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geniussun015
楼主
商品房，顾名思义，首先是一种商品。经济学中对商品价格的定义很明确，效用决定价格。
青菜的效用为1，萝卜的效用为2，则萝卜的均衡价格必定是青菜的2倍。
有些人认为目前中国的房价纯粹是炒作起来的。对于这个观点我不是很认同。所谓炒作，就是人为得使商品价格偏离均衡价格。而这种价值偏离，注定无法长期维持的。
好比当年豆你玩、蒜你狠、姜你军，还有诸如07年的股价。这些都可归类为炒作，但是有一个共同的特点就是，这种炒作绝对无法长时间维持。
中国房价已经涨了多少年了？将这种长期上涨的趋势归因于炒作，这不符合经济学逻辑！
所以说，虽然不愿意承认，但是中国房价之所以涨，是因为它确实值这么多钱。
大家可能很难接受这个观点，别着急，先听我举个例子。
你家门口的小店里，矿泉水卖2块钱一瓶，但是你不会去买，旅游景点矿泉水卖10块钱一瓶，但是你依然会去买，为什么？
矿泉水是一样的，但是环境不同。在家你渴了，打开水龙头就有水喝，所以家门口的矿泉水对你的效用是很低的，而旅游景点，卖水的就此一家，你不买就得渴着。所以同一件商品，在不同环境下，对你的效用是不同的。
很多经济学者提出，在国外一间房子的价格约等于5年收入，而在中国一间房子的价格相当于30年的收入，因此判断中国的房价过高。这种观点就是完全忽略了国内外房屋效用的不同。
再举个形象点的例子来解释效用不同对房价的影响有多大。
一个村子有10个村民，每个人都有10万元的存款。
假设每个村民必须得有房子住，且多余的房子对这些村名无用。
现在，向这10个村民拍卖10栋房子，每栋的起拍价是1万元。
结果会如何呢？所有房子肯定会以1万元成交。
换一种情况，假设供拍卖的房子只有9栋。
房子只少了一栋，但结果这9栋房子都以10万元的高价被拍走。
在这个例子里，我定义了村民必须要有房子这个条件，也就是把一栋房子的效用提升到了无穷大。
在这种情况下，房屋的价格和其本身的价值无关，只和村民能够拿出的钱有关。
以上说了这么多，只是为了告诉大家一个结论，中国的房价和建房成本无关，和房屋本身价值无关。唯一决定房价的因素是房屋效用和买房人的收入。
学过经济学的都知道，当我们收入一定的情况下，必然会选择一种效用最高的消费组合。
在这里，我们简单地将消费分为衣、食、住、行、玩，这5种类型。根据边际递减规则，我们不难发现，只有将收入平均得分配在这5项消费中，我们的总效用才是最高的。
假设你的月收入是5000，你买了辆车，月供3000，其他所有开销加一起2000元。其总效用肯定比每个月打车坐公交花费1000元，其他开销4000元的效用低。
同样道理，你租房花费1000元，其他开销4000元的效用肯定高于买房还贷3000元，其他开销2000元。
但是根据直观感受，假设效用总分为1，则住房消费的分值肯定不止0.2。
为什么中国的房价是收入的30倍，而国外的房价只有收入的5倍？以美国为例，美国的国土面积和中国相当，而美国的人口只有中国的1/4，这样算来，如果中国的人均GDP和美国一样，那中国的房价至少应该是美国的4倍！
另一方面，像丈母娘效应等原因，在中国房产的效用肯定是远高于其他国家的，至少美国的丈母娘不会因为女婿买不起房就不让女儿出嫁。
按照直观感受，我们能够承受的最高住房开销大约是收入的40%，高于这个比例，必然会导致生活质量下降。
以上说了这么多理论，接下来让我们用数据来算算看，中国的房价到底是高还是低。
以上海为例，根据统计局统计，2012年1月~8月，上海地区总计销售商品房1093万平米，销售金额合计1565亿元。也就是说，上海地区2012年以来的平均房屋销售价格是14318元。
再来看看上海的人均收入，截止到今年上半年，上海在职职工的平均月工资为6348元。
2012年10月12日 06点10分
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青菜的效用为1，萝卜的效用为2，则萝卜的均衡价格必定是青菜的2倍。
有些人认为目前中国的房价纯粹是炒作起来的。对于这个观点我不是很认同。所谓炒作，就是人为得使商品价格偏离均衡价格。而这种价值偏离，注定无法长期维持的。
好比当年豆你玩、蒜你狠、姜你军，还有诸如07年的股价。这些都可归类为炒作，但是有一个共同的特点就是，这种炒作绝对无法长时间维持。
中国房价已经涨了多少年了？将这种长期上涨的趋势归因于炒作，这不符合经济学逻辑！
所以说，虽然不愿意承认，但是中国房价之所以涨，是因为它确实值这么多钱。
大家可能很难接受这个观点，别着急，先听我举个例子。
你家门口的小店里，矿泉水卖2块钱一瓶，但是你不会去买，旅游景点矿泉水卖10块钱一瓶，但是你依然会去买，为什么？
矿泉水是一样的，但是环境不同。在家你渴了，打开水龙头就有水喝，所以家门口的矿泉水对你的效用是很低的，而旅游景点，卖水的就此一家，你不买就得渴着。所以同一件商品，在不同环境下，对你的效用是不同的。
很多经济学者提出，在国外一间房子的价格约等于5年收入，而在中国一间房子的价格相当于30年的收入，因此判断中国的房价过高。这种观点就是完全忽略了国内外房屋效用的不同。
再举个形象点的例子来解释效用不同对房价的影响有多大。
一个村子有10个村民，每个人都有10万元的存款。
假设每个村民必须得有房子住，且多余的房子对这些村名无用。
现在，向这10个村民拍卖10栋房子，每栋的起拍价是1万元。
结果会如何呢？所有房子肯定会以1万元成交。
换一种情况，假设供拍卖的房子只有9栋。
房子只少了一栋，但结果这9栋房子都以10万元的高价被拍走。
在这个例子里，我定义了村民必须要有房子这个条件，也就是把一栋房子的效用提升到了无穷大。
在这种情况下，房屋的价格和其本身的价值无关，只和村民能够拿出的钱有关。
以上说了这么多，只是为了告诉大家一个结论，中国的房价和建房成本无关，和房屋本身价值无关。唯一决定房价的因素是房屋效用和买房人的收入。
学过经济学的都知道，当我们收入一定的情况下，必然会选择一种效用最高的消费组合。
在这里，我们简单地将消费分为衣、食、住、行、玩，这5种类型。根据边际递减规则，我们不难发现，只有将收入平均得分配在这5项消费中，我们的总效用才是最高的。
假设你的月收入是5000，你买了辆车，月供3000，其他所有开销加一起2000元。其总效用肯定比每个月打车坐公交花费1000元，其他开销4000元的效用低。
同样道理，你租房花费1000元，其他开销4000元的效用肯定高于买房还贷3000元，其他开销2000元。
但是根据直观感受，假设效用总分为1，则住房消费的分值肯定不止0.2。
为什么中国的房价是收入的30倍，而国外的房价只有收入的5倍？以美国为例，美国的国土面积和中国相当，而美国的人口只有中国的1/4，这样算来，如果中国的人均GDP和美国一样，那中国的房价至少应该是美国的4倍！
另一方面，像丈母娘效应等原因，在中国房产的效用肯定是远高于其他国家的，至少美国的丈母娘不会因为女婿买不起房就不让女儿出嫁。
按照直观感受，我们能够承受的最高住房开销大约是收入的40%，高于这个比例，必然会导致生活质量下降。
以上说了这么多理论，接下来让我们用数据来算算看，中国的房价到底是高还是低。
以上海为例，根据统计局统计，2012年1月~8月，上海地区总计销售商品房1093万平米，销售金额合计1565亿元。也就是说，上海地区2012年以来的平均房屋销售价格是14318元。
再来看看上海的人均收入，截止到今年上半年，上海在职职工的平均月工资为6348元。
