天就不好12的个人资料 - RAT

天就不好12 天就不好12

经适房政策研究者

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【经验交流】个人与家庭:申请众相面面观暮秋时节，鹤唳枫冷，大雁南飞。他，裹紧衣服，突然感到上海的天是如此的冷，街道工作人员的话还在耳边回响：你结婚不满一年，不能申请。拒绝的干脆利落！我怎么就不能申请了？以家庭为单位申请？家庭就是我跟我老婆，怎么就不能申请了？不结婚反而可以申请了？我一个人不能申请了吗？他，曾经一个人孤身在上海打拼，努力拼搏，终于拿到足够的积分，落户上海，苦熬了三年，满足了条件，然而就在申请前几个月，他，领证了，结婚了。难道还要继续在外面租房，每月二三千的房租，再等下一个春天吗？菊花怒放，满园金黄。相比他，可可是“幸运”的，也是“圆满”的。和他一样，可可也是外地来沪青年，名牌大学毕业，靠人才引进打分获得了上海户口，凭优秀的条件顺利进入一家外企工作。2013年，他去申请第四批经适房被告知收入超标。如当头一棍，他有些懵，工资是高，可每月二三千的房租租金难道不应该扣除吗？收入走银行流水，无法作假，他冥思苦想，终于想出一条“妙计”。这一天，可可走进领导办公室，主动要求降工资。领导看了他半天，以为他发烧说胡话——从来只听说过要求加工资的，没见过主动要求降工资的！第二年11月，可可顺利申请了一居室，圆了在上海的住房梦。如今，可可正喝着咖啡，看着每晚六点半的新闻，得意看着一批又一批的申请者摩肩接踵，削尖脑袋要踏入这个门槛。相比他，可可是“幸运”的，也是“圆满”的。然而，新的思绪涌上心头。结婚的他没有申请到房子真的那么不幸吗？有什么比找到知心爱人更重要的呢？房子固然需要，但自己至今还是单身啊，“她”究竟在哪呢？爱情究竟在哪里？玲多少感到有些“委屈”，自己是上海姑娘，却嫁给了“经适男”。可有人不是说，经适房好歹也是房吗。家，不在大小，温馨甜蜜就好。她这样安慰自己。玲是个孝顺女，一直想让父母住上大房子，然而上海的房价就像芝麻开花节节高，蹭蹭蹭地往上涨，远超过夫妻俩的承受能力了，还有经适房老公的这套房子贷款还没还清…… “老公我们离婚吧！” 丈夫刚下班回来听到她甩来的这句话愣住了。 “离…婚？为啥？” “帮助咱妈申请经适房啊！今年咱们杨浦区经适房下个月就开始了，得抓紧了！咱爸妈那房子31平方，就超了一个平方，不能申请，如果离婚，我回家分摊面积就可以啦！”玲眼放光芒，信心满满。 “别瞎扯，只有听说为申请房子结婚的，哪有离婚的！不是离婚不满三年不能申请吗？”丈夫疑惑地说。 “嘿，这你就不懂了吧，申请经适房，离婚才是重点，你的这套经适房是婚前财产，跟我无关，你可是享受了政府保障了，我呢，我啥也没有，我研究了政策，离婚后虽然不能申请但我可以回家以‘同住人’身份，帮我父母分掉那多余的一平方！再说，我户口还在娘家，根本没动过呢，都不用迁户口。” “同住人？”丈夫依旧不解。于是，玲仔细地拿出经适房申请条款给丈夫讲解，毕竟曾享受过政府保障一点就通。 “妙！高！老婆大人又妙又高！绝顶聪明！”丈夫大喜。于是夫妻俩，赶在申请前去民政局，领号、排队，火线离婚。上海的秋天，菊花依旧怒放。（共有产权保障房政策研究者陈静）注：本文根据真实案例改编，文中人物均系化名，请勿对号入座。

【经验交流】政策解读之共有产权保障住房调整产权人和同住人政策解读之共有产权保障住房调整产权人和同住人问:我是外来媳,老公与公婆一起申请的经适房，我能加名字吗？如果将来万一有什么事，被公婆赶出家门怎么办？很多“外来媳妇”、“外来丈夫“都在问经适房产权证上是否可以加上他们的名字，有没有继承权，如果一方不在了，房子是否会被政府回收而流落街头？政策： 2016年10月14日《上海共有产权保障住房供后实施管理细则》（以下简称“细则”）第八条规定：取得不动产权证后，不得调整购房人或者同住人。但具有下列情形之一并经区住房保障实施机构书面同意的除外：　　（一）因结婚、出生等增加家庭成员，或者原一同提出申请的部分家庭成员为购房人、同住人以外人员的，该新增加家庭成员以及原一同提出申请的部分家庭成员可以作为购房人或者同住人，但不得再次申请共有产权保障住房；　　（二）购房人、同住人离婚，可以按照离婚协议书或者法院离婚调解书、判决书，确定一方作为购房人或者同住人，但不再作为购房人或者同住人的一方，不得再次申请各类保障性住房；　　（三）购房人死亡、继承人为购房人或者同住人的，经其他购房人、同住人以及其他继承人协商一致，可以调整购房人、同住人。　　因家庭成员增加、继承等原因，发生共有产权保障住房购房人变更且购房人为多人的，购房人之间的共有方式为“共同共有”。分析：这次出台的《细则》，放开了经适房人员调整变化，允许家庭成员在协商一致的情况下增加或减少“产权人”和“同住人”是意料之外，充分体现了政府让惠于民，以民为本的思想，具有里程碑似的现实意义。本质上来看，经适房具备了一定意义上的“继承权”或永久居住权。如，大龄未婚青年婚前申请经适房结婚成家后可在经适房产权证上加上配偶和子女名字。原申请家庭属于第三类和第四类“同住人”（经适房产权证上不记载为“同住人”）的申请人外地户籍配偶亦可在产权人和同住人协商一致的情况下报备区住房保障部门经批准同意后加名，可在原产权人或同住人均不在的情况下获得房屋有限产权和永久居住权，免遭经适房被回收而流落街头的命运。在这个具有标杆意义的政策出台前，经适房没有继承权，产权人子女无法继承，若原产权人同住人均“不在”，经适房将被政府予以回收，回收价格是原购房款加银行同期利息给予产权人的法律上相应继承人。如是这样，原产权人（同住人）的子女和配偶便无法再居住，面临被“扫地出门”的命运。经适房产权证加名（或去名）的税费问题，《细则》没有提及，若按商品房产权证加名税费，夫妻之间不收取任何税费，只收工本费（80元），父母与子女之间按赠与和买卖收取契税等费用，是否可以免税，尚不清楚。（陈静）（解读不讨论加名后的商品房“限购”问题，对于部分家庭来说一套经适房便已债务沉重，根本无力购买商品房。不讨论与本文主旨无关的问题）

【互动讨论】“同住人”疑案目前，在经适房申请过程中，悬疑最大、问题最多的就是“同住人”问题，笔者也曾尝试对各类“同住人”进行分类、总结，但依然不能完全解释申请过程出现的各类疑问。这里，只讨论第二类“同住人”资格和条件。同住人，严格说起来是满足于申请人条件但不参加申请，或不满足申请条件但有资格列为面积核定的人员。根据条文规定，夫妻双方满足于申请条件的应一同申请，所以不讨论不满足条件的夫妻一方作为“同住人”。问：我是未婚大龄青年，与外婆同住，外婆不参与申请做第二类同住人，为何街道要外婆的工资卡和国库券证明？一般而言，大家说第二类同住人只需分摊面积，不需审核财产收入。这个说法在各区街道实际操作中有广泛的应用，但没有明文规定“同住人”只需分摊面积，不需经济核定，也没有对第二类“同住人”系统性、条文性的规定。具体要看街道对“同住人”条件和情况的判定。笔者认为，没有明文规定，申请人或同住人应当配合调查。 “分摊面积”是有条件的。能够分摊面积的同住人需要资格审查，最原则性的审查是对分摊面积的同住人进行面积核查，即满足于共有产权保障住房的基本的面积准入标准。最严格的“同住人”基本需要满足与申请人一条的准入条件（包括财产收入），只是不作为申请人，不列为住房供应保障对象。因此，有的街道对同住人只进行面积核定，有的街道不仅进行面积核定，在一定条件下还需经济审核。贴吧里有一个悬疑性的案例，即申请人婚前申请了一室户经适房，婚后父母户口落在申请人的户籍处，老公是外地户口，结婚三年，有一子。问，她是否有资格作为第二类“同住人”帮助父母分摊面积申请经适房？这里她首先强调本人的同住人资格，因为如果她没有资格，丈夫与儿子也失去了资格，丈夫没有沪籍，不得作为第二类或其他类“同住人”，拥有居住证与申请人共同生活的非沪籍家庭成员能够分摊面积只限于直系亲属，也就是如果她失去“同住人”资格，丈夫的分摊面积也没有“指代”，而离开父母支撑未成年人也难以单独作为“同住人”。（隔代也不得共同申请）条文明确规定，申请过经适房不得再次申请，但没有规定不得做“同住人”分摊面积。前面我们分析了同住人资格问题，即基本需要满足申请人条件或有资格列为面积核定人员。申请过经适房显然不满足“申请人条件”，这点没有疑问，但有资格列为“面积核定人员”吗？显然，也是不能成立的。已经申请过保障房，享受过“保障面积”，再次帮助他人分摊面积，从经适房各个政策、细则来看，缺乏依据。如果可以，现实操作中申请过经适房的申请人都可以这样“帮助”父母、兄弟姐妹去获得利益了，等于二次申请了。有人信誓旦旦地说就此问题已经咨询过浦东区经适办，工作人员回答是可以。笔者认为，无论这位工作人员是否真的搞清楚听清楚了问题，亦或“法外开恩”，从法规和法理上看都站不住脚，不足信也。（陈静）

【互动讨论】关于经适房申请时的“同住人”概念许多经适房申请户都会遇到“同住人”的概念，什么是同住人？法规上的“同住人”和民间所说的“同住人”是否一回事呢？同住人概况起来有以下四种： 1、共同申请人。即参与经适房申请，权利义务与经适房“产权人相当”，因不上产证，需要产证后记载为“同住人”，是为官方语言的第一同住人概念。如，全家三代或者四代共同申请，全体成员均是“申请人”，不上产证不作为产权人但产证后记载为“同住人”。 2.不参与申请但参与分摊面积不参与经济审查的官方第二语言“同住人”，如一家三代，父母或兄弟姐妹等不参与申请但参与了分摊面积但不列为经济核查对象的“同住人”，经适房产权证上亦不记载为“同住人”，其与申请人所申请的经适房无任何权利关系。 3.不参与申请（没有资格申请），也未参与分摊面积，但被列为经济状况核查对象的人员，非官方语言民间所谓的“同住人”，根据现实情况，这种人一般为申请人外地配偶居住证未满三年或结婚未满一年或其他情况（夫妻一方无论是否有资格参与申请均审核双方财产），非官方语言的“同住人”，但一般关系为夫妻，法规上不是“同住人”，但情理上具有婚后一方任何房屋“永久居住权”。 4.最后一种“同住人“既参与分摊面积又列入经济核查对象。一般为申请人外地户籍配偶，居住证满三年，且结婚满一年。

【互动讨论】第34条草案也许，任何问题的核心就是产权问题。国有企业改革如此，经适房也是如此。近日市住房保障部门出台了《上海共有产权保障房管理办法（草案）》，其中第34条规定：“取得房地产权证满五年后，购房人发生够买商品住房等行为，住房不再困难的，应当在商品住房转移登记前，先行购买住房保障机构的产权份额或者上市转让共有产权保障住房。”这个草案在百度经适房贴吧引起热议，支持的有之，反对的有之，支持者认为，这个政策很合理，既然五年后有钱买商品房了就不该继续占有保障住房；反对者认为，不该一刀切，对原有住房置换等改善性行为不该纳入范围。据观察，大部分人对政策不能理解，持反对态度，也许政府会重新考虑或者制定弹性的经适房政策。“出来混迟早要还的”这种江湖话并不适合政策性讨论，但34条草案确实让人不免担忧国家的优惠只能享受一时，而不能享受一世。

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