书吧和本吧会遇到黑贵安人士，转一些貌似金玉良言来警醒贵安的投资者或者是单纯地往贵安身上泼粪，这事情由来以久。如果是业主因为投资贵安失利，喷老黄和金源集团，既而恨贵安不成钢，这些都可以理解，时间也消解仇恨的良药，人生还有下一站，不可能在这里驻足太久。
　　如果长久活跃本吧，而且从来不是业主，那只有一种可能——贵安有吸引刚需的实力。因为刚需来榕每年就十万上下，被贵安吸引的人多了，那么刚需奔向他们投资板块的人就少。那么那里的房产不但没有出头天，而且还有腰斩的风险。这里面尤其以投资长乐滨海板块的业主为主。
　　我很长时间内没有写文章，是因为我不是中介，更没有在地产那边拿到一分钱，笔下的文字如果能造福刚需，那还是善事一桩，如果没有这份自信，还是不要助纣为虐。

一、2023年房价会涨么，贵安房地产值得投资么
　　虽然我预言3月份房地产新政要出台，但今年不是2015年。中国的人口出生率从2016年逐
年下
跌，2022年底还收录了第一个人口负增长。虽然人口下增，但中国各个城市的房价还会呈现马太效应，即北上广的房子维持刚性，内地的房地（尤其不在一带一路沿线的城市）很难再继续享受土地财政的红利。
　　放到福州市来说，得政策先导、靠近人口热力图、附近有高端工作机会的板块将维持刚性，比如高新区。而荆西有物流、软件园且近鼓楼、侯官有党校近上街、南屿土地储量大且近高新区，南通腾空两园后定位闽侯科技城、还有火车西站也有一定想象力。青口要看福汽能下能活下去，福州五区周边就以上我提及板块可以去驻足思考，其它的板块没有投资的意义，其中包括贵安、长乐滨海、竹歧、葛岭、琅岐。
　　每年能到福州的刚需是越来越少，更多的是改善型的交易（比如卖出贵安，买到福州）。

二、贵安能并入福州市区么
　　答案是否定的，从规划上解读，连江唯一能并入市区的是琯头镇。从近些年规划、配套来看，无论是地铁还是医院、公园，尤其是产业园都是躲着贵安板块走的。某种低气压笼罩了贵安山头，从2017年始至今，大家都知道。
　　但是呆在连江不好么，从业主利益考虑当然是不好，中考只能参加连江县中考，高中只能上连江三所，不能竞逐老九所，多数家长是不甘心的，所以贵安再好，随着他们孩子大了，只能忍痛买房到市区。我目前在高新区，不少邻居也是一样，放弃装修好的房子，去买鼓楼的老破小。
　　但对贵安来说，留在连江才是
正确的
路。你想如果贵安留在福州，贵安与桂湖有不同么？贵安与琅岐好在哪里？贵安划入福州就泯然于众人中。但是留在连江县，将成为连江左翼产业的重要支撑点——贵安给现代物流城作产城配套，贵安将有发力点和想像力。

市区有房选贵安，首套选市区 就没错了

三、如何判断板块的前途
　　判断哪个板块有前途，我们可以依循“天时＼地利＼人和”三个维度。
　　天时，它是否得政策之利，是否顺势而为（在人口增量快速增长期），海峡风云是否给它不利的影响。
　　地利，它的土地储备是否丰定，是否是未来交通要道，在政府可能布局的新城方向上。
　　人和，在热力图上，它是否紧挨着人口稠密地区，旁边是否有产业园区和高新企业园区。
　　当然，三要素之间，依循着“天时不如地利，地利不如人和”的古老法则。

四、福州周边板块前景分析之长乐滨海篇
　　长乐滨海在天时上实在悲摧，它是2017年长乐并区后开始建设，这让它完美地错过移民进城的高峰期。等它建城后准备收割各地拥入福州的大学生时，发现虽然市政府大力引导，但各地的县政府、镇政府、区政府他们也暗中向高新人才招手，各个板块各有利弊，乱花渐欲迷人眼，最终良禽择木而栖，最终能到长乐滨海的并不多。大家可以从长乐滨海小学建校至今每年新生的入学人数可以知之。
　　天时上让长滨感到悲摧的是，从它建设元年开始，海面上受太平洋西岸气旋的影响，持续在冰河期，本来定位于桥头堡的，活生生被逼成前线。
　　地利还不错，长乐平原是福州周边土地储量最大的平原。规划上副中心的位置给它足够的加持，地铁6号线和滨海快线F1、F2都指向长滨。
　　人和上我们分两点来看。
　　首先，离市中心一小时以上的车程让它注定分享不了市中心的热力，这个新城最多是分享长乐区的热力。比如长乐区政府搬到滨海，而不是福州市政府搬到滨海，这恰恰证明福州副中心的称号有很大的水分，长乐区副中心才是它应有的定位。
　　其次，如果长滨能够依规划将软件园、创新园、科技园、两岸园、生科园都由纸面上的数字变为现实，那长滨的投资都也不会到本吧絮絮叨叨，正因为这些也是各个县、区眼中的香馍馍，大家都不会割爱，鼓楼区拿出多少优质的学位给高新企业和纳税大户，就凭这个好处，这些企业就舍不得离开鼓楼区，但这些企业又贪图长滨给的土地和税收政策，所以它们会虚以委蛇，貌似嫁入长滨，但心还在鼓楼。
　　综上，长滨在天时、人和上是不合格的，地利上再多的加分也不能补足前两项的失分。

五、福州周边板块前景分析之上街镇、高新区、大学城篇
　　依照这三个维度，我们发现上街镇（高新区）把”天时、地利、人和“收在囊中，无怪乎房价上看两万/平。
　　它是20年省长规划的大学城，2008年，上街的地产开始发力。4年后，高新区接过发展的接力棒，你瞧见没有，该板块正好横跨人口（房价）增长黄金十年，这是它的天时。
　　它就在仓山区边上，交通上看从上街到杨桥，３公里内没有红绿灯，未来金山大道全程高架，高新区到工业路５公里内没有红绿灯。而它本身就是30万人口的新城，上街镇拥有两家三甲医院、高新园区、机电园、生科园，这是它的人和。
　　它在地利上表现不佳，上街镇除了侯官还有些空地，其它多是建成区，余地不多。由于紧挨着旗山，已经到达城市边缘，向西没有幅射作用，向北遇到了荆西谷地，于是它只有向南有一定辐射作用。

百度删楼删得太厉害了。先休息一会。

贵安除了搞传销的多，没啥好黑的，也没啥好吹的

六、福州周边板块前景分析之贵安、现代物流城篇
　　作为贵安的业主，评价贵安难免陷于主观。因此，我很少会结合现代物流城去评价这个板块，最多畅想北二通道开通后对于贵安的前景。
　　但是单凭一条路并不能根本上改变贵安的未来，如果新路对贵安有帮助的话，那么怎么解释东部快速通道开通三年了，琅岐的房价没有回暖么的现象？现实世界中是否存在东二环的刚需外溢到亭江、外溢到琅岐呢？我是没有观察到。
　　因此，贵安的翻身战必须是和现代物流城的完美结合。
　　从天时上，有两点要说明：
　　贵安新天地是2012年开始谛造的，彼时还是房地产的低潮，金源集团营销手段了得，用得些手段，让它成为当年及此后数年的销冠。2015~2018年间，房地产加速去化，贵安新天地借这个风势将贵府、贵轩、贵泉、贵富、贵尊等三期楼盘一销而空。到了2018年房地产走下坡路，它手上的牌就只剩下贵豪、贵丰两张牌了。因此福州地产界中要论跑得快，金源说第二名，没人敢称第一。大家想想看同时期挂牌上市的桂湖、三江口、罗源、长乐滨海、帝封江、竹岐等开发商，它们五年来积压的房产是否还烫在手上？
　　曾几何时，鬼城和烂尾两词与贵安划等号，但是中国贵谷也都在陆续交房中，烂尾的反而是帝封天、三江口等要津板块，而贵安新天地以其贵泉、贵尊、贵豪为代表的90后楼群，让贵安有了“贵城”的新名号。
　　但是我们也要冷静地看到随着金源集团的失势，它的能力在下降，贵安这几年医院不来，业车公交停了，连公园项目也都能消失地无影无踪。正所谓，成也萧何，败也萧何，选择贵安，这些因素不可不查。
　　从地利上看，贵安是绝地。虽然金源、时代华奥、碧桂园、正恒、贵龙等开发商把新贵安、老贵安的地刨了个地，但也改变不了它深陷贵安谷地的事实。它往前一步是桂湖，往后一步是丹阳。看见没有，若不是现代物流城，贵安还真陷于前不着村，后不着店的尴尬境地。
　　从人和上看，也是有两点要说明：
　　半年后，北二通车，贵安与东二环的往来车程只要25分钟，恰如现在上街到东街口的车程一样。由于没有15元的过路费，出租车、平价公交前后脚踏足贵安谷地，让贵安像上街一样分享城区的热力。上街的房价目前每平1.6万，贵安的房价每平0.6万，你难道还贵安的房价不会涨么？
　　另外一点就要说到贵安本地的造血能力了。答案是令人绝望，连江软件园一期如期上线了，二期呢？没有下文了，旅游产业正从冬眠中走开，前景如何，尚不得知。贵安唯一指望的是现代物流城提供的工作机会了，但还要至少5年，5年内世界风云诡谲多变，虽然我很看好它，但现在赞美它，无疑是吹泡泡。
　　总结下来，贵安在天时上占得点先机，地利上是零分，人和目前也是不足的，但强在半年之后会迎来巨变，所以作为贵安十年的业主，我们看过了贵安起起伏伏的事情。我们还记得当贵安接连遭受打击时——“没有消息就是好消息”的日子。现在面对半年后的通车，我们有什么理由不乐观，通车之后，我们有什么理由不期待现代物流城的建成呢？
　　上帝说，“凡有的，还要加倍给他，叫他多余；没有的，连他所有的也要夺过来”。希望贵安未来也能过上这样的好日子。

七、吹个现代物流城的泡泡
　　若干年前我为贵安吹泡泡时曾经指出，贵安没有开发的土地可以用来作为物流城。这一句不知道被谁听去，觉得是个好主意，于是这鸟人开始在积极在福州以北的盆地找空地，但为避免向我交专利费，他选择了丹阳，而不是贵安，我听说此事后，送他三个字——□□□！
　　以上当然是笑谈，但是当港口后方铁路出现在物流城时，挑起我敏感的神经，这里先按下不表。
　　话说十四五规划，福州要建六个城：福州滨海新城、大学城、东南汽车城、丝路海港城、国际航空城、现代物流城。这里面有些说了跟没说一样，有些则面临烂尾的风险。
　　比如国际航空城，不就是将长乐机场二期航站楼建起来么？福州机场的吞吐量现在都没饱合，加大航站楼的建设对于当地的临空经济区有帮助么？
　　比如福州滨海新城，这个2017年就开始筹划的产业园目前受到高新区的严重挑战，福州高新技术产业要么留鼓楼，要么往西走，很少见到整体搬到滨海新城去的。目前看来，这个项目除了为当地开发商的去化护航外，鲜有作为，当然未来会发展会怎么样，有待观察。
　　比如东南汽车城，你现在买新车会考虑东南汽车么？东南汽车有新能源车么？两句话就道出东南汽车城的现状，未来没有被其它车企并购的话，这个城只是吸血大户，没有什么前景。
　　但是现代物流城就不一样了，如果你简单地认为它是把南通的水果蔬菜批发市场北移到此地，你怎么解释它还修了一货运铁路？港口后方铁路一条线路是西起杜坞站，途经丹阳站，最后汇入温福铁路透堡站。另一线路是东起嶂林站，往北途经丹阳，最后汇入温福铁路透堡站。一条铁路盘活了桂湖盆地、贵安盆地、丹阳大盆地，好有想象力的格局。
　　那位说了，你瞅它会不会烂尾。我回答不会，那位不服气，其他城前景不妙，就你贵安挨着的现代物流城能活？
　　我一直在强调战略后方的说法，这不是一两天了。在福州这个城市，从上到下都要有危机意识。温福铁路跑得都是海岸线，对岸把具有把它端掉的能力。日本人当年在东北修建虎头要塞，目的就是为了切断苏联的西伯利亚铁路。
　　从这一角度来看，你还认为丹阳的物流城还简简单单地为了民生、为了发展而建的物流城么？说它是福州人民的战略物资后方大本营，这一点也不过分吧。其余的可能的用途是你们自个儿的联想，跟我没有关系。
　　所以，我预言现代物流园是六城中最不会烂尾，也是最马不停蹄建设的那一个城。2025年还早，我们可以站在2023年的年头留贴以待之。

　　写到这里，就算是完结了。此番应吧友鼓励，连续写作文字，一是为了感谢贵安给我庇佑，二是为刚需指明方向，三是不希望贴吧再起纷争——我用最客观、最理性的角度去评价贵安，说它有的，也说它没有的。希望能得到各方的认可。贵黑们也可以从地吧退去了，真的假不了，贵安的现状也不是你们空口白牙可以黑的。
　　今天是大年二十九，提前祝吧友们新春快乐，疫去春来，新年发大财！

总之贵安没有任何机会翻身，好好当一座孤城即可。没有什么好黑也没有什么好吹，。

看价和量…用客观的数据反映一切…都不傻