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http://gz.house.sina.com.cn 2005-03-12 12:18
南方都市报
业主代表与开发商进行沟通，双方就橱柜的材料、房间木地板、木门、玻璃等材料与交楼标准进行了比较。
　　故事6
　　**人物：广州××花园一群业主
　　事因：交楼标准与合同不符，业主不断**，最后获得赔偿
　　缘起
　　2004年末，广州××花园的一群因为交楼标准不符合要求而拒绝收楼的业主，终于接受了开发商的最后期限，获得开发商以建筑面积65元／平方米来计算的延迟交楼补偿金，这些补偿从业主需缴纳的楼盘入住费用中扣除。至此，扰攘了近半年的**行动算暂且告一段落。
　　虽然“鸡碎”那么少的赔偿金额没有令所有人满意，但在广州房地产的**史上，能从寸步不让的开发商手中获得一定赔偿，并且通过争取，令该盘二期的工程质量大为改观，也可以说是少有的成功了。参与谈判的业主代表此刻已经筋疲力尽。这个从团购开始发起，自愿自费为业主服务的小团队，在经历了数月风风雨雨后，仍然赢得了大多数业主的尊敬，甚至连他们的谈判对手——开发商也不例外。而他们的**故事，是从某网站的BBS上开始的。
　　业主互相认识从网上开始
　　“昨天是第一次和这么多邻居们见面，真的好开心哦！在网上我们亲昵地称呼对方，见面了我们也像认识了好久的亲朋一样，好温暖！真庆幸我们选择了××花园，不，应该说，是我们庆幸和这么可爱的一群人生活在一起！”
　　这是2004年夏天，在天河公园的烧烤区成功地举办了第一次业主联谊活动后，××花园的业主写在该楼盘业主论坛上的一句话。其时，该盘的数十位尚未入住的准业主们，刚刚完成了统签团购的谈判，大家沉浸在胜利的喜悦中。
　　业主甲回忆起统签谈判时说：××花园一开始有一段很长的储客期，加上楼盘的设计，周围的环境都非常好，大家都很感兴趣。由于大家是年轻人，喜欢上网查找资料。就这样，大家在网上认识了。后来××花园开售的时候，销售人员很牛大家没什么购房经验，都不敢就签。有人就发帖提议一起找律师，后来有两三个热心的业主开始牵头发起统签，他们找律师和法律文件，对照合同，发现有对消费者不合理的条款，就和律师商量，然后在网上继续找人加入。
　　与开发商一周的较量
　　“刚开始的时候加入的人不多，开发商根本不理会。谈都不和我们谈，后来业主数量增加到80多人，加上开发商急需资金到位，就开始坐下来和我们谈。安排了一周的时间，每天下午6点开会到晚上9点，”一业主是这样说的。一开始细节条款很快都解决了，但有两方面问题谈了很久，一是拿房产证的时间，原协议是“小确权”1年，拿证两年。当时广州政府有规定90天内拿证，但我们也问了很多专家，都说实际操作不可能，所以我们也有所让步。经过协商，我们缩短了拿证时间。二是关于违约责任，包括装修问题和推迟交楼的责任，之前的合同很少提，我们和律师商量，在合同的空白处增加了一些附加条款。由于有保密协议，我们都不能透露具体内容，但应该说取得了一定的效果。
　　业主D说，第一次统签谈得比较辛苦，但第二次就有了基础，而且我们找同一家律师事务所，还是按第一次统签的蓝本，只是第二次我们比第一次更严谨了，基本上谈了三四天就解决了，两次统签，第一次参加人数是120人，第二次也有几十人了。
　　网上发帖表明观点
　　组织者在网上指出：谈判的结果并不是想让开发商放弃合理的利益，甚至让开发商受损，谈判的内容主要是围绕原合同内不明确的、模糊的、有可能存在争议的各相关条款进行明确化、规范化。避免将来因各种客观因素而出现问题时对业主权益造成影响，业主和开发商完全可以取得双赢的效果；律师费方面，因参加统一签约的准业主不断增加，人数尚无法确定，而律师开展工作的前提是我们先签好委托合同，按合同约定缴纳律师费。而且不排除谈判的过程中有部分业主退出，因此，每位业主与律师签订一份合同是有必要的，律师费也必须事先约定，但在网上回帖中仍有不少业主抱质疑态度：

　　业主C：我觉得律师的责任太不明确了，交纳费用的问题，不是说好先交三百的吗，一下子交了五百……
　　业主D：抱着信任，交！
　　业主E：交还是不交好呢？
　　最后，在组织者卓有成效的工作下，部分业主的统签取得了小范围内的成功。业主代表在业主论坛留言道：“一个多月来，共同忙碌在第一线的各位业主代表的工作始终是紧张而有序的，每一步的推进都富有成效，总结起来有三点最为重要：一个是高效率、富战斗力的组织架构的搭建；另一个是针对谈判情况的变化而不断变化和调整的谈判战略、方案、计划的推出和落实；还有最为重要的一个便是各位热心业主的理解和支持……”
然而，这只是这些初出茅庐的**者们走出的第一步。
　　货不对板要求补偿
　　10月份，一个以大量图片对照一期样板房和装修标准的帖子引起了广泛的注意，在个别装修好的房子中出现了数处与装修标准不符的情况，怀疑是开发商下包的工程公司在装修过程中偷工减料。据事后开发商内部某员工透露，其时该开发商内部也有对装修工程的不满声音。但业主不会找承建商，所有的账都算到开发商头上。论坛内顿时炸开了锅。由于一期收楼的日子将近，很多业主都十分担心。业主F的帖子写道：“统一行动，统一争取，统一收楼，最大限度谋求‘业主自身应有’的权益。”至此，一条维护一期业主权益，争取开发商补偿的意见开始在全体业主中蔓延。
　　业主B回忆说，记得有一次业主全体会议是晚上在天河公园开的，一大群人时而围在一起，时而分小组讨论。有业主这样描述他们的矛盾心理：我们对××花园的感情比较复杂，开发商在整个楼盘的规划上做得很好，社区环境不错，装修出现问题有很多因素，其中也有承包商的问题，但大家对这个盘还是有感情的。
　　对方拒绝承认装修有问题
　　业主G指出：“开始开发商的态度是十分有诚意的，但一谈到具体问题，开发商就不肯让步了。他们一直拒绝承认装修有问题，甚至口头道歉了，文字上还是不承认，只是谈赔偿金额的问题。而且到后来我们再要去看我们的房子，就都已经封起来了，现场保安以工程安全为由拒绝我们验楼。”
　　11月，业主代表与开发商进行沟通，双方就橱柜的材料、房间木地板、木门、玻璃等材料进行了比较，开发商找来承建商，材料供应商和业主作解释，并作出多项承诺，包括：提供装修标准和样板房子橱柜的两种材料，供业主找权威人士检测，不排除更换洗菜盆，直至业主满意；不同意更换木地板，但同意整理悬空色差等问题，直至业主满意。双方将在现场任选一块玻璃当场敲碎验证材质是否经过钢化。二期的房间地板将使用同样板房一样的材料。虽然业主们此时尚有些意见难平，但据称开发商后来还是履行了承诺。这为后来业主代表接受开发商的条件奠定基础。
　　大家都面临很大压力
　　有业主代表回忆说，发展商对我们业主的情况和心思摸得相当透彻，我们的计划和谈判底线开发商也掌握得非常清楚。还有，很多业主完全没有心理准备，把入住时间定得很紧，根本拖不起，而开发商开始的时候显得特别有诚意，很“耐磨”的样子，反而令很多业主“磨”不起了，到了差不多的时候，开发商突然定出最后限期，这个时候业主内部的分化已经十分严重。一次大家在网络外商量好进行”周日千人**“活动，但后来有代表从其他途径得知，开发商已经已做好各种应对措施。经小组紧急磋商后，临时改在周六，并以电话和短信广为通知，但第二天来者寥寥，业主代表不得已重新调整了行动方案和步骤，但这种局面已严重影响了谈判结果。
　　业主B说：大家都是用业余时间来维护自己的权益，聚在一起很困难，而且时间一长，很多业主都等不及，总不能在自己家门外搭个草棚等结果。心理上的压力大，而且很多传言令大家对代表的信任度有所下降。特别是有代表提前收楼。令网上有人对业主代表产生了质疑。
　　对此业主代表的解释是，本来业主代表都是自发的，义务的。小组代表中有人收楼，并不代表**就此停止，当初他们之所以主动站出来，其目的就是为了年前入住，要求开发商先整改，符合他们的标准后收楼，当他们的目的基本达到，他们收楼是自然的事。
　　结局
　　经过了艰苦的谈判，在按业主要求整改现房后，××花园提出12月某日收楼最后限期，规定此限期内收楼的可以获得每平方米65元，作为延迟收楼补偿，大部分业主最终接受了这个补偿。
　　一位二期交楼的业主说，第一期的问题比较多，但第二期开始，开发商就比较关注，问题也有，没有第一期这么严重了。
　　□　经验教训
　　回顾整个历程，业主B把功劳归于他们的团结：“我们有很好的组织，每个楼都有一个楼长，所有业主登记后，由楼长进行信息的沟通，三四栋楼组成一个区，有一个区长，几个区长加上几个热心的业主，组成核心小组。平时主要是电话交流，楼长、区长都是自愿自发，贴手机电话钱和大家联系。每栋楼和区有举办活动，包括烧烤和足球赛，现在的联合会一定是未来的业主委员会的雏形，已经有120户加入，并且有资金维持，70％的业主都知道联合会的存在，物业管理条约如果有不合理的地方，大家会随时联络起来提意见。”
　　而业主联合会的总结是：弱小的业主只有团结才可能强大！所有业主要继续支持业主联合会的工作，经过统签谈判和装修赔偿谈判后，我们可以相信：业主联合会的代表是值得信任的，他们的付出是值得肯定的！业主心中虽有气，但尽量不要造成业主和开发商之间的严重对立，因为这种对立对解决问题没有任何帮助！××花园的开发商虽然还有种种不足，内部的问题也很多，但还是愿意坐下来和业主商谈和处理由于他们自身不足造成的问题。
　　□　**花絮
　　在业主论坛，人们可以看到关于10月某日集会注意之事项：1.可以激动但不可冲动，避免主动和××花园方行为冲突。2.不要为泄愤而恶意破坏。因为那是我们的家园，也会为××花园留下不利于我们的证据。3.要留意坏分子的破坏，一旦发现，必须揪住，以便对质。总之，我们始终坚持以合法的手段争取我们的正当权益，不到万不得已，不要有过激行为。
　　本版撰文／摄影：本报记者　林涛qq群号177698203