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来自:全国 发表时间：2004年10月12日 8:42:33 工业园区一哄而上的“圈地运动”，出现了全国性的用地紧张。而其后出台的新土地政策，又使近期全国工业土地投资总体有大幅度的减缓，各地的工业土地开发面积均受到了影响。但深圳却为工业地产创造了商机—— “工业地产”是继住宅、商铺等房地产投资品种之后，又一种新的地产开发品种，在市场上一经推出即受到极大关注。工业房产的投资回报率迄今尚无明确统计，但从开发区调查的信息看，回报率还是比较高的，有些甚至达到了１７％左右。深圳以制造业起家，近年来又向高科技产业转型，关外大片的土地为大企业的发展提供了必备的条件，而一些大企业尤其是一些跨国公司的到来，也使得工业地产的模式日渐盛行。工业的发展为地产创造了商机，也给深圳地产商带来新的思考。 工业发展 扩大市场需求 现在深圳的关外工业地产，以年均几百万平方米的建筑速度在增长，成为国内外著名企业投资的热点，为当地经济提供了源源不断的强大动力。一方面是关内产业外迁给关外创造不少机会；另一方面，关外不断改善的投资环境和各种优惠政策也吸引了大批企业前往设厂。大批企业的涌入，带来了巨大的市场需求，也为地产开发带来了无穷的活力与生机。纵观近两年来地产开发较为活跃的地区，几乎都是工业发展较快的区域，工业催生地产已成为关外地产开发的一种新模式。深圳的坂雪岗之所以引人注目，以至万科花重金拿下，也是因为华为基地在为其撑腰。 工业的发展为关外地产创造商机，也给关外地产商带来新的思考，那就是如何与工业联姻，进一步把市场做大。有业内人士认为，地产与工业的联姻是必然的发展趋势，在深圳有些乡镇，长期以来由于经济落后，房地产的开发无人问津，土地价值没有得到充分体现。随大工业区的开发，镇内的企业迅速增加，为经济发展注入了兴奋剂，也使得土地的附加值悄然提升，有眼光的发展商自然不会错过这样的机会。 有专家预测，虽然工业用房与个人投资目前距离尚远，但其稳定的投资收益率还是使业界对这一市场前景看好。 以深圳大工业区为例，诸多利好因素表明，深圳大工业正有力地驱动地产发展。按照规划，深圳大工业区将发展成为国际性的以高新技术产业和先进工业为核心，金融、房地产、贸易、服务业配套发展的经济技术开发区。由此，深圳大工业区的房地产业将面临着绝佳的发展契机和相当广阔的市场空间。深圳大工业区中心区启动后，将迅速驱动大工业区的整体发展。该区域对房地产市场的驱动比其它区域要迅速，同时也比关外其它地区有效得多。工业规模驱动经济规模，经济规模驱动人口规模，从而扩大地产市场需求。 科技发展 引领地产新机遇 随着科技的发展，特别是信息和网络时代的到来，各种科技工业园区取代了厂房成为工业地产的代名词。房地产市场比较成熟的深圳市区，新兴的科技工业园早已将工业地产发展到融自然、人文、科技为一体的人性化办公建筑。 近期高新技术产业带的提出，深圳地产开发商意识到工业地产的美好前景。深圳作为经国务院正式批准成立的全国１５个出口加工区之一，其规划起点高、灵活性强的特点已经吸引了许多高新技术企业进驻。南山高新技术产业园和福田区天安民营科技园，代表了深圳工业地产的发展方向。合理的规划、便捷的交通、优美的绿化环境，写字楼、车间和各种配套设施整齐有序，呈现出一派生机，显然，这两个大型高科技园区的蓬勃生机，证明市场对现代工业地产的需求。 在福田和南山区，集旅游观光、生态、文化为一体的华侨城科技园区，以及康佳和高发东方科技园区为代表的工业园区，一改传统老工业园区劳动密集型的简单设计，向现代园林式厂区发展。福田高新技术创业中心、泰然工贸园、科技创业服务中心、深圳留学生创业园、赛博科技园等一大批起点高、规划设计合理，有现代建筑气息的高科技园区，翻开了深圳工业地产崭新的一页。 在高新技术产业带建设全面开展的今天，高新技术产业将成为深圳新的经济增长点，而工业地产也将随之成为地产开发的新热点。对此有专家说，２１世纪城市的发展已经从房地产开发走向了城市经营的时代。随着一批批新工业经济的诞生和老工业经济的转型，工业地产将大有可为。 工业地产投资与住宅投资、商铺投资和写字楼投资最大的不同是工业企业相对稳定，一般厂房的租期是８至１０年，租金也相对稳定。这就决定了工业地产投资相对稳定，而且具有一定的保障性。而随着深港一体化的加快和现代物流行业的兴起，工业地产投资以其低风险，高回报正在房地产投资领域悄然掀起。 有业内人士认为，工业地产的开发将带来开发商与进驻企业的“三赢”，首先是园区里面的设计是企业型设计，节省了土地资源，社会资源利用率的提高，必然会降低企业成本。 再则这种工业地产模式与住宅类似，可以向银行贷款购买，不仅降低了企业一次性资金投入的压力，又减轻了投资强度。剩余资金又可用于尽快投产，或租或买甚至提供定制化厂房，又为企业提供了多种选择方式。 尽管工业厂房与住宅的差异较大，但是有建筑设计做理论指导，工业地产比较适合现在的房地产开发商来操作。 （来源：中国房地产报）
2007年01月17日 10点01分
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