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购买一套二手房，到底要交多少费用？越来越多的消费者将二手住房作为置业首选，在可以承担的预算范围内，为自己精心挑选一个合适的家。但这个预算该如何做才准确呢？二手住房交易过程中，除了房款还会产生哪些费用呢？相信很多人都一头雾水。别着急，链链这就帮大家算一算，荷包里到底该存多少银子。一、房款相信房款是大家都不会忽视的部分，占据了购房预算中的绝大部分。二手房的房款总额是受到建筑年限、面积大小、板块地段、配套设施……等因素影响的，建议大家多做比对，综合考虑，从而挑选出心目中最合适的购房目标。基于税费中绝大部分的费用是根据房款总额、房屋面积计算的，所以在开始选择的时候就要将这些考虑进去。链链贴心提醒：失之一厘，谬之“千万”哦二、税费在明确购房目标之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，包括契税、印花税、测绘费、交易手续费、房屋产权登记等，分别有着各自的征收标准，听起来是不是很麻烦很零碎？不要皱眉！链链现在就给你详细列出来，在上海购买二手住房到底需要交哪些税费。 1 、契税根据二手房房地产契税的调整新政，上海对个人购买家庭唯一住房，面积为90㎡及以下的，减按1%的税率征收契税。面积为90㎡以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，仍按3%的税率征收契税。从中我们可以发现关键点主要在于两个： 1）是否二套房！ 2）面积是否超过90㎡！链链悄悄拿出计算器敲了一下，90㎡以下的二套房，契税仅为原先的三分之一，90㎡以上为原先的三分之二，改善型客户简直要偷着乐啦。 2、交易手续费交易手续费是由政府依法设立的。它是由房地产主管部门设立的房地产交易机构，为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。根据2016年8月1日起正式执行的上海调整房地产交易手续费计费方式和收费标准，上海居住房屋交易手续费按居住房屋建筑面积收取，每宗交易手续费最高不得超过2万元，存量居住房屋买卖每平方米4元，交易双方各承担50%。所以，在上海购买二手住房的消费者需要缴纳：交易手续费 = 房屋面积 × 4元 3、产权登记费房屋登记费按件收取，不按照房屋的面积、体积或者价款的比例收取。住房登记收费标准为每件80元。房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。房地产主管部门按规定核发一本房屋权属证书免收证书费。向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元。 4、抵押登记费房屋抵押登记费是房屋贷款人到房管局办理住房抵押贷款手续，在办理时向房管局缴纳一定的服务费用。抵押登记收费标准为每件40元。是不是终于有种可以轻松吐口气的感觉了？接下来还有更轻松的！ 5 、印花税房地产印花税的税率有两种：第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为0．05%，同时适用于房屋租赁合同，税率为0.1%，房产购销合同，税率为0．03%。第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，含房屋产权证和土地使用证，税率为每件5元。目前上海只征收第二种定额印花税，是所有相关税费中最低的一笔。不要998，不要888，只要5块钱，轻松缴完印花税。 6、房产税房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房屋单价≤43002的：征收价×70%×0.4%房屋单价＞43002的：征收价×70%×0.6% 其中“征收价”又有着以下标准： 🔹非沪籍、外籍人士的即合同价； 🔹沪籍首套、非沪籍满120积分的居住证或其正式居住证满三年的免征； 🔹沪籍二套按照家庭人均60平优惠扣除后的面积×此次购房单价核算。三、佣金二手房佣金即通过房屋中介公司进行二手房交易时支付给中介方的服务费，房屋出售方与房屋购买方都需要向中介方支付费用。常规思维中，自己买房应该比找中介付佣金更省钱，但其实会付出更多的时间和精力，交易的安全性也得不到保障。相比起来，找一家靠谱的中介，用合理的佣金换取高质的服务，让他们帮你节省资讯收集时间，提升交易可行性、保证交易的安全，轻松快速找到合适的好房子，这么看来这笔钱还是不省更划算！一笔一笔计算好，是不是有种拨云见雾的感觉？听说预算做得详尽的业主，运气都不会太坏哦。文章来源微信公众号：上海链家

买二手房，签约时必须知道的5件事

沪豪宅交易大爆发：上半年顶豪成交量已超去年全年距离“沪九条”新政出台至今已过去近1个季度，自新政实施以来，市场降温效果显著。二季度以来，新房月度成交量迅速降至百万方以下，并且保持相对平稳的态势，波动幅度不大。然而在这波平稳且略显平淡的格局下，顶豪市场的表现却暗潮汹涌。据上海链家市场研究部数据显示：截至6月21日，2016年新房市场中顶级豪宅（成交均价10万元/㎡以上）成交量为638套，与去年同期相比大幅上涨4.2倍，并且已超去年全年成交量，再创历史新高。新政制约下顶豪交易不减反增月均成交量较去年翻番 2015年作为上海的豪宅元年，豪宅成交量已然出现爆发性上涨。而2016年即便是在限购升级导致新房市场整体成交量滑坡的情况下，豪宅市场成交量却并未缩减。据上海链家市场研究部数据显示：截止日前，尽管新房市场2季度纯商品住宅整体成交量较1季度出现37.6%的跌幅，但2季度顶豪成交量较1季度则不减反增，增幅达3.2%。自2016年以来，顶豪市场月度成交量均达到55套及以上，月均成交量更是超百套，较去年足足翻了一番。卢湾、浦东、黄浦位列前三区域成交量均超百套从成交分布来看，今年这类高单价顶豪分布的热门区域主要为卢湾、浦东、黄浦，成交量均已超过百套。今年成交表现最好的顶豪分别为翠湖天地隽荟都和嘉天汇御苑，成交套数分别为69套和56套，成交均价分别为13.26万元/平方米和11.77万元/平方米。其中翠湖天地隽荟都于去年底开盘，今年成交均价与去年相比变化不大，涨幅仅为5.4%。而嘉天汇御苑于2014年7月开盘，2014年项目整体成交均价为9.8元/平方米，尚不足以列入单价10万元/平方米以上顶豪名单，而2016年成交均价则达到11.7万元/平方米，较2014年上涨19%，单价涨幅近2万元/平方米，并且所成交的49套房源中，仅有3套单价不足10万元/平方米。从成交端来看，豪宅客群受政策的制约力较小，楼市政策越收紧，市场信心越大，反而刺激了这类客群入市的积极性。从供应端来看，目前市场中在售楼盘仍以涨价为主基调，而价格的不断上涨，也促使越来越多的豪宅步入顶豪的阵营，导致顶豪成交量的暴涨。

嘉定徐行镇到底在哪里？凭啥没有地铁也能卖到2.4万/㎡！今日上海土地市场迎来了嘉定两幅地块的入市，其中一幅为嘉定区徐行镇06-04地块，新城+市北+中垠以22.05亿元竞得嘉定区徐行镇06-04地块，溢价201.30%，成交楼板价24109.87元/㎡。徐行地块四至范围：东至基地边界，南至新建一路、基地边界，西至澄浏公路、基地边界，北至大理港。那么地块到底在哪里？徐行又在嘉定什么区位呢？嘉定徐行基本上属于上海最北部，与太仓和昆山相邻，地理位置偏僻。这块地到底有多贵？徐行地理位置偏僻，区域内配套也极不完善，除了还未对外开放的佳兆业城市广场，只有一个华润万家商业广场，区域内有规模的商业配套极少，基本以小店面为主，不过这两年，一些大型的开发商已经开始逐渐进驻徐行，包括禹洲、碧桂园和佳兆业。从容积率上来看，该地块容积率为1.2，和碧桂园当初拿下的02-05地块一样，对应的项目名称就是碧桂园嘉誉，预计6月开盘，而佳兆业在2013年拿下的地块已经在售，上海链家研究部数据显示：今年该项目的售价为18301元/㎡。徐行镇属于嘉定北部板块，区域内在售新房项目比较多，如首创旭辉城、绿洲华亭茗苑)等等，目前的售价分别在2.1万元/㎡和2.4万元/㎡左右。嘉定区徐行镇近几年纯宅地出让情况容积率仅1.2 预合同部分规定： 1、本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的 5.0 %以上，计 4573.9 平方米以上。 2、本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 60.0 %,计 54886.75 平方米以上。 3、地块内应设置一条宽度不小于9米的东西向公共通道和一条宽度不小于6米的南北向通道，公共通道端口不可变、线型可变，其端口位置详见规划征询单。其中，南北向公共通道跨大理港的桥梁宽度不小于6米，总投资不低于120万元，由受让方带建，建成后无偿移交给镇政府相关部门。此外，今日嘉定区嘉定新城E27-1地块已经拍出了3万出头的成交均价，相较而言，徐行这幅地块更贵，不仅各方面配套跟不上，相较于周边在售的新房价格也出现了更高的溢价，并且在规划上对于中小套型的比例、对于地块内的建设要求也过多，这样也无形增加了开发商的购地成本。

嘉定新城纯宅地溢价68%楼板价破3万/平国企央企熄火后土地溢价走 6月17日，嘉定区嘉定新城E27-1地块现场竞价结束，最终建发以41.98亿的价格夺得，溢价率68%，楼板价30289元/㎡，扣除5%的保障房与15%的自持面积后，实际楼板价达到37600/㎡，未来该项目可售部分均价保守估计将达到47000元/平方米。据悉，E27-1地块旁边就是金地去年拿下的地王项目。2015年9月23日，金地以总价20.1亿元竞得嘉定区嘉定新城E26-1地块，溢价率96.63%，成交楼面价1.86万/平方米。该地块是嘉定新城核心区剩余纯住宅用地中面积最大的一幅，地块紧邻轨道11号线嘉定新城客运中转点，背靠瑞金医院北院，周边还有已开业的绿地嘉年华及建设中的中信泰富商业广场，区位优势显著。因此，该地块出让条件繁多：一、本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 80.0 %（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米）；二、受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于 15 %的住宅物业，以上自持面积须用于租赁。上海链家市场研究部总监陆骑麟表示，嘉定新城经过近年来的发展，人口导入及商业配套都已经较前一阶段有了大幅度的提升，目前中信泰富的嘉定新城站上盖、合景泰富综合体、宝龙广场、明发广场、东云街的工程建设都进入了尾声。另一方面，嘉定新城不断提升自身的名片效应，嘉定图书馆、保利大剧院都借助建筑设计造势，与此同时，嘉定新城对人才的引进与落户也有一定的政策扶持。结合今年以来上海周边地区的地王拍卖价格，嘉定新城这次的土拍价格并不算离谱，毕竟在央企全国各地连获地王疑似被约谈之后，此次参拍的12家企业中，仅看到保利置业+山东黄金、华润的身影。来源：上海链家市场研究部

为什么发的帖子会被秒删。。。有些广告贴在那高高挂起，一点事儿也没有，我发个帖子就被秒删，为什么就不能花两秒时间判断一下再决定要不要删

奉贤区公布最新重大工程进度表奉贤区交通委最新公布了《2016年重大工程形象进度表第四期（5月）》，轨交5号线南延伸各站点施工进程、BRT建设进度、基础设施、安置保障房项目推进情况等轨交站点地下通道工程进度望园路站——用地预审阶段。南桥新城站——选址阶段。四团镇“三线”宅基地置换项目：主体结构、二次结构施工阶段。 F8返征地（03-01）：主体结构施工阶段。民旺苑四期：主体结构封顶。金水苑五期：土方工程施工阶段。人大附中：勘测定界阶段。区皮防所、牙防所新建工程：工可、勘测定界阶段。奉贤区博物馆与规划馆新建工程：选址阶段。大居配套中学：项建书报批阶段。轨交五号线南延伸段预计在2017年全线贯通 BRT贤浦段（南奉公路至浦星公路）预计本年年内竣工奉贤目前是1+2+5+X城镇发展体系1、南桥新城 “1”即指南桥新城：强化新城与庄行、金汇、青村等镇的协同发展，组团式配置公共设施和交通基础设施目前南桥新城在售畅销楼盘以及最低最高价目前南桥新城卖的最好的是汤臣臻园，该项目距离规划中的轨道交通5号线望园路站仅500米距离，今年年底交房，当前可售房屋仅剩223套。主力户型有86平两房，113平三房以及138平四房，基本满足了各层次家庭的需求，供选择性较多。其次是金辉南桥馨苑，该项目开盘时间较早，今年9月交房，坐拥新老双城醇熟配套拥有全龄教育资源，在南桥来说，周边配套已成熟。目前南桥新城二手房价格南桥新城目前是上海二手成交最活跃的板块，5月份二手成交581套位列第一，成交均价14862元/㎡，较4月份上涨0.3% 2 奉城镇、海湾镇 “2”指奉城镇、海湾镇两个功能性节点城镇。奉城地区着力发展科技型、创新型、创意类产品，辐射四团镇、临港奉贤园区和海湾综合经济开发区，成为奉贤区东部综合服务节点城镇及先进制造业基地。海湾地区着力发展休闲度假产业目前奉城镇、海湾镇在售畅销楼盘以及最低最高价目前在海湾镇卖的最好的是绿地香溢，该项目是于今年5月开的一个新盘，位于海湾的核心位置，毗邻镇政府，目前依托海湾旅游业得到发展。在奉城镇卖的最好的是新城花屿湾，主要由花园洋房与叠拼组成，交通配套尚不完善。在二手住宅方面，据链家房源显示，目前奉城镇与海湾镇无充足二手房房源。 5 行镇、柘林、四团、青村、金汇 “5”指庄行镇、柘林、四团、青村、金汇五个新市镇，主要为服务周边城乡地区，带动农村地区发展。目前五个新市镇在售畅销楼盘以及最低最高价目前五个新市镇中，金汇板块发展较为完善，畅销房源亦主要集中在金汇板块，其中不乏品牌房企。销售最好的为万科金域华庭，其地址金汇板块，实则生活配套依靠南桥带动，紧邻上海首条BRT专线（在建）清朗路站，最近的轨交为五号线延伸段金海路站，但仍有相当距离，今后主要依靠BRT出行。在二手住宅方面，目前五个新市镇无充足二手房房源。据链家房源显示，金汇的二手房均价为13405元/㎡。奉贤区房价相较于上海均价3.5万/㎡来说，是个实打实的价格洼地，主要原因为目前轨交尚未涉及，交通出行不便，但随着一系列配套设施的逐渐完善，明年5号线延伸段的全线开通，价格亦会在目前基础上进行快速提升，从年初拍出的南桥地王不难看出，开发商已逐渐看好奉贤这一块价格洼地，当时的土地成交楼板价22625元/㎡，已高于同地段在售房价，未来的腾飞箭在弦上。文章来源微信公众号：laolulunshi

如何高效地在上海租房？选房子的时候发现信息不全……每看一间房子就要用地图查一查到公司的距离……文字信息很诱人的房子竟然没有照片……终于看好了房子，却要手动输入号码联系房东……联系上了发现房子租掉了………好不容易可以去看房了，房东又改时间……刚走到小区门口，中介来电话说房子租出去了……呵呵真的是租掉了吗？还是一开始压根就不存在……

楼市百科 | 这里有最有用的房产知识每日一图，分享给大家最有料的房产知识

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上海5月新房价地图出炉，房价又涨！

上海5月新房价地图出炉，房价又涨啦！

米老鼠效应遭新政冷却，川沙二手房价格局部松动万众瞩目的上海迪士尼乐园将于下月中旬正式开园，而随着迪士尼开园的临近，其所属川沙板块的楼市也受到外界关注。迪士尼开园和轨道交通通车的利好与3.25新政对市场的打击交织在一起，对当地楼市产生了怎样的影响呢。新政前一度涨幅惊人事实上，迪士尼开园的效应对川沙地区的楼市有着长期的影响，特别是在去年3.30新政至3.25新政出台的这段时间里，全市总体楼市火爆，而川沙地区又有着迪士尼开园的利好，涨势更为迅猛。例如一套贝越水岸名邸的三房房源，其在去年8月初挂牌时报价为到手价430万元，此后经过多轮的涨价，目前已提高至550万元，而这套房源在07年左右购入时总价在90万元左右，仅仅相当于目前报价的1/6。另有一套鼎鑫名流世家的四房房源，其在去年6月挂出时的价格为到手价470万元，而目前已达到630万元，涨幅高达34%。新房带动二手房价格上涨据上海链家地纬广场店介绍，川沙板块不少房东出售房屋的目的是为了置换同板块的新房或次新房，这些新房或次新房项目价格的上涨，也带动了二手房东的报价上涨。例如川沙的主力新盘阳光城愉景湾，其公寓均价由去年的3.54万元，上升至今年以来的4.37万元；另一个主力新盘凯佳公寓，也从去年的2.55万元上升至今年以来的3.63万元，涨幅都十分显著。新政后部分房东被迫小幅下调价格不过，在3.25新政后，由于成交量的迅速滑坡，川沙板块二手房价格上涨的势头得到了遏制。根据上海链家市场研究部监控的数据显示，川沙板块二手住宅成交量由3月的515套，大幅下跌至4月的139套。由于新政的打击，以及此前价格过快上涨产生的透支作用，即便迪士尼的开园愈发临近，川沙板块二手房价格保持了稳定，一些有置换需求的房东，价格则出现了小幅松动的情况。例如，一套万馨佳苑二房房源，今年1月以280万元的价格挂出，此后逐渐上涨至360万元，然而新政后客源大减，而房东又有置换需求，于是将价格小幅下调至350万元。另一套天和湖滨家园房源，在3.25新政前一周，将价格从290万元大幅涨价至350万元，然而不久市场风云突变，眼见房源乏人问津，房东被迫将价格回调至340万元。上海链家研究总监陆骑麟表示：尽管川沙板块目前有部分房源价格出现了松动，但是，这样的松动往往是在经过去年以来长期上涨后的小幅回调，总体价格依然处于高位水平。不过，楼市新政毕竟还是给这一概念热点区域的楼市起到了冷却作用，未来仍有继续挤出泡沫的空间。

房企拿地不错过不放过长兴岛地价直奔“2字头”显疯狂今日丰苗（泰禾）以20.42亿元竞得长兴岛凤凰镇CX01单元07-04地块，溢价率219.1%，成交楼板价15159元/㎡，务彤以27.02亿元竞得长兴岛凤凰镇CX01单元09-03地块，溢价率229.4%，成交楼板价15684元/㎡。此次长兴岛凤凰镇的两幅地块也是十年来首次出现宅地出让的情况。长兴岛虽然隶属于崇明，但区域内以农场为主，生活配套落后，区域内商品住宅项目稀少，长兴岛目前商品住宅只有两个在售的，分别为御岛财富公馆和凤凰花园，上海链家研究部数据：2016年至今，御岛财富公馆的成交均价为20389元/㎡，凤凰花园的成交均价为14864元/㎡，御岛财富公馆为2014年12月首次对外销售的项目，经过一年半的销售，项目的去化仅达到22.9%，而凤凰花园为2010年5月首次对外公开的项目，足足经过了6年的销售时间，项目还未售罄，去化仅64.7%。上海链家研究部数据显示：2016年至今，长兴岛商品住宅的成交均价为17570元/㎡，相较于2010年上涨58.1%，而全市今年的商品住宅成交均价为34568元/㎡，较2010年上涨59.0%，两者涨幅基本相当，所以说虽然长兴岛生活便利程度落后、发展速度较慢，但是房价的涨速水平却与全市并驾齐驱。今日出让的两幅宅地位于长兴岛中部地区，居住条件比较成熟，但是交通并不便利，尤其是连接上海市区除了公交车一种公共交通并无其他方式，从该地块的答疑纪要中了解到：关于长兴岛的地铁规划，上海轨道交通崇明线目前正处于第二次规划环评公示阶段。也就是说未来会有地铁通行。上海链家市场研究部总监陆骑麟认为：即使未来区域内有地铁通行，但交通问题在短时间并不能解决，在未来一段时期内，交通问题仍然会是区域发展的障碍，今日出让的这两幅地块楼板价均超过一万五有点夸张。陆骑麟还说：不过，我们也要看到，像这类常年无宅地出让的区域已经出现宅地出让的现象了，并且地块还表现的炙手可热，这也释放出了一定的信号，耐人寻味，上海的土地越来越稀缺，未来的供给也将会越来越紧张，像长兴岛这类在人们眼中属于落后、难以想象的区域目前都成为了开发商眼中的“香饽饽”，足以见得未来在越来越无地可卖的上海，房企对任何区域的地块都将不会错过。

起薪滞涨房租飙升，毕业季租房重压加剧随着毕业季的临近，毕业生的租房又成为了社会关注的话题。有关报告显示，2016年应届毕业生期望月薪的平均值为4985元，而实际签约月薪为4765元，较之去年略有下降。而申城的住宅租金则随着去年以来房价的飙升而一同上涨，此消彼长之下，毕业生租房面临着越来越大的压力。应届生难以承受租金张江板块由于坐拥着张江高科技园区，因而是毕业生租房较为集中的区域，多年来毕业季出租房源十分紧俏。不过，据上海链家张江七店介绍，由于今年不少毕业生难以承受租金，因此，目前周边的可租房源数量反而并不紧缺。门店每天有十余组租赁带看，其中不少都是新毕业的学生，但大多都因为租金过高而铩羽而归，即便张江高科技园区中不少企业属于IT、通信等起薪较高的行业。张江板块品质较好的公寓项目，如汇智湖畔家园，二房房源月租金普遍超过8000元，而品质一般的玉兰香苑，二房房源月租亦在5000元左右，对于收入水平普遍不高的应届毕业生而言，即便是2-3人合租一套房源，依然是沉重的经济负担。与去年同期的水平相比，今年毕业季的房屋租金又有了较为明显的上涨，如张江汤臣豪园的三房房源，去年5、6月月租尚在9000-10000元，而目前类似房源的租金报价已经达到1.1-1.3万元的水平，而75平方米左右的二房房源，月租金也从去年同期的6500-7000元左右，上升至今年的8000-8500元。租房外移已成趋势由于不少张江、金桥等园区周边租金高企，不少应届毕业生不得不前往租金低一些的外围板块租房。周浦板块近年来就承接了不少在张江工作的毕业生，不过据上海链家周浦万达店介绍，目前来周浦租房的应届毕业生尚不多，不过随着毕业季租房逐渐进入高潮，越来越多在张江等区域租房未果的毕业生将会转移过来。当然，在全市租金普遍上涨的情况下，相对外围的区域亦不能幸免，如周浦的大盘印象春城，去年尚能以2500元左右的月租租到90平方米左右的二房房源，但目前此类房源租金报价普遍在3000元以上，甚至不乏一些超过4000元的。租房痼疾短期难治愈上海链家研究总监陆骑麟表示：房价与租金的上涨长期以来是相生相伴的，在去年房价迅速飙升的情况下，租金随着上涨也是难以避免的。虽然近期国务院相关精神在推动租售并举，鼓励包括大学生在内的外来务工人员在城市租房。然而，一方面，新颁布的政策远水解不了近渴，另一方面，上海也有身为一线城市所面临的特殊情况，庞大的外来人口，导致政府建立的公租房必然杯水车薪，并且开发商去库存压力普遍较轻，像一些去化堪忧的中小城市那样鼓励开发商售转租也难以实行。尽管目前不少新出让的地块都有了部分自持的规定，但这些自持的住宅或公寓式办公流入租赁市场也尚需时日，缓解目前严峻的租房压力，也成为了一大难题。

房企成交量向好，拿地虽疯狂，但仍在理性之内房企业绩出现“断层”，总体大幅度超去年同期据上海链家市场研究部监测数据显示，2015年全年TOP40房企中，万科以1054亿元领跑房企销售业绩，而其后的保利地产则与老大万科之间出现了较大的断层，前5月销售554亿元，仅为万科的一半，万科在作为行业领头羊的优势更加凸显。从房企的完成度来看，仅华润置地同比微弱下降0.6%，其余房企均呈现同比上升的趋势，而截至统计日为5月27日，比去年少了4天，也就是说，华润也应该会达到与去年持平的状态。其中旭辉与融创傲娇的将业绩翻了一翻以上，旭辉与融创在一线城市均仅布局了北京与上海，其业绩主要依靠二线城市依托。行业领头羊万科的销售额亦主要集中在二线城市，目前其在二线城市的在售与未售项目将近300个，占到全部在售项目的58%。土地疯热，房企虽跟“疯”，但仍理性面对如此好的业绩，房企大多数都是陷入了“土地荒”中。从典型房企的拿地销售比来看，仅1/3的房企拿地金额超过了0.6，融创与华润置地的拿地稍显疯狂。上半年融创共拿地15宗，其中一线城市仅上海泗泾一幅，溢价率高达111%，楼面价3.8万/平方米，其余地块均位于二线城市。而看2015年全年融创的拿地，仅8幅，因此对于近期融创的高频率拿地亦在情理之中。而销售额高达1054亿元的万科，拿地销售比仅0.17，对于拿地依然是持有谨慎态度。上海链家市场研究部总监陆骑麟表示，品牌房企业绩全面飘红，业绩分化明显，出现断层现象，但仍大幅度超过去年同期，这主要依托于年初政策面支持。其次目前房企的业绩主要集中在二线城市，这受益于一线城市限购以及高地价的“溢出效应”。相对于土地市场的疯狂，众多房企表现出来的态度仍是相对谨慎的，高溢价地王地块的运营对于房企来说很可能面临前所未有的销售难题，成本压力将未来的运营风险推到了顶端。

沪上大户型房源纷纷走俏复式、别墅产品涨幅明显 2016年至今，在商品住宅中，大户型的房源开始走俏。三居室及以上的房型，包括复式和别墅等类型的产品，成交占比相较于去年同期纷纷出现上涨的情况。上海链家市场研究部监控数据显示：从套数上来看，2016年，三居室的商品住宅成交套数为18593套，成交占比38.8%，与去年同期相比上涨0.6个百分点；四居室成交套数为3200套，成交占比6.7%，较去年同期上涨0.4个百分点；五居室成交套数203套，成交占比翻倍；而复式和别墅产品涨幅更为明显，2016年的成交占比分布为6.7%和8.9%，与去年同期上涨1个百分点和2.4个百分点。从各环线的情况来看，位于外郊环的大户型最多，占比55.0%，其次是郊外环，不过并不是按照环线越远来成正比的，我们看到内环内的大户型占比也非常明显，达到7.8%。上海链家市场研究部总监陆骑麟认为：受历年来限购政策的积累，沪上大户型的需求量逐渐升温，一次性置业到位成为很多购房者的方向，此外，今年正式开始实行二孩政策，生育二孩后，家庭结构发生了变化，原来一家三口变成一家四口，甚至还有父母来一起照顾家庭，这类家庭对于改善型住房变得越来越有需求，也把置业方向转向为三房、四房，甚至是复式或者别墅产品，这也是今年以来大户型产品走俏的原因。当然，由于沪上房价越来越高，其他生活成本也高居不下，最热门的还是三房户型，并且多位于外环以外的位置。

5月底成交放量，房价出现结构性下跌据上海链家市场研究部监测数据显示：上周（5.23-5.29），全市一手商品住宅新增供应量为36.35万平方米，环比上涨76.62%；成交量为29.89万平方米，环比上涨23.81%，成交均价35699元/平方米，环比上升3.5%。上海链家市场研究部总监陆骑麟认为：上周全市商品住宅供求价再现上涨，尤其是成交面积接近调控前的水平，购房者开始逐步接受当前的新房的价格，并且开发商的售价也开始趋稳，甚至我们看到部分项目的成交均价出现了略有结构性的下跌。而上周新增供应的项目中，内环内的项目甚至其最高报价不到8万元/平方米，开发商的对未来的预期也有所改变。

毕业季临近，上海租房市场现况如何？随着毕业季的临近，毕业生的租房又成为了社会关注的话题。有关报告显示，2016年应届毕业生期望月薪的平均值为4985元，而实际签约月薪为4765元，较之去年略有下降。而申城的住宅租金则随着去年以来房价的飙升而一同上涨，此消彼长之下，毕业生租房面临着越来越大的压力。应届生难以承受租金张江板块由于坐拥着张江高科技园区，因而是毕业生租房较为集中的区域，多年来毕业季出租房源十分紧俏。不过，据上海链家张江七店介绍，由于今年不少毕业生难以承受租金，因此，目前周边的可租房源数量反而并不紧缺。门店每天有十余组租赁带看，其中不少都是新毕业的学生，但大多都因为租金过高而铩羽而归，即便张江高科技园区中不少企业属于IT、通信等起薪较高的行业。张江板块品质较好的公寓项目，如汇智湖畔家园，二房房源月租金普遍超过8000元，而品质一般的玉兰香苑，二房房源月租亦在5000元左右，对于收入水平普遍不高的应届毕业生而言，即便是2-3人合租一套房源，依然是沉重的经济负担。与去年同期的水平相比，今年毕业季的房屋租金又有了较为明显的上涨，如张江汤臣豪园的三房房源，去年5、6月月租尚在9000-10000元，而目前类似房源的租金报价已经达到1.1-1.3万元的水平，而75平方米左右的二房房源，月租金也从去年同期的6500-7000元左右，上升至今年的8000-8500元。租房外移已成趋势由于不少张江、金桥等园区周边租金高企，不少应届毕业生不得不前往租金低一些的外围板块租房。周浦板块近年来就承接了不少在张江工作的毕业生，不过据上海链家周浦万达店介绍，目前来周浦租房的应届毕业生尚不多，不过随着毕业季租房逐渐进入高潮，越来越多在张江等区域租房未果的毕业生将会转移过来。当然，在全市租金普遍上涨的情况下，相对外围的区域亦不能幸免，如周浦的大盘印象春城，去年尚能以2500元左右的月租租到90平方米左右的二房房源，但目前此类房源租金报价普遍在3000元以上，甚至不乏一些超过4000元的。租房痼疾短期难治愈上海链家研究总监陆骑麟表示：房价与租金的上涨长期以来是相生相伴的，在去年房价迅速飙升的情况下，租金随着上涨也是难以避免的。虽然近期国务院相关精神在推动租售并举，鼓励包括大学生在内的外来务工人员在城市租房。然而，一方面，新颁布的政策远水解不了近渴，另一方面，上海也有身为一线城市所面临的特殊情况，庞大的外来人口，导致政府建立的公租房必然杯水车薪，并且开发商去库存压力普遍较轻，像一些去化堪忧的中小城市那样鼓励开发商售转租也难以实行。尽管目前不少新出让的地块都有了部分自持的规定，但这些自持的住宅或公寓式办公流入租赁市场也尚需时日，缓解目前严峻的租房压力，也成为了一大难题。

“小上海”周浦：10年前，5千元；今天，5万元；明天，10万总价54.5亿楼板价43607元/平方米溢价率296% 什么？土地拍卖市场，又出现了天价！有“小上海”之称的周浦，吸引了全世界的眼球！ 2006年周浦和康桥什么价？没错！就是这个价！ 5000元/平方米房！ 10年前周浦就是这个价！今天！后悔也没用了不小心发现了什么

520，作为房产经纪人的你有时间陪你的另一半吗？反正我知道今天对我来说就是5月20日而已，哦不对，今天被霍干部虐了

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家长注意：学区房不一定有学位现在家长更加重视子女教育，不惜一掷千金购买对口重点公办学校的房产，于是就有了“学区房”，但属于学区房的房源不一定能够有入学的学位，这一点恐怕很多家长都还不太清楚，投资了这样的房子而无法入学，简直是白忙乎一场。首先，科普一下学区房与学位房的概念，详细说明见下表。简单来说，两者的主要区别在于：买了学位房，孩子就能进入家长期望的“目标学校”，房子自带学位（即入学资格）；而学区房一定可以就近入学，但由于各种条件限制，并不确定能进入 “目标学校”。但家长们还需要在以下几大问题上多加注意：问题一、学区房 ≠ 学位房！其实，学区房主要是对学生入住学区房时间有要求，有些房源买的时候有学位，但转年可能因为教育部门的片区调整而失去对口入学资格。这样的话，家长提前买好学区房，也未必可以进入心仪的学校。学位房，买房就送学位，但学位可能有固定的年限，家长需要确认好这一点再入手，一般来说迟一点购置对学生更有利。前提是开发商确保学区房能够按时交付，或者不会延迟很久，否则会影响孩子入学。问题二、新房带学位具体怎么回事？如今开发商在楼盘销售前，就会考虑为楼盘配置教育资源，那家长们要注意开发商和名校之间的合作方式，对于表中“1、开发商与名校达成协议”形式，赠送的学位，可能只面向部分业主，就是说赠送学位是和房源条件挂钩的，比如房源面积、房价总额、购买时间等。所以家长们一定要咨询清楚，并在买房协议中体现赠送学位的事项。 1、开发商与名校达成协议楼盘建在名校附近，开发商整合资源，以出资建楼等合作形式，与名校达成协议，保证业主的孩子拥有入学名额。 2、开发商引入名校开发商引入名校，建立当地分校区。开发商出地出资建校舍、购买设备，负责硬件设施的维护管理。名校出品牌、出师资，负责日常教育教学管理。 3、开发商与名校合办名校与开发商合作建分校，业主子女往往可免收赞助费。问题三、二手房的学区、学位有何注意事项？二手房的房源都有对应的学区，每个家庭的孩子都可以在学区范围内的学校就读，只是不能保证自己的房子一定能对口到“目标学校”（重点学校）。所以最有价值的学区房是能够获得重点学校就读名额的房源。另外，“近”名校的学区房并不完全等同于“进”名校，该小区可能因为划片而分入其他学区，甚至一个小区不同的楼栋也会被分到不同的学区中，家长们事先一定要了解清楚。二手学区房还需要注意一个非常重要的问题，就是房源的户口和学位是否已被使用过。学位对户口的要求是，学生户口、房管证（房屋产权证、购房正式合同）和实际居住地址三对口，所以孩子的户口同家长的户口需要一起迁入。如果户口已经被使用，则需要前业主及时迁出，以方便自己户口尽快迁入后子女获得入学资格。对此，买卖双方最好约定户口迁定的时间及违约责任，因为重点学校对于孩子的户籍时间是有规定的，如果不尽快迁入，等到了上学的年龄，很有可能就会因为常住年限不足而被拒绝。同时有些学校的招生简章每年都会有细微变化，要密切留意学校对家长及子女的户口迁入年限的要求，目前大多数学校都是要求户口至少满2年。问题四、学区房用于自住和投资，考虑因素大不同！由于自住的房子，首先要考虑居住是否舒适，出行是否便捷，周边生活、商业配套是否成熟等，以及房屋所在的位置、楼层、朝向和户型等。用于投资的房子，在子女报户口等入学问题解决后，一般都会将房子出租，因此投资型家长可以购买面积小、总价低的房子，这样投资成本低，也易于出租。此类房源一般都为老房子，一旦学区变动，无法再对口重点学校时，则会面临跌价的风险。所以投资学区房需谨慎考虑。问题五、买不到学区房学位房怎么办？民办校其实也很好公立学校是由政府拨款支持的，得到政府更多的政策和师资力量的倾斜，受到政府关注度更高，同时受到的约束也就更大。而民办学校本身属于个人或企业等组织投资，完全自负盈亏，所以办学质量、升学率等必须非常好才能吸引到更多学生，具有一定的特色，但收费也相对高一些。与其花费更多资金在房子上，不如多花点钱直接投资在孩子身上。上海链家市场分析师赵葆根表示：近几年学区房越来越热，购买学区房中需要特别注意的事项也是越来越多，比如对口学校质量、户口入住年限、学位有效年限、学区重新划分等，若处理不当，还容易和开发商或前房东产生法律纠纷，同时也会耽误子女入学的机会，所以家长们必须在购买前充分考虑以上事项，做好充分的准备。

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欢迎大家转战上海链家吧！德佑地产正式更名上海链家后，欢迎大家来：上海链家吧，吧内会定期发布关于公司的最新新闻、大事记！

工资还没涨，上海新房均价已站上3万元/平方米德佑链家研究部数据显示，5月上海单价5万元/平方米以上的商品住宅共成交了1153套，首次突破千套，成为有史以来最高点，且突破幅度明显，距离上一次历史最高点（2014年12月）足足多出273套，增幅高达31.0%。在中高端项目集中带动下，5月上海商品住宅成交均价为31832元/平方米，已破历史记录，超过去年12月的30016元/平方米高点，且涨幅高达6.1%。然而这或许仅仅是一个开始，从6月3日上海土地拍卖会多家品牌房企争夺战可以看出，市场正步入全面回暖的上升通道，开发商拿地意愿也愈发强烈。而随着拿地成本的不断攀升，房价上涨的可能性也越来越大；并且随着中高端改善型需求日益旺盛，改善型置业将逐步取代刚需成为市场主流，今后上海楼市成交均价超过3万元/平方米或将成为常态。

年内首成交亿元豪宅！位于龙东大道沿线东郊别墅区的汤臣高尔夫项目，5月成交了一套1313平方米的超大型别墅，总价高达1.15亿元，成为了今年以来二手市场中的首套亿元豪宅，沪上二手市场上次出现亿元豪宅的成交尚要追溯到去年11月的一套檀宫别墅。除了汤臣高尔夫的亿元别墅外，绿城玫瑰园、御翠园、佘山世茂山庄等标杆别墅豪宅均有5000万元以上的房源成交。

德佑链家总部乔迁 2015年的德佑链家，喜事连连。快速发展的门店规模，数量突破600家；不断突破新高的业绩，3.37亿，业界第一、行业新高；6月8日，德佑链家又添新喜——乔迁之喜，总部在已经占据东方有线大厦4层楼的规模下再次扩张，拿下汇银大厦一整层用于办公需要。

总结了一下徐汇区学区房，幼升小的家长们不要错过图片来自：http://tieba.baidu.com/mo/q/checkurl?url=http%3A%2F%2Fxiangce.baidu.com%2Fpicture%2Falbum%2Flist%2Fc15a00f7ef5443cc5dfdccea471a899e203449aa&urlrefer=2330ca46b4fd00c96ec7bd22bf751dcc[url]http://汇师小学[/url] 学校特色：[url]http://汇师小学[/url]注重学生的[url]http://德智体美劳[/url]全面发展，以京剧为主要特色学校地址：文定路170号(总校) 徐虹北路38号（分校）对口热门楼盘：[url]http://东方曼哈顿[/url]、[url]http://颐峰苑[/url]、[url]http://泰德苑[/url]、文定天下苑、[url]http://凯旋豪庭[/url]等 [url]http://汇师小学[/url]所属招生地块四至漕溪北路、凯旋路、宜山路、虹桥路。据德佑[url]http://链家[/url]汇师C组高级经理谢加才介绍，目前对口汇师小学的学区房地块中，相对高端楼盘有：[url]http://东方曼哈顿[/url]、文定天下苑、[url]http://泰德苑[/url]、[url]http://青之杰花园[/url]等；中端楼盘有：[url]http://凯旋花苑[/url]、[url]http://凯旋豪庭[/url]、[url]http://泰德花苑[/url]等；目前房型较好的小区仅有裕德小区以、[url]http://玉兰花苑[/url]、东方曼哈顿等，其中东方曼哈顿建于2005年是板块内较新的小区，因其小区绿化环境好、带会所、户型可选择面广等因素，在板块内关注度亦属最高。目前，[url]http://东方曼哈顿[/url]房源有94平、108平2房及130平3房房源，均价在6.5万元/平方米。此外适合挂户口的房源有：南丹路118弄、中原新村、裕德66弄等，单价达到在8万元/平方米，部分房源甚至可达9万元/平方米。 “板块内的学区房与非学区房房价相差近70万元，”据谢加才介绍：“[url]http://凯旋花苑[/url]2房110平方米总价在550万元，相同品质的非学区房南溪公寓，2房108平方米总价却只需要480万。”据悉，学区房每年涨幅在5~7%。随着近期一系列房地产利好政策出台，板块内的业主心态不断转好，另据谢加才介绍，如板块内的锦汇苑小区，此前 550万到手价可谈，现在业主要求560万到手价一分不谈。但买房者对此反应冷淡。 [url]http://向阳小学[/url] 学校特色：快乐教学学校地址：上海市徐汇区[url]http://襄阳南路[/url]388弄15 对口热门楼盘：[url]http://梧桐花园[/url]，向阳公寓，年平花苑等据德佑[url]http://链家[/url]建国B组分行主管徐景华介绍，[url]http://向阳小学[/url]学区房地块范围是永嘉路以北，[url]http://襄阳南路[/url]全线，[url]http://肇嘉浜路[/url]以北以及嘉善路全线。地块内比较热门的楼盘有[url]http://梧桐花园[/url]、年平花园、襄阳公寓等，新建楼盘有[url]http://嘉御庭[/url]，其中以梧桐花园关注度最高。目前，[url]http://梧桐花园[/url]有96~114平方米2房以及122平方米3房房源，均价在5.5~6.5万元/平方米。据悉梧桐花园为上海早期的外销房，标准法式设计，小区内租客多以境外人士为主。周边配套完善，属老法租界区域，小区自住率极高，所以该小区的房源也相对紧俏。与周边同品质的非学区房相比，学区房房价普遍高出近50万元，据徐景华介绍：“梧桐花园122平方米3房售价750万元，而非学区房瑞金花园3房148平方米售价仅700万元，两小区品质相当。” 同样在“330新政”影响下近期板块内二手房价格坚挺，据德佑[url]http://链家[/url]建国A组门店经理魏茂欢介绍，“年平花苑一套146平米房源，之前房东挂牌为到手价700万可谈，但近期业主要求首付5成，可考虑700万出售，且一分不让。” 据悉，板块内学区房房价平均每年涨幅5~8%。板块内在建楼盘[url]http://嘉御庭[/url]，目前均价在10万元/平方米，主力户型为140平方米2房以及182平方米3房，都是南北通户型。徐汇第一中心小学学校特色：科技类学校地址：徐汇区复兴中路1197号(近陕西南路) 对口热门楼盘：明园世纪城、新家坡美树馆、东方巴黎等对口徐汇第一中心小学学区的学区房地块四至范围分别是：陕西南路，[url]http://肇嘉浜路[/url]，复兴路以及向阳南路。其中，对口学区房中代表楼盘有明园世纪城、新家坡美树馆、东方巴黎等，区域内房源普遍均价约在5~6万元/平方米。据徐景华介绍，相比其他学区房，对口徐汇第一中心小学的可选楼盘较多。板块内关注度最高的楼盘是新家坡美树馆。目前新家坡美树馆有102~145平方米2房，均价在5~5.5万元/平方米，面积最大的有228平方米4房均价在4.5~5万元/平方米，其中 2房房源紧缺。由于地段不同，板块内的房价相差较大，如东方巴黎小区靠近环贸广场，均价在7万元/平方米。而新家坡美树馆均价在5万元/平方米左右。徐景华介绍板块内学区房房价每年保持着5%的涨幅。建襄小学学校特色：双语，科技类学校地址：上海市徐汇区永嘉路420号对口热门楼盘：太原邸、巴洛克宫廷、岳阳公寓等对口建襄小学的学区房范围大致在太原路沿线、乌鲁木齐南路以东、[url]http://肇嘉浜路[/url]以北，以及汾阳路，衡山路东平路沿线。对口楼盘有太原邸、巴洛克宫廷、岳阳公寓等，其中以太原邸关注度最高。目前太原邸99平方米2房以及205平方米4房，均价约7万元/平。据悉，近期有房源因业主急于出售而降价，“太原邸有一套面积在173平南北通房源，此前挂牌价在1300万元左右，现在只需要1100万元。”徐景华介绍道，相比老法租界的学区房板块，对口建襄小学的学区房板块可选择的房源是最少的。徐汇区公办小学入学政策：上海市户籍人户分离适龄儿童选择居住地登记入学的，先安排户籍地与实际居住地一致的适龄儿童就近入学，再根据登记入学人数和学校资源分布情况在区域内统筹安排“人户分离”适龄儿童入学。非本市户籍的，家长须带领适龄儿童，携带户口簿、出生证、《入学信息登记表》、预防接种证、父母一方有效期内的《上海市居住证》或《上海市临时居住证》满3年(从首次发证日起至2015年7月30日);且连续2年(从首次登记日起至2015年7月30日)在街镇社区事务受理服务中心办妥的灵活就业登记证。2015年，受理随迁子女办理入学手续截止日为7月30日，2016年起，所有新生办理入学手续截止日统一为6月30日。自2016年起，徐汇区内学校每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会（双胞胎、单独二孩除外）。2015年，受理随迁子女办理入学手续截止日为7月30日，2016年起，所有新生办理入学手续截止日统一为6月30日。

总结了一下徐汇区学区房，幼升小的家长们不要错过汇师小学学校特色：汇师小学注重学生的德智体美劳全面发展，以京剧为主要特色学校地址：文定路170号(总校) 徐虹北路38号（分校）对口热门楼盘：东方曼哈顿、颐峰苑、泰德苑、文定天下苑、凯旋豪庭等汇师小学所属招生地块四至漕溪北路、凯旋路、宜山路、虹桥路。据德佑链家汇师C组高级经理谢加才介绍，目前对口汇师小学的学区房地块中，相对高端楼盘有：东方曼哈顿、文定天下苑、泰德苑、青之杰花园等；中端楼盘有：凯旋花苑、凯旋豪庭、泰德花苑等；目前房型较好的小区仅有裕德小区以、玉兰花苑、东方曼哈顿等，其中东方曼哈顿建于2005年是板块内较新的小区，因其小区绿化环境好、带会所、户型可选择面广等因素，在板块内关注度亦属最高。目前，东方曼哈顿房源有94平、108平2房及130平3房房源，均价在6.5万元/平方米。此外适合挂户口的房源有：南丹路118弄、中原新村、裕德66弄等，单价达到在8万元/平方米，部分房源甚至可达9万元/平方米。 “板块内的学区房与非学区房房价相差近70万元，”据谢加才介绍：“凯旋花苑2房110平方米总价在550万元，相同品质的非学区房南溪公寓，2房108平方米总价却只需要480万。”据悉，学区房每年涨幅在5~7%。随着近期一系列房地产利好政策出台，板块内的业主心态不断转好，另据谢加才介绍，如板块内的锦汇苑小区，此前 550万到手价可谈，现在业主要求560万到手价一分不谈。但买房者对此反应冷淡。向阳小学学校特色：快乐教学学校地址：上海市徐汇区襄阳南路388弄15 对口热门楼盘：梧桐花园，向阳公寓，年平花苑等据德佑链家建国B组分行主管徐景华介绍，向阳小学学区房地块范围是永嘉路以北，襄阳南路全线，肇嘉浜路以北以及嘉善路全线。地块内比较热门的楼盘有梧桐花园、年平花园、襄阳公寓等，新建楼盘有嘉御庭，其中以梧桐花园关注度最高。目前，梧桐花园有96~114平方米2房以及122平方米3房房源，均价在5.5~6.5万元/平方米。据悉梧桐花园为上海早期的外销房，标准法式设计，小区内租客多以境外人士为主。周边配套完善，属老法租界区域，小区自住率极高，所以该小区的房源也相对紧俏。与周边同品质的非学区房相比，学区房房价普遍高出近50万元，据徐景华介绍：“梧桐花园122平方米3房售价750万元，而非学区房瑞金花园3房148平方米售价仅700万元，两小区品质相当。” 同样在“330新政”影响下近期板块内二手房价格坚挺，据德佑链家建国A组门店经理魏茂欢介绍，“年平花苑一套146平米房源，之前房东挂牌为到手价700万可谈，但近期业主要求首付5成，可考虑700万出售，且一分不让。” 据悉，板块内学区房房价平均每年涨幅5~8%。板块内在建楼盘嘉御庭，目前均价在10万元/平方米，主力户型为140平方米2房以及182平方米3房，都是南北通户型。徐汇第一中心小学学校特色：科技类学校地址：徐汇区复兴中路1197号(近陕西南路) 对口热门楼盘：明园世纪城、新家坡美树馆、东方巴黎等对口徐汇第一中心小学学区的学区房地块四至范围分别是：陕西南路，肇嘉浜路，复兴路以及向阳南路。其中，对口学区房中代表楼盘有明园世纪城、新家坡美树馆、东方巴黎等，区域内房源普遍均价约在5~6万元/平方米。据徐景华介绍，相比其他学区房，对口徐汇第一中心小学的可选楼盘较多。板块内关注度最高的楼盘是新家坡美树馆。目前新家坡美树馆有102~145平方米2房，均价在5~5.5万元/平方米，面积最大的有228平方米4房均价在4.5~5万元/平方米，其中 2房房源紧缺。由于地段不同，板块内的房价相差较大，如东方巴黎小区靠近环贸广场，均价在7万元/平方米。而新家坡美树馆均价在5万元/平方米左右。徐景华介绍板块内学区房房价每年保持着5%的涨幅。建襄小学学校特色：双语，科技类学校地址：上海市徐汇区永嘉路420号对口热门楼盘：太原邸、巴洛克宫廷、岳阳公寓等对口建襄小学的学区房范围大致在太原路沿线、乌鲁木齐南路以东、肇嘉浜路以北，以及汾阳路，衡山路东平路沿线。对口楼盘有太原邸、巴洛克宫廷、岳阳公寓等，其中以太原邸关注度最高。目前太原邸99平方米2房以及205平方米4房，均价约7万元/平。据悉，近期有房源因业主急于出售而降价，“太原邸有一套面积在173平南北通房源，此前挂牌价在1300万元左右，现在只需要1100万元。”徐景华介绍道，相比老法租界的学区房板块，对口建襄小学的学区房板块可选择的房源是最少的。徐汇区公办小学入学政策：上海市户籍人户分离适龄儿童选择居住地登记入学的，先安排户籍地与实际居住地一致的适龄儿童就近入学，再根据登记入学人数和学校资源分布情况在区域内统筹安排“人户分离”适龄儿童入学。非本市户籍的，家长须带领适龄儿童，携带户口簿、出生证、《入学信息登记表》、预防接种证、父母一方有效期内的《上海市居住证》或《上海市临时居住证》满3年(从首次发证日起至2015年7月30日);且连续2年(从首次登记日起至2015年7月30日)在街镇社区事务受理服务中心办妥的灵活就业登记证。2015年，受理随迁子女办理入学手续截止日为7月30日，2016年起，所有新生办理入学手续截止日统一为6月30日。自2016年起，徐汇区内学校每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会（双胞胎、单独二孩除外）。2015年，受理随迁子女办理入学手续截止日为7月30日，2016年起，所有新生办理入学手续截止日统一为6月30日。

你们也每个月都要写工作小结吗？你们也每个月都要写工作小结吗？这样感觉一个月一个月真的过得好快。

最近一系列政策看起来都很美，不过卖房炒股真的靠谱吗？这两天在一些房地产交易中心，一些排队等待过户的人们谈论的根本不是什么楼市新政、贷款、公积金……而是清一色的炒股票。在这个全民炒股的年代，不仅出现了“卖房炒股”，甚至还有着急抵押自己的房子换取高利息的消费贷款去炒股的。炒房还是炒股？这是智者见智的问题，但是对于新手而言，恐怕安全比赶时髦要重要得多。德佑链家黄浦二区区域总监孙成平表示，炒房还是炒股，是见仁见智的问题，目前市场上的确存在很多购房者明明有资金实力一次性付款或者增加首付，现在却贪恋股市，不愿意从股市撤资的情况，也确实存在个别业主卖房炒股。机会主义很正常，因时而动也是正确做法，不过股市已至高点，现在卖掉房产或者抵押房产有比较大的风险。德佑链家研究分析师夏方倩认为，因势利导、顺势而为本是正确的做法。现在股市行情火爆，收益远非楼市可及。不过，收益的另一面是风险，高收益伴随高风险，且股市已至高点，现在已不是最佳入市时机，下面大盘到底能到多少，个股走向如何也很难说。如果没有在股市沉浮十几年以及比较好的投资头脑，甚至没有内幕消息，还是建议谨慎考虑进入股市，卖房或者抵押房产炒股则不可行。

最近一系列政策看起来都很美，不过卖房炒股靠谱吗？这两天在一些房地产交易中心，一些排队等待过户的人们谈论的根本不是什么楼市新政、贷款、公积金……而是清一色的炒股票。在这个全民炒股的年代，不仅出现了“卖房炒股”，甚至还有着急抵押自己的房子换取高利息的消费贷款去炒股的。炒房还是炒股？这是智者见智的问题，但是对于新手而言，恐怕安全比赶时髦要重要得多。德佑链家黄浦二区区域总监孙成平表示，炒房还是炒股，是见仁见智的问题，目前市场上的确存在很多购房者明明有资金实力一次性付款或者增加首付，现在却贪恋股市，不愿意从股市撤资的情况，也确实存在个别业主卖房炒股。机会主义很正常，因时而动也是正确做法，不过股市已至高点，现在卖掉房产或者抵押房产有比较大的风险。德佑链家研究分析师夏方倩认为，因势利导、顺势而为本是正确的做法。现在股市行情火爆，收益远非楼市可及。不过，收益的另一面是风险，高收益伴随高风险，且股市已至高点，现在已不是最佳入市时机，下面大盘到底能到多少，个股走向如何也很难说。如果没有在股市沉浮十几年以及比较好的投资头脑，甚至没有内幕消息，还是建议谨慎考虑进入股市，卖房或者抵押房产炒股则不可行。

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听说德佑链家底薪5000~1350，靠谱吗？ 3月17日，德佑地产公布了对经纪人的加薪制度，从行业转正经纪人普遍1820的起薪大幅提升达到5000元，提升幅度275%，诱惑力很大啊，准备去试试，大家觉得靠谱吗？

德佑链家提薪官方解答，有问题尽管问，不含糊不回避，条条都是细昨天德佑链家发布了最新的经纪人薪资调整制度，受到了业内外众多人士的关注，也引起了不了解真相的朋友们的质疑。为了打消大家的疑虑，正本清源，阻断谣言产生的土壤，我们就大家关心的几个问题进行官方解答。问：这次经纪人基本薪资5000元/月起的制度是针对做高端的德佑品牌门店，还是德佑链家（上海新链家）所有门店？答：这次薪资调整面向德佑、德佑链家（上海新链家）所有门店员工，全面覆盖。问：广告说薪资幅度是5000-13500元/月，有什么区别？有业绩要求吗？答：5000元至13500元是指基本薪资，没有业绩要求。经纪人开单转正后，基本薪资即是人民币5000元/月起，根据绩效不同，最高可达13500元/月。该项制度不分内外、不分先后，全员享受。问：底薪5000起会不会有其他附加条件，比如会不会先涨了再变相降薪，底薪加了却扣部分业绩提成，高薪但是高罚款，经纪人最后拿不到几个钱？答：基本薪资5000起将会是德佑链家的一项基本薪资制度，既不会先涨后降，也不会有其他附加条件。只要经纪人开单转正，即可享受该项薪资，不会朝令夕改。问：开过一次单转正基本薪资就5000起吗？开单定义是什么，有没有大小之分？今后一段时间内没开单是不是会降薪？答：开单定义是中介门店开二手买卖单，新房部开一手买卖单，不分大小。基本薪资5000起是一项基本薪资制度，不会无故降薪，但权责相等，公司亦会坚持目前的管理制度。问：对于开过单的离职员工与离开过这个行业的经纪人，德佑欢迎吗？底薪也是5000元/月起吗？答：德佑链家的大门向所有梦想者敞开，欢迎老朋友回来，也欢迎新朋友加入，一视同仁。问：经纪人提薪幅度这么大，企业成本增加很多，这部分成本哪里来，会不会删减其他利润或开支？答：我们不会删减其他利润或开支，提薪增加的成本来自企业盈利，而且控制在可承受范围之内，当然我们还有空间来保障企业发展。过去十几年的发展成果证明公司有很强的管理能力和经营能力，今年德佑链家的发展目标没有变化，我们会朝着既定目标稳步前进。问：为什么要调薪？答：德佑链家一直有一个梦想，颠覆行业传统，让地产经纪成为受尊重的、稳定的、有吸引力的职业。德佑链家将布局全国，打造万亿级O2O大平台，打造不动产经纪行业最佳创业平台亦是我们的使命。目前我们有行业内优秀的企业文化，有先进的互联网技术，以德佑链家现在的规模和经营能力，有能力去实现这一理想，所以我们迈出了第一步。希望改善行业待遇，提高职业幸福感，吸引更多优秀人才加入，通过高素质、高收入、高保障的经纪人，给客户提供高品质的服务。问：有传言称，德佑链家的浦东区域有200名员工集体跳槽，是真的吗？答：纯属谣言

沪渝房产税试点四年暂难成为地方主要税源　　时值两会期间，又正值3月不动产登记启程，房产税又一次成为议题之一。个人住房房产税诞生于4年前，2011年1月28日同天上海和重庆成为试点。上海作为房产税试点，从在本市新购且属于家中第二套及以上住房的上海居民家庭征收。人均住房如果不超过60平方米，就可以免征；如果超过60平方米，超出部分就得缴税。　　德佑链家法务中心总监朱英表示，虽然房产税的征收标准显示针对部分较为富裕的人群，并非所有房源处在缴纳的范畴，但实际的落实情况更为糟糕。房产税的税费标准计算方式较为复杂，实操过程中可能产生遗漏或者错误的预估，尚不及营业税、个人所得税成熟，故业主缴纳意愿亦不是非常主动。　　德佑链家研究分析师夏方倩表示：个人住房房产税在上海推出4年以来，并未落实。2011年当年上海财政局征得个人住房房产税1亿多元，而14年，即使包含商业房产税，房产税也仅占市本级一般公共预算收入的1.3%，暂难取代土地出让金、成为地方主要税源。且现阶段不够完善，还有很多客观问题尚待解决，在不动产登记还没有完全实现的情况下，更多依赖纳税人的自觉，而没有严厉约束的依据本身就是很脆弱的。

12万8的Apple Watch上海各区能购几平米房 Apple Watch is coming！在“duang”、“白金黑绿队”后，昨天木易君的朋友圈被那款126800的iWatch刷屏了。请问，我真的没有看错吗？是126800元？12万6千8百元？木易君这等屌丝给吓跪了。。。有白金队的网友淡定的说：不得不说，苹果手表太贵了，为了买它，我不得不卖掉我的一千万的别墅，换一个987万3200的别墅。木易君暗搓搓的算了下，987万3200的别墅=77.13块金光闪闪的AppleWatch Edition（定制版），你确定你不去买78块表？哈哈，我们来帮这位土豪朋友看看这个987万3200的别墅换在魔都哪里比较好，一块12万8的Apple Watch上海各区能购买几平米房？各位朋友你们看看是买1套房还是买78块表呢？先来看看外国网友的吐槽：我们应该感谢苹果推出了1万美元的苹果手表，这简直就是鉴别傻逼的黄金标准。如果我想把1万美元花在三年后就过时的东西上，我应该会去买订婚戒指。再来看看咱们接地气的天朝小伙伴们的点评：这一次苹果用 AppleWatch 魔爪把我的心抓的稀碎。AppleWatch，不装 X ，我们还是好朋友。Apple Watch国内售价：最贵126800元。假如一个肾卖两万，现在一家三口的数量才够买一个表。真是去年买了个表。啦啦啦，决定好了买表的话，请出门左转；买房的话，请出门来找德佑链家！

你们酱紫真的好吗？

2月高端商品住宅市场成交254套？据德佑地产市场研究部监控数据显示：2015年2月，全市高端商品住宅（单价5万元/平方米以上）的成交量为254套，与1月份相比下跌32.4%，与去年同期相比上涨115.3%；成交均价为67662元/平方米，与1月份相比下跌3.6%，与去年同期相比上涨6.2%。2月在全市商品住宅较1月几乎接近腰斩的情况下，高端商品住宅的环比仅下跌三成左右，比整体市场表现要好。从成交排名来看，本月有五个项目单价超过5万元/平方米的房源成交量在10套以上，成交套数最多的项目为龙华板块的中信君廷名邸，在2月成交了15套，值得注意的是，从2014年2月该项目正式取得预售证到目前，月度成交套数多为个位数，而此前成交量最好是今年1月份，成交14套，尽管2月份有春节长假的影响，但该项目的成交量反而创下了历史新高。成交量排名第二的项目为洋泾板块的翠璟名庭，据德佑地产代理部表示，该项目基本已经过了强销期，项目最热销的户型面积为165-210平方米之间三房和四房，客户的需求量最大，不过据代理部介绍，该项目的房源基本已经售罄，虽然2月在节后出现了近10套的成交量，但多为节前就已经协议好的客户，不少客户由于节前较忙或在国外而转为节后签约。从成交均价上来看，2月高端市场的成交均价出现了明显回落，主要在于成交结构的变化，2月，单价在10万元/平方米以上的商品住宅成交量为1188㎡，占比高端住宅总成交量的2.3%，比1月5.1%的占比减少一倍之多，这是导致2月高端住宅成交均价明显降低的主要原因。德佑地产市场研究部分析师朱萍表示：高端商品住宅受传统节假日的影响相对偏小，高端住宅由于面积大、总价高，往往成交周期较长，不像刚需产品受到假日的影响较大。不过，由于2月份是传统的楼市淡季，买卖双方的入市意愿普遍较低，成交量出现下行是在所难免的，随着3月央行降息的实行，市场资金面的向好，预计3月开发商推盘量会逐渐加大，届时高端住宅的需求量会进一步上升，3月高端市场小阳春有望再现。

邵非：致德佑的伙伴们德佑的伙伴们，大家好！　　早在 2009 年起，德佑即开始扩大信息技术团队，加快进行企业的信息化建设，在 2010 年我们即意识到搜房、安居客等第三方平台未来的竞争对手是传统的经纪公司，而传统公司中与德佑战略趋同形成挑战的，是同样在信息技术上大量投入的线下公司链家地产。2010 年以后，我们逐步加大了企业的信息化建设的投入，以每年几千万级的资金投入，为我们未来将要遇到的 O2O 之战做准备。　　2014 年，资本嗅到了这个比淘宝还大的市场的商机，开始进入了地产经纪行业，各种新模式层出不穷，O2O 不仅是个概念，而成为线上线下真刀真枪的肉搏。如一位好友所说，德佑不能在这场资本大战中独善其身，我们必须寻找合作，我们需要向市场展现我们的能力，用实力去捍卫我们在过去十三年中取得的成果。　　此时，我们要记住，我们的对手不再是传统的经纪公司，而是同时具备线上和线下能力的新物种，任何一个不同时具备这两种能力的公司将被淘汰。房源、客源、人员的三维竞争已经成为过去，这是一场三维之外加线上能力和资本的五维战争。　　2015 年，德佑没有选择资本，而是选择与链家合并，德佑在上海，链家在北京，我们的合并使我们成为行业最强的经纪公司，最有希望完成O2O 平台搭建的经纪公司，最能够传递行业正能量的经纪公司。我们的老对手已经在利用我们合并的机会，尽其所能攻击我们，诋毁我们，因为他们害怕，他们恐惧。德佑和链家联手，对他们来说是一个比房产调控还坏的坏消息，但是，他们最不希望发生的事情，竟然发生了...... 　　2015，战场见！　　德佑邵非于上海

【爆料】内部文件：狂飙将至，期待飞翔！日前疯传的房产经纪业内某北方企业与某南方企业合并一事，疑似内部文件曝光，全文如下：致我的伙伴们：这是强强联手，对我们经纪人来说是太好了！平台更好，提成、地位提高，职业感更强，对我们自己来讲，只要能赚钱又有发展，抬头是次要的！以前我跟大家讲德佑好，因为它确实是上海最好的，而且这样的公司肯定规模越大越有利，可以在市场上有话语权，我们经纪人就更受益！现在合并了，更是好事、不然靠德佑自己肯定不会发展的那么那么快、而且很累。也要感谢那些电商，不然哪有传统公司的这种变化，更重视经纪人。对自己来讲最重要的就是，如何在变化中迅速调整自己；对我们来讲，就是拥抱这个变化，然后迅速让他变得对自己有利起来，依靠局势做好自己的工作和发展！我想到的利好有这些： 1、佣金比例提高+公司有行业绝对话语权+提成提高+平台提升——更好赚钱； 2、公司大，客户的依赖度、信任度、拥护度都提高——工作更好做； 3、发展速度更快——晋升机会就更多更频繁；除了情感上的对名头的怀旧怀念以外，还没想到有什么对我们有不好影响的。趋势所需，没必要太感性，保存美好的回忆也挺好，我们都付出过，而且还得继续。德佑最核心的是什么？是这两个字吗？你来德佑是为了什么？是为了这两个字吗？德佑的文化没变，精神没变，助攻没变，合伙人没变，你还在担心什么！最美好的怀念之后，赶紧向着500店、20亿的目标努力吧！2017年的远景目标将提前在2015年实现，还有比现在更好的时代吗？加入我们，干掉他们！这是你有且仅有的唯一正确选择！窗口期很短，现在你看不见，看不起，看不懂，不要等到来不及！相信这几天大家都被刷屏了吧，谁也没料到，就这么快，DUANG！他们就在一起了！传闻是真的吗？真的吗？真的吗？强强联手！假如传闻是真的，京沪两大军事重地都拿下了，还有成都，典型金三角......

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关于不动产登记你还有什么不懂得就进来看看吧路漫漫其修远兮，吾将上下而求索，让我们先来一起回顾下八年磨一剑的不动产登记政策吧~转自：微信公众账号—微杂谈：weizatan-1 想了解更多，扫我头像！

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春节七天商品住宅成交33套后期成交量有望逐步释放据德佑地产市场研究部监控数据显示：2015年春节长假（2015.2.18-2015.2.24），全市商品住宅成交量为3830平方米，与2014年春节长假相比，成交量上涨29.3%，成交套数33套，与2014年相比上涨13.8%，成交均价为26904元/平方米，与2014年相比上涨2.2%。2015年春节期间的成交量达到了自限购以来的第二高的水平，仅次于2013年。从春节长假7天的成交情况来看，大年初一至大年初三全市商品住宅0成交，而除夕夜也就是长假第一天，全市仅成交2套住宅，此外，长假后三天市场稍有好转，但也仅有零星的成交。春节长假全市商品住宅共成交33套房源，其中3套为别墅，其余30套均为公寓，而90-140平方米之间的户型占比达到了60.6%，而90平方米以下的小户型和140平方米以上的大户型分别占比为21.2%和18.2%。位于南汇周康板块的海棠名苑成交了3套房源，面积达412平方米，成为春节七天来成交面积最高的项目。单价在3万元/平方米以下的中低端项目成交23套，占比69.7%，单价3-5万元/平方米之间的中高端成交占比达27.3%，而5万元/平方米以上的中高端项目仅成交1套，为田林板块的尚汇豪庭。德佑地产市场研究部分析师朱萍表示：春节长假是传统的楼市淡季，一方面，购房者忙着过节、出游，很少把时间放在看房买房上，另一方面，春节期间，开发商推盘量几乎处于一年的最低谷，供需两方面均表现平淡。据德佑地产研究部监控数据显示，春节长假，全市商品住宅仅有1盘入市，为佘山板块的佘山逸品苑。而截至24日，2月全市商品住宅的成交量仅36.0万平方米，不到1月的一半，成交十分低迷。不过，春节期间的成交量也能反映出一年的房地产走向，2015年春节期间的成交量仅次于市场非常火爆的2013年，从这点上来看，预计今年的房地产市场不会差，再加上节前央行降低存款准备金率的利好，业内对羊年的房地产市场也有极大的信心，预计未来一段时间内降准的利好会迅速显现，徘徊在底部的成交量也会迅速上升。

都进来晒晒年会自己中了什么奖，来拉仇恨啦！都进来晒晒年会自己中了什么奖，来拉仇恨呀

【互动讨论】静安学区房新政或推广全市近期，市教委公布了《2015年本市义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》，值得注意的是，意见中提出，各区县可根据实际情况，借鉴静安区“一个门牌号一居住户，五年内只接收一学生”的试点做法，根据适龄儿童实际居住年限、购房时间以及与直系亲属同住情况等排序来安排学生。这样的表态，也就意味着，去年静安区公布的学区房新政，可能在今年向全市推广。去年4月，静安区公布了学区房新政，明确了“从今年开始，区内各公办小学将开始建立对口入学新生数据库，本区内每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会。”旨在打击学区房的炒作，当时一度引起了市场的关注。不过，从德佑地产静安区各门店当时反映的情况来看，该政策的影响并没有想象的那么大，这主要是由于学区房的交易后，大多数业主都是在孩子小学毕业后才将房屋转卖，中途转卖的情况较少出现，基本都能满足前一次入选在5年之前的条件。如若本次静安区学区房政策的推广仅限于规定“五年内只接收一学生”，政策在全市的影响将会变得较为有限，主要打击的是短期炒作抬价出售学区房的投机者，虽然存在部分学区房购买者，在孩子未读完小学的情况下将房源挂牌出售，但毕竟还是属于少数，并且不少学校入学，本身就需要一定的居住年限，因此即便购买了中途转售的学区房，加上本身限定的居住年限，也有可能达到5年的标准。不过需要注意的是，“根据适龄儿童实际居住年限、购房时间来排序安排学生”的政策一旦得到实施，就将意味着在当地居住时间较长的家庭将在学区的排序中占据优先的地位，而新近购买学区房的家庭则将在排序中处于劣势地位，理论上有可能会被挤出一些名额紧俏的学校。据德佑地产永新店介绍，现实中，不少名校本身就对落户年限有一定的限制，例如徐汇的汇师小学需要在对口区域落户三年方可报名，这在一定程度上减少了这种情况发生的可能。尽管这样的政策旨在打击学区房的炒作，但是一旦实施，对于一些铁了心想获取优质教育资源的家庭，政策的心理影响反而有可能迫使他们在购买学区房时作出更多的提前量，增大其购房的压力。德佑地产分析师赵葆根表示：自去年以来，静安、长宁等区都出台了学区房新政，以打击学区房的炒作，今年这些经验也很可能将推广至全市。不过要真正遏制学区房价格近年来的快速上涨，仅仅依靠打击炒作投机是不够，也无法打消众多家庭对于学区房的热衷，教育资源分布的不平衡性，依然是导致学区房价格水涨船高的主要因素，这一根源如果无法得到有效的解决，学区房仍将是市场的稀缺资源。

静安学区房新政或推广全市　　近期，市教委公布了《2015年本市义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》，值得注意的是，意见中提出，各区县可根据实际情况，借鉴静安区“一个门牌号一居住户，五年内只接收一学生”的试点做法，根据适龄儿童实际居住年限、购房时间以及与直系亲属同住情况等排序来安排学生。这样的表态，也就意味着，去年静安区公布的学区房新政，可能在今年向全市推广。　　去年4月，静安区公布了学区房新政，明确了“从今年开始，区内各公办小学将开始建立对口入学新生数据库，本区内每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会。”旨在打击学区房的炒作，当时一度引起了市场的关注。不过，从德佑地产静安区各门店当时反映的情况来看，该政策的影响并没有想象的那么大，这主要是由于学区房的交易后，大多数业主都是在孩子小学毕业后才将房屋转卖，中途转卖的情况较少出现，基本都能满足前一次入选在5年之前的条件。　　如若本次静安区学区房政策的推广仅限于规定“五年内只接收一学生”，政策在全市的影响将会变得较为有限，主要打击的是短期炒作抬价出售学区房的投机者，虽然存在部分学区房购买者，在孩子未读完小学的情况下将房源挂牌出售，但毕竟还是属于少数，并且不少学校入学，本身就需要一定的居住年限，因此即便购买了中途转售的学区房，加上本身限定的居住年限，也有可能达到5年的标准。　　不过需要注意的是，“根据适龄儿童实际居住年限、购房时间来排序安排学生”的政策一旦得到实施，就将意味着在当地居住时间较长的家庭将在学区的排序中占据优先的地位，而新近购买学区房的家庭则将在排序中处于劣势地位，理论上有可能会被挤出一些名额紧俏的学校。据德佑地产永新店介绍，现实中，不少名校本身就对落户年限有一定的限制，例如徐汇的汇师小学需要在对口区域落户三年方可报名，这在一定程度上减少了这种情况发生的可能。尽管这样的政策旨在打击学区房的炒作，但是一旦实施，对于一些铁了心想获取优质教育资源的家庭，政策的心理影响反而有可能迫使他们在购买学区房时作出更多的提前量，增大其购房的压力。德佑地产分析师赵葆根表示：自去年以来，静安、长宁等区都出台了学区房新政，以打击学区房的炒作，今年这些经验也很可能将推广至全市。不过要真正遏制学区房价格近年来的快速上涨，仅仅依靠打击炒作投机是不够，也无法打消众多家庭对于学区房的热衷，教育资源分布的不平衡性，依然是导致学区房价格水涨船高的主要因素，这一根源如果无法得到有效的解决，学区房仍将是市场的稀缺资源。

快递小哥之后，又一波萌货正在逼近现在的房产经纪人，要是只会卖房，不会卖萌装傻掉节操的技能，感觉都快混不下去了... 1你们是瞄星人吗？喵喵喵喵……2 留个位置，小编也要上天台……3 中介小哥告诉你，长得好看，人生已经赢了百分之九十九…4 看来真的挺热的，小哥已经自暴自弃了台…5 未满18岁骚年表看……6中介小妹，你这么贤妻良母，你麻麻造吗？7 不要以为房产经纪人中就没有霸道总裁！来源： http://tieba.baidu.com/mo/q/checkurl?url=http%3A%2F%2Fmp.weixin.qq.com%2Fs%3F__biz%3DMzA3NDI0MzQ5Ng%3D%3D%26mid%3D244345115%26idx%3D2%26sn%3D34545d4e1a0db07fc93c4f051cbea7f8&urlrefer=2338fc64d4bc3d2d2df567398e0d0ec1