法制晚报：冯胤颖 (05/12/02 09:45) 　　在住宅被宏观调控之后，地产投资转向了写字楼、商铺等物业；而当写字楼、商业地产“调控”风声吃紧时，地产投资又及时转向了工业地产在资本尚未找到出路的时候，温州客甚至已经把温州的工业用地炒到了100万元/亩的高价，“这个价格并非有价无市，而是有买有卖。”知情人士称就像一场游击战。在住宅最红火的时候，一进一出日进斗金，在住宅被宏观调控之后，地产投资转向了写字楼、商铺等物业；而当写字楼、商业地产“调控”风声吃紧时，地产投资又及时转向了工业地产。　　在资本的冲动中，不仅是像格力电器、美的集团、海尔集团等国内家电巨子不约而同地打着产业“扩军”的旗号大举圈地，建造自己的工业园区；甚至是像浙江的民间资本、乃至是做配件发了财的个体老板，都想把手里头的钱投向工业地产。　　工业地产掘金记　　2005年初，于越（化名）接到了一笔单子，老板利用自己的关系打算开始运作一个据说是利润丰厚的工业地产项目。“如果做成了今年的年终奖将会很丰厚。”于越对此很是期待。　　“做工业地产关键是弄到工业用地，而且关键是价格要低廉。”于越告诉记者，除去工业地产在运作上的专业化，最基础且最富有神秘色彩的是它的价格。“每幅地块的价格都是不固定的，一般来说，各个园区会提供一个基本的报价，关键是看怎么谈了。”　　而于越的老板显然得天独厚。从政府部门出来之后，于越的老板开始从事工业地产咨询，在一次聚会上偶然获知了一个信息，与他的前同事一拍即合，把他们牵连起来的就是一块位于康桥开发区不远的工业用地，总建设用地面积近200多亩，可建近9万平方米的建筑，已经“五通一平”。　　于越老板的前同事早就开始经营房地产，因为此前在政府部门工作过，独立出来后，把企业也挂靠在了区政府名下，在上海黄页中，该公司的所属分类是房屋租赁。　　“因为这层关系，康桥的这块地实际上已经在掌握之中。”于越说。　　从2004年中开始，工业用地的审批就缩紧了，一些利用不充分的工业园区被撤销。一位原想从事造纸生意的投资商张先生曾经告诉记者，为了找到一小块盖厂房的工业用地，他几乎跑遍了浦东的金桥、康桥等园区，但是一直找不到合适的土地。世邦魏理仕的报告显示，从2005年初开始，工业用地的价格一路上扬，而且很多园区出现了供不应求的状态。可以说，工业土地已经“奇货可居”。　　拿着土地详细规划的于越和他的同事们开始向有需求的企业推销。“如果光是做中介商，进行土地的转让，其实赚不了多少钱。”于越告诉记者，真正赚钱的是在仓库上盖厂房出售。于越的目标是有物流仓库需求的企业，例如宜家、APL等外资企业，对外报价0.8元/平方米/天。同一般的住宅买卖一样，每一个有产权证的工业物业都可以进行自由买卖，根据需要，还可以进行产权分割，独栋交易。而由于租金的不断上涨，出租获得的利润更为诱人。　　如果这笔生意能做成，丰厚的利润唾手可得。“仓库面积大约在3.6万平方米，一天的租金就近3万元。”尽管于越并不知道老板与他的伙伴的分成比例，也不知道土地的最终出让价格，但是即使以上海工业园区的平均地价水平86.1美元/平方米计算,于越估计该项目的利润至少要超过10%，而且可以肯定的是这块土地拿得相对低廉。　　像于越的老板所从事的业务一样，更多的人看到了工业地产的价值。“我所看到的，一些民营企业，各种行业的企业，不管先前在做什么，但这两年只要有了点实力的，要么已经涉足房地产，要么就正在奔向房地产业的路上。”张先生称，“而现在的热门是工业地产。” http://fzwb.ynet.com/article.jsp?oid=6936929

随着“90平方米和70%”概念的逐渐明确，住宅房产的空间越来越窄。除了一些实力品牌开发商，凭借多年的积累，继续成为住宅守望者外；其他一些规模稍逊的开发商，要么选择退出，要么把进军商业地产。然而商业的高要求、高门坎、严标准更使这些开发商举步为艰。在住宅地产空间减少，商业地产操作复杂的情况下，工业地产悄然兴起。工业地产以它独有的特性迅速遍及长三角和珠三角，成为开发商投资的新宠。工业地产的四大特性：1. 大投资；2. 快速启动；3. 提供增值服务；4. 追求长期稳定回报。针对工业地产的特性，鸿伟摩尔认为工业地产必须走“厂房标准化——厂房定单式个性化——厂房社区附加值”发展道路，从点到面，实现工业地产的价值最大化。