刚刚过去的春节长假，镇江楼市不经意间创造了一个历史:1月22日至27日，市区商品房连续6天零成交，28日，仅丹徒区售出1套，周交易量创下有记录以来的新低。 新春伊始，以近乎零蛋的业绩“利市”，开发商情何以堪？对此，有业内人士分析，商品房的“冰点成交”，与镇江市大多数房企“策略性放长假”有关，而这背后恰恰是开发商们“放缓节奏，渡过难关”的策略考量。或许正是基于这一策略，1月31日在接受记者采访时，镇江市多位开发商表示:今年的镇江房价，“小降可以，大跌不干”。 “冰点成交”因“策略性放假” 春节长假过后，很多城市都在盘点节日期间商品房的交易情况，以此展望楼市新气象。1月31日，记者从市房产登记管理中心了解到，长假7天，镇江市仅丹徒区在最后一天（年初六）售出1套商品房，周交易量创下历史新低。年初七至1月31日，市区三天的商品房成交量分别是:8套、91套和80套，不过后两天成交备案的商品房中，绝大多数是拆迁安置房。 二手房方面，1月31日上午，记者在市房产登记管理中心三楼大厅内，半小时内仅看到一对市民进行过户登记，且相关交易早在年前已完成。一位工作人员说，由于放假期间登记中心不办公，往年节后会有一个过户“小高潮”，但今年并未出现。 长假期间镇江市商品房交易为何出现罕见“冰点”？市房产登记管理中心副主任成琳说，假日期间，镇江市商品房网上销售管理系统正常运行，并不影响商品房交易备案。成交量低，与镇江房地产企业纷纷放假有关。 这一说法，在记者随后的采访中得到证实。一位不愿具名的开发商告诉记者，今年镇江的大多数开发商，没有像往年那样抓住“春节黄金周”，年前提前放假，节后推迟开门，自己的公司便是“腊月廿一放假，正月十二上班”，假期长达20天。 “提前放假，推迟开门”的还有二手房中介公司。镇江兄弟房产虽然坚持了一贯的正月初八开门，但总经理汪东坦承“生意非常冷清”，年前月成交量仅三四套，比往年直落90。因此，年前大多数中介公司早早歇业，而现在也基本未开门。 “放缓节奏”等待时机 江苏省建筑科学研究院总经济师李玉虎分析，开发商们的放假是一种“策略性放假”，意在尽可能地“放缓节奏，渡过难关”。 放缓节奏就一定能渡过难关？李玉虎认为，自2010年国家对房地产进行史无前例地调控以来，开发商和购房者、开发商和开发商之间，一直处于一种相互博弈、互比“坚强”的状态，开发商和购房者博弈的是“看前者忍不住降价还是后者忍不住出手”，开发商之间比的则是“看谁后倒下”。有鉴于此，2011年，“放缓节奏”几乎是所有镇江开发商的既定政策，“能迟开工的迟开工，能迟开盘的迟开盘”。 那么，放缓和推迟在等待什么？镇江兴地房地产开发有限公司总经理鲍起健说，中央对于楼市调控的定调是“房价的合理回归，房地产业的健康发展”，实现如此目标有两个过程:一是房价的下调，二是房地产业的转型升级，即一批房企因行业洗牌而倒掉。理论上而言，开发商等的是:房价调到中央心理认可的“合理位置”同时自身利益受损最小，行业洗牌之后自己还能幸存。 上述不愿具名的开发商说，房地产企业等待的是宏观调控的放松，而这很可能出现在今年下半年。“通过一年多的调控，各地房价均已有不同程度的下跌，无论从经济发展还是从行业稳定看，或者就抑制近两年的刚性需求要释放而言，下半年的楼市都应出现转机。” 记者发现，在接受采访的近十位开发商中，绝大多数都认为今年下半年国内楼市调控会放松，而镇江房价的最终走势，在下半年也会“见分晓”。李玉虎认为，去年镇江商品房均价微跌，但画出的曲线是“上半年上扬，下半年下跌”，目前处于下行通道。不过，这个趋势可能在今年下半年走缓。据了解，去年前11个月，镇江市区商品房成交均价5473元，同比下降1.3。 小降可以，大跌不干 今年的镇江房价会不会大跌？这个很多市民关心的问题，开发商们的回答是:小降可以，大跌不干。 鲍起健说，开发商降价，尤其是大幅度降价一定是个迫于无奈的选择，而相关压力也一定是“资金压力”。目前，就镇江房地产企业的资金压力而言，各公司情况不一，不排除有房企现金流极度紧缺，压力巨大。但是，开发商在做出大幅降价的选择时，肯定会考虑到购房者“买涨不买跌”的心理，即降价并不一定能解决问题。因此，在资金链断裂前，房地产企业还可能有另一种选择:盘出项目给其他开发商。 从另一角度看，镇江的商品房在目前价位上，大跌会遭遇成本瓶颈。鲍起健算了一笔账:目前的镇江市区，即便是外围地价也达到了每亩300万，楼板价基本超过2000元/平方米，加上建筑工程造价、各种税费，每平方米商品房的成本价也要达到5000多元，基本等于目前市区的商品房均价。在此基础上，开发商降价多少，基本就等于亏本多少。 “无论从策略上看，还是从承受能力上看，镇江的房价小降可以，大跌我们肯定不干。”上述不愿具名的开发商说

博弈才刚开始