不但不会少了什么,反而显得你有度量。学习认错是美好的，是一个大修行。 2 学习柔和人的牙齿是硬的，舌头是软的，到了人生的最后，牙齿都掉光了，舌头却不会掉，所以要柔软，人生才能长久，硬反而吃亏。心地柔软了，是修行最大的进步。一般形容执着的人说，你的心、你的性格很冷、很硬，像钢铁一样。如果我们像禅门说的调息、调身、调心，慢慢调伏像野马、像猴子的这颗心，令它柔软，人生才能活得更快乐、更长久。 3 学习隐忍这世间就是忍一口气，风平浪静，退一步海阔天空；忍，万事都能消除。忍就是会处理、会化解，用智慧、能力让大事化小、小事化无。要生活、要生存、要生命，有了忍，可以认清世间的好坏,善恶,是非.甚至接受它。 4 学习沟通缺乏沟通，会产生是非、争执与误会。最重要的就是沟通，相互了解、相互体谅、相互帮助，大家都是龙兄虎弟，互相争执、不沟通怎么能和平呢？ 5 学习放下人生像一只皮箱，需要用的时候提起，不用的时就把它放下，应放下的时候，却不放下，就像拖着沉重的行李，无法自在。人生的岁月有限，认错、尊重、包容才能让人接受，放下才自在啊！ 6 学习感动看到人家得好处，要欢喜；看到好人好事，要能感动。感动是一个爱心、菩萨心、菩提心，在几十年的岁月里，有许多事情、语言感动了我们,所以我们也很努力的想办法让别人感动。 7 学习生存为了生存，要维护身体健康，身体健康不但对自己有利，也让朋友、家人放心，所以也是孝亲的行为。

成就优秀物业人的你！四定五起六法工作秘技（转载）四定五起六法出色的物业经理人除了拥有深厚的知识底蕴，良好的职业道德，实战的职场工作经验和能力也很重要。而能力和经验是需要在工作中不断总结和提炼而成的。中国孔子说：学以致用。美国激励学大师安东尼.罗宾说：一边学一边要实践，才有进步。笔者在职场中摸爬滚打几十年，阅人无数，感受无数，现将物业经理人在职场修炼的一些秘技和心得归纳提炼成文，以飨读者。一、做好四定 1、拿定主意物业经理人做决定不能唯唯诺诺，要善于拿定主意。有主见的人，受人欢迎，同时更愿担责任。凡事保持头脑清醒，预先拿定主意的好习惯，将有助于提升你的决断力。 2、坚定立场物业经理人为人处事一定要立场坚定，原则分明。把准上司和企业家的真正意图，做自己该做、能做并能做成功的事情。立场坚定有助于你分清事实，明晰道理，看清事实，做事更果断，爱憎分明。 3、下定决心物业经理人做工作、作决策、达目标一定要下定决心。决心能激励自己的行为，保持持续的信心，给自己暗下决心的同时，其实也是在鼓励团队每个人跟你一样全力以赴。 4、壮定胆识物业经理人做事必须有胆识。胆识是一种勇气，更是一种能力。有胆气无所畏惧，是有气魄的表现。在面临困难，面临风险的时候，往往成功是属于有胆气和胆识的人。一鼓作气，再鼓而气衰，三鼓便气竭了。因此，做事前必胆大心细，给自己以信心和鼓舞，也是激励团队的好办法。二、保持五起 1、与员工一起工作物业经理人不能整天呆在办公室，保持每天工作的大部分时间与员工一起工作，这样既能融入团队，同时也能使员工了解你的管理风格。这样的做法其实更能拉近与员工的距离，了解员工工作中的优缺点，更利于找准工作中的问题有针对性解决。 2、与业主一起沟通物业经理人要养成每天与业主沟通的好习惯。同业主有效地沟通，既维系好了关系，同时更能了解业主的需求，使得更有针对性地为客户服务。因此，物业经理不管是同业主还是员工都要保持愉悦的、良好的沟通。 3、与同事一起学习物业经理人要热爱学习，更要善于学习。因此，作为物业经理要每天保持同同事一起学习的好习惯。如今企业提倡学习型组织，而能够同不同的同事一起学习，吸收他人的优点，学习同事身上的成功特质，是促进自己进步的最好学习方式。当然与同事一起学习的方式有很多种：如共读一本书，共议一件事，共聊一个话题，共研一个项目，共同参加时代普华物业管理精品课程，共同完成一个游戏等等，在学习中获得知识和友谊。 4、与上司一起成长物业经理人要善于与上司一起成长。他作为你的上司，一定有过人之处，因此作为物业经理人要跟定上司，相信上司，向上司学习，保持与上司良好的沟通。在工作中要做对事，找对人，帮助上司获得工作和业绩上的成功，同时也使自己获得进步和成长。 5、与团队一起分享物业经理人在工作中不管是成功的经验还是失败的教训，都要拿出来和团队进行分享。只有分享才能赢得理解、赢得信任、赢得支持。同时养成乐意与团队分享的好习惯更能拉近自己与团队中每个人的心理距离，在分享中获得经验、友谊和快乐，何乐而不为？？三、训练六法物业经理人在工作中肯定有许多的事情看不惯，有很多的人你骨子里是瞧不起，有很多的工作是自己内心不想做的事，有许多的人和事是难以有效去沟通的，在工作中肯定会受委屈，有些气咽不下，有些同事和部属将工作做错了，搞砸了，你气得总有想骂人的时候，此情此景，如果你能控制自己的情绪，保持理性的思考，则你的职场修炼便上了一个台阶。因此，在工作中要时常训练自己以下六法：做法1：把看不惯的事看惯。做法2：把看不起的人看起。做法3：把不愿干的事干好。做法4：把沟不通的人沟通。做法5：把咽不下的气咽下。做法6：把想骂人的话收回。职场如战场，需要心智，需要胆识，需要团队，需要战友，做好了以上六个训练，你的心胸将更宽广，格局将更放大，同事感情将更和谐，人际关系将融洽，工作业绩将更辉煌，会获得更多的精进和更大的成功！

价格放开≠全面涨价！但机会来了！（转载） 2014年12月17日，国家发展改革委员会印发《关于放开部分服务价格意见的通知》，其中要求地方放开非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务等多项服务价格，鼓励市场通过竞争提供质优价廉的多样化服务，拉动消费，促进相关行业健康发展。　　非保障房物业服务、住宅小区停车服务收费放开　　国家发展改革委《关于放开部分服务价格意见的通知》中明确放开非保障房物业服务、住宅小区停车服务收费。　　第六条非保障性住房物业服务。物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的，应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制。　　第七条住宅小区停车服务。物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用。　　价格放开，是不是意味着将全面涨价? 　　国家发展改革委价格司相关负责人表示，随着我国市场经济的发展和完善，相关服务领域的市场化程度发展迅速，比如物业服务供给较为充足，对于非保障性住房物业服务和住宅小区停车服务收费，可以由业主委员会采取公开招标的方式，选聘服务质量好、收费标准低的物业服务企业。　　在放开价格的同时，国家发展改革委强调坚持放管结合，明确加强事中、事后监管的三项具体措施：　　一是要求经营者严格落实明码标价制度，在经营场所醒目位置公示价目表和投诉举报电话等信息;不得利用优势地位，强制服务、强制收费，或只收费不服务、少服务多收费;不得在标价之外收取任何未予标明的费用。　　二是督促行业主管部门加强对本行业相关经营主体服务行为监管，建立健全服务标准规范，完善行业准入和退出机制，为市场主体创造公开、公平的市场环境。　　三是要求各级价格主管部门依法加强对有关服务市场价格行为的监管，坚决依法查处串通涨价、价格欺诈等不正当价格行为，保障市场主体合法权益。　　质价相符的定价机制尚未完全建立的问题一直是困扰物业管理行业发展的重要问题。虽然《关于放开部分服务价格意见的通知》中对非保障性住房物业服务等价格的放开并不意味着全面涨价，但其无疑为物业管理行业价格机制的改变带来了希望。眼下，物业服务企业更应该夯实服务基础，以高品质的服务赢得业主的认可，提升自身的服务水平和竞争力。

一个老物业人的肺腑感言（转载）　　大学同学聚会中，我说我是从事物业服务的，马上惊碎了一地的眼镜。你怎么啦？想转行吗？要帮忙吗？要不咱哥们一起做点投资……面对这些诧异的眼神，同情而又温馨的建议，我悻悻地说，我也年薪过百万了。哦……于是大家这才都放松了。其实他们不知道，现在的物业管理行业已不是十年前的情形了，百万年薪的物业经理人早就比比皆是，并且还会越来越多。　　偶入物业圈　　物业管理犹如一块巧克力，什么滋味，你不亲自从事它，可能永远也不清楚。我的物业梦始于一次奇特的邂逅，五年前，一个著名的房地产公司找到还在某通信企业做战略规划的我，问“你是否有勇气尝试一个朝阳行业，到一个新的城市开始一份新的工作”？“我们为你提供的不是一份工作，而是一个职业”“你将有机会成为一个管理者，一位统领上千员工的职业经理人”。这些话对一个心怀进取且渴求改变的年轻人来说“杀伤力”巨大。于是我毅然告别了家人，还有出生仅半个月的儿子，只身来到深圳工作，而这份职业就是物业管理。　　如今，从事这份职业五年多了，这颗巧克力的酸甜苦辣我也算真正尝到了。也许，五年前我对物业管理的认识和绝大多数人差不多，住在小区里或多或少与物业管理有点接触，无非就是秩序维护、保洁、绿化、维修嘛。而现在的我，作为“圈内人”，对物业管理的理解已经远远不同于以往的认识了。　　我的物业梦　　作为一个对自己从事的物业管理有着尊崇心理的圈内人，我对这个行业和这份职业有着自己的理解和期待。　　首先，物业管理是一个专业。这个专业入门容易精通难。仿佛人人都能对物业管理说上几句，但是真正理解物业管理行业发展特征的专家却是少之又少。作为一种宽泛的服务领域，物业管理对管理者的综合素质要求其实是相当高的。一个好的物业服务公司不仅能够胜任业主的委托，提供优质的服务，而且还拥有强大的专业力量，丰富的专有知识，完善的制度体系。这个专业在地产集团中所发挥的作用并不亚于其它专业，尤其是在前期介入领域、案场服务领域、租售管理领域等。发展到后面，物业管理就演变成独立于地产的一个行业，成为房地产综合服务供应商了。国际五大行（JLL，CBRE，DTZ，Savills，Colliers）就已经完全脱离了开发商而成为以物业综合管理能力为核心竞争力的服务公司。　　其次，无论如何，物业服务依靠人来提供，作为一种无形产品，它的质量极大依赖于服务提供者的素质。在物业管理这个行业里，个人的力量非常有限，如果想把事做好，就必须依靠团队，所以一个优秀的服务团队是物业服务公司安身立命之本。而物业服务团队又有其自有的特性，大多物业服务团队成员都是“朴实、勤劳、宽容、善良”的一群沉默的大多数。物业管理是个辛苦的行当，有人戏称“前世作过孽，今生做物业”，物业管理行业的兄弟姐妹都不容易。然而，处在一支和谐物业团队中，时常会让你有一种家的温暖感受。这个行业不太需要孤胆英雄，却需要默默无闻能把人团结在一起做事的以德服人的管理者。　　第三，物业管理本质上是一种意识。那就是服务意识，不是所有的人都适合做服务，但是真正的服务达人的的确确能从服务工作中体会到有成就的愉悦感。物业人也大可不必因为职业而自卑，我们提供专业的服务，但我们并非仆人。有一位同行说得好，我们做物业服务的需要“外表谦逊，内心强大”。当然，服务意识有先天的成分，所谓天生就有服务气质，北京人叫“有范儿”，上海人叫“有腔调”；但也需要后天的培训，不断强化服务意识。服务意识好的员工绝对是物业服务公司的财富，尤其是在高端物业中。同样一杯茶，不一样的服务人员递送给你，可能你的感受就不一样。　　物业管理是一份价值。中国的房地产市场发展到如今，同质化竞争已相当明显，你有一种户型，明天我也有了；你用一种材料，明天我也用了。但是硬件好复制，软件却难以照搬，原因很简单，因为你缺少能提供这样高品质服务的人。客户想买的不仅仅是钢筋混凝土的房子，他们更想买一种有内容的生活方式。这一点尤其在高端物业的所谓圈层营售中愈加明显。于是，物业服务的价值被重新审视——服务可以创造价值，许多品牌开发商加大了对物业服务的关注和投入。这也解释了为什么同样类型同样地段的房子，有品牌的开发商比非品牌的开发商每平米要多贵好几千块钱，这里面其实蕴含了物业服务带来的产品溢价。　　物业管理是一套管理。不同于社会公众对物业的普遍理解，物业管理其实是利用管理工具最多的行业之一。管理的最大难点不是对制度和流程，而是对人的管理。一个顶级的物业管理者，不光应该掌握经济学、管理学、心理学、社会学、公共关系学的基础知识；还应该了解法学、统计学、保险学、建筑学、工程学、楼宇智能化等常识；更重要的是他必须有多年的实践经验，能够灵活应用这些知识来解决实际问题。难怪有同行对我说，物业服务公司管理的复杂程度一点都不逊于房地产公司的管理，如果你希望做一个成熟的管理者，物业管理行业是个不错的磨练你管理技能的地方。　　2013年10月28日，中国物业协会发布了《中国物业管理行业发展报告》，指出了物业管理行业发展的新特征，未来物业发展的道路机遇与挑战共存，随着社会经济的进一步发展，物业管理行业定会越来越多地吸引优秀人才加入。无论你是老物业人，还是新物业人，我们都希望每一位物业从业人员能心怀一个梦想，在服务业大发展的环境下，让我们的物业工作变得更加有尊严更加有价值，让物业人生活更加幸福更加美满。这是我们的物业梦！

物业经理的“三字诀”和五种上下级关系（转载）物业经理在一个项目中到底是做什么的？我以为“沟通力”是你第一须掌握和，你的工作之一：必须要和人打交道。无论是上级公司领导、还是下属员工、更多是被服务之业主，不会打交通，所有工作都会难以开展。因此，一个是否有潜能成为优秀的物业经理的人，你要先静下心来问问你自己，是否从内心里愿意和人打交道。从行为学方面讲，每个人在做任何事之前都必须先弄清楚自己的行为导向。我认为，人的行为可以用生活中常见的“椅子”来说明。任何人在社会上，都有一把椅子，就像称呼一样：张总、李处、刘科、胡主管等。但是，任何一把椅子，都有两面性：一面是椅子本身，就像总经理、处长、科长、主管等，椅子本身是可以永久性的；另一面是椅子上坐着的生物学意义上的具体人，而坐在椅子上的这个具体的人，却经常地变化。正如“铁打的营盘，流水的兵”一样。这样，就要求物业经理们，在和人打交道时，一定要清楚，在和谁打交道，是和不变的“椅子”，还是椅子上的人！如果是和椅子，就是公事公办，如果是和椅子上的人，那么我们就要想到，人不是一尘不变的、有着万千欲望，人是活的物体而非静态。交流时就要有良好的主动性，要学会沟通。没有沟通的条件，怎么办？物业经理你会创造条件吗？要学会找“切入点”、找你需沟通的人的需求点，建造一个沟通平台后才会让交流变得顺畅。最终才能把他的需求、你的初衷做完美的结合。也正是这样，我才认为，物业经理不是单单去按要求落实物业实务工作，而是要通过别人来推广他的产品（如：保安、保洁、客服、维护等等），让更多业主通过传媒来了解物业、取得更多业主/租户的信任；另外，还要让业主/租户在“又要马儿好、又要马儿不吃草”的心态上得到适当之满足。在此基础上要思考有：如何使广大业主/租户明白物管公司也是一个需要赢利的企业？如何调动自己的管理处各级人员的积极性、主动性、创造性？如何去做呢？以我几年的积累的一点经验，我以为，如果我们物业经理在日常工作中能把握好“利、情、法”三个字的灵活运作，可能上述之事已经可以成功一半了。 “利”是什么？为什么要讲“利”？孙子曰：“合于利而动，不合于利而止”。作为物业经理，必须要清楚他的团队提供之服务能给业主/租户带来什么益处（利益），与行业竞争对手的同类服务相比，有什么优点（不同质的服务，即我们所讲的个性化服务）。你要让业主/租户坚信：只有你们的存在，才能保障他们最大额度的收益；同时，你还要让自己的团队所有人员明白：业绩好，收人就高。以我这些年观察，“利”的表现形式是多样化的，可以是物质利益，可以是精神财富，可以直接用钱刺激，也可以其他方式体现，如：奖励旅游等。无论何种形式，都必须是他们需要的。同时，“利”的主体也是多样的，可以是他们本人，也可以是他的家人。而像我们这样微利产出的物管企业，我更多以为，要以精神方式体现才更会有价值，

消除非物管企业施工13个后患的解决办法，实招！（转载）住宅小区内分布着供热、给排水、供电、供气、通讯、有线电视等企业的设备设施，他们每年都要对其进行维修、养护、对于存在问题较多或者为了适应发展的需要还要对其进行改造，由于没有全面、协调、统筹兼顾，或者工作不到位，给物业管理造成了不便。本文结合与上述相关企业打交道的经验，找出问题症结，以减少损失。问题一:硬铺装问题现象:硬铺装上的污渍和塌陷的硬铺装原因:污渍的产生，一是给排水公司每年都要对排水检查井至少清淤一次，清出的杂物先放在硬铺装上，然后再清运，或者是排水检查井堵塞，污水外溢留下污渍：二是热力公司在处理管道堵塞或者是跑冒滴漏时排泄出的采暖水流到硬铺装上，由于采暖水中含有铁锈和其他杂质，因此水的颜色呈红褐色，在硬铺装上留下污渍;塌陷的原因，一是由于敷设在硬铺装下的供热管线或给排水管线渗漏对硬铺装基础的浸泡和冲刷；二是由于供热管线、给排水管线、通信管线等改造后，回填土未按操作规程夯实，尤其是在冬季施工改造中，由于土处于冰冻状态，经过季节的温度变化或供热管线的温度变化影响，回填的冻土化成松土，以及夏季的雨水浸泡回填土等造成的。对策:一、硬铺装污渍的预防:排水清淤时杂物不落地直接清运到车上，供热的采暖水直接排泄到排水检查井内;发现跑冒滴漏及时通知相关企业处理;二、硬铺装塌陷的预防:一是发现跑冒滴漏及时通知相关企业处理，减少对硬铺装的浸泡和冲刷;二是在硬铺装施工时要按操作规程夯实，并且在次年经过雨季之后再次夯实，或者回填采用风沙。问题二:道路问题现象:道路塌陷和夏季道路积水、冬季积冰。原因:供热管线、通讯线路、给排水管线改造需要穿过道路，对原来的路面破坏后回填土未夯实，或者夯实后受雨季和季节的温度变化或供热管线的温度变化影响，造成了塌陷;由于小区内道路处于低处，当给排水管线、排水检查井、供热管线发生跑冒滴漏或者采暖管线检修、清洗时，排出的水都会淌到路面上来，夏季出现积水，冬季没有来得及处理，水冻成冰，给业主的出行带来不便。对策:一、采用顶管技术可以减少道路塌陷;对道路破坏面积较小的，可以采用现浇的混凝土水泥路面，回填要夯实并且道路施工的当年不能直接抹水泥路面，要等到次年雨季过后再次夯实才能抹水泥;如果穿过道路的管道面积较大，在恢复时直接回填或者砌筑地沟，应该采用预制混凝土路面，便于日后的维修养护;二、热力、给排水企业做好日常维修养护和巡检工作，把问题消灭在萌芽状态，发生跑冒滴漏后物业管理企业及时通知相关企业来处理。

我们为什么从事物业管理这个职业（转载）很多人认为物业管理工作档次比较低、工资不高、没有什么发展前途，往往由于没有什么办法考上好的专业或者找到其它好点的工作无奈才选取了物业管理专业。这些思路可能是受到社会的影响或者是个别不规范物业公司行为引导而成，本无可厚非，不过一旦确定要从事这个行业就应当有一个仔细的考虑。　　好处之一：工作稳定　　如果你不想大起大落，物业管理中的职位相对来说比其它工作会稳定很多，无论你在小区内上班还是职能部门，都不会因为社会因素导致企业发生变化。前期的金融风暴就是很典型的例子，许多企业都在裁员，降低工资等，但物业公司一般不会，基本对物业行业的影响也比较小（商业物业可能会稍微大一点）。　　好处之二：容易上手　　在这样一个稳定的行业里面，如果想开始工作，进入的门槛很低，只要你虚心就够了，无论你之前是否有学历，是否有特长，都可以加入这个行业。甚至你的专业和物业管理压根没关系（例如：生物制药），只要你能虚心学习，也一样把物业管理做的有声有色。所以加入这个行业根本不担心工作做不好，关键是自己能否有一个良好的心态。　　好处之三：专业性强　　既然那么容易上手是否说明这个行业没有什么专业性呢？其实也不是。如果你想在这个行业做好，那么对专业的要求就比较高了。虽然上手容易，什么专业都可以，不过如果你入门就是物业管理专业或者企业管理专业，那么你的发展速度就会比较快，而且对于专业知识学习的也快，从快速入门能够很快成长为一个专业人才（包括管理专业）。　　在物业管理行业，你可以学习管理，也可以学习技术。你可以成为管理型人才包括市场管理、HR管理、信息系统管理、财务管理、客户服务管理、品质管理、品牌管理、渠道管理、规划管理、安保管理等等；也可以成为技术型的比如强电弱电工程师、土建工程师、IT工程师、环境工程师、CI工程师、营养师甚至包括文体艺术等。具有这么多综合专业为一体的公司除了物业公司有这种特性之外，好像其它的比较少了。因此，进入物业公司之后，依然可以根据自己的喜好选择自己所爱的行业，只要你研究的够深，来源蜂巢物业论坛。　　好处之四：再就业容易　　如果你在物业公司表现很优秀，而且有一定的专业性，如果不想再做物业管理可以很容易跳到其它行业工作。物业管理对职员虽然入门低，但真正做下来挑战很大，因此经过物业管理磨练的人，去其它行业很容易适应。如果你在物业公司练就一身本领，真的想离开这个行业，那么面对其它行业工作的时候比别人的适应速度要快。例如：做了几年物业管理的客户服务之后，几乎多么难缠的业主可能都看过了，如果这个时候你跳到其它行业做业务，那么你对付客户易如反掌，拿到业绩也比较容易。

2014年国内物业管理现状及其发展前景（转载）随着我国住房制度改革的逐渐深入，规模不等、风格各异的住宅小区如雨后春笋般在全国各地拔地而起。20世纪80年代，现代物业管理适时地从我国香港传入深圳后，迅即在我国大陆得以蓬勃发展。因其广阔而灿烂的发展前景，物业管理被人们视作现代城市的朝阳产业。　　一、物业管理与城市管理的关系　　物业管理是城市管理的延伸　　物业管理小区是城市经济活动、社会活动、文化活动以及各种创建活动的微观地理单位，通过物业管理模式，将城市管理中分散的管理职能集中起来，由企业实行统一有效的管理。小区的内部宣传教育、安全防火、治安、环境、卫生、文化等工作大多由物业管理公司承担或协助政府完成，许多物业管理公司与业主、社区共同开展爱绿护绿、保护环境、文化娱乐、爱心捐助等活动，填补了政府对公共环境和公共设施以外的社区生态环境和人文环境的空白，完善和发展了城市管理功能。　　物业管理是城市管理的缩影　　物业管理几乎涵盖了人们工作生活的方方面面：住宅小区物业管理给大家一个舒适的居家环境；高层办公楼宇物业管理给大家一个便捷的工作空间；商业楼宇、工业科技园区、特种行业的物业管理，都密切关系到人们的日常工作和生活。可以说，物业管理是衡量城市管理水平的重要标志，没有健全的物业管理就没有现代化的城市管理。　　二、物业管理在现代化城市管理中的作用　　物业管理转换了城市管理体制　　物业管理是建立在市场经济基础上、由业主和物业管理公司双方以合同为纽带的经营型管理模式，从而以市场化、专业化、社会化的管理取代了行政性的单一管理，并形成公众自下而上地参与和政府自上而下地管理的合力，不仅理顺了财产权和管理权的关系，转换了房屋管理机制，也减轻了政府的负担。政府从管理一切、包办一切，转变为监督服务，强化了城市管理的其他功能；而市民则从被管理的对象，成为了管理的资源和主体，真正做到了“以人为本”。　　物业管理有利于长效管理　　城市从“重建设、轻管理” 进入“建管并重，重在管理”的发展阶段，亟待建立长效管理机制。物业管理企业为赢得市场，将利用其专业能力，实行长效管理；对于业主，房产最重要的私有财产，必然督促企业加强管理，一旦达不到要求，就会重新选聘物业管理公司，从而在最大程度上实现物业的使用价值和利益最大化。这种市场化运作机制是实现城市长效管理的基本保证。常州市在老小区整治基本结束后，制订了《老住宅小区物业管理标准和考核办法》、《老住宅小区物业管理群众满意度测评细则》等规章，确保老小区的长效管理。

办公楼保洁服务需注意什么？（转载）大型办公室，物业保洁人员对会议室清洁起来比较麻烦，需要专业的保洁人员来清理，由于办公室的办公用品较多且昂贵，所以物业保洁人员在工作当中应该注意一下几点。 (1)办公室、会议室的主要特点因工作时间，人员较多，办公家具、办公设备及台面上文件、用具、废纸垃圾多，保洁受时间制约，所以主要办公楼保洁工作应在办公时间前或后进行，通常是在办公场所室内无办公人员时进行保洁作业。 (2) 日常保洁项目 1) 清倒烟灰缸、字纸篓等内的垃圾。 2) 清洁地面。（最好选在上班前或下班后） 3) 擦拭办公桌、文件柜、沙发、电话、办公设备、茶几等家具。（切忌在擦拭文件柜、办公设备等交贵重或保密的东西一定要小心处理） 4) 擦拭门窗、窗台、墙壁、天花板、照明设施、饰物等。 (3) 注意事项 1) 由于受时间的制约，需在规定时间内完成作业，并制定相应周密的清洁计划，事先设计好作业内容、作业路线、作业程序、作业时间，要求保洁人员按计划作业，动作利索快捷。 2) 地拖、抹布等清洁工具，可多备几份，以减少往返清洗时间，提高短时间内突击们业的效率。 3) 进入客户已下班的办公室作业时，必须由2人或2人以上同时进行作业，并注意不做令人怀疑的动作，以免产生误会。 4) 抹办公桌椅时，桌面上的文件、物品等不得乱动。如发现手表、项链、钱包、通讯器材等贵重物品，应立即向主管及保安部门报告。 5) 抹饰柜、饰物等贵重物品、陈列品时，切记要小心、抓稳、轻抹、轻放，一般情况下不得使用有腐蚀性的清洁剂。 6) 吸尘器声音大，室内吸尘作业可安排在客户上班前或下班后进行。 7) 办公室钥匙必须有严格的管理制度，除指定人员外，不得交与任何人员，客户要求开门或保洁人员作业时返回室内，应严格执行登记手续。

【分享】十个故事，十个点拨（转载）　　1、获得胜利的方法　　故事：有人用玻璃把一条蛇和一只青蛙在水池里隔开。开始时，蛇要吃青蛙，它一次次冲向青蛙，却一次次撞到了玻璃隔板上，它吃不着。过了一会，蛇放弃了努力，不再朝青蛙冲去。当玻璃隔板被抽掉之后，蛇也不再尝试去吃青蛙了。　　点拨：其实获得成功的方法很简单，别因一时的失败失去信心就可以了。　　感悟：人生路上，各种各样的障碍无处不在。克服障碍难免要经历失败和困苦，屡败屡战坚持下去的是胜利者，屡战屡败最终放弃的成了失败者。　　2、改变现状的方法　　故事：两个园林工人吃饭时闲聊。甲说：“整天挖坑种树的，让人烦透了!”乙说：“你想着咱们是在建设一个美丽的新花园，这样心情就好多了!”多年后，甲依旧在花园里挖坑种树，而乙却成了设计师。　　点拨：其实改变现状的方法很简单，只要心中有个“新花园”就可以了。　　感悟：真正冠绝一时的人物有赖于时代，他们之中并非个个都能生逢其时，或虽生逢其时却又不能因时而动。但是，人的智慧毕竟有一个长处：即它是永恒的。纵然现在不是他得志的时光，总会有许多别的机会可让他一展风采。　　3、寻找财富的方法　　故事：一个农场主悬赏100美元寻找他丢失在谷仓里的一只名贵手表。金表太小，谷仓太大，稻草太多。人们在夜晚来临时还没有找到金表，一个个放弃重赏的诱惑离去了，只有一个小男孩还在坚持寻找着。在一切喧闹静下来后，一个奇特的声音“滴答、滴答”不停地响起。小孩循声找到了金表，最终得到了100美元。　　点拨：其实寻找财富的方法很简单，只要保持宁静的心灵就可以了。　　感悟：一个看得透、断的准的人可驾驭事物而不被事物所驾驭。他可以洞察到事物的深处，了解并能把握其本质。观察严谨，思考细致，推理明晰，所以天下没有什么东西他不能发现。　　4、成为英雄的方法　　故事：古希腊神话中有两位女神：一个叫美德女神，一个叫恶德女神。宙斯之子赫拉克勒斯小的时候，碰见了她们。恶德女神对他说：“孩子，跟我走吧!包你有享不完的荣华富贵!你要什么，我一定满足你什么!”美德女神对他说：“孩子，跟我走吧!我将教会你如何勇往直前，而你也必将在战胜艰险的过程中变得坚强无比!”赫拉克勒斯毅然跟定了美德女神。后来，他成了英雄。　　点拨：其实成为英雄的方法很简单，跟着美德女神走就可以了。　　感悟：世界万物中，惟有他人的盛名最能激起自己的雄心，昂然奋起。选择英雄豪杰作为你的榜样，不过，你最好是与他竞赛，并超过他，干一番属于自己的事业。　　5、取得成就的方法　　故事：有人问毕加索：“人们都称你为艺术的前卫。请问“前卫”是什么概念?”毕加索深有感触地说：“前卫就是受到从后面来的攻击比从前面来的多得多!” 　　点拨：其实取得成就的方法很简单，只要有走在别人前面的勇气就可以了。　　感悟：万事需求脱俗，品味更需脱俗。媚俗和随大流的人虽然受到的攻击少些，但终究无法取得出众的成就。要想成就一番事业，必须要有走在别人前面的勇气和信心，尽管这样受到来自后面的攻击会多些。

保安器械管理规程（转载）保安器械管理规程　 1.目的　　保证器械功能完好、正常使用。　　2.适用范围　　保安警用所有器械。　　3.职责　　1)当班保安员负责正确使用、妥善保管器械。　　2)保安主管负责保安器械的采购、发放、送检。　　4.对讲机使用程序　　1)对讲机是管理处员工执行任务的工具,属于管理处的公共财产,每一个员工都有责任和义务保证对讲机的正常使用。保安队的全部对讲机应建立《通讯器材台账》。　　2)对讲机只供员工执勤时使用,严禁用作其他用途,特殊情况须由主管领导同意方可。　　3)对讲机由值班人员使用,严禁转借他人,严禁个人携带外出,如确有需要,须报主管领导批准。　　4)对讲机严格按规定频率正确使用,严禁员工私自乱拆、乱拧或乱调其他频率,否则按违纪处理,若损坏视情节赔偿。　　5)员工在交接班时应做好对讲机交接验收工作,以免出现问题时相互推脱责任。发现问题应做好积记录并及时上报主管领导加以处理。　　5.警棍的管理　　1)警棍是保安人员执行公务时的专用工具和武器。　　2)所配警棍只供当班保安执勤时携带和在紧急情况下使用,非值班、执勤人员严禁佩带和使用,警棍是用于保安员执行公务时自卫使用。　　3)严禁将警棍提供他人,无特殊情况或未经保安主任批准,严禁将警棍带出。　　4)严禁用警棍嬉戏打闹,严禁将警棍交于他人玩耍。　　5)执勤保安员必须将警棍随身携带,不得随意搁放或托他人带为保管,严禁丢失或损坏。　　6)使用人员要爱护使用,如有丢失或非因公损坏要予以赔偿,并追究行政责任,谁丢失、损坏,谁赔偿,当分不清具体责任时,由该岗位人员共同赔偿。　　7)交接班时,交接班人员要做好交接工作,确保其处于安全正常使用状态。　　8)对违反条款者,除进行必要的批评、教育外,处以50元∽300元罚款。

案例：六旬老太工作时受伤物业公司被判赔11万（转载）年过六旬的达州老太张兰花（化名）在一家物业公司上班，却在工作中意外受伤，住院后经鉴定为八级伤残。随后张兰花向单位索赔，单位却称双方未签订书面合同。 2009年，张兰花在一家物业公司上班，中途因故离职了一段时间，后来返回单位时，也一直没有与该单位签订书面合同。2012年3月26日晚上9时，张兰花如往常一样正在倾倒公司管理范围内的垃圾时受伤。随后，张兰花被送往医院住院治疗。张兰花被鉴定为八级伤残。2012年12月17日，张兰花向达州市通川区人民法院提起诉讼，要求达州市某物业公司赔偿医疗费、营养费、误工费等各种费用共计14万余元。而物业公司则表示，公司与张兰花双方并未签订书面合同，“而且张兰花已经年满55岁，不应该再计算误工费。” 法院一审审理，张兰花作为雇员，在从事雇佣活动中遭受人身损害，诉讼请求物业公司承担赔偿责任合法有据。法院最终判决物业公司赔偿张兰花各项经济损失14万余元。物业公司随后上诉。经达州中院主持调解，双方达成协议：物业公司赔偿张兰花11万元，分两次付清。

摆平业主愤怒情绪十步法（转载）在客户服务中，往往会有一些不冷静、易发怒的客户，与这些客户相处一定要谨慎，如果处理不当，事态扩大，则可能给客服人员和企业带来严重的影响。接待愤怒的客户的基本原则是：你应该关心他，就如他是一个病人等待你这个心理医生治疗一样，他越是愤怒，你越需要克制和冷静，只有冷静才能帮助你想办法让他的心情慢慢平静下来。今天，我们用十步来解构如何穿越客户愤怒的内心世界，找到问题的解决方案： 1、认识到客户的情绪或愤怒之情你不能也不该试图否认客户的气愤之情，这么做只会导致更严重的冲突。应该对客户说“我能明白您的感受，我也想解决这个问题，您能告诉我怎么回事吗?”采用这种方法，就能了解到客户的情绪，你应该向他表现出一种积极作为的意愿，同时也可以要求客户参与到解决问题的过程中来。 2、积极地聆听积极地聆听，让客户平静下来，鼓励他把事情说出来。当人们生气的时候，需要找机会来发泄出自己的不满，也需要别人聆听他们的倾诉。不要打断他们，或者说类似“是的，但是……”的话，这只会火上浇油。 3、让客户知道你理解他在客户向你倾诉的时候，你最好跟上他的思想，除此之外，尽可能让他知道你还做了书面记录，例如说：“让我再确认一下，我们星期三帮您修了对讲机，可是星期五又出现了同样的故障?我想把它记下来……”，这是让客户知道你在听他讲话。 4、确定原因通过询问、倾听、反馈、分析信息等综合方法，试着去确定问题的原因。客户可能仅仅误解了你所说的话，这种情况下，只需澄清即可。你可以试着说，“可能有一些混乱，我可以解释一下吗?”或者说“可能是我的话没有说明白，我能解释一下吗?” 5、清楚客户的要求一个投诉客户的要求是解决问题而不仅仅是简单地处理问题，客户是要求换一个新的，还是把这个旧的修好呢?你必须问清楚。可以这样的提问：“我们能为您做些什么吗?”这个问题很重要，因为只有公司愿意弥补过失了，客户才会满意。 6、满足客户的要求根据客户的期望找出一条解决问题的途径，如果客户的要求公司能接受，那么就立即愉快地接受要求。 7、磋商解决方法如果客户的要求公司不能接受，可设法从客户那里找到解决问题的方法，通过客户的意见，你很可能获得他们一致的认可。 8、保持乐观的态度如前所述，仍然会有一些问题不能得到圆满解决，这时即使客户提高说话的声调或使用亵渎的语言，你也要保持冷静。虽然这件事做起来有点难，但是它会避免投诉矛盾升级。如有必要，你可以在回答客户之前在脑中从1数到10或者深呼吸一口气。记住，客户是对公司、产品或你提供的服务表示气愤，而不是针对你个人。如果他们无法保持冷静，你可以沉着、坚定地对他们解释说尽管你很想帮助他们，但这也必须在他们提供有关信息之后。 9、减少挫折对待棘手客户时，不要有造成进一步紧张状态的言行，不要让某位客户一直等待，而你却去处理其他客户的事情或者与当前客户无关的工作。 10、进行后续工作将投诉问题传递给相应岗位，并跟进解决，及时与客户沟通解决方案和解决进展，与客户达成一致意见并给予兑现，才能将客户投诉关闭。

物业客服人员素质要求和岗位职责（转载）一、素质要求要做一名合格的客服人员，应具备严谨的工作作风、热情的服务态度、熟练的业务知识、积极的学习态度，耐心地向客户解释，虚心地听取客户的意见等。 1、具有饱满的工作热情和认真的工作态度要做一名合格的客服人员，只有热爱这一门事业，才能全身心地投入进去，所以这是一个合格的客服人员的一个先决条件。 2、熟练的业务知识应该有熟练的业务知识，不断努力学习，只有熟练掌握了各方面的业务知识，准确无误地位用户提供话费查询、业务查询、业务办理及投诉建议等各项服务。让客户在满意中得到更好的服务。 3、耐心的解答问题一名合格的客服人员，核心就是对客户的态度。在工作过程中，应保持热情诚恳的工作态度，在做好解释工作的同时，要语气缓和，不骄不躁，如遇到客户不懂或很难解释的问题时，要保持耐心，一遍不行再来一遍，直到客户满意为止，始终信守“把微笑溶入声音”，把真诚带给客户的诺言。这样，才能更好地让自己不断进取。 4、良好的沟通协调能力沟通能力特别是有效沟通能力是客服工作人员的一个基本素质，客户服务是跟客户打交道的工作，倾听客户、了解客户、启发客户、引导客户，都是我们和客户交流时的基本功，只有了解了客户需要什么服务和帮助，客户的抱怨和不满在什么地方，才能找出我们公司存在的问题，对症下药，解决客户问题。二、岗位职责 1、负责物业服务中心的电话接听，招待来访客户； 2、输入业主各类信息，并解答业主提出的有关问题； 3、对疑难问题或突发事件要尽快协调处理，并向上级或相关部门汇报； 4、及时传递业主意见或建议等至各相关部门，并跟踪落实，再反馈至业主； 5、办理业主装修、入住手续，为装修人员办理临时出入证，同时解答有关装修问题； 6、为业主办理各类服务项目（订阅报刊杂志、电脑网络开通等）的转接工作； 7、每日对前台各类问题进行梳理、汇总； 8、负责对前台办公环境的清扫工作； 9、负责本岗位环境体系的实施。 10、做好本岗位的环境因素识别、登记，并参与重要环境因素评价 11、完成上级临时交办的其它事务。

小区绿化病虫害防治方法（转载）小区绿化病虫害防治方法用于小区绿化的农药品种较多，但目前市场上对农药的管控严格，很多药品存在采购困难的现状，鉴于此，根据本人多年绿化管理经验，对于不同病虫害及可供选择药物作以下说明：　　农药按用途可分为以下几类：杀虫剂、杀菌剂、杀线虫剂、除草剂、植物生长调节剂（激素类）等；　　一、常用农药　　1.乐果；中等毒性，有强烈刺激性气味，可杀大多数害虫，尤其对蚧壳虫较为有效，也可用于杀螨。对昆虫具有触杀、胃杀等功能，乐果易被植物吸收并输导至全株，在酸性溶液中较稳定，在碱性溶液中迅速水解，故不能与碱性农药混用，一般使用浓度1000-1500倍液，根据病虫害情况选择。但要注意，有些植物对1500倍液敏感，因此使用乐果时浓度要避免过大，且第一次使用时要先进行试验，以免引起药害。　　2.敌敌畏；为氧化乐果进一步氧化而成，中等毒性，对害虫除有触杀、胃杀等作用外还有熏蒸作用。易分解，残效期短。敌敌畏对大多数害虫具有杀灭作用，可用于杀蚜虫、蚧壳虫、红蜘蛛等，一般使用浓度，1000-1500倍液，根据病虫情况可选择。注意：红叶李，桃树、石榴慎用，容易产生药害。　　3.氯氰菊酯；菊酯类农药毒性较低，有气味但气味较轻，可用于室内。在碱性或土壤中易分解具有杀虫、抑蠕作用。常用的多为菊酯类、氯氰菊酯，别名有安绿宝、赛波凯等。对昆虫有触杀、胃毒等作用，对光热稳定，可杀虫卵、对防治有机磷类产生抗性的害虫效果较好；对螨类、盲蝽类效果较差，残效期相对较长。药量、使用次数勿随便增加、勿与碱性药混合使用，安全间隔期为7-10天，一般使用浓度：1500-2000倍液，根据病虫情况进行选择。　　4.螨克；为中等毒性杀螨剂。杀螨谱广，具有多种毒杀机制。有触杀、拒食、驱避作用，也有一定的胃毒、熏蒸和内吸作用。稀释1000～2000倍喷雾，配制和使用时注意穿戴防护用品，操作完毕用肥皂水洗净手、脸，盖好瓶盖，存放于阴凉干燥处；避免与碱性农药混用；对鱼有毒，勿使药剂污染池塘、河道。　　5.线虫；一种个体微小的植物寄生虫，其危害症状更似病菌而不像一般昆虫危害症状，一般杀虫剂几乎对它没有作用，常用杀虫剂有克线丹等。克线丹作为高毒性杀虫剂，是一种无熏蒸作用的有机磷类触杀性线虫剂，在碱性条件下分解。残留量少。　　6.除草剂有以下几种类型，应“因草制宜”选用。⑴选择性除草剂：此类除草剂在一定剂量范围内使用，可以有选择地杀灭某些有害植物，而作物安全。在作物地里正确使用，可以达到只杀灭杂草而不伤害作物的目的。⑵灭生性除草剂：此类除草剂对所有植物均有灭杀作用，如克无踪、五氯酚钠、草甘膦等。此类除草剂限于休闲田、空闲地的灭草。⑶触杀型除草剂：此类除草剂只伤害植株接触到药剂的部位，对没有接触到药剂的部位无影响，如克无踪、敌稗、除草醚等。⑷内吸传导型除草型：此类除草剂的有效成分可被植物的根、茎、叶吸收，并迅速传导到全株，从而杀灭有害植物，如草甘膦、盖草能、稳杀醚等。　　二、常用杀菌剂　　1.代森锰锌；低毒性。遇酸碱会分解，对炭疽、早疫、叶斑等病起防治作用，注意防潮不能与铜制剂及碱制剂混用，，根据病虫情况进行选择。　　2.70%甲基托布津，，低毒性广谱，一般使用浓度1000-1500倍液，能与铜制剂混用。　　3.百菌清；低毒性，无内吸性，对真菌病害有预防作用，当病菌进入植物体后杀菌作用很小，无内吸及传导作用，因此喷药时要注意喷洒均匀，多于病菌发作前使用，残留期长，附着力强，会在植株上留下白色粉痕，因此，室内少用。使用浓度1000-1500倍液。

【案例及风险防控】小区电动车屡遭盗窃众业主诉物业获赔（转载）【提要】本案中，存入物业公司管理的车棚内并向物业公司交纳了存车费的电动车被盗窃。的物业公司是否应当承担责任？针对此类事件，物业公司应当如何应对及防范？请看案例及风险防控：小区电动车屡遭盗窃众业主诉物业获赔北京市通州区某小区车棚内电动车屡遭盗窃，甚至一夜之间丢失5辆，给业主造成损失。众业主先后将小区物业公司诉至北京市通州区人民法院。近日，法院审理后，判决物业公司赔偿原告路某购车费1800元，并有五户业主与物业达成了调解协议。　　原告路某为最先起诉的业主，称其将价值2500元的银灰色电动三轮车存入被告物业公司管理的车棚由其保管，并交纳了存车费。路某取车时发现涉案车辆丢失，遂报警。路某多次找到物业公司协商赔偿，但物业公司拒赔。　　物业公司辩称，其与路某之间不存在保管合同关系，只有物业服务合同关系，物业服务不包括自行车车棚看管服务，而且物业公司向路某收取的费用为上一年的存车费，今年则未向路某收取任何存车费，故物业公司是无偿保管，不存在故意或者重大过错，不应赔偿。　　通州法院经审理认为，依据合同法有关规定，除当事人另有约定之外，保管合同自保管物交付时成立；保管人应当妥善保管保管物，保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任。本案中，路某将其购买的电动三轮车存入物业公司管理的车棚内，并向物业公司交纳了存车费用，至此，双方已经形成了事实上的保管合同关系。作为保管人，物业公司应当履行妥善保管义务，现路某寄存的车辆于保管期间丢失，物业公司应当承担相应的赔偿责任。但因路某购买本案车辆后已经实际使用了一年半，故应适当考虑车辆折旧费用。综上，通州法院判决物业公司赔偿原告路某购车费1800元。　　在该案审理过程中，该物业公司所管理的车棚再一次发生盗窃事件，一夜之间丢失5辆电动车。业主高某、刘某、马某等5人同时将该物业公司诉至通州法院，要求物业公司赔偿车辆。经法院组织调解，物业公司与众业主达成和解协议，由物业公司向众业主进行了赔偿。上述案件审理完毕后，通州法院向该物业公司发出司法建议，要求其对物业服务进行整改，物业公司表示将积极改进工作，加强安保措施，一定杜绝此类损害业主的事件再次发生。

【热点】2014年第六批物业管理师名单公示 2851人通过审核转　　2014年12月18日，住房城乡建设部房地产市场监管司发布《住房城乡建设部关于2014年第六批申请物业管理师初始注册审查意见的公示》公告，公告显示2851人通过2014年第六批申请物业管理师初始注册审核。　　张旸等2851名《符合物业管理师初始注册条件人员名单》显示，第六批公示名单中共有25个省、自治区申请人员达到审核标准，其中广东省621名、山东省403名、北京市268名、上海市244名。　　公告指出，本次公示截止至2014年12月31日，任何单位和个人如对公示名单上的人员情况持有异议，均可在公示期间向住房和城乡建设部房地产市场监管司进行举报和反映，联系电话010-58933134。

【管理】由盲人和跛人过路看物业管理团队建设（转载）　　有这样一则笑话，一个肢体健全的盲人和一个眼睛好用的跛人一起走路，走到一片泥泞道路前停下来，这两个人就商量怎么走，他们商量的结果是盲人背着跛人，由跛人指路。他们走着走着，这时前面有一个沟，跛人大叫“沟、沟、沟”(Go,go, go!!)，盲人紧接着唱道“欧嘞欧嘞”(Ale, ale, ale)，然后两个人就掉到沟里了。　　抛开这个笑话，我们可以看到他们两个其实是一个小小的团队，尽管这个团队不是一个成功的团队，不过我还是觉得能从这个小小的团队看到现代团队的一些特点。　　首先，团队要有共同的目标，盲人和跛人的共同目标是通过泥泞道路。在我们的物业管理工作中，不同的团队也有不同的目标：工程部的目标是物业管理区域内的维修以及日常巡视养护工作，以保障区域内设备设施的正常运转;保洁部的目标则是保持整个管理区域内的环境卫生。当然，各部门整合起来又组成一个更大的团队——物业管理公司，它肩负起管理区域内所有的物业管理工作。有了目标，团队成员才能心往一处想，劲往一处使，有句老话叫“团结一心，其力断金”，应该就是这么一个道理。在盲人和跛人组建的这个小团队中非常成功的一点就是：他们注重了每个人的长处，发挥各自的优势，合理分工，一个指路，一个走路。那么团队协作的第二点则是：团队要发挥成员不同的优势。在管理中也有很多如此团队，团队中每个个体都不一定也不可能是方方面面都优秀，但是每个成员都有各自的长处。要使团队能够成功，就要善于发挥这些长处，发挥优势。这就好比一个维修班组，里面有水工有电工还有综合工，每个成员都是维修班组这台大机器里的一部分零件，缺了谁都不能正常运转。每个成员既要了解自己的优点同时也要承认别人的长处，彼此需要合作却不能越俎代庖，需要理解却不能争风吃醋。每个物业管理公司都有一些紧急情况处理预案，不少预案的制定都是按岗位制定的，比如最常见的火灾处理预案，报告火情后，谁去现场察看、谁来指挥、谁来报火警、谁来启动设备、谁来灭火、谁来救助人员以及物资、谁来切断火场电源、谁来保证消防用水、谁来拉起警戒……全部都有相应安排，这些工作不可能让一个人去完成。每个人都承担一部分的责任，并且把自己的工作做好，那么完成一次这样的任务也会很顺利。　　团队协作的第三个特点是：团队需要进行有效沟通。其实盲人和跛人之所以掉进沟里最大的失误就是沟通失误，本来跛人是想告诉盲人前面有一条沟，但是被盲人误解为他在欢呼歌唱，于是两个人一起掉沟里了。很多团队失败的教训中就有很重要的一条：沟通!还必须准确有效!物业管理公司与业主之间、员工之间、上下级之间、部门之间，全部都要准确沟通。准确沟通需要技巧，盲人和跛人也进行了沟通，可是他们没有使彼此了解对方的意思，而是一种曲解，如果跛人说;“前面有沟!”盲人肯定不会理解为唱歌了,也不会因为发生“掉沟惨案”而闹笑话了。　　团队的最高境界应该是家的归属感了，如果这则笑话还有下文，盲人和跛人爬起来笑笑两个人的小失误，互相谅解，继续前进，而且成为未来道路上的最佳搭档的话，那么这当算是个很成功的团队了，他们还有可能超越最初单纯的“走路”这个目的，携手共进。

物业管理培训八大硬伤（转载）硬伤1、对培训工作认识上的误区主要表现在没有或很少把培训部视为公司的一个成本中心，真正重视培训工作。很多公司只是把培训视为一种普通的日常工作，忽略其作为管理工具的职能，管理者更多关心的是培训后能否产生经济效益或物质的后果，而非员工行为的优化。硬伤2、无培训制度与计划没有形成严格的管理制度和计划，具有较大的随意性。服务业的发展不仅要求企业有一套完备的培训制度和计划，甚至要求为每一位员工建立培训档案，制定系统的培训规划也是有必要的。硬伤3、培训组织力度不够培训中缺少专家参与，培训主管的素质偏低，因而不能很好地把握培训需求，或是培训主管只懂理论，不熟练业务，无法制定科学合理的培训计划。此外，培训部在相当多的公司处于权力边缘的事实，也使其无法正常发挥培训管理的职能。硬伤4、培训内容乏力培训内容脱离实际，缺乏实用、可操作性强的培训教材，教训方法单一，缺乏实践培训、案例教学和声像教学。值得注意的是，对外交流和观摩是一种有效的实习培训的方式。硬伤5、无目标培训无明确的意识目标，致使培训对象缺乏学习的动力，培训课成了“走过场”。硬伤6、轻视考核与跟踪不重视培训后的质量效果跟踪与信息反馈，无法真正掌握员工为业主提供优质服务，但对某一员工的评价、重用、提拔、晋级、等，却是根据该员工上级看法和认定进行的。优质服务的反馈、效用机制不仅没有正常进行，甚至没有正常的沟通。这样员工会感觉，通过参与培训而获得的使业主满意的优质服务技能并不那么重要，上司的评价才是最重要的，于是培训中的努力学习和日后的优质服务的艰苦工作简化为让上司满意的简单行为，形成了严重影响培训质量和优质服务的“短路现象”。硬伤7、培训重心偏移重基层员工培训，轻管理人员培训。服务质量出了问题，往往被归结为基层员工的责任，因此很多公司一提培训就是指基层员工的培训。其实，管理处经理和管理层人员素质的好坏、能力的高低直接关系到物业管理的好坏。硬伤8、轻文化建设重业务培训，轻企业文化建设。企业文化建设的好坏直接影响公司的凝聚力和团队精神，进而影响到公司的对外形象和整体竞争力。对员工企业文化知识的培训将日益成为未来公司培训工作的重要内容。

物业管理处总经理需具备的七项能力（转载）管理处总经理在物业管理企业中处于承上启下的位置，犹如制造企业的车间总经理。他们同时担负执行者和管理者的双重角色，是企业高层与基层之间沟通的一座桥梁。他们的作用发挥得好坏与否，直接影响到企业战略决策的成败。在全球倡导“执行力”的潮流中，管理处总经理的执行力如何成为职业经理人是否称职的重要筹码。我以为，一个合格的管理处经理，应具备以下七项能力：一、悟性能力相信很多管理处总经理都有同感，企业高层在给我们下达指令时，往往会直接以结果的形式形成指令或目标计划。因此，管理处总经理必须先弄清楚上司的意图，以此为目标来把握执行目标计划的方向。这一点很重要，千万不能埋头苦干，否则到头来事倍功半，得不偿失。案例：某小区已正常入住，小区车位已具备使用条件，为弥补物业管理经费不足，管理处总经理向上司提出在停车场手续申报中向业主按有关规定收取车位费。这种做法主要是由于政府机关办事效率不高导致各项审批困难所致。上司在给管理处总经理下达指令时，考虑到种种原因，没有一个明确的说法，但告诫管理处总经理要充分考虑种种会发生的潜在问题。管理处总经理从上司的指令中悟出了意图，为此赢得了一个季度的停车场收益以弥补物业管理经费的不足。此案例虽然有些偏颇，但从中可以看出管理处总经理的领悟能力确实不凡。二、计划能力管理处总经理接到上司的指令后，在执行指令前应制订详尽的计划，把各项目标按照轻、重、缓、急列出计划表（计划表应明确完成时间、责任人、督导人及未完成原因等）。切记：制定计划一定要双方达成共识。一般管理处在制订计划时，按照年度计划逐渐分解到每月，形成月度计划，再分解到每周甚至每日。考虑到物业管理的特殊性，不可预料的追加计划较多。因此，管理处总经理在计划的实施与督导中，要预先掌握关键性的目标，用20/80原理来执行与衡量计划的科学性与合理性。案例：某管理处总经理制定的周计划（列出其中两项）：周五与业主委员会召开一次沟通会议，周日举办一次小业主户外踏青活动。制定计划后，直至周三才打电话与业主委员会总经理预约。结果，业主委员会总经理说他们那天有其他重要工作要安排，不能推延。周日的活动由于未考虑到当天是母亲节而以失败告终。三、督导能力计划制定得再周到，如不能有效地执行，也达不到良好的预期效果。管理处总经理日常督导下属是必要的。督导下属，首先要考量下属能力与工作分配的合理性，也要考虑言行的方式，要知道“给我上”与“跟我冲”的区别很大，语气不好或目标不明确直接影响到计划的实施。管理处总经理在督导下属时，要利用个人人格魅力去激发下属的潜意识，提升下属的责任感与使命感。好的管理处总经理懂得如何充分调动下属的主观能动性。案例：某管理处总经理在与下属达成共识的前提下制定了一份月度计划，并且在计划实施表中增加了“中途考核时间”一栏。在事前、事中进行全方位督导，遇到阻力，下属积极与管理处总经理沟通。事后管理处总经理与下属共同分析原因、总结经验。结果，该管理处在公司月度绩效评估中一路领先。

物业主管全年管理的18个细节（转载） 1、您不能脱离您的团队，不能浮在表面；也就是说你要融入其中，不能成为大家孤立的对象。 2、领导下达任务时你的工作就协调下面，执行上面的任务，讲就执行力（老板的期望值、期限、回报），不能有任何的抱怨，先执行再说明其中不易执行的点。 3、不对你的属下说：“上面怎么骂我我就怎么骂你们。”这谁听了都会心里存在疙瘩。让你的领导形象完全丧失。 4 、不管你做什么样的管理工作都需要搞好人际关系，才能事事通，事事顺。 5、管理该得罪人就得得罪人，不能说为了不得罪他，就让他把这个错误延续下去（适当的时候加以惩罚对你的管理百利而无一害，虽然人际关系很重要但这个是管理人员必须做的）。 6、把自己的手下当成自己的家人，这样你会更快的融入进去；无论出现什么样的异常，你的“家人”都会鼎力为您分析提供有力根据。 7、员工犯错不要直接大张旗鼓地骂他，没有一个员工到一家公司来是想犯错的；只要你用心的培训&培养他们，他们都会是你的顶梁柱，让你后顾无忧（注意：前提这个人一定要可靠，并且您不能把您工作最私密的信息完完全全毫无保留的交给他，因为根据无数事例证实，如果在那时您有事请假，那么您现在的位置65%就是他的）。 8、安排任务时看看员工的反应如何，如果他有很大的意见，那你要么把他说服，要么就不要执行（他们不愿意做的事一定不会给你做好）；在没有想到两全其美的方法之前这无一不是件好办法，因为一旦有第一次做不好就会像大象的故事一样，他明明可以轻松的拉开木桩，但是还是由于心理的已经形成的因素而放弃了。） 9、在你的想法和你手下的想法发生冲突时（比如你的改善措施），还是那句说要么你说服他，要么就不要执行。要让你的想法和他们打成一致才能有效的实施毛主席的一句话：“用别人的双手来完成你的想法。” 10、针对问题打开话题，详谈事情的具体情况；根据鱼骨头图的原理进行，把问题展开加以分析改善共同思考改善措施，在这时他们自己思考出的改善措施，比你任何时候执行起来都要有效管用。 11、从话题中找到真正的原因（扩展你的思路），不能用同一个方位看待每一个问题。试着用不同的角度看待每一个问题。 12、早上见面主动和你的手下打个招呼，这样会让你的属下有一种亲切感，有任何的合理化建议他会提前与你商量加以改善。 13、让他们彻底的明白如何去做，不能说完这件事就算结束了；那只是事情的开端而已，最重要是的他们能做的和你想象的不相上下，这才算的上是彻底的明白。 14、共同制定行动计划进行改善，但是行动的主脉你一定要控制好让他们沿着你的思路来制定。 15、安排任务时不能盲目的安排，需因人而异；找到他们的闪光点加以利用，这样既能使你的任务完成又能使你的属下得到相应的历练的机会，同时他们也能充分的展现自己，对工作才会有无比的热情。 16、每个员工都想得到领导的重视和尊重，就像您一样希望别人看好你，只有拥有信心的人成功的几率才能成倍上升，那么这个信息就我们这样的人可以给予的。 17、不要认为自己是领导就是高高在上，因为没有一种工作一开始就很高贵！现实生活中也曾有人开着小车扫马路。 18、永远记得多表扬您的属下，在这时就批评了表现不好的员工，这样表现好的员工牵动着表现差的员工一点一点的进步，才不会让您表现差的对这份工作失去信心和激情。

物业项目管理冲突处置工作要点（转载）在物业项目管理环境中，来自各个方面的冲突是不可避免的。试图避免冲突、压制冲突的想法是不正确的，这只能进一步恶化冲突，最终导致更大的不利。物业冲突管理是创造性的处理冲突的工作艺术，物业冲突管理的作用是引导这些冲突的结果向积极的、协作的，而不是破坏性的方向发展。解决冲突的关键是在作好冲突防范的同时，在冲突发生时分析冲突的来源，运用正确的处置程序和方法解决冲突。物业冲突的表现形式可能是显性的，也可能是隐性的。一、冲突的来源在物业项目管理过程中，冲突可来自两个方面。一方面来自于物业管理组织内部的冲突，另一方面来自于物业管理组织外部的冲突。常见的管理冲突来源可归纳如下： 1、管理程序的冲突：因管理程序定义不清楚，职责工作范围、程序对接界面关系搭接步距缺陷等，会导致许多冲突的发生。案例：某项目物业二次装修管理工作流程步距过长（环节层次），项目管理办公场地分散，职责步距重复搭接。于是引发业主在办理装修手续时的牢骚和不满。当这种不满情绪处于临界状态时，冲突的发生则会随机的产生于任何一个部门工作范围中。并有可能导致在日后的物业管理收费时，业主为发泄积压的牢骚而找出许多不满意的服务缺陷拒绝交费。案例：管理程序的冲突也可表现在采购工作流程与仓库管理工作流程搭接界面处。比如采购物品的品质确认，是两个界面之间的一个敏感问题。采购物品的品质质量判断有很大的难度，专业性很强，从而导致内部冲突。提高采购、物管工作人员的素质、设立材料样板间、专业使用者参与物品鉴定等技术手段的补充，是预防、缓解两个程序之间发生冲突的管理方法。 2、技术意见和性能权衡的冲突：在面向技术的项目管理层面上，就技术问题与功能要求；技术选用权衡和实现手段上，都有可能发生管理冲突。案例：物业项目早期介入过程中，此类问题较为明显。物业项目选择的技术实现手段，是用来达到满足日后物业功能品质服务标准要求而确定的。根据不同的物业项目功能品质之间的差异，而选择不同的技术实现方法和设备。例如：某物业项目保安服务的技防设备选择工作计划，是根据项目中的博物馆、戏楼、会所、餐厅、高档休闲园林的不同功能要求，而选择不同的技防标准来实现计划。为日后物业管理、减少损失、降低建设成本、物业可持续发展作好前期介入管理工作，并达到了预期的目的。但是，在实际工作过程中，项目最高决策者对物业功能计划的实施有一定的另案考虑，取消了一部分物业服务功能设备，降低了博物馆安防等级，取消了多语言同传翻译系统……，同物业项目经营及管理层产生意见不一致。物业项目经营及管理层采取妥协方式保留意见化解冲突。从目前该项目的初步经营效果来看，由于技防水平降低，珍贵文物难以进馆展示。国际高端人群消费服务条件欠缺，戏楼票房收入维持在一般价格水平。 3、资源分配冲突：物业项目管理资源分配冲突，就是由谁来承担某项具体任务以及分配给具体任务资源数量的多少等方面而产生冲突。物业项目管理资金的使用分配在此表现的比较明显，冲突产生的负面作用及时间延续，也是很有重要影响的。案例：某物业项目工程维修的抢修工作及时性滞后情况时有发生，主管工程师到位时间及准备工作协调较乱。经内部质量工作程序检查，问题出在与工程师通讯联络不通畅（私人手机无公司话费补助），值班调度用对讲工具寻人时，信号传播不到地下空间，于是出现抢修程序及准备工作不足情况的发生。为此，责成公司部门经理一方面向高层领导申请增加手机公用话费，另一方面调整抢修工作流程步距，使之更加扁平化，并完善健全岗位责任制，杜绝组织准备工作不足现象的发生。由于调整了资源分配中的不足，从而产生了积极的作用，此类问题在日后工作中的发生频次逐渐降低。

在服务过程中展示物业管理价值（转载）在07年，华为项目部付出了非常大的心血代价，却还是不被认可。甲方一直在怀疑，国贸整天在干些什么事。当有一天，我们把一个工作完成后写了总结，罗列了具体的工作过程，有一位监管问我，你们做了这么多工作怎么不告诉我们呢？　　这个案例对我启发非常大。在之后的服务中，特别是甲方所关心的各种服务项目实施过程中，我们都要按照固定的周期不断地汇报项目进度以及为此完成了哪些资源投入，并通过邮件发到各个客户层面上去。在08年，我们提出的第一个策略就是“以‘提升客户界面的形象、尝试宣传新思维’为突破口，以‘摸索增值服务、全力以赴参与重大活动、高频率传递良性信息’为主轴，逐步树立国贸物业的品牌。”这里面有一条，叫“高频率传递良性信息”，现在我们早已把这个策略运用得炉火纯青，但在当时一种“埋头做事、低调做人”的企业文化背景下，无异于一种观念突破，那就是“要会做，更要会说”。　　我一直在思考我们为什么会有这样的一种企业文化，埋头做事，不善于宣传、甚至是不屑于宣传。我想这可能是与我们的发展历史、企业多年主导与发展的企业核心优势有关。现在思路大家都开始转变了，比如设备房开放日，组织客户深入物业管理的核心现场。但是，绝大部分时候，客户是通过他们所工作生活的区域来获得物业管理的印象与价值所在，也就是物业管理是通过与客户看到、听到、闻到等等直观感知的渠道来传递价值与服务理念，我们把这个渠道叫做客户界面。我们最忽视的一点、或者是现在最被动的一点，就是漠视了客户界面这个决定客户满意度的关键。　　客户界面具体到物业管理上是什么概念？我曾经组织项目部的管理人员，按照“顾客可视界面的服务蓝图”理论，把各种流程在蓝图上进行分解，暂截取其中的一段来说明：　　在这个服务蓝图里，有两条实线很重要，一条叫互动分界线，就是客户与服务人员的互动，另一条叫可视分界线，就是客户可以看到的物业管理，而在这条线下的所有流程动作起着支持、管控作用，客户是看不到的。还有两条虚线也很重要，一条叫有形展示，另外一条是前端员工的服务行为。这个服务蓝图非常清晰地把客户所能看到的、也就是对客户满意度产生最大影响的因素全部划到顶部这个层次来。　　当我们对有形展示层进行要素统计时，出现在客户面前的要素频率，从高到低依次是：员工着装、仪容仪表、肢体动作、口头语言、标识、文具、辅助工具……就是这些我们以前最不在意的因素，构成了对客户最深刻的物业服务评价。

物业管理责任风险防范的“红、黄、黑”（转载）物业管理责任风险防范的“红、黄、黑” ——物业安全、警示标志的科学管理和使用当前，我国城市化进程正处于转型期，政府在城市化中的职能定位有待进一步明晰，物业服务企业在服务过程中往往承担着许多社会公共管理职能。同时，物业服务公司担负着物业共用部位、共用场地、共用设施设备等部位的秩序维护及安全防范管理，这种服务具有点多面广、时空连续的特点。依据法律规定，物业服务公司一旦出现履行安全维护和安全注意义务的疏忽，发生管理区域内的人身伤害或财产损失，将要承担相关管理责任。本文试从物业安全、警示标志的科学管理和使用这样一个侧面，去分析和寻求有效防范和规避物业管理责任风险的方法。一、安全、警示标志是有效规避管理责任风险的重要手段物业服务公司对物业共用部位、共用场地、共用设施设备等部位的秩序维护及安全防范管理，按照有关法律和司法解释规定，具有“公共场所管理”的属性。而这些部位发生的特殊人身、财产损害侵权责任诉讼中，物业服务公司应承担无过错责任及举证责任。须按照法定义务要求，证明自己在履行安全维护义务和安全注意义务中没有过错，或者损害结果是由受害人的故意行为造成的，否则，将被依法推定负有过错责任。现实生活中，一些物业服务公司往往缺乏风险防范意识，在服务过程中疏于履行安全维护和安全注意义务，忽视安全、警示标志的管理和使用，无法及时有效的提供证明自己没有过错的相关证据，导致无法承担举证的败诉结果，给企业造成难以挽回的经济损失和不良影响。例如：上海某大厦进出口的玻璃门通常都是开着的，但是有一天突然被关上了，一个男孩不知这个变化，以极快的速度冲进去，由于玻璃门缺少安全、警示标志，结果男孩重重的撞在玻璃门上，厚重的玻璃门被撞碎，孩子扑进门内倒地身亡。痛不欲生的父母与物业服务公司打起了赔偿官司。此外，某小区8 岁的男童Y某在小区里的人工湖台阶边玩耍时,不慎跌落湖里 , 被打捞上来时已经溺水死亡。由于物业服务公司未在湖边设立警示标志，Y某的父母将物业服务公司告上法庭 , 提出 46.8 万元的赔偿要求。除此之外，一些大厦自动旋转门夹伤过往人员，物业服务公司因未张贴安全、警示标志被索赔；某住宅小区楼前台阶因下雪结冰造成业主摔伤，物业服务公司因未设立安全警示标志被法院判决赔偿等类似案例比比皆是。在这些案件中，相关物业服务公司均是因为忽视对安全、警示标志的管理和使用，无法证明自己履行了安全维护和安全注意义务，从而付出惨重的代价。这些用生命和鲜血换来的教训告诉我们：科学的管理和使用安全、警示标志是物业服务公司保护自身权益，有效防范和规避管理责任风险的重要手段。二、标识、标志是一种服务更是一种管理物业服务公司工作人员面对面的为业主提供礼仪、维修、保洁、秩序维护服务无疑是服务活动的最基本形式。但是，在许多大型社区或建筑物中，物业服务公司的微利经营模式决定了其无法实施全方位、全天候及全过程的面对面服务。可见，物业服务标识、标志承担了不可或缺的服务和管理角色。这些物业服务标识、标志，一方面代替物业服务人员为业主和物业使用人提供非现场情况下的服务，如指引道路、提示公共服务设施，指示楼宇、楼层、走廊位置，提醒注意事项等。另一方面，这些标识还可以代替物业服务人员在非现场情况下实施相关秩序维护管理，如区域内道路管理、交通秩序管理、停车管理和环保提示等管理。安全、警示标志不仅可以在物业服务公司非现场情况下为管理区域内的服务对象进行安全提示、安全警告、安全禁止、安全指引服务，弥补物业人员的巡查间隙和管理空白点，有利于物业服务公司全面预见安全防范结果、履行安全注意义务，而且有利于提高业主和物业使用人的安全意识，有利于在意外人身、财产损害事件中分清责任，及时化解风险矛盾。此外，安全、警示标志对于物业服务公司自身的安全生产管理也具有重要意义。安全标志的科学管理和使用能够促进物业员工在设备设施的管理、运行和维护工作中强化安全生产意识、严守操作规程，有效避免发生工伤事故和设备违规操作导致的损毁。

欠费给物业管理行业带来的无奈与辛酸（转载）社会上的服务行业都经常会遇到各种理由欠费的用户或服务对象，像欠水电费、煤气费。对于这类欠费用户，商家采取的措施无一例外，那就是停供，即停止服务，这种做法被社会公众所认同，被停供者也不会有人同情，也不会去闹事，即便是服务有瑕疵，比如说有时电压不稳、水压不够或偶尔停水电等等，被停者也不会以此作为拒交或少交的理由。只是乖乖地去缴费以恢复使用。这样的欠费，没有人觉得是应该的、合理的。　　而物业的欠费者会有什么表现呢？首先，他不会认为是丢人的事，还会找出种种理由辩解自己欠得有理，尽管理由十分荒唐，像房屋漏水、下岗失业等等；有的被起诉到法庭上，败诉了还不服气，个个都理直气壮。如果物业停止服务会有什么结果呢？物业停止服务，弃管小区，原因基本上就是一个：业主欠费严重、物业亏损、服务难以维续，这类事件比比皆是，媒体经常报道。出现此类事情，导致小区垃圾遍地，秩序大乱，脏、乱、差严重，有的甚至暖气停供、电梯停运等。而此时，业主并不是去补交物业服务费以恢复服务，而是去找政府部门，找媒体报道，而且还表现得理直气壮——欠费有理，错都在物业身上。而政府部门为了小区的和谐安定，不得不接招，安排清理垃圾等事项，确保小区正常运行，形成了好多小区不缴物业费就由政府暂时代管、物管公司尴尬难为的现象。　　这实在是耐人寻味！当物管公司的管理服务和收费遇到困难时，作为政府的相关部门，经常坐视不管或无可奈何，而物管公司无以为继，撤出小区，政府部门往往又无奈地去接管，相关部门平时不能对物管公司多一份支持，公司又怎么为政府排忧解难呢？真是不可思议。　　话再说回来，社会上有一个公认的行为准则，比如欠债，理应还钱；接受服务或购物更应付款；人们的行为，应自觉遵守这种规则，像前面所述，如欠水电费等，被欠费者和欠费者的做法都是符合这种准则的。但是物业服务对象——小区业主，为何就理直气壮的不遵守此类准则呢？他们是怎么看待物业公司的？这些现象的确叫人匪夷所思。笔者认为，这并不仅仅是小区业主这样看待物业，而是这反映了物业行业在整个社会中的“另类地位”。　　现实中，物业公司在社会上真可谓是“处境艰难”，无执法处罚权，却被赋予了很多管理职能，管理不到位还有可能承担责任。而小区的业主只是让物业为自己服务，而自己并不想约束自己的不道德行为。试举一例。我们公司所服务的小区，有户业主经常去物业投诉，说有人在自己门前乱停车，车上的报警器还乱叫，影响自己休息，要求物业给解决。后经我们设法协调，解决了此事。而此后，该业主违规养狗乱叫乱窜，妨碍别人正常生活休息，我们去劝说，该业主却不愿意改正，责怪我们“多管闲事”。这类业主还不在少数。还有一类业主，更让物业无奈。也是我们公司所服务的小区，一户业主家失火，消防车来到之后，由于消防通道被违规车辆停放占用，导致消防车无法靠近着火点延误了灭火。事后，失火业主不去起诉违停车主，而是去起诉物业对车辆管理不力，导致其遭受损失，并要求物业赔偿。对此事我们甚为不解。我们在小区反复宣传消防通道不准占用违停，《业主管理规约》也有明确的规定，而且在地上还画有标线，可违规车主就是不听，车一停锁门就走，对我们的劝说置之不理，我们更是束手无策。对于小区车辆违规，应该由谁去治理？如何去治理？至今都没有一个准确的说法，让物业去管理，几乎是一个笑话。实际上，对于小区的违规停车，包括其他违规现象，物业没有任何有效的手段去治理，报告给谁更是无人理睬，物业没有执法权。社会没有一家服务企业被要求去管理自己的服务对象，但物业企业却是一个“另类”。按照索赔者理论，公路上每天都会发生交通事故，受害者都可要求交管部门去赔偿，而无需起诉肇事者。　　笔者认为，如果一个行业没有一个良好的运行规则，那这个行业很难产生好的社会效益和经济效益，物业服务就是这样。据徐州市房产部门统计，徐州市的物业收费率仅为50%～60%，有的小区仅为20%，有26%的物业企业处于亏损状态，一半以上的老旧小区无物业服务，而入住几年后就被弃管的小区也越来越多。相对于其他如水电服务行业，欠费业主几乎为零。究其原因，笔者认为行业之间的差距不是一个部门、一个人的原因，而是整个社会的原因，包括政府部门的支持和监管力度、物业公司的管理权限、对不缴物业费的业主的处罚力度、业主素质等等。物业管理行业对于以上管理体制还急需健全，现在还不是一个发育健全的行业，说是服务行业，是“另类”并不过分。

【分享】一篇物管儿子的催费作文，逻辑思维超强大！（转载）　　这是一物业公司的主管读小学的儿子写的作文，在全校引起轰动，目前已经火遍整个物业圈!现特别整理转载给大家：　　我爸爸是物业公司的主管，主要是负责小区日常管理及运行，今年公司的业绩任务(物管费)听爸爸说还欠好多好多，现在每天都在想办法收费。拜访业主，满足业主需求，给业主做维修、维护，约业主出去吃饭、喝茶、打牌、聊天增进感情，还每天加班到业主家收物管费，但距离完成指标还是要差很多，加上今年经济不好，我非常担心他完不成收费任务。　　如果业主们不交物管费，他就拿不到工资，他拿不到工资就不会给我买鱼买肉吃，不能吃鱼吃肉我就会记忆力下降，上课听不进去，成绩就上不去，我成绩上不去就会被骂，我就会失去信心。失去信心就会读不好书，读不好书就不能毕业，不能毕业就会找不到好工作，找不到好工作就赚不了钱，赚不了钱就会没钱纳税，没钱纳税，国家就难发工资给老师，老师领不到工资就会没心情教学，没心情教学，就会影响我们祖国的未来，影响了祖国的未来，中国就难以腾飞，中华民族就会退化成野蛮的民族。中华民族成了野蛮的民族，美国就会怀疑我国有大规模杀伤性武器，我国有大规模杀伤性武器，美国就会向中国开战，第三次世界大战就会爆发。第三次世界大战爆发其中一方必定会实力不足，实力不足就会动用核武器，动用核武器就会破坏自然环境，自然环境被破坏，大气层就会破个大洞，大气层破个大洞地球温度就会上升，两极冰山就会融化，冰山融化，地球水位就会上升，地球水位上升，全人类就会被淹死。因为这关系到全人类的生命财产安全，所以我要在这里呼吁看到此文的叔叔阿姨们一定要按时交纳物管费，这一年马上结束了，我们不能让地球毁灭的悲剧发生! 　　老师评语：你的逻辑思维强大到叹为观止!请马上告诉你爸爸，老师明天就发动所有的亲戚朋友的亲戚朋友的亲戚朋友……按时交纳物管费。

【看点】接待业主投诉的十要诀（转载）　　当业主因不满意服务向其物业服务公司投诉时，作为物管公司的一名员工应该做到：　　一、马上给业主送上“一个笑脸、一句好言、一杯热水、一声请坐”，自己马上拿出“一支笔、一个本”准备记录，投诉者会有一种被重视的感觉，火气马上会小很多;同时告诉他“我们十分理解你现在的心情”，请他冷静，这样有可能会将一件复杂的事情简易化处理。　　二、业主投诉或反映问题时，最讨厌对方的推诿。接待投诉者应收起个人的脾气，从公司全局的角度来接待和处理业主的投诉。　　三、接待投诉时要全神贯注倾听业主的讲述，做好记录，满足投诉者的发泄欲望是有效解决问题的第一步;要在记录中分析判断业主投诉问题的真正症结何在。　　四、通过换位思考的方式去理解业主，帮他分析令他不满的原因，消除沟通的障碍。　　五、有效投诉源于工作的失误，无效投诉源于沟通的不足。在接待投诉时，必须向投诉者承认这一点，并告诉业主，我将代表公司认真处理此事并积极改进工作中的不足。　　六、业主需要最迅速的服务。反应快说明有足够的职业水准和解决问题的能力，反应迟钝，对方的抱怨会更加加深，给投诉处理造成负面影响。

保洁知识内容大全（转载）保洁知识内容大全保洁知识培训教程 1.使用清洁剂是为了达到什么样的效果? 使用清洁剂是为了达到以下效果: (1)使清洁工作更加容易. (2)消除或减少尘污的附着力. (3)防止物件因受热、受潮、受化学污染或摩擦而遭受损坏. (4)延长物品的使用寿命. (5)美化物品的外观. 2.饭店常用的清洁剂最基本的类型有哪几种?用什么来表示? 有三种最基本类型:即酸性清洁剂、中性清洁剂、碱性清洁剂.清洁剂的化学性质通常用PH来表示. 3.酸性清洁剂的主要用途是什么? 酸具有一定的杀菌除臭功能,且能中和尿碱等顽渍斑垢,所以酸性清洁剂主要用途是用于卫生间的清洁. 4.中性清洁剂的主要功能是什么? 中性清洁剂配方温和,不腐蚀和损伤任何物品,对被清洗物起到清洁和保护作用,其主要功能是除污保洁. 5.碱性清洁剂的主要功能是什么? 碱性清洁剂不仅含有纯碱(碳酸钠),还含有大量的其他化合物,对于清除一些油脂类脏垢和酸性污垢有较好效果. 6.饭店常用清洁剂有哪些? （1）酸性清洁剂:①柠檬酸；②醋酸；③盐酸稀释液；④硫酸钠；⑤草酸；⑥马桶清洁剂；⑦消毒剂；⑧过氧化氢漂白剂。（2）中性清洁剂：①多功能清洁剂；②洗地毯剂。（3）碱性清洁剂：①碳酸氢钙；②碳酸钠；③氢氧化钠；④氨水；⑤次氯化钠漂白剂； ⑥过硼酸钠漂白剂；⑦玻璃清洁剂；⑧家具蜡；⑨起蜡水。（4）上光剂：①金属抛光剂；②地面抛光剂；③封蜡。（5）溶剂：①地毯除渍剂；②酒精；③牵尘剂。（6）杀虫、杀菌剂：①杀虫剂；②空气清新剂。 7.如何使用家具蜡？先将蜡倒一些在干布或家具表面上擦拭一遍，这一遍是清洁家具。约15分钟后再用同样的方法擦拭一遍，这一遍是上光。两次擦拭后效果极佳。 8.封蜡有什么区分? 9.采购清洁剂应注意哪些问题？在购买清洁剂以前，管理者必须先弄清以下几个方面的问题。（1）需要什么品种的清洁剂，它们分别会被用于何处。（2）需要多少清洁剂，一次购进可用多久，是批量购进合理还是少量购买好。（3）现有哪些厂家的产品可咨询，厂方有无售后服务。（4）可以接受的价格（报价）。（5）货比三家。（6）选购清洁剂要看浓度。（7）购买清洁剂时应选择液体清洁剂。（8）购买清洁剂时不能以其泡沫的多少来确定质量，而应看其去污效果、对物体的损伤程度和安全性，应要求厂家作示范，并提供良好的售后服务。（9）要选择环保产品，尽量不购买含氟的化学剂。在上述问题弄清后，方右向采购部提出采购计划书，标明品牌、价格、数量，以保证能买到合适的清洁课剂。 10、怎样搞好清洁剂的使用控制？（1）散装的清洁剂经稀释后，最好安装在高气压瓶内通过挤压使用。（2）培训服务员下确使放置清洁剂，并按规定程序进行操作。（3）在通风良好的地方使用。（4）切忌在类似明火之处使用的清洁剂，如照明灯或取暖器旁。（5）为使用完全应配备相应的防护用具，如橡皮手套等。（6）平时应多作保养，尽量少做清洁工作。在物体不太脏时，使用适量的清洁剂，不仅省时、省节约清洁剂，而且有益于物体的保养，延长菘使用寿命。切不能到物体很“脏”时再用大量清洁剂，既花时间又费力，效果还不好，对物体损伤也很大。 11、怎样搞好清洁剂的安全管理？（1）制定相应的规章制度，培训服务员掌握使用和放置清洁剂的正确方法，平时注意检查和提醒服务员严格按规进行操作。（2）对强酸、强碱的清洁剂应先采取稀释处理，然后尽量装在喷壶内，再分发给服务员使用。（3）配备权应的防护用具，如合适的清洁工具、防护手套等。（4）禁止服务员在工作区内吸烟。严查严罚以减少危害源。 12、清洁设备可以为哪几类？清洁设备可分为两大类：（1）一般清洁器具。包括手工操作和不需要电机驱动的清洁设备，如抹布、扫帚、拖把、房务工作车、玻璃清洁器等。（2）机器清洁设备。一般反映要经过电机驱动的器具，如吸尘器、吸水机、洗地机、洗地毯机、打蜡机等。 13、电动机器清洁设备有什么优点？电动机器清洁设备有三大优点，一不污染环境；二是使用灵便；三是效率甚高。 14、尘拖由哪两个部分组成？它有什么功能？尘拖由尘拖头和尘拖架两个部分组成。尘拖主要用于光滑地面的清洁保养，它可将地面上的沙砾、尘土带走，以减少摩擦。 15、怎样用好抹布？（1）选用柔软并有一定吸水性的抹布。（2）在使用抹布擦拭时，需根据不同情况采用不同的擦拭方法。干擦：去除细微的灰尘，干擦用力不能太重；半干擦；当灰尘较多时使用；水擦：去除污垢，但抹布中也不能浸水过多；应经常清洗抹布，保持抹布清洁；利用清洁剂擦拭：在去除不溶于水，含尚未脂的污垢时，应在用抹布,保持抹布清洁. 利用清洁剂擦拭:在去除不溶于水,含油脂的污垢时,应在用抹布沾有清洁剂擦拭后,再用干净的抹布擦一遍. 用抹布擦拭时,应先将抹布叠成比手掌稍大的尺寸使用,一面用脏,再换另一面,或重新折叠,全部用脏时,应洗干净再使用. 16.吸尘器的主要部件有哪些? 吸尘器可分为主体和配件两部分,主体包括电机、风机、吸尘部分（由过滤器、储存箱组成）。附件包括软管、接长管、刷头、吸嘴等。 17.根据结构和操作原理,吸尘器大致可分为几类? 按照操作原理和结构,吸尘器大致可分为三大类:直立式、吸力式和混合式。直立式吸尘器的作用除了利用吸力外，还靠装在吸嘴内的一具马达推动的旋转震刷辅助吸尘；在清洁效能方面，此类吸尘器利用吸尘刷的旋转震动力,可将地毯的绒毛拨开,使深藏其中的尘屑、污垢、沙砾等吸走，因此适用于大面积的地毯吸尘。使用者操作时不用弯腰，非常方便。吸力式吸尘器拥有一个长喉管，用来连接各种配件，以配合不同工作的需要。适用于清理不太脏的地毯，对清理地板、家具、帘帐，以及较薄的细软织物垫套效果较好，由于配有“扁身”吸管，有利于清理“矮脚”家具底下或其它狭窄的地方。混合式吸尘器在结构上集合了吸力式和直立式的优点，在清洁效能方面，可以同时发挥二者的长处。 18.洗地毯机的结构和工作原理是什么？洗地毯机的主要部件由两个吸力泵，以及污水箱、净水箱、强力喷射水泵、电机等组成，采用真空抽吸原理。

10月起常州市区住宅电梯收费实行新办法 10月起常州市区住宅电梯收费实行新办法来源：news.cz001.com.cn|作者：常价宣2009-09-03 07:52 市物价、房管部门日前联合发布最新市区住宅电梯运行维护收费管理办法，进一步规范电梯收费行为，切实维护电梯受益业主、房地产开发建设单位和物业服务企业的合法权益。市物价、房管部门日前联合发布最新市区住宅电梯运行维护收费管理办法，进一步规范电梯收费行为，切实维护电梯受益业主、房地产开发建设单位和物业服务企业的合法权益。从10月1日起，我市将实行这一新办法。收费原则新办法明确了物业服务企业是住宅电梯运行维护费的收费主体，住宅电梯受益业主是电梯运行维护费的交费对象。收费原则：住宅电梯运行维护费应当单独列账，按实结算。物业服务企业应当定期（每年至少一次）向业主公布电梯运行维护费收支账目，接受业主或业主委员会的监督。业主委员会成立前的住宅电梯运行维护费年终结算，其不足部分由开发建设单位补足，结余部分由业主委员会成立后的业主代表大会处置。业主委员会成立后的住宅电梯运行维护费年终结算，不足部分由电梯受益业主补足，结余部分滚存使用。电梯受益业主应当按照物业服务协议或买卖（租赁）合同中的约定时间，作为交纳电梯费的起始时间；没有合同约定的，则按入住通知书约定的房屋交付时间作为起始交费时间。因电梯受益业主原因未及时办理入住手续，期间的电梯运行维护费由业主按规定标准的70%交纳；电梯受益业主在办理入住手续后未入住，应书面向物业服务企业说明情况，期间的电梯运行维护费按规定标准的70%交纳。另外，新办法强调，住宅电梯运行维护费，是指住宅电梯的日常运行以及维护所发生的费用，主要包括运行电费、年检费、保险费、日常维护保养费和维修材料费等，但不包括电梯的大修（修理费用在1万元及以上的）和更新改造费用。收费标准及计算方法新办法规定了住宅电梯运行维护费的计算方法和收费标准：统一按业主拥有的住宅建筑面积计算，由物业服务企业向电梯受益业主按月收取，也可按物业服务协议或买卖（租赁）合同约定分期预收，但时间不能超过一年。住宅电梯运行维护费按建筑面积每月每平方米0.40元乘电梯楼层系数预收，即月度电梯运行维护费=建筑面积×0.40元×K，K为电梯楼层系数。电梯楼层系数确定方式：业主委员会成立前，由开发建设单位与物业服务企业在建设项目分期分批开发的商品房销售之前根据电梯楼层系数确定原则协商确定，并由物业服务企业报市、区（武进、新北区）价格主管部门和物业主管部门备案后执行，同时在商品房销售现场醒目位置向购房人公示。业主委员会成立后，业主委员会可根据电梯楼层系数确定原则确定，并经相关电梯受益业主同意后，与物业服务企业在物业服务合同中约定，同时物业服务企业应及时将合同约定的电梯楼层系数报市、区（武进、新北区）价格主管部门和物业主管部门备案。电梯楼层系数确定原则：根据不同高低的住宅楼以单元为单位，以电梯受益业主的中间层系数为1，然后向上、下分别增、减差率来确定，但各楼层系数增减差率的代数和应等于零，且原则上最高楼层系数不高于1.5、最低楼层系数不低于0.5。新办法的最大变化新办法与以往最大的变化，就是将电梯楼层系数的确定前移。原住宅电梯收费办法规定电梯楼层系数要在成立业主委员会后才能确定，且没有规定最高、最低楼层系数；而新办法明确，在建设项目分期分批开发的商品房销售之前必须确定电梯楼层系数，并在商品房销售现场醒目位置向购房人公示，同时规定了电梯楼层系数确定原则。这一变化，主要解决了前期物业服务中顶层住宅与底层住宅业主按同一标准缴费的不合理现象。因为新建小区业主委员会的成立有一个漫长的过程，所以新办法规定电梯楼层系数在建设项目分期分批开发的商品房销售之前就必须确定好，让购房人在购买住房时就有选择，并承担相应的义务。

互联网跨界融合的再思考回归物业服务本质随着网络经济时代的进步和互联网思潮的蔓延，“传统行业的互联网化”的趋势似乎势不可挡，物业行业发展正面临着巨大的冲击。虽然互联网取代了一些传统行业的价值链环节，但是互联网行业和传统行业之间依然有着许多的共性和差异，都依赖于客户个性化、多样化的需求，都依赖于服务渠道和信息的渗透，同时两股力量又相互作用，不断建立相融的商业规则，形成新的商业体系，构筑真正网络化的生态。 “互联网化”本质上是依托于传统产业生态基础上的网络化过程，并非是彻底的替代关系，所以，不管是互联网企业向传统产业的渗透和延伸，还是传统产业寻求互联网的突围，传统行业多年来所积累下的客户资源、商业本质、产业链优势、供应链资源，是互联网模式短期内难以跨越的，这也是为什么许多互联网公司正想方设法来做到“互联网公司传统行业化”。在互联网思维的影响下，物业企业也不断寻求在电子商务、智慧物业、社区商务、跨界合作、养老服务、转型升级等领域的突破，希望实现可持续发展的目标。作为传统行业的物业服务，我们具备天然的“防火墙”：社区的客户资源和物业资源。“物业行业互联网化”不仅是靠资源的红利去推行免费、低价的商业的转变和创新，还需要专注主业，实实在在的关注客户的生活品质、身心健康、人文关怀、文化共鸣、情感交流、甚至艺术追求，通过塑造品牌、服务和产品来回归“服务价值”的深度挖掘，为客户成就幸福的生活。这是我们应该思考的物业管理和服务的本质，这种对于服务行业特质的追求将会是永恒的。从感知获得认可。为客户的生活营造一种安全、便捷、舒适、关爱的氛围，这是物业服务企业的职责根本。物业服务始终在围绕客户的节奏和感知，从最基本的物业服务中给客户最直接的体验。环境清洁、绿化美观、设施完好、安全有序、服务温馨，不仅是对于物的管理，更是对于人的服务。传统行业的产品、服务，是对每一个客户的细心耕耘，无微不至的一对一的至上服务。这些都是虚拟的互联网产品所不能满足的。客户的认可，给物业企业带来的是一种鼓励，是一份信心，也带来了不断创新和变革的动力。从品质赢得尊重。物业企业的使命是为客户创造价值，让物业保值增值。唯有对服务品质的不倦追求，以专家式、管家式的服务为客户带来丰富的优质体验，想客户所未想，解决客户最关切的需求才有可能赢得客户真诚的尊重。聚焦品质提升，聚焦服务的延伸，中航物业始终以实践开创未来。在品质管控方面， “前店后厂”的管控模式扁平化组织架构，优化“上收运营权，下放经营权”的管控职能，以项目为中心，加强前台项目服务执行团队和后台服务策划、运营保障和技术支持团队的紧密衔接，形成内部服务团队的价值星系结构。在服务延伸方面，划分市场化、协同地产、增值业务三大业务板块，组建专业团队，重点关注三条业务主线：楼宇机电咨询、安装、保养、改造的全生命周期服务；地产前期介入、营销协助、社区开发的全过程服务；物业资产经营管理的全面服务。集成化的管控和服务，为客户提供全面的品质保障，也是回归最本质的需求。从信任变为依赖。坚持以专业化的理念、态度、技术和能力为客户提供优质的物业服务，为客户制定个性化的服务方案，建立多种问题解决方案，能有效的与客户融合在一起。提高服务的契合度，不仅满足客户的最基本的服务需求，还有利于提高客户和物业企业之间的信任度，能够让客户对于服务产生依赖，形成客户黏性。针对客户社会化属性的细分，不但可以针对多样化的客户群体提供差异化的服务需求，也能够进行有限的资源配置，避免盲目的服务推销和过度服务。物业服务还需要通过建立融洽的社区氛围和服务引导，增加客户群体之间的互动、交流，形成互信、共融的环境，进一步提高客户对物业服务的信任和认可。中航物业所服务的多个机构类和住宅类项目，经过多年的后勤服务和社区服务一体化实践，形成交叉的业务组合，契合客户的多样需求，有力保证了服务合同的成功续签。

《物业承接查验办法》的理解和适用（转载）以规范合同为依托以保护物权为核心以行业发展为导向 ——《物业承接查验办法》的理解和适用物业承接查验制度是《物业管理条例》（以下简称《条例》）确定的七大基本制度之一。2010年10月14日，住房和城乡建设部制定并印发了《物业承接查验办法》（以下简称《办法》），将《条例》的有关规定进行细化、补充和完善，增强了物业承接查验制度的可操作性，明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中的权利义务。《办法》的出台，对减少建设单位的开发遗留问题，降低物业服务企业的管理服务风险，维护业主的共同财产权益，化解物业管理的矛盾纠纷，构建和谐互信的物业管理关系，具有重要的现实意义。一、《办法》的法理依据（一）规范合同行为——《办法》是合同法原理的实际应用物业承接查验活动是履行前期物业服务合同的一个主要内容和关键环节，其本质是建设单位和物业服务企业之间的民事法律行为，应当坚持契约自由的合同法原则。但是，这并不意味着合同当事人的契约自由不受任何制约，国家通过法律法规规范合同行为是对契约自由的适度干预，符合现代社会市场经济的特征和要求。《办法》规范前期物业管理合同中的承接查验行为，正是合同监督管理理论的实际应用。目前政府之所以应当监管物业承接查验活动，主要基于以下两个方面的原因：一方面，物业管理活动具有准公共性，前期物业服务合同的主体，表面上是建设单位和物业服务企业双方，但合同的内容、履行和结果涉及到物业管理区域内全体业主的利益，对物业承接查验这一合同行为进行规范和监督，有利于维护社会公共利益；另一方面，在竞争性的物业服务市场中，物业服务企业与建设单位处于不平等的缔约地位，迫于建设单位的选择权压力，物业服务企业往往不得不接受不公平的合同条件，前期物业服务合同双方权益失衡的情况较为普遍，其中的一个主要现象就是物业承接查验活动缺失或者流于形式。因此，有必要通过规范合同行为来平衡双方当事人的利益，以维护物业管理的市场秩序。（二）保护业主物权——《办法》是物权法原则的切实体现物业管理活动的出发点和归宿，是业主物权利益的最大化；物权法的基本原则，是最大限度保护业主的物权。虽然物业承接查验行为由建设单位和物业服务企业共同实施，但该合同行为的结果却与物业的主人——业主密切相关。如果离开了保护业主物权这一合同目标，前期物业管理活动无疑丧失其权利基础。《办法》之所以应当在物业承接查验活动中切实体现保护业主物权的原则，其根本原因在于前期物业管理阶段业主大会缺位的现实难题。现代物业分割销售的开发模式和建筑物区分所有权的产权模式，决定了建筑物的共有物权和共同管理权必须由全体业主来行使。在前期物业管理阶段，由于不具备业主大会成立的法定条件或现实条件，在业主共同利益代表者缺位的情况下，由建设单位（初始业主）代行业主大会的职责，选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同，是合乎逻辑的商业惯例（虽然一直备受诟病却难以找出替代模式）；由物业服务企业（初始服务者）代替业主大会的职责与建设单位共同办理物业共有部分的承接查验手续，同样是合理和务实的制度安排。但是，物业服务企业选择权由建设单位代为行使，物业共有部分的承接查验权由物业服务企业代为行使，这种双重被代理的角色，决定了业主在前期物业管理阶段的弱势地位。因此，虽然规范建设单位和物业服务企业双方的合同行为是《办法》的主线，但无论从权利本源出发，还是从维护社会公平的角度，《办法》都应当以保护业主物权为最终落脚点。（三）促进行业发展——《办法》是《条例》理念的全面贯彻《办法》是《条例》的配套性政策，性质上属于广义的行政管理法，是政府行使物业管理行政监管职能、实现物业管理行政监管目标的重要手段。《办法》通过强化建设单位在承接查验工作中的义务和责任，通过加强对物业服务企业在承接查验工作中的指导和协助，最大限度地减少开发建设遗留问题，为前期物业管理活动创造有利条件，以促进物业服务行业的健康发展，体现了“发展为重”的理念；《办法》通过规范物业承接查验行为，最大限度地调和前期物业管理活动中的各种矛盾和冲突，充分平衡建设单位和物业服务企业的利益，以维护公平的交易秩序和市场环境，体现了“平衡利益”的理念；《办法》在充分认识前期物业管理阶段业主大会缺位的前提下，通过发挥房地产行政主管部门的监督和指导作用，依靠公权的适度介入来保护处于弱势地位的业主的权益，体现了“保护弱者”的理念。因此，从这个意义上，《条例》“发展为重、平衡利益、保护弱者”的立法理念，在《办法》中得到了全面的贯彻落实。在物业承接查验活动中，“发展为重”与“平衡利益”和“保护弱者”是相辅相成、互为因果和互为促进的共生关系。一方面，只有物业管理行业在摆脱生存困境基础上得到发展壮大，只有物业服务企业与建设单位在前期物业管理市场上处于平等缔约和竞价的地位，才能保证前期物业管理资源得到公平、合理和有效的配置，才能从根本上保护作为前期物业服务合同第三方的业主的利益；另一方面，只有前期物业管理活动各方的利益得以平衡，只有处于弱势地位业主的权益得以保护，才能为物业管理的市场培育营造一个良好的法律环境，才能促进物业管理行业的长期可持续发展。

案例分析：物业公司有权公示拖欠物业费的业主吗？（转载）年度收缴率大关日益逼近，对于催费的同学们来说，“人世间最遥远的距离，不是吃切糕、喝茅台，而是钱就揣在他兜里，硬是不交物业费”。业主不交费，物业公司就出现现金流不济。收费指标完不成，物业小伙伴的考核就没有着落。于是乎各种“任务到人”、“每天看板”纷纷出台，收费小伙伴们任务在身了，不能不去跟各种欠费业主讲道理，讲各种道理，谈各种感情，拿出无尽的柔软，耐心倾听欠费业主们泛起千年沉渣，搅起万年旧事，提各种要求，小伙伴们于是乎只能一件件说问题，一件件许承诺，一户户清欠缴……,使出浑身解数，冲刺到财政年的最后一秒。如果对比各种收费方法，最苦逼的，应该是门口蹲守。最不得已的，还得算是提起诉讼。最有争议的，莫过于公示欠费业主名单。为何争议？能否定纷止争？今天单就此事和大家说道说道：　　家住某小区的陈女士反映，其所在小区一些住户没有按时缴纳物业服务费，物业公司就将欠款人的姓名、房号、欠款金额等在小区内张榜公布，而陈女士就是被曝光的一员。陈女士表示，没有按时交纳物业服务费虽然不对，但物业公司这样做很不妥，业主不缴纳物业费，往往是出于很多原因，物业不分青红皂白的公布，让邻居现在带着有色眼镜看自己，严重侵犯了小区住户的名誉权。那么，物业公司的做法是否涉嫌侵犯该小区业主的名誉权？　　最高人民法院的司法解释，对于“是否构成侵害名誉权的责任，应当根据受害人确有名誉被损害的事实、行为人行为违法、违法行为与损害后果之间有因果关系、行为人主观上有过错来认定”。从上述案例分析，陈女士等小区业主的名誉确实因为此事实受到了一定的损害，物业公司的做法会使小区内的其他业主对他们的品行、信誉等产生怀疑，甚至会影响其所处的社会地位。物业公司公示欠款人名单的目的就是迫使业主因为担心名誉、名声受损而付款，所以物业公司具有损害小区业主名誉权的主观恶意。　　所谓隐私权是指公民个人生活中不愿意公开或为他人知道的秘密，包括姓名、住址、电话等。物业公司未经业主同意，擅自公布他人的隐私材料已经侵犯了业主的隐私权，即使未公布业主姓名，在仅公布房号的情况下，也涉嫌侵权。　　物业费是物业公司提供服务的兑价，物业费本质上是一种众筹，不缴费业主侵害的归根结蒂是缴费业主的利益。收取物业费方法上可以请业主委员会代为收取，司法上也提供了救济手段，本来正当、正义的行为，如果因为使用了不合法的手段，即使达到目的，也让物业人的职业荣誉蒙诟，甚至可能引发不必要的纠纷。物业费收取再难，作为物业人的底线不能破，那就是我们是守法经营的，是站得住脚的。

【分享】物业管理工作中沟通的技巧和方法（转载）　　物业管理工作关键在于沟通。何为沟通?沟通，就是信息交流，就是思想互动，通过“沟通”这座桥梁，我们和服务对象相互了解彼此的想法、立场和观点，进而达到相互理解，相互信任，最终到达和谐社区的理想彼岸。　　那么，如何做到有效的沟通，是否有技巧和方法呢? 　　在物业管理中，沟通的技巧和方法在于工作实践中的经验积累。“熟能生巧”就是这个道理。　　物业管理中的“沟通”技巧　　一、尊重不傲慢　　我们渴望得到人尊重，但首先要学会尊重别人，我们的服务对象来自社会各阶层、各人群，切不可以貌取人，看到有钱人就卑躬屈膝，看到穷人就横眉冷对。不懂得尊重别人的人，也得不到别人的尊重。　　二、热情不冷漠　　物业管理是服务性行业，从业人员保持热情的态度是起码的职业道德。最忌讳的就是一脸冷漠、爱理不理。未开口已经得罪了业主，何来“沟通”而言? 　　三、诚信不敷衍　　在工作中，我们要以诚为本，说到就要做到，切不可说一套做一套，事后不兑现，敷衍了事。　　四、礼貌不刻薄　　礼貌是社交中的基本准则，更是物业管理的基本要求。礼字当头，礼貌在先。切忌讽刺、挖苦、语言尖刻。　　五、灵活不呆板　　在工作中坚持原则，按法律、法规办事的同时，也要视实际情况，在不违反原则的前提下，尽量地予以变通、灵活。

如何做好草坪冬季养护工作（转载）冬季气候干旱，草坪进入休养期，养护措施如果不到位，往往会造成来年草坪枯黄甚至死亡，观赏价值下降，草坪的生态效益得不到应有的发挥。掌握了科学的冬季草坪养护技巧，还能够延长草坪的绿色期，改良土壤，让草地得以休养生息。　　气温是造成冬季草坪枯黄的重要原因。以地处南海之滨的深圳为例，年平均气温22.4℃，最高气温36.5℃，最低气温1.4℃，属南亚热带海洋性气候，栽培的草坪植物属于暖地型。冬天，暖地型草通常进入休眠状态，因此变得枯黄。秋冬季空气相对湿度由夏季的80%-95%降到30%-50%，使草坪的水分蒸腾量大为增加。当水分供应不上时，草坪会迅速干枯。枯草层是伸长的草茎、匍匐茎、根、草叶及未分解的干枝、干叶组成的密结体。如果翻起草坪看，可以看到上面的草是青色，但在中部以下全部是枯黄色。这些枯草层一块块隆起，直接破坏景观，同时容易滋生病虫害。冬天草坪枯黄，如何科学治理呢？　　第一步：除草和修剪　　冬季除杂草一方面可以防止杂草本身的种子又重新落在地下再次生长，另一方面又可以防止杂草在冬季严重消耗草坪土壤养分与水分。为采取其他措施作基础，在冬季来临之前，物业人需要先对草坪中杂草进行全面清除。　　草坪修剪可以促进草坪根系的分蘖，同时控制双子叶杂草生长，降低单子叶杂草竞争能力。草坪修剪的整体原则为1/3原则,即修剪高度不得超过草坪高度的1/3.由于不同草种生长点高低不一样，所以其修剪高度也不尽相同。修剪草坪尽量避免在高温下操作，修剪完后的草叶要及时清除。修剪次数一般根据自身条件以及草坪长势决定，及时修剪有利于草坪的生长。在冬季保绿中，进行低剪(齐根剪)及疏草可以有效除去枯草层，减少水分、养分的消耗，促进草坪萌发新叶，从而延长其绿色期，达到冬季草坪保绿的目的。　　第二步：打孔、铺沙、施肥　　草坪在使用一段时间后，由于镇压、浇水和践踏，使坪床坚实、硬化，致使土壤板结，降低其通气透水功能。草坪打孔可以扩大草坪的表面积，以提高板结和枯草层较厚土壤的渗透能力，加速草坪枯草层和有机残渣的分解，改善草坪对水肥的吸收，从而大大地提高土壤通气和透水能力，促进草坪根系发育。通常情况下，草坪打孔后或打孔时伴随着覆沙或覆土作业，如果没有就达不到打孔的效果。这一操作主要适合于运动场、公园或践踏比较多的草坪。　　草坪打孔之后，通过铺沙可以使草坪表面平整，改善草坪表土的物理性状，对不定芽、匍匐茎的再生和生长起促进作用。近年来，万科物业使用泥炭土、蘑菇肥、木糠、河沙及少量复合肥混合后均匀撒施于已经打完孔后的草坪上，冬季保绿效果显著，从而提高了公共绿地草坪在冬季的景观。但是具体铺何种基质，要视土壤情况而定。在板结土壤上除了铺有机肥外，适当加入河沙，土质较好的地段可以铺长效有机肥为主，对从未铺过沙的草坪可以铺河沙为主。适当喷洒植物激素可以调节植物生长，让草坪在秋冬季节保持营养生长，达到冬季保绿作用。　　第三步：日常养护和浇水　　草坪进入休眠期，加强草坪浇水是草坪冬季保养的主要措施之一，南方要根据蒸发量持续浇水，北方最重要是把握好结冻前浇冻水的时机，冻水要浇匀、浇透。其实但凡草坪浇水，都要是一次浇足浇透，避免只浇表土，至少应该达到湿透土层125px以上，对过分干旱草坪浇水，土层的湿润层应达到200px以上。温带地区，在进行了修剪、打孔、铺有机基质的草坪，不下雨的情况下应该1～2天浇水一次，才能起到保绿效果。在施肥时，需注意施肥的均匀性，不使草坪颜色产生花斑，施肥后及得要浇水哦。

物业管理公司项目部年终工作总结（仅供参考）（转载）龙骧盛世、蛇报新春。伴随新春的喜庆气息，我们正跨步走在2015年希望的大道上，总结过去两年在物业服务工作中的得与失，结合集团公司的发展战略，我们将继续以“稳步提升服务水平，向零投诉挑战”为服务宗旨，全心全意为业主服务。现将2014年工作总结如下：第一部分：2014年工作完成情况物业收费及二期交房情况： ⑴. 一期交房232户，物业费收取率为 95%，入住率为72%； ⑵. 二期七、八号楼顺利完成交房：78户，前期开发公司质量过硬，物业准备充分，交房过程相对平和、顺畅，交房流程更加完善。 2. 装修管理： ⑴. 2014上半年大部分业主集中装修，我们在各楼之间巡逻检查，宣传《装饰装修管理办法》，对于业主提出的问题及时给予解释，整体装修过程没有出现大的违规现象。 ⑵. 对于装修过程单元对讲门经常有人用东西抵住的现象，我们通过文字宣传，同时发动各单元的老年同志帮忙监督，此问题已基本上杜绝。 ⑶. 个别业主房屋装修过程中存在的小问题，合理的诉求，我们通过有效协调，处理得当，全年无直接在上级主管部门投诉的现象发生。 3．物业内部工作： ⑴. 物业综合信息平台已经初步建立：业主信息、装修情况、车辆信息等我们进行汇编，整理成册，查找方便。 ⑵. 构建中信物业理论库工作迈出坚实的一步：物业管理法规、装修管理及其相关的物业服务理论知识已装在心中，物业员工服务方式和方法更加灵活、有效。 ⑶.物业员工品德高尚、助人为乐氛围日渐浓厚：小区保安、保洁多次帮助小区内老人提东西上楼，保安员刘云拾到业主钱包及时交还业主，业主送“拾金不昧”锦旗一面以示表扬。 4.安全管理工作： ⑴. 全年每个星期一早会，保安集中训练和训话：每季度保安队伍进行消防实战演练，抛水带、灭柴火、油火等类别，以让保安队员都能孰练掌握相关消防安全的基本知识。总结平时工作存在的问题，大家畅所欲言，献言献策。 ⑵. 上半年七、八号交房后边路口加装了4个摄像头，小区内目前有20个摄像机24小时的运行，同时保安继续全年24小时不间断巡逻，办公室不定期对巡逻效果进行抽查监督，全年小区没有出现事故。 ⑶. 业主反应比较强烈的停车问题，首先我们积极面对，由于小区还在建设之中，我们盘查外来车辆停放，对于业主车辆停放不整齐的，我们通过贴宣专标语、警示提示等方法进行排解。 5.绿化管理： ⑴. 小区绿化实行专人负责，根据实际需要，浇水、施肥、修剪、除虫，初步总结出一套形之有效的管理方法，为今后的绿化管理打下了坚实的基础。 ⑵. 公司制作了一批简易的温馨提示牌，并通过保安巡逻时宣传提醒，业主爱护花草的意识有所提升，绿化没有大面积的损坏现象。 6.小区卫生管理工作： ⑴.统一管理，划分区域，责任到人。小区卫生区域根据工作要求划分若干个责任区，定人负责，卫生区域每天打扫2次，栏杆每天擦拭1次，小区卫生效果整体比较好，受到了业主的称赞。 ⑵.小区卫生有检查有评比。物业办公室人员不定时进行卫生抽查，同时通过对业主走访听取业主的意见，合理取舍，对于业主意见比较大的地方重点督导，积极改善，效果明显。二、存在不足： 1．全年培训工作开展的不够积极，与业主沟通不够，收效不明显。 2．员工队伍的稳定性较差，基层员工的服务意识不强，存在当一天和尚撞一天钟的不良现象。 3．个别员工的自私自利的心理太重，影响公司队伍的团结，需要进一步加强引导。 4．收取物业费的方法不够多，灵活性较差。三、个人感言： 1．凡事感恩，感谢给我们压力的人，感谢给你提出中肯意见的人，因为我想信只有真正付出了才有回报-----天道酬勤。 2．在当今竞争激烈的社会现实下，必须保持一颗善于学习，会学习的良好心态，全面提升自己的综合素质，为今后的工作打下坚实的基础。 3．最后送大家一句话：管理上哪里有关注，哪里就会有成效。

XX物业公司2014年工作总结及2015年计划（仅供参考）（转不知不觉中，2014年已过去了，回顾这一年的工作，我部在房产以及集团公司各级领导的关怀下，全体员工时刻以“真诚勤仁用心服务”精神为动力，，秉承公司优良传统，发扬爱岗敬业，吃苦耐劳精神，先后顺利的完成了各项工作，取得了较好的成绩，同时也得到小区业主的好评。现将一年来的工作总结如下，并对下年的工作进行进一步的规划。一、2014年工作总结 2014年以来的一年中，面对XX县物业工作的总体趋势，在上级领导的指导和关心下，全体员工的努力下，我们以饱满的热情来做好了各项工作，在各方面工作中取得了一定得成绩，下面对2014年的工作总结如下：（一）直接服务部门工作总结（服务中心）服务中心中心是我们XXX对外服务的窗口，其服务水平远远高于普通管理处。今年以来，按照部门的服务理念，围绕部门的工作核心，根据部门年度工作计划的工作重点和管理目标，开展各项服务、管理、培训工作，并针对原有存在的不足之处加大培训、逐步予以改善。 1、费用收缴工作 2014年的工作重点之一是费用的收缴工作。由于工程遗留问题，一部分业主以各种借口推迟或拒交物业管理费和相关的一些费用。服务中心耐心地、深入细致地做每一户业主的工作：及时协调各部门解决业主的户内存在问题；了解业主的需求，并及时予以跟进处理，得到业主的赞许与认可，从而提高了费用的收缴率。 2、业主（住户）满意度调查及投诉处理今年一年，服务中心紧紧围绕一期的工程问题和返修工作进行跟进。根据实际情况，我们明确了返修工作完成后，必须先由服务中心、维修部、施工单位三方对相关工程进行检查、验收，合格后方可通知业主验收，减少了业主反复验收的情况和投诉。为了了解过去一年每一户的维修情况，服务中心对每一户的维修记录逐一进行分类统计，便于日后工作的跟进。 3、验收交楼工作 2014年的工作重点之二是二期交楼工作。在继续做好二期交楼工作的同时，对一期尚未交楼的——套房进行检查，包括户内的工程问题、所缺配件等逐一进行认真细致的检查。对于工程问题，通知施工单位进行维修；对于所缺配件，通知相关部门予以补充。 4、工程返修工作二期的收楼工作正常进行着，对于一些返修工作已完成的单元，加大了通知业主进行二期收楼验收的力度，目前已完成二次收楼。由于有些施工单位的原因或业主本人的问题，有个别单元的返修工作滞后，造成业主投诉和提出索赔要求，本部在尽力协调相关施工单位尽快按交楼标准和业主要求做好返修工作的同时，也积极地与业主沟通、协调，征得业主的谅解，有些业主放弃了索赔要求，有些业主大幅度降低了索赔的要求，取得较好的效果。在今年三月份开始，重新启动的联合小组工作，对于一期和二期业主索赔要求的协商、确认起到较好的效果。（二）间接服务部门工作总结（秩序维护部、保洁部、工程部） 2014年，间接服务部门牢牢把握各自的工作职责，在公司各级领导的关怀支持下，维护部、保洁部、工程部全体员工发扬“吃苦耐劳”的精神、克服种种困难，高质量、严要求，较好的完成了2014年的工作任务。 1、秩序维护部一是在治安管理工作中，今年1月份至今，加大了管理力度，制定了管理方案，确保春节期间公司财、物和施工现场的财、物安全，避免丢失被盗现象。二是在消防管理工作中，1月份至今，公司对小区基本消防器品全面检查10次，并做好记录和使用不干胶封条进行封闭管理，有效的消防事故的发生。 2、保洁部清洁工作上，首先对员工进行了培训，并派巡查员每日督促跟进外派清洁公司各区域的卫生清洁，监管改正他们不合理的作业，发现问题及时解决，促使他们的清洁水平、服务意识达到公司的标准和要求。 3、工程部（工程服务、工程维护） 2014年，工程部在其它兄弟部门的支持配合以及部门全体员工的努力下，较圆满的完成了工程服务和工程维护两大工作，确保了小区各设备设施、水、电、气的正常运行，以及工程返修工作的顺利进行。

五步教你写好年终工作总结（转载）

加大情感投入创新物业服务（转载）一名管家、一位维修人员、一名保安人员、一位保洁人员，四位一体，成为一个服务小组，高效快捷地完成对业主的贴心服务，这就是保利物业管理有限公司在物业服务上推广的“亲情管家”。通过创新整合了现有资源，实现了对物业服务传统组织模式的升级。　　“亲情管家”，顾名思义，亲情是前提，是基础，它要求物业服务人员在服务过程中注入真实的情感，与业主建立信任、牢靠的亲情关系，这不仅是顺应当下人们渴求亲情回归社区的服务方式，也是保利物业服务不断寻求创新，找寻工作核心的有力尝试。　　许多人认为，作为服务业，物业管理工作是一项相对缺乏创造性的工作。因此，创新对于物业管理企业来说并不是十分紧迫的问题。确实，物业管理不像高科技行业那样瞬息万变，时时有新产品出现。但企业的创新并不单单是新产品的创造，还包括服务、流程及管理模式等其它方面的创新，内容十分广泛，而物业服务创新的基础就在于像家人般情感的投入。　　这样的例子在物业服务行业有很多。据媒体报道，有一处物业，曾经发生过因养狗而产生的邻里纠纷。楼上的业主养了一只狗，楼下的老年业主因为神经衰弱受不了狗的蹦跳而将这一问题反映给物业。物业服务人员多次协调均没有让双方满意。　　后来一位员工从日常家庭生活出发，想了个办法，给狗穿上柔软的袜子，这样在蹦跳的时候就不会再发出让楼下业主不安的声音，解决了双方业主的矛盾，物业还因此获得了双方业主的称赞。这也是一种创新服务。　　事实上，物业管理之所以出现许多的矛盾纠纷，许多业主对物业管理企业提供的服务不认可，就是因为物业管理公司提供的服务并没有完全按照市场的规则行事，没有在情感上下功夫。在同一个住宅区域内有几百乃至上千的住户，他们对物业管理需求的差异是非常大的。这就要求物业管理企业在服务的内容上进行细化，与每一位业主进行家人般的沟通、挖掘内在的需求，并根据业主的实际需求情况提供相应的服务，从而解决需求的差异。

什么节气做什么事，物业管理全年安排早知道（转载）　　一月：小寒、大寒　　1、新年祝福短信、冬季物业温馨提示; 　　2、小区节日气氛营造(广场条幅布置)。　　二月：立春、雨水　　1、春节祝福短信、节日值班工作安排; 　　2、节日安全检查; 　　3、正月十五元宵灯谜社区文化活动。　　三月：惊蛰、春分　　1、三八节问候短信、组织女工活动; 　　2、组织员工义务植树(3.12植树节); 　　3、学雷锋做好事活动宣传; 　　4、供暖(冷)系统维护检修。　　四月：清明、谷雨　　1、小区绿化松土、补种花草、施肥; 　　2、清明节日工作安排; 　　五月：立夏、小满　　1、劳动节放假安排; 　　2、青年节文化活动; 　　3、母亲节员工关怀。　　六月：芒种、夏至　　1、小区6.1儿童节社区文化活动; 　　2、做好夏季销售案场供冷的前期准备工作; 　　3、小区暑假期间安全防范、爱护公物温馨提示。

立足服务走出调价难困境（转载）物业服务费上调难是多年来一直困扰着物业服务企业的大难题。物业服务费不能适时调整，小到影响一个项目的运作和生存，大到左右企业的结构调整和战略发展。如何破解难题，怎样突出重围，已刻不容缓地摆在了企业与行业的面前。笔者所在的成都金房物业服务有限公司早在2008年就开始研究这一问题，我们的出发点是，绝不因物业费问题引发业主和企业的矛盾，更不能将这种矛盾上升到社会矛盾。通过公司上下这些年的努力运作，我们取得了初步的成功，自2008年起，公司管理的105个住宅项目先后共有79个顺利上调物业服务费，调价率达75%。由此保障了公司运转正常，成功地化解了因人工费、水电费、成本费等物价上涨给企业带来的巨大危机，使企业实现了可持续发展。难事必作于易如果说调一次价很难，那么能在三年内两次上调物业服务费就更不容易了。但在我公司已实现调价的住宅项目中，有6个项目在三年内两次上调物业服务费，这完全是得益于我们从思想上重视、战略上谋划、操作中严谨的务实工作措施。表一：三年内两次上调物业服务费的项目项目名称项目面积(㎡) 物业服务费（元/㎡）原价第一次调价第二次调价丽景华庭 83000 住宅1.00，商铺2.00 住宅1.20，商铺2.20 住宅1.50，商铺2.50 欣园 63084 住宅0.30，商铺0.80 住宅0.40，商铺1.00 住宅0.50，商铺1.20 金南苑 105500 住宅0.40,商铺0.55 住宅0.45，商铺0.65 住宅0.55，商铺0.80 紫荆名园 70500 住宅0.55,商铺0.80 住宅0.60，商铺1.20 住宅0.70，商铺1.70 银桂苑 73000 住宅0.40 住宅0.50 住宅0.70 星辉家园 20000 住宅0.80 住宅0.90 住宅1.10 天下难事，必作于易。上调物业服务费的工作也是如此。我公司管理项目呈多样性，因此涉及到的调价问题也千头万绪，为了让全公司在正确的价值理念和统一的思想体系下完成这一个关乎生死存亡的战略任务，我们开展了以下工作：一是成立了物业服务费调整指导小组。指导小组的宗旨是从政策上把握全局，及时给各项目管理人员传递各级政府关于物业服务费的种种政策和指导意见，防止各项目因信息缺失造成政策上的偏差，给自己的工作和公司的形象造成不良影响。二是对项目进行严格的财务核算。指导小组成立后，帮助各项目进行了严格的财务核算，既在企业内部明晰经营情况，同时也让业主和业委会清楚小区的收支情况，进而促使业主理解了上调物业服务费的紧迫性和必要性。三是确保优质管理和服务。在各项目的管理和服务上，指导小组予以了权威性的严格要求，确保了项目的各项管理及时到位，服务优质体贴。这一环节是上述两项工作的基础和前提，需要扎扎实实做好每一天、每一步、每一点，实践中这一点至关重要。绝不唯利是图可以说，之所以会造成物业服务费上调难的尴尬局面，成因是多方面的。它既有政策性因素，又有社会性因素；它既属于经济活动范畴，又与管理经营息息相关；既是企业难题，也是行业难题，更是社会难题。面对这样的困境，不能消极抱怨，不能弃管逃避，不能鲁莽妄为，只有勇于面对，积极面对，正确面对，才是解决问题的首要。尽管物业服务是一种有偿服务，物业服务企业是应当理所当然追求合法合理利润的经济组织，但在面对物业服务费这一涉及民生的问题面前，决不能只是单纯考虑利益一个方面。事实上，如果企业在调价过程中做出一副非要盈利不可的架势，或者说至少是给业主的感觉是唯利是图，那么，企业想要调价并得到业主的认同当然会困难重重。因此，我们必须认识到，上调物业费不是无关轻重的小事，它对企业的发展、社会的稳定十分重要。为此，我公司明确规定调价后多收的物业服务费，公司只收取5%的管理费，其余95%全部用于现场人工费、营业税和完善小区各种设施的服务成本。在实施这个政策的过程中，既提高了项目所有员工的积极性，同时也让业委会和业主心悦诚服，感觉到了增加的物业服务费确实用到了该用的地方。 “钢用在了刀刃上，这费交得值得！”有不少业主这样反映——也许，在外界看来我们全公司范围内上调物业服务费凉风徐来、波澜不惊，而其背后的原因正在于此。

前期物业管理招投标:3个误区和3个对策（转载）房地产开发的建管不分问题，长期以来一直困扰着物业管理行业的发展。谢家瑾会长也明确指出：“加快物业管理市场化进程，大力推进物业管理与房地产开发的建管分离是行业持续健康发展的正确选择。” 但实际上，推行建管分离仍然面临着很大的阻力。笔者认为，这其中的主要原因，是前期物业管理招投标工作的规范性问题。　　开发商的3个认识误区　　当前，前期物业管理招投标工作中出现的种种不公平竞争现象告诉我们，我们只有把前期物业管理招投标这道关把住了，实现建管分离才有可能。在前期物业管理招投标的过程中，有些房地产开发商通过不正当竞争的手段，为自己的物业管理企业取得自建项目的物业管理权，实际上是由于他们在认识上存在的误区所导致。　　误区之一：开发商片面地注重经营的控制权和管理的自主权，而忽视了外来物业管理企业在前期物业管理工作中的积极作用。按照商品房销售许可证的规定，必须先确定物业管理企业，然后才能获得商品房的销售权。因此，开发商通过使用自己的物业管理公司，以控制经营过程和主导前期物业管理。实际上，这种做法是不明智的。物业管理的实践充分证明了前期物业管理的重要性。开发商通过选择社会上有经验和有实力的专业物业管理公司，前期介入物业管理的策划和监管工作，可以有效地听到房屋品质和物业管理的积极意见，同时，这还能够较好地配合经营部门正面宣传产品，防止经营误导。　　误区之二：开发商希望使用自己的物业管理公司，来缓解商品房交接过程中可能因质量和其他产品问题引发的矛盾。实际上，这么做是得不偿失的。因为商品房存在的违规行为和品质问题，物业管理企业是无法替开发商承担责任的，同时，这种矛盾也是无法回避的。作为一个负责任的开发商，应当高度维护企业的声誉，积极关注和解决商品房销售环节中出现的各种问题，而不是通过自己的物业管理公司来掩饰问题，蒙蔽过关，正确的态度应当是高度重视物业管理的前期介入，引入优秀的外来物业管理企业，严格做好商品房的交接验收工作，把问题解决在业主进住之前。　　误区之三：开发商不愿意将自己所开发项目的物业管理利润，转移给其他物业管理企业。这种想法本是无可厚非的，但物业管理是微利行业，与房地产行业的巨额利润相比，物业管理利润简直是九牛一毛。开发商如果为了物业管理利润的小利，忽视了外请物业管理企业正面的、积极的作用，其结果可能造成开发商以及自己的物业管理企业，无法从日常物业管理矛盾纠纷中解脱出来，最终导致因小利而失大利。许多开发商自己拥有优秀的物业管理企业，这些企业完全可以凭借自身的优势，通过合法的招投标取得社会上其他项目的物业管理权，为规范前期物业管理招投标工作，发挥积极地作用。

年底到了,天下无贼! 物业公司的温馨提示将近岁末，偷盗、抢劫等安全事故又开始增加，为了确保您的人身安全和财产安全，中联物业在此提醒您：一、出门时要确定门窗户是否锁好。二、请不要家里放置大量现金及首饰。三、请将自行车、摩托车停放到我们指定的地点，这样我们能更好的替您看管。四、请不要把家门钥匙、车辆钥匙交付给您不熟悉和不可靠的人。五、夜晚回家时，应避开灯光昏暗的街道。在行人稀少的路段、车站尤其要提高警惕，切勿乘坐黑车。六、陌生人敲门时，先从猫眼观察对方的穿着、人数等重要信息，如果是水电抄表人员、家电维修工等，可致电物业服务中心进行核实，确认无误后方可开门。若发现可疑情况或可疑人员请紧闭房门，并致电物业服务中心，我们将组织秩序维护员对其进行询问、盘查。七、人少及老人儿童在家时，请尽量反锁房门，夜晚入睡时，检查门窗并进行反锁。

物业项目管理要求，你做到了吗？（转载）例会要求： 1、项目每月应召开不少于2次项目工作例会； 2、要求项目各口分解工作例会精神，做好现场执行监督工作。 3、项目负责人每月准时向公司提交工作周、月报培训要求： 1、将员工培训需求按年/月制定后上报公司人事部门并按计划开展实施。 2、公司定期对项目培训效果进行抽查，项目各口专业技能培训不少于两次/月。现场品质检查： 1、项目负责人需积极配合公司月度工作质检。 2、对不合格整改项进行整改跟踪已书面形式将整改内容反馈给品质部门。人事管理要求： 1、每月初与人事核对上月员工花名册上员工资料，并及时更新和完善。 2、每月及时将员工离入职申请送人事执行审批流程，便于人事部门办理相关手续。 3、每月不定期与人事核对人员缺编情况，便于人员的及时调动和补充。 4、每月3日前各项目的考勤汇总报人事进行初步核对。行政、采购管理要求： 1、项目的申请报告由项目经理统一申报（涉及到专项费用的都必须打申请报告，并补充说明开支用途，作为报销和付款的依据） 2、每月20日上报下月物资采购计划。 3、领用采购物品需项目经理或仓管员在送货单上签字确认后申报行政核对。 4、根据年度成本预算合理进行成本控制和安排请购物品。财务管理要求： 1、在公司规定时间收费员进行账目核对和审核； 2、积极配合公司财务部月度培训指导及账目核对 3、每月底完成项目的收费率统计，并布置催缴计划。 4、每日必须按时和财务核对及现金存储，完成现金及电脑台帐的登录工作；日常管理要求： 1、每天对项目各岗位进行巡查，对存在的问题及时落实和整改，并落实项目经理工作日志。 2、项目经理每月至少进行二次夜间查岗。 3、落实项目的各项内页资料和运行记录的检查； 4、督促工程人员对设备维护、保养、维修的落实 5、定期对业主进行回访，及时协调和处理业主反映的问题。