“房价未来不会大涨，也不会大跌了”，这是这两年一部分买房人一个常见的想法。尤其是很多自住买房客自我安慰的时候会说的话“未来房价肯定不会大跌，所以我自住的话早买早享受”。本帖会从投资的角度来分析一下为何这种想法是错误的

首先大家一定要明确两个基础的点。1：风险越高的投资品，预期收入就越高，比如国债属于零风险，预期收益就很低，而股票这种属于高风险，预期收益就会高 2：房地产属于中等风险投资，而他的预期回报率应该是五个点以上，大概就是信托的水平

目前国内大部分地区房子的租金收益率都在两个点左右，所以想要达成5-6个点的预期收益，那么房产的收益应该由两个点的租金和四个点的房价上涨构成，所以当房价失去上涨的预期之后，房产的收益就只剩租金收益了。那么作为一个有脑子的投资客，持有一个只有两个点预计收益的中风险资产显然是不理智的，他自然会把房子卖掉，去换成同样两个点收益的零风险投资（国债之类）或者有六个点收益的中风险投资（信托）。这也是为什么大家可以看到最近二手房挂的房子这么多的原因，因为失去上涨预期的房产属于妥妥的过高估值的资产，有脑子的投资客都应该抛掉它

等到房价跌到一个合适入手的时机时，投资客自然就会出手了。已日本为例（之所以举例日本，是因为国内的人口变化趋势和日本相近，所以很多时候可以参考）。日本的平均租金汇报率是128。也就是一套房靠租金大概十年左右回本，年化大约百分之十左右。而因为日本的人口逐年减少（中国也快了，预计25年单年会减少800w人，且逐年增加，等到37年单年会减少2000w人），所以日本房价整体是下行的。那么日本的房产收益就是由 10%的租金收益 减去1%左右的持有成本（房产税，维修基金等等） 再减去3%的房价预计下跌和折旧构成的

我这里举例的是日本的平均情况，所以如果你要买的房子普普通通的话，那么你所购买的房子的年租金乘以10到15就是你的房子的真实价值。

而如果你买的房子比较好的话，例如在一线或者新一线城市的核心区，即使国内人口减少经济下行，这些核心地区依旧会充满活力。依旧已日本为例。日本东京的租金回本时间是33年左右，相当于年化三个点，之所以东京的租金回报率相对来说更低，是因为东京的人口和经济依旧是上行的，所以东京的房产是有升值的预期的。如果你持有北上广深或者其他一些核心城市的人口较多的区域的话（一些城市空无一人的新区不算），那么你的房产的年租金的25到35倍就是你的房产的内在价值

当然了如果你持有的房产较差，在那些人口流失严重的小城市的非核心区的话，那么就建议尽快出手了。因为未来这样的房子肯定是租不出去也卖不出去的。无法变现也无法产生现金流的资产，那就是属于纯粹的垃圾资产了。如果未来再加上房产税和空置税的话，那么就是属于负资产了

当然了，我国和日本最大的不同就是人口变化的趋势比日本要夸张得多。日本的生育率已经大致稳定了，1.3亿人的日本今年减少的人口是50多万。而国内人口下降的第一个小高峰期大概在2025年（对应1949和1950解放后的小生育潮），而真正的高峰期会出现在2037年左右（对应1962的出生潮），从那往后的每十年直到2047年，每一年国内的死亡人口都会在2500w到2900w之间，而出生人口则大概率跌到500w以下。国内会持续十年，每年减少超过2000w人，相当于每年一个北上广深级别的超级都市直接变成空城。所以国内房地产的情况还大概率比日本更差。而如果你是近几年购买的房子，并且你的房子在非核心城市的非核心区域，那么很遗憾，你的房子在你的房贷还完之前就大概率变成无价值资产或者负资产了

当然了说的有些跑题了，回到正题，从投资的角度讲。房地产的未来只有两个结局。1：泡沫越吹越大，这样房价会依然存在上涨的预期，短期内依然会有胆大的投资客前去接盘。 2：泡沫彻底破裂，而房地产泡沫的破灭会彻底毁掉很多人“房子一直会涨”的信仰，所以短期内大部分的房子的市场价值甚至会降低到内在价值以下，很可能会在10年甚至几十年后人们的信心才会慢慢回来（日本房价从90年一路跌倒了08年，跌了接近20年）

从今年上半年的土拍，二手房挂牌量，房产投资额等等的变化来看，目前的市场是在向第二种结局靠拢了。想要走第一个结局是非常非常难的，因为国内房产的泡沫已经很高了，再想推高就需要一些真正的狠活了，比如允许零首付+允许个人破产+零利息+学习美国的次贷模式，或者强制公务员购房等等，如果政府依旧是推出一些不痛不痒的政策的话，那么第二种结局就离我们不远了

写的东西很多，希望对各位有所帮助。感觉这个吧里很多时候都在输出一些情绪化的东西，还是希望多写一些偏理性的文章

总结一下我写的东西吧
一：房价不可能长期横盘，核心原因只有一个：只有傻子投资客才会持有收益两个点甚至一个多点的中风险资产
二：如何正确估值自己的房产，如果你的房子在核心城市核心区域，那么你的房子的年租金的25到35倍就是你的房产的价值，如果你的房子位置一般城市一般，那么你的房子的年租金的10到15倍就是你的房子的价值，当然了如果你的房子在那种人口流失严重或者区域非常偏没啥人的地区，那么你的房子的内在价值就是零或者是负数，如果现在能找到人接盘的话，赶紧出手吧

脑子不聪明，心里虚才会写这么多来掩饰

房价上涨的动力是炒房客和巨量资金也就是主力。现在房价一直不瘟不火是炒房客已经撤走主力已经跑了，只剩真正买房住的人也就是散户。除非有巨大利好，散户是没有拉盘能力的，能稳住就不错了。未来预测:zf海量资金救世，房价阴跌或者维稳，但通货膨胀加剧。房价不会随着膨胀而上涨