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法拍房开始火起来了法拍房开始火起来了

「什么操作能省下100w」市场价710w的房省了100w 又到周二下午例会在双方没见过面的情况下买到一个没看过得房子你敢吗？邢经理在客户没在北京的情况下拍到满意的房子（买一层送一层）并省下100来w 邢经理通过买房平台跟客户认识的，得知客户在外地因为当时疫情在进不了京，但想了解小区环境和房子各方面的细节，邢经理放下手头上的工作就去小区给客户从一下地铁开始一路拍了很多视频包括小区的各个角落和细节给客户当时客户很满意小区环境和房子对邢经理的工作态度挺感动夸奖服务体验很好据了解，房子很特殊，当时买房买27层送28层，两梯三户，而且27层每户都只能通过一个门禁才能进入，所以相当于买一层送一层相当于同样的钱买了两套房，但是问题来了比如水电，燃气，是否和28层通用等问题，都需要核实，邢经理和田总监等领导来来回回总共去了多次小区调查情况，都了解清楚后，如实告知客户，客户当天就线上签约，毕竟买一层送一层这样的房子不能错过。在拍卖之前也给客户做了同小区在售以及最近成交价格对比和所在区域未来发展规划，田总在标的开拍之前据以往拍卖经验预估成交价格660w上下，客户也联系了好几个链*中介，询问小区同平米价格，也认可这个价格，并且肯定了公司调研的专业性，但是客户因为怕房子里有其他问题，又去了多次小区，给客户解决了所有问题后，才放心参拍并且顺利成交邢经理觉得这次成交，首先设身处地站在买房的角度了解小区各种现状真实的汇总讲解，让客户感到我们的服务专业到位。第二是感谢田总监和其它领导不厌其烦去了好多次小区和物业交涉调查核实现况，沟通租户，与客户彼此取得了更深的信任，因为我们足够专业敬业才会有后续的顺利签约，顺利成交！客户买到称心如意的房子，节省了100w 你会相信只通过线上沟通过的陌生人吗？

望京新房刚需送五年物业绿城·晓风印月，择址望京中央生活区，依托丰盛的公园、艺术、配套等，打造城市艺术公园作品。传承经典诚园立面的中正典雅，实现品质之风的升级兑现；以“亲自然”生机社区和“心社交”园中之园构建的城市花园，让不同人群享受愉悦之风的体验；以全龄全家庭型户型，满足多代际人群的自在享受。晓风印月，8.8万/㎡起，为城市新贵的时代而来，以高级的审美与质感，致敬不断向上的精神向往。望京新盘刚需盘改善盘送三年物业费绿色地球APP搜索头像账号

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想捡漏，买法拍房？避坑指南来了，请收藏现如今司法拍卖房产已经逐渐被大众认可，成为很多人的购房渠道，这得益于网络司法拍卖信息公开透明，执行法院执行力度的加强。但是法拍房毕竟是由纠纷引起，都是因为房屋产权人涉及到财产类纠纷的案件，所以法院需要拍卖涉案人名下的房产解决经济纠纷。所以还是需要大家在参拍前做好充分的调研。我们根据多个真实参拍案例，整理总结成这份法拍房捡漏避坑指南，以供大家参考。第一坑：房屋质量坑一般的法拍房是意向购买人集中看房，看房时间并不长。近两年因为疫情的原因，有些法拍房法院是不组织统一看样的，需要意向购买人自行前往房屋所在地周边走访。如果未仔细查看，在入住法拍房后可能会发现一定的质量问题或其他未发现的瑕疵，比如房屋破损、房屋漏水等情形，此类情况均属于买受人需要自己“填坑”的范畴。第二坑：无法过户坑只要是通过正规平台程序成功拍下的法拍房，解封、解押后过户是基本不会有障碍的。但是根据真实发生过的例子：市政配套用房、历史保护建筑、不完整产权、连体房屋、军产房、公房等，这些类型的法拍房在房地产交易中心办理过户时都会遇到不小的波折，有的甚至过不了户办不了房产证。像这样的房子，我们建议最好不要参拍，不仅耗费大量时间，其金钱成本也无法预估。仅拍卖部分份额的法拍房第三坑：长期租赁坑在法院决定拍卖之前就存在的租赁关系是受法律保护的，基于房屋买卖不破租赁的原则，如果法院已认可了法拍房的租赁，就会在公告上明确优先购买权人，且将租赁信息公示，并继续允许承租人使用至租赁合同结束为止。当然，公示的租赁期限较短倒还好，买受人等待一段时间即可入住，但如果带有较长甚至长达20年的租赁合同，一般很有可能涉及虚假租赁或其他问题，同时，买受人即使拍卖得到了该房屋的物权，也将长期无法入住。之前我们的文章《买卖不破租赁，法拍房腾房难！遇到长租约怎么办？》中也有提到过，大家可以再详细了解一下。第四坑：额外支出坑拍卖公告中均会注明出让方税费是否由买受人承担。（如下图）法院公告基本都会明确由买受人承担房屋过户的税费、之前欠缴的物业费、水电费等费用，如果买受人未仔细了解，拍到手后才发现税费、物业费过高已为时晚矣。第五坑：高额税费坑造成高额税费的，无外乎这几种情况：多次过户、权利人差异、权利来源、土地性质、房屋性质等。而这些信息，必须需要经过尽职调查才能看到。第六坑：原房主身份坑司法拍卖房产的来源一般分为银行贷款、民间借贷、国家没收、无主财产。这其中牵扯到的原房主身份各有不同，有风险的身份虽不常见，但是一旦出现就会很麻烦。主要分为三类：凶杀、黄赌毒、民间高利贷涉黑，就算顺利过户、顺利交付，住着也不安心。第七坑：凶宅坑南京著名凶宅，历经多次司法拍卖发生过各种非正常死亡案件的房屋，俗称“凶宅”。由于中国人对风水，吉凶有独特的要求，因此“凶宅”也属于重大瑕疵的范畴，如上图所示的南京著名凶宅，历经2014至2018年多次司法拍卖，最终才拍卖成功。实践中，部分买受人在成交后才发现是凶宅，如果法院已对于该瑕疵进行了公示，买受人也只能认栽，若法院未披露的，买受人可以重大瑕疵为由主张权利。第八坑：落户、学位坑户口属于房屋买受后的添附权益，一般而言，法拍房都保留有原有住户的户口，而法院只能通过拍卖确认书、执行裁定书等相关法律程序将房屋合法地过户给买受人，使得买受人拿到房屋产权，但是对于户口是否必须强制迁出却没有强制性规定。因此，如果户口的迁移或学位无法保障，对于有子女落户入学需求的买受人，将会造成很大的影响，买受人应及时了解相关情况。

万万没想到！公司老板居然是这样的一个女人！！这些天我一直在想一个问题。一位柔柔弱弱的女人为何有如此坚强的臂膀，是什么支撑着她的理想并驱使着一步步前行。在每个周二的下午我们都会举行周会。会议开始是激动人心的颁奖环节，上周签约和成交的优秀员工上台来领奖。公司向来是激励员工力度很大，不光能拿到奖励，还能够获得荣誉。由优雅大方的孙总颁发奖品 [图片] 随后孙总以聊天的方式和大家分享公司的战略目标，未来稳扎稳打夯实基础最好服务树立公司好口碑其实以她现在的经济水平完全不用那么辛苦的做企业，只是为了带领大家一起干一番事业带领大家挣到钱，实现自我价值随着淘宝阿里拍卖和其它平台的合作，进一步的把公司做大做强，在公司的上升期我们不能懈怠，要热爱工作，统一着装体现公司整体精神面貌，工作能使人踏实，让我们自强自立，需要我们大家专业做出行业的好口碑房屋尽调非常重要，诚信是服务的保障 [图片] 另外还有线上签约的系统即将上线，真是个好消息，未来客户就能通过ipad 手机端线上签约，更有科技感和价值还环保在行业内卷愈演愈烈的时代，需要提供提高质量对得起收取的服务费用让客户有良好的体验感，才会有回头客 [图片] 有决心带领公司成为行业头部，规范法拍房市场秩序，需要靠我们大家业务做专做精希望每一个员工都能成为行业精英，提起聚安佰业大家都引以为傲 [图片] 疫情过后法拍房一定是个大势我们大家要好好干渐渐的我明白了，带着全体同仁一起有成就有未来是一个企业家的使命

名词解释篇：司法拍卖拍卖是指以公开竞价的方式，将特定的物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。司法拍卖：人民法院在民事执行程序中，依法行使公权力，对被执行人可供执行的财产采取拍卖的方式进行变现的强制措施。" class="BDE_Image" onload="EditorUI.resizeImage(this, 560)" unselectable="on"/> 网络司法拍卖：指人民法院依法通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置财产的行为，在具体实施过程中，可以由法院工作人员自行录入，发布拍卖信息，也可以由法院委托司法拍卖辅助机构代为录入，发布拍卖信息。法院委托拍卖：人民法院委托拍卖机构，依法以公开竞价的方式对查封，扣押，冻结的财产进行拍卖。法院自主拍卖：人民法院依法自主通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置执行财产。欢迎您关注聚安法拍！让您在法拍房路上不迷茫！今天的分享就到这了，如果对您有帮助！感谢您点赞关注与分享！让更多想了解法拍房的朋友一起共同交流与学习！

名词解释篇：司法拍卖拍卖是指以公开竞价的方式，将特定的物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。司法拍卖：人民法院在民事执行程序中，依法行使公权力，对被执行人可供执行的财产采取拍卖的方式进行变现的强制措施。网络司法拍卖：指人民法院依法通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置财产的行为，在具体实施过程中，可以由法院工作人员自行录入，发布拍卖信息，也可以由法院委托司法拍卖辅助机构代为录入，发布拍卖信息。法院委托拍卖：人民法院委托拍卖机构，依法以公开竞价的方式对查封，扣押，冻结的财产进行拍卖。法院自主拍卖：人民法院依法自主通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置执行财产。欢迎您关注聚安法拍！让您在法拍房路上不迷茫！今天的分享就到这了，如果对您有帮助！感谢您点赞关注与分享！让更多想了解法拍房的朋友一起共同交流与学习！

小白篇：拍卖的基础知识拍卖是指以公开竞价的方式，将特定的物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。司法拍卖：人民法院在民事执行程序中，依法行使公权力，对被执行人可供执行的财产采取拍卖的方式进行变现的强制措施。网络司法拍卖：指人民法院依法通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置财产的行为，在具体实施过程中，可以由法院工作人员自行录入，发布拍卖信息，也可以由法院委托司法拍卖辅助机构代为录入，发布拍卖信息。法院委托拍卖：人民法院委托拍卖机构，依法以公开竞价的方式对查封，扣押，冻结的财产进行拍卖。法院自主拍卖：人民法院依法自主通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置执行财产。欢迎您关注昱良聊法拍！让您在法拍房路上不迷茫！您好！您了解法拍房吗?如果您想了解，建议您持续关注我。今天的分享就到这了，如果对您有帮助！感谢您点赞关注与分享！让更多想了解法拍房的朋友一起共同交流与学习！

技巧篇：关于法拍房的这些技巧？法拍房2022年关注度在不断提升，参与的朋友也越来越多今天我们就和大家分享一些干货。不过在分享出价技巧之前我们先来分析一下竞拍时的出价规则，依靠规则才能更好地发挥出价技巧。 1 全场首次出价可以随意加价，通常情况下首次出价就是起拍价。 2 加价幅度：只能按照加价幅度的整数倍加价。 3 出价者可以在自己出价领先的状态下再次出价。 4 出价次数无限制，竞拍周期内均可以出价，出价时账户里不需要有钱，当然，也只有交了保证金的小伙伴才可以出价。 5 在竞拍周期内，出价后如果长时间没有其他人出价，拍卖也不会提前结束，除非法院中止或撤回拍卖。 6 在拍卖结束前5分钟之内有人出价，结束时间以出价时间为准往后顺延5分钟，5分钟内的每一次出价都会触发延时。比如10：00为原本的结束时间，在9：56的时候有人出价了，那么结束时间就更新为10：01（9：56加5分钟）。在结束之前的5分钟内无人出价，拍卖才算结束。出价技巧和注意事项技巧一明确你的心理价位：不要被对手频繁紧张的加价弄得失去理智，不盲目加价。技巧二跳着出价：出价不要有规律，面对不知道竞争对手到底是谁，预算多少的情况下，只有果断出手才能镇住对手，让对方摸不清你的路数。技巧三理智揣测对手心理：能够竞价到最后的人才是跟你争房产的人，一般也就只剩俩人较劲儿，这个时候就要分析对方的心理，不要过度较劲，也不要轻易放弃，做到理智判断。技巧四不要迷信一口价压死对手：司法拍卖中有的竞买人想一口气把价格抬上去，好让对手“知难而退”。这个战术一定要谨慎采取，不然就是给自己挖坑，竞拍时首先要衡量自身的经济实力，还要确定自己得到的合理分析过的心理价位。技巧五看清价格再出价：这点看起来似乎很简单，可是还真有人一激动就打错的，所以一定要看好，不要最后多打一个零，损失可就大了。专业的事情，交给专业的团队帮您搞定------

技巧篇：法拍房的这些技巧？法拍房从2022年以来，关注度不断提升，参与的朋友也越来越多今天我们就和大家分享一些干货。

36万/平，每平7人抢1房！北京法拍房超36万每平，卖1.8亿！北京北京一套普通的商品房单价竟然卖到了36万元，总价过亿！而且即使这么高的房价，居然还有很多人抢。又是魔幻现实的一天啊...... 1.北京法拍房重回7人抢1房时代，难道只有我没钱吗？ 5月14日，北京万柳书院的一套豪宅，以单价36万/平米拍卖成交了。另一套以30万/平米拍卖成交，引来大批“吃瓜群众”围观。来源：阿里法拍两套房子都来自海淀热门楼盘万柳书院，成交总价达到1.85亿元，几乎是周边二手房源售价的两倍。这也就说明，北京法拍房再次回到7人抢1房的时代。连经济学家马光远都在其社交媒体上说：“这个拍卖最终的成交价惊人！房地产市场未来的大格局就是好房子越来越贵，差房子价格回归，鸡犬升天的局面结束。”最有意思的是，这套房子的起步价是16万元，而这个小区的正常均价也只有20万元，那为啥经过法拍反而贵了这么多呢？原因是：这里的房源太稀缺了，几乎不怎么出房！而万柳书院这个小区的地理位置更是没得说，它在号称“富人区”的海淀，周边配套非常成熟，知名学府云集，汇集了中关村三小、人大附中等及其稀缺且头部的教育资源。所以法拍房一出，富豪们不惜花重金砸下房子，也在情理之中。在优质房产成为稀缺资源的大城市，房价并不是这个城市的普通人的平均收入水平决定的而是少数的高收入精英阶层的收入决定的。我以为在目前的经济形势下，大家都没有钱了，但看现场抢房子的报道，并不是如此...... 根据中指研究院数据，4月，北京法拍房成交181套，同比上涨2.26%。其中，住宅成交132套，别墅成交10套，商办成交39套。北京法拍房成交均价较3月上涨0.3个百分点，平均折扣为市场价的8.1折；总价成交17.95亿元，同比上涨11.24%。值得关注的是，数据显示，4月北京法拍房总参拍人数为1403人，套均参拍人数为7.8人，连续6个月呈现上涨趋势。法拍房增多，优质房源自然就多了，而好的房子从来不缺人买。 2.全国卖房难，唯有北京“一枝独秀”？不过，根据近日国家统计局最新数据显示：今年4月份我国70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数增加，一二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低，一大半的城市房价都出现下降。但是——北京！却涨了！新房方面，北京环比上涨0.7%，上海持平，广州上涨0.1%，深圳下降0.1%。一大半的大城市都在降，北京却一枝独秀压众城！再看二手房，北京也上涨明显，环比上涨0.6%。同比去年同期来讲：北京的涨幅也是一枝独秀！北京新房价格同比上涨5.8%，二手房价格方面北京同比上涨6.5%.... 不得不说，即使疫情也影响不到北京的房价啊！但其他的地方房地产的现状并非如此。 4月，全国百强房企单月销售操盘金额4284.7亿元，同比下降58.6%。数据显示，商品房销售面积为39768万平方米，同比下降20.9%，住宅面积下降更是高达25.4%；商品房销售金额下降29.5%，住宅销售金额下降32.2%。很显然，国内的房地产两极分化的局面已不可控，大城市整体的房价依旧是处于稳定的状态，中小型城市要面临着人口的持续流出，未来房价可能出现持续下滑，甚至有价无市。 3.市场难上加难，房地产还有救吗？

[小白必读]带您了解读北京法拍房常见的那些“坑”! 想捡漏，买法拍房？避“坑”指南来了，请收好随着法拍房逐步走进大众视野，不少人希望通过捡漏的机会，买到一套优质好房。但是法拍房毕竟是由纠纷或者刑事等案件引起，还是需要大家在参拍前做好充分的调研。我们根据线下共经手过的上千个真实参拍案例，整理总结成这份法拍房捡漏避坑指南，以供大家参考。法拍房常见的那些“坑” 第一坑：房屋无法过户房子拍中后，房地产交易中心不允许该房屋的过户交易或者是过户条件要求。像这样的房子，我们建议最好不要参拍，不仅耗费大量时间，其金钱成本也无法预估。如何识别无法过户的房子呢？我们的交易专员总结出了这几种真实发生过的例子：科研用房、不完整产权、央产房，未下本的回迁房等，这些类型的标的在房地产交易中心办理过户时都会遇到不小的波折，有的甚至过不了户办不了房产证。瑕疵说明：房产性质为科研办公，购买资质请与有关单位咨询。 △科研办公用房共有产权，一般不能过户交付，参拍的一般是其他产权的占有人竞拍 △不完整产权 △定向安置房该房产属于中国石油天然气股份有限公司勘探开发研究院，该公司明确表明此套房产为央产房，且仅限中国石油天然气股份有限公司勘探开发研究院员工购买 △央产房第二坑房屋被租赁。一般我们遇到的有租赁情况的标的大致可分为四种： ①无效租赁，但被执行人及案外人极度不配合； ②长期抵债的租赁； ③真实租赁； ④原本无租约，却突然冒出租约。第三坑房屋无法交付经常关注【拍卖公告】的朋友们会发现，法院在介绍标的时都会写上“按调查时现状拍卖”。但实际上，标的是个什么情况，只有真实下户走访才能发现。 △按调查现状拍卖像是烂尾楼、被大火烧毁过、没有水电煤开户、公告时没有人实际有人居住、公告空置实际有群组等等这些情况都要在拍之前核实清楚。有小伙伴会问为什么会发生这种情况？可能绝大部分人都不知道，房子从开始张贴拍卖执行裁定，到正式上拍到大家能在网上看到，快的会有3-6个月，慢的会有一年的时间，这中间可能发生的变化太大了。第四坑有人占用如果标的被占用，且占用人极不配合，那么房屋交付就会有一定的风险，甚至会造成有产证却住不了的尴尬境地。基本上分为三类： ①被执行人占用 ②债权人占用 ③案外人占用在我们处理有人占用的房屋时，也要依据占用人身份的差异，来适当调整解决方式。第五坑高额税费未事前评估造成高额税费的，无外乎这几种情况：多次过户、权利人差异、权利来源、土地性质、房屋性质等。而这些信息，必须需要经过尽职调查才能看到，未尽调就开始参拍的做法在法拍房交易行业里是大忌。第六坑被忽略的成本有车位强制绑定购买、装修家具强制绑定购买、面积差异等，实际与公告有差异的情况，不去实地勘测、调研，根本发现不了。更甚者，直到审税缴税被拒批，才被发现这些潜在因素。这样的风险防不胜防，一旦发现风险立即调整预算才是最有效的规避方式。第七坑原房主身份司法拍卖房产的来源一般分为银行贷款、民间借贷、国家没收、无主财产。这其中牵扯到的原房主身份残次不齐,有风险的身份虽不常见，但是一旦出现就会很麻烦。第八坑付款风险 ①银行不能按时贷款 ②客户预审与拍中后征信发生重大变化 ③贷款成数远不及预期 ④贷款材料来不及准备这些基本上都是关于法拍贷的风险，所以法拍之前一定要做好系统的风险评估，如果不知道如何评估风险，可以私信小编，进行了解和咨询。第九坑房屋质量、隐蔽瑕疵一般的法拍房是不能看房的，如果可以看房的也是看房时间不长，如果未仔细查看，在入住法拍房后可能会发现一定的质量问题或其他未发现的瑕疵，比如房屋破损、房屋漏水等情形，此类情况均属于买受人需要自己“填坑”的范畴。第十坑流程中业务操作出错法官业务出错、担保公司业务出错、房地产交易中心业务出错等等，像这些问题的解决免不了资金成本、出差成本、时间成本等，心里烦躁不说还无可奈何。 02关于避坑捡漏的建议怎么完美避坑呢？那就是在拍房前一定要做好尽调。根据近几年团队积累的购买法拍房经验，整理出法拍房尽调报告流程，为每一套法拍房制作尽调报告。尽调报告包括：标的基本信息调查、实勘看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查、过户税费测算、贷款风险、价格分析、竞拍方案七个模块。总而言之，法拍房不是那么容易玩明白滴，不懂行的法拍“小白”要想低价捡漏法拍房，还是得找专业的辅拍机构才靠谱，房源背景、竞拍出价、产权过户、房屋腾退，每个环节都能给你安排明明白白的。今天就给大家分析到这了，各位看官如果对这套法拍房有其他想说的，欢迎留言探讨。

「法拍小课堂」新手小白如何入手法拍房？之前我们说过法拍房都被哪些人捡了漏，所以我们知道刚需人群只有15%左右，80%以上都是投资类人群，当然在投资类人群中也会有细分，在此就不多说了。从购买占比人群来看，法拍房无疑是更适合投资的。利润空间非常大，投资法拍房稳赚不赔是肯定的。法拍房操作好了是很赚钱的，但是新手不建议碰。是不是经常听到这种建议?都说法拍房是高风险、高回报?那么法拍房的风险一般指的是什么呢?主要指的是押金、房贷、税费、户口和清场这5个方面的问题。下面小编回来说一说这几个问题的痛点在哪里，给大家做个参考。但是再讲之前，小编还是要澄清一下，“风险”这个比较敏感的词汇。因为在小编的认知里面，购买法拍房这件事情，并不存在风险一说，所谓的“风险”，只是不懂法拍房的人在购买法拍房的过程中，没有发现问题，不会解决问题，导致遇见问题，这个过程被称之为“风险”。专业法拍房拍卖团队，从甄别房源到调查房源的一系列工作过程，会将外行所谓的“风险”拒之门外，或者说降低为0，所以“风险”一说，在内行人来看，并不存在，我们只是在帮助客户发现问题，避免问题，解决问题。这就是专业的助拍团队的工作。好啦，回归正题。以下是5个问题的回答。一、保证金法拍房成功拍到手后，如果不想要了，押金是不能退的，所以最重要的是确保自己真的有名额购房，不然拍到了，你又过不了户，那就只有两行泪了。二、贷款买法拍房 “拍卖贷”请了解一下。首先，在交拍卖押金之前，先准备好相关材料，发给银行负责拍卖贷款的部门。银行收到资料后，会根据情况，评估能不能贷，能贷多少，给出判断的结果。记住，购房前6个月不能频繁查询征信，无论是买法拍房还是正规商品房，看房之前，一定先打印征信，确定自己有贷款资格才开始行动。买法拍房时，确定没问题再交押金参与竞拍。三、税费这个问题不是简单的回答一个税率或金额，对于法拍房缴税问题，各地政策还是有区别的，具体需要咨询当地政策。需要注意的是，如果房子上一手交易还没出证，必须先完成上一手交易流程，再过户。相当于要交两次税(法院拍卖公告里会注明)。另外，如果房子有拖欠水电费和物管费，也要竞得者自己买单。四、户口法拍房过户并不难办，直接到所在区办理户籍业务的公安部门，申请将原业主的户口“空挂”，再把自己的户口迁入即可，1天就能办理完成，但是需要注意的是，如果学位被占用，就真心无解了。所以竞拍之前，要先调查学位是否能够使用。五、清场这个就是大家说的腾退问题，房子是否存在腾退困难的情况，光看法院的公示是不够的，还是需要做尽职调查才行，专业的法拍公司不仅能够在开拍前调查到标的物是否真的存在腾退困难问题，也可以帮助您去做后续的腾退工作。花点钱图个安全省心，何乐为不为呢?说了这么多，就是想跟大家说，法拍房投资就是非常好的投资机会，不懂的人视它为洪水猛兽不敢碰，也不让别人碰，真的是耽误了多少人赚钱的机会啊。新手小白想要入手法拍房，前期先跟专业人士合作，让专业的人带着去做，渐渐的自己也就变成了内行人士了。

掌握这些法拍房知识，让你购买法拍房易如反掌！法拍房是法院拍卖房产的简称,是指被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价款满足债权。此外，被司法拍卖的房子也属于法拍房一、法拍房来源有哪些？ 1、商业贷款产生：购房者贷款购房，无法如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押的房产拍卖变现来偿还贷款。 2、民间借贷产生：如，被告借原告的钱，约定将自己的自有房产抵押给原告，约定的时间到期后被告不能按时还款。但是根据《担保法》的规定，原告不能直接取得抵押房产，需向法院申请被告还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖被告的房产来还款。 3、司法没收产生：比如，刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库。 4、无主认领：对于一些无人认领的房产，可以进行拍卖，但是这种情况在现实生活中很少见。二、法拍房与普通二手房有哪些区别？ 1、一般低于市场价。《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条第三款规定：人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。不过，最终需以成交价来判定是否有性价比。 2、一般只缴纳契税。法拍房不需要缴纳增值税及其附加，不需要缴纳个税，需要缴纳契税，如果为一类经济适用房，需要缴纳综合地价款，二类经济适用房需要缴纳土地出让金。因此，购买法拍房较普通二手房交易会省下不少税费。 3、一般交易周期比普通二手房交易周期短。 4、大多时候法拍房需要付全款。虽然有银行已经开始对法拍房提供贷款，但相对来说还是比较麻烦的。 5、潜在风险较大。法拍房虽然性价比较高，不过有不少潜在风险。通常房主可能涉及债务等问题，如果涉及民间借贷，入住后你会遭到债权人骚扰，因此购房时需要特别注意。 6、购房途径不同。普通二手房交易一般通过中介机构或者个人交易，而法拍房则是通过法院拍卖平台进行拍卖，签署特制的《房屋竞买委托协议》，而不是《二手房买卖合同》。三、法拍房可以买吗？在房价普遍高企，限购日渐蔓延的市场环境下,某宝上的法拍房突然就火了起来，但是“捡漏有风险，下手需谨慎”。如果你想要购买法拍房，那么在购买之前一定要了解清楚法拍房存在的风险，并设想下自己是否能够承担这些风险。法拍房起拍价低，综合办理完整个流程所需要的费用，如果觉得比较划算的话，还是可以购买的。建议普通购房人认真考虑，对房屋情况作出认真查清，再作出竞拍决定。如果决定要购买的，那么就看看小编整理的买拍卖房的一些小技巧吧：拍卖的时候一定看清楚是第几次拍卖，如果第一次拍卖，没人出价，你不要着急，等他流拍。这样一来，第二次拍卖的时候，起拍价就有可能会打个八折，如果有流拍了，那么第三次就有可能会再打八折。当然了，如果在第三次拍卖时，你想购买了，那么就赶紧下手吧，否则就要变卖了。四、购买法拍房有哪些风险？ 1、原房主的身份风险法拍房基本是由于债务人无法偿债而被拍卖房产，如果原房主人品可靠，只是暂时资金周转不灵，那还比较省心。但是，我国目前民间贷款无法通过国家机构查询，如果原房主因债务问题跑路，那么你拍下他的房屋，入住后可能遭到其他债权人的追讨，碰到不讲理的人很麻烦。一般情况下，法院不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，所以这个风险不容忽视。 2、不能落户的风险很多时候，法拍房上面是有原户主落户的。法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序，将房屋合法地过户给了买房人，买房人就拿到了房屋的产权。但是如果原房主不愿迁出户口，法院没有强制其迁出的权利。那么如果你购买法拍房，户口就存在没法落户的可能，而户口不能落户意味着子女就学等问题没法解决。 3、无法马上入住的风险如果存在租赁在前、抵押在后的情况，拍卖成交后原租赁合同继续有效。实践中就有原房主故意把租赁合同签实践中就有原房主故意把租赁合同签甚至有些一开始说没有租赁的法拍房，等拍卖后，突然又冒出来租赁合同或者有人在里面居住不肯腾房。一般情况下，执行法院不会强制腾空，购房者还需要另立民事案件进行处理，那就很麻烦了。 4、补缴费用的风险（1）要实地查看购买拍卖房屋，一定要提前到现场实地考察，了解拍买房是否有拖欠物业费、取暖费、水电气费等情况。部分房产如果长期无人入住拖欠了很久，这可是一笔不小的费用。如果房屋破坏状况较严重，未来可能需要大量维修费用。而且部分法拍房可能因为种种原因无法实地查看，存在一定风险。（2）查清是否抵押法拍房可能因为房主债务问题被多次抵押，而法拍房后续的所有费用均有购买者承担。如果有抵押一定要了解清楚是否可以办理解押，否则可能面临债务偿还风险。（3）预交保证金法院拍卖前通常会要求竞拍者预交一定的保证金，保证金的多少由法院或拍卖执行方确定，但是通常不低于评估价或市场价的百分之五。也就是说如果你想要拍卖一套价值500万的房子，首先你要准备几十万的保证金。如果竞拍失败，可以申请退还保证金。（4）税费高法拍房也需要交纳税费，一般法院会出具相关文件材料，可以办理免交增值税。如果法院无法出具材料，购房者可能需要承担较高的税费，导致最后成交价高于市场价。因此，综上所述，法拍房存在很多“深坑”、“套路”，故而小编还是建议购房者要慎重考虑是否买法拍房。除非必要，一般建议大家少碰这种房产。五、购买法拍房要注意什么问题？1、房屋原业主的身份背景被抵押或者没收房屋的，大多是因为债务人无法履行到期债务，导致被债权人起诉、查封抵押房产，最终被法院强制执行拍卖，很多一部分是由于投资失败，资金链断链或者沾染高利贷跑路的，如果是普通做买卖失败，人品尚可还行，如果遇到流氓房主，可能会返回来闹事、找麻烦，就后患无穷了。 2、实地看房，租赁及被占有的房子要当心法拍房想看房可没那么方便，不去实地考察看房，很可能遇到存在建筑瑕疵的房产，而法院对房子的瑕疵是不担责的。去看看，也能了解到这个买卖的房子是不是存在对外出租了或者是被占有的情况。在法律上买卖不破租赁，也就是说这个房子买卖是不影响租赁合约的，如果原房主租给了别人居住或者做生意，你是没有权利赶走租房的人的，只能等合约到期或者赔付对方违约金才可以。如果遇上那种租给品牌店铺和酒店式公寓之类长期租户，那交接、腾退处理起来都很复杂，成本也特别高。 3、房产的属性要查清不管购买什么类型的房屋都要查清房产的属性，法拍房也不例外。房产的属性主要包括土地的出让性质、使用年限、有没有办理过不动产证、税费缴纳有没有拖欠等。这里需要说明的是，法院拍卖财产时报出的拍卖价，通常只是“裸价”，参拍者如果举牌竞得，除了要一次性全额向法院支付销售款外，还要承担一些隐性费用，比如被拍卖房子的名下还有拖欠的物业费、水电费等，也需竞拍人一并承担的。 4、是否有能力在竞拍后限定时间内付清全部款项现在很多人买房都是先付首付，其它大多数都是通过按揭来还房贷的，而法院的拍卖的房子一般都是要全额付清，这对大部分人来说都是比较难的。因为一套房子就算按最便宜的价格来算的话，几十万是最基本的。然而对于普通的工薪阶级来说，要一次性拿出这么多钱是很困难的一件事。就算拿得出来，后面要承担的压力也是比较大的，因此现在很多年轻人更愿意贷款买房！ 5、明确过户流程如果以上四点都没有问题，并最终通过司法拍卖成功买到了房子，购房者就要尽快办理过户手续了，那法院拍卖的房子怎么过户？（1）购房者首先要确认法院是否解除了该房产的查封。（2）准备好相关材料，用书面方式寄给有关部门。（3）如果是当事人自愿履行判决或裁定的，由当事人共同到登记机关办理过户登记。当事人一方不愿履行判决、裁定义务的，由银行向法院提出强制执行申请，登记机关根据法院的强制过户的判决或裁定、协助执行通知书办理过户；可让法院出面协调建设局和国土资源局的关系，依法办理房产过户手续，取得房产证。

全是干货！法拍房超全知识，看完这篇你就知道怎么买法拍房了 1.什么是法拍房？被执行人没有履行生效法律文书确定的债务时，法院依职权对被执行人所有的房屋进行评估拍卖，被拍卖的房屋即是法拍房。 2.法拍房是否限购？目前除开北京、广州、深圳、南京、厦门、上海、成都、杭州一些地方限购，其他地方不限购。 3.为何法拍房起拍价一般均会在评估价基础上下浮？一方面，为了提高执行变现回款效率；另一方面，鉴于法院要求买受人成交后10日内将剩余房款打入指定账户内，买受人购买法拍房基本就等同于全款，若不下浮恐难以成交。 4.如何在司法拍卖网站竞拍法拍房？拍卖准备。阅读拍卖须知，实地看样；确保有淘宝账号及实名认证完成的支付宝账号。报名，交保证金。拍卖结束前都可以交保证金，建议提前1-2天交，以免遇到问题错过拍卖。参与竞拍。手机电脑均可出价，出价次数无限制。竞拍结束。竞拍失败：保证金会自动全额退回给买受人；竞拍成功：按照法院在竞买公告中的说明支付尾款，尾款支付后请联系法院/拍卖辅助机构签署《拍卖成交确认书》，执行法院送达拍卖成交裁定，办理交割。 5.法拍房如何看样（房）？意向竞买人可以联系拍卖辅助机构预约看样。在拍卖前，拍卖辅助机构会组织买受人实地看样。拍卖成交后，法院将按照房屋现状进行交付，法院不承担瑕疵担保责任。因此，我们建议竞买前前往现场看样，详细了解房屋现状。 6.能否按揭购买法拍房？可以。缴纳保证金才可参与竞拍，竞拍成功后通常须在10日内将尾款打入法院指定账户。但尾款由买受人自行与第三方贷款机构协商，法院不承担协助办理按揭手续的义务。如未按时将尾款打入法院账户，按悔拍处理，所交保证金不予退还，因此需提前与银行对接查询是否可以贷款。7.法拍房买入后是否限售？买受人在竞拍前应当详细了解各个城市限售政策，存在限售政策的城市，法拍房同样限售政策的限制。 8.拍卖成交价是否包含税费？不包含，税费由买受人与被执行人各自承担。 9.买受人需承担哪些费用？购房款、税费（包括但不限于契税、印花税、交易手续费、权证工本费、房产税和其它相关费用，以相关部门最终核定为准）、物管费等。 10.拍卖成交价是否包含家具等装饰装修部分？若拍卖公告中公示的起拍价格已经包含装饰装修部分，则成交的价格包含；若拍卖公告中未公示，则成交的价格仅为房屋本身的价格，不包含室内装饰装修部分，被执行人可将装饰装修部分拆除后搬走。 11.买受人竞拍成功后，能够以房屋存在质量问题向法院主张解约或者赔偿吗？不能。法院在拍卖公告中均会公示拍卖的房屋以现状为准，拍卖前由买受人自行了解，慎重购买，法院不承担房屋的瑕疵担保责任和附带保证责任。12.法拍房是否均能够过户？不一定。部分用地性质为划拨的房屋可能无法正常过户，需要补交土地出让金后才能过户。在拍卖公告中已经披露存在无法过户风险的房屋，在拍卖成交后可能无法完成过户。 13.购买法拍房后，会纠纷不断吗？不会。法院在处置房屋时，均会在房屋现场张贴评估公告、拍卖公告，被执行人及相关利害关系人均能够获悉房屋已被法院司法拍卖的事实，故购买法拍房后发生纠纷为小概率事件，如果房屋没有质量等问题，我们认为可以放心竞拍。14.买受人购买法拍房后，是否可以要求法院强制被执行人迁户？不能。户口问题均由买受人自行与被执行人协商解决，法院不强制被执行人迁户，故买受人应当在竞买前到房屋所在辖区派出所详细了解房屋的落户情况，若购买房屋后，被执行人不愿将户口迁出，买受人可通过负责户籍管理的行政主管部门接受的救济途径解决。 15.法拍卖房有佣金吗？没有。司法拍卖与商业拍卖不同，商业拍卖是有偿服务，网络司法拍卖是零佣金的无偿服务，但拍卖辅助机构提供的服务是有偿的。 16.法院拍卖房屋有哪几个程序？估价程序，第一次拍卖程序，第二次拍卖程序，变卖程序。当然，如果第一次拍卖即成交，二拍和变卖程序自然没有。另外，法院亦可直接采取变卖程序。 17.买受人缴纳保证金报名后可以不出价吗？可以。即使买受人交了保证金报名参与，也可以不出价，保证金也可在拍卖结束后申请退回。 18.法院交付房屋时，腾空房屋产生的费用如何承担？由被执行人承担。但实践中一般均从拍卖房屋所得款项中先予扣除，若申请人或买受人自愿承担，法院也会准许。 19.如何处理法拍房上的租赁？根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外: (一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的; (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”若拍卖公告中已告知房屋上存在租赁，买受人应当进一步确认该租赁是否可以解除，若不能解除，买受人购买的房屋就附带租赁；若可以解除，则买受人可以解除租赁。若房屋属于先租后抵情形，或者被认定租赁有效，据此被法院裁定负担租赁进行拍卖的，则意向竞买人要评估是否参与竞买。20.拍卖成交后，被执行人或房屋内的居住人员拒不搬离，如何处理？由法院组织法警强制搬离，对不予配合的人员，处以罚款或拘留等强制措施。或者买受人可以选择另案起诉占用人。 21.拍卖辅助机构的工作有哪些？制作房屋现场照片、视频上传到网上供买受人参考；调查房屋瑕疵与风险；带领意向竞买人看样；成交后协助买受人过户等等。

法拍房子可以看吗法拍的房子可以看房吗？一般情况拍卖前法院会安排法官过来开门一次，但由于法官案件很多，时间不能确定，要根据具体房子情况与执行法官去进行沟通与协调，因这两年疫情原因，基本都不会安排看房，如果确实想购买，尽量帮您协调相同的户型让您参考。

司法拍卖两项业务司法拍卖两项业务: 一，司法辅助:购房资格核验。房屋详细尽调报告。后期协助交税，制证。腾退房屋安心入住。担保（出现重大瑕疵全额赔付）二，商业按揭贷款:面签，保险公司提供保单，保证10个工作日没批贷。（银行流水，收入证明，征信记录）不同单议。

法拍房所需资料法拍房贷款需要准备的材料：成交确认书保证金入账截屏家庭住房查询结果（购房资格）服务协议服务费收款证明（保险公司版本）收入证明（覆盖所有负债2倍以上）购房人（身份证，户口本，身份证明）

法拍房所需要的资料法拍房贷款需要准备的材料：成交确认书保证金入账截屏家庭住房查询结果（购房资格）服务协议服务费收款证明（保险公司版本）收入证明（覆盖所有负债2倍以上）购房人（身份证，户口本，身份证明）

Flutter 无埋点SDK实现首发于GrowingIO 技术专栏写文章登录Flutter 无埋点SDK实现GrowingIO已认证的官方帐号1 人赞同了该文章前言先看下各个平台自动化埋点支持平台特点自动化埋点方案 Android Java支持编译器静态代理/运行期动态代理有成熟方案和产品，例如GrowingIO、神策、友盟 iOS OC提供了强大的运行时和动态性有成熟方案和产品，例如GrowingIO、神策、友盟 Flutter Dart反射支持很弱，Flutter禁用了反射机制，考虑从编译期代码插桩实现无成熟方案和产品从编译期进行代码插桩，则需要修改编译期的中间件文件。 Dart文件编译会先编译成Dill文件，然后再编译成二进制代码。Flutter 无埋点SDK实现如果能在编译器拿到Dill文件，然后进行修改插桩，再进行编译成Binary Code就可以达到AOP埋点的效果flutter_tool是flutter的编译工具，其并没有提供接口供开发者hook，以及修改编译流程，那么要实现这个步骤，我们就需要修改flutter_tool这个工具。闲鱼的AspectD就使用了这个思想 GitHub - XianyuTech/aspectd: AOP for Flutter(Dart) 基于闲鱼的ApectD来开展后续的工作，这里的 Flutter SDK 完全依赖于原生 SDK，不具有单独运行的能力。 AspectD的使用首先配置好flutter环境（flutter sdk、dart sdk、fvm、环境变量等），这里使用版本信息如下： • Flutter version 2.2.2 at /Users/sheng/GrowIO/flutter • Framework revision d79295af24 (4 months ago), 2021-06-11 08:56:01 -0700 • Engine revision 91c9fc8fe0 • Dart version 2.13.3 • Pub download mirror http://tieba.baidu.com/mo/q/checkurl?url=https%3A%2F%2Fpub.flutter-io.cn&urlrefer=f61c7c0f541538f05d0f039b4c61ab3a • Flutter download mirror http://tieba.baidu.com/mo/q/checkurl?url=https%3A%2F%2Fstorage.flutter-io.cn1.&urlrefer=30718a911acb3b68077706e60b0f3d82 下拉aspectd仓库这里我们对aspectd进行了部分修改，以满足我们的无埋点要求。 git clone http://tieba.baidu.com/mo/q/checkurl?url=https%3A%2F%2Fgithub.com%2Fgrowingio%2Faspectd.git&urlrefer=19529f8523adf66ad1e1245c345090af 2. 修改build_tool，通过git patch方式 git patch cd path-for-flutter-git-repogit apply --3way path-for-aspectd-package/0001-aspectd.patchrm bin/cache/flutter_tools.stamppath-for-flutter-git-repo表示flutter的路径 path-for-aspectd-package表示aspectd的路径这里可能会存在git apply错误的情况，可以打开0001-aspectd.patch文件，根据变动自行添加修改。 AspectD通过改写Flutter中的flutter_tools进行修改Dill文件，变动了两个文件： flutter/packages/flutter_tools/lib/src/aspectd.dart 添加 flutter/packages/flutter_tools/lib/src/build_system/targets/common.dart 修改 AspectD通过git patch方式，给flutter的分支添加了这些变动。环境设置在 ~/.bash_profile 文件中添加 export PUB_HOSTED_URL=http://tieba.baidu.com/mo/q/checkurl?url=https%3A%2F%2Fpub.flutter-io.cn&urlrefer=f61c7c0f541538f05d0f039b4c61ab3a //国内用户需要设置export FLUTTER_STORAGE_BASE_URL=http://tieba.baidu.com/mo/q/checkurl?url=https%3A%2F%2Fstorage.flutter-io.cn&urlrefer=1c48a4608b342bebf8c10d70f8a65fcf //国内用户需要设置注：[email protected]: Permission denied 问题，需要你设置ssl证书然后在aspectd根目录执行 flutter pub get sheng@chengpengdeMacBook-Pro aspectd % flutter pub get[KWLM]:pub getWarning: You are using these overridden dependencies:! kernel 0.0.0 from git [email protected]:XianyuTech/sdk.git at c9f1a5 in pkg/kernel! meta 1.3.0 from git [email protected]:XianyuTech/sdk.git at c9f1a5 in pkg/metaRunning "flutter pub get" in aspectd... 744msRunning "flutter pub get" in example... 7.8s 显示我们修改了kernel依赖。 3. 运行example aspectd/ 、aspectd/aspectd_impl/ 、aspectd/example/ 这3个目录我们都需要进行 flutter pub get 然后进入到aspectd源码目录的example中执行：flutter run --debug --verbose ,也可以直接Android Studio中打开，运行Main 如果/aspectd/lib/src/flutter_frontend_server/下生成了frontend_server.dart.snapshot则表示此次编译 aspectd_impl 成功了。你也可以不使用flutter run来生成frontend_server.dart.snapshot，使用下面的命令 dart --deterministic --packages=/Users/sheng/GrowIO/aspectd-ex/lib/src/flutter_frontend_server/package_config.json --snapshot=/Users/sheng/GrowIO/aspectd-ex/lib/src/flutter_frontend_server/frontend_server.dart.snapshot --snapshot-kind=kernel /Users/sheng/GrowIO/aspectd-ex/lib/src/flutter_frontend_server/starter.dart 如果frontend_server.dart.snapshot没有生成，运行会显示build完成，但是无法运行。 Launching lib/main.dart on iPhone SE (2nd generation) in debug mode...lib/main.dart:1Xcode build done. 23.1sFailed to build iOS appError output from Xcode build:↳ ** BUILD FAILED **Xcode's output:↳ /Users/sheng/GrowIO/aspectd/aspectd_impl/.packages does not exist. Did you run "flutter pub get" in this directory? Command PhaseScriptExecution failed with a nonzero exit code note: Using new build system note: Building targets in parallel note: Planning build note: Constructing build description warning: The iOS Simulator deployment target 'IPHONEOS_DEPLOYMENT_TARGET' is set to 8.0, but the range of supported deployment target versions is 9.0 to 14.0.99. (in target 'Runner' from project 'Runner')Could not build the application for the simulator.Error launching application on iPhone SE (2nd generation).Exited (sigterm) 值得注意的是， aspectd/ 对应调试aspectd的transform代码部分工程，即修改/aspectd/lib/src/ 下的代码是需要该工程的 aspectd/aspectd_impl/ 是添加的 Hook 相关的代码部分 aspectd/example/ 则是工程demo 每次修改 aspectd hook 相关的代码需要先执行 flutter clean ，再进行编译。 4. hook相关 hook写在哪里，怎么hook？参考aspectd的 README，至此apsectd的集成就告一段落。自动化埋点由于Flutter可以依赖于原生SDK，原生SDK包含事件发送逻辑，网络传输逻辑，并且发送 App打开关闭事件、 App访问事件、自定义事件等，那么Flutter部分只需要传递如下事件到原生SDK：点击元素事件元素内容改变事件页面曝光事件点击事件对于点击事件，则需要hook点击触发方法，暂时分成两步，在以下时机进行切面 /// click event aop step 1 /// hittest@Call("package:flutter/src/gestures/hit_test.dart", "HitTestTarget", "-handleEvent") /// click event aop step 2 /// callback@Call("package:flutter/src/gestures/recognizer.dart", "GestureRecognizer", "-invokeCallback") 关于路径Path的获取，则是通过 Element 中向上遍历父级元素 visitAncestorElements 方法，将一整条元素链存入数组。相关代码可以去仓库 aspectd/growing_aop_impl.dart at master · growingio/aspectd 查看。路径过滤从上述方法中最终获取到的路径 Path 包含多余的系统元素，例如： MyHomePage/Semantics/Builder/RepaintBoundary/IgnorePointer/AnimatedBuilder/Stack/DecoratedBox/DecoratedBoxTransition/FractionalTranslation/SlideTransition/FractionalTranslation/SlideTransition/CupertinoPageTransition/AnimatedBuilder/RepaintBoundary/Semantics/FocusScope/Actions/PageStorage/Offstage/Semantics/TickerMode/Overlay/Semantics/FocusScope/AbsorbPointer/Listener/HeroControllerScope/Navigator/IconTheme/IconTheme/CupertinoTheme/Theme/AnimatedTheme/Builder/DefaultTextStyle/CustomPaint/Banner/CheckedModeBanner/Title/Directionality/Semantics/Localizations/MediaQuery/Focus/FocusTraversalGroup/Actions/Semantics/Focus/Shortcuts/WidgetsApp/HeroControllerScope/ScrollConfiguration/MaterialApp/MyApp/[root] 我们需要过滤掉系统元素，参考 Flutter Inspector 工具的实现以及 /kernel/lib/transformations/track_widget_constructor_locations.dart/flutter/packages/flutter/lib/src/widgets/widget_inspector.dart 文件代码，其实现逻辑为： /kernel/lib/transformations/track_widget_constructor_locations.dart 文件在编译期通过一个 transformer 使得所有的 widget 实现了抽象类 _HasCreationLocation，_HasCreationLocation 包含了文件位置信息，如果文件是否是用户自己创建，则会记录进Path，但这个功能只会在debug模式下启用，所以我们需要自己实现，那么参考 track_widget_constructor_locations 实现，我们需要通过AspectD插入一个transformer，来完成所有的 widget 实现了抽象类_HasCreationLocation 的操作。这里提供了自己实现的代码供参考： aspectd/track_widget_custom_location.dart at master · growingio/aspectd Transformer实现对track_widget_constructor_locations 实现介绍 _CustomHasCreationLocation 对应 _HasCreationLocation ，因为我们不能和Inspector一致，同理还有 _creationLocationParameterName 以及 _locationFieldName 。抽象类 _CustomHasCreationLocation 其实是外部实现的，示例中写在 growing_impl.dart文件中，在 _resolveFlutterClasses 方法中会判断路径，来获取该抽象类。 aspectd/growing_impl.dart at master · growingio/aspectd aspectd/track_widget_custom_location.dart at master · growingio/aspectd 再就是 RootUrl 的判断，Flutter Inspector 中通过 /flutter/packages/flutter/lib/src/widgets/widget_inspector.dart 来获取 RootUrl 的，这里我们暂时在 track_widget_constructor_locations 中保存 main.dart 的路径前段，来判断是否是用户的工程创建，然后将这个 RootUrl 保存在了 _CustomLocation 实体中，具体可以在 _constructLocation 查看 ConstructorInvocation _constructLocation( Location location, { String name, ListLiteral parameterLocations, bool showFile: true,}) { final List<NamedExpression> arguments = <NamedExpression>[ new NamedExpression('line', new IntLiteral(location.line)), new NamedExpression('column', new IntLiteral(location.column)), new NamedExpression('rootUrl', new StringLiteral(_rootUrl)), ]; 然后以此判断是否是自己创建 bool _isLocalElement(Element element) { Widget widget = element.widget; if (widget is _CustomHasCreationLocation) { _CustomHasCreationLocation creationLocation = widget as _CustomHasCreationLocation; if (creationLocation._customLocation.isProjectRoot()) { return true; } } return false; } 最终过滤多余 Element 后，Path 路径如下： MyApp/MaterialApp/MyHomePage/Scaffold/Center/Column/GestureDetector/Text元素内容改变事件对于此类事件，暂时只对常见文本框进行了处理，对文本内容改变的方法进行了切面： /// text value changed /// EditableTextState @Execute("package:flutter/src/widgets/editable_text.dart", "EditableTextState", "-updateEditingValue") 代码链接：aspectd/growing_aop_impl.dart at master · growingio/aspectd 除了改变的 Text 内容，还需要路径Path 以及当前页面Page 等关键信息，路径Path 可以参考元素的点击事件处理，页面Page信息则需要我们自己记录堆栈。页面曝光事件在阅读Flutter源码过程中，是有一个类似储存页面堆栈的机制的，叫做 RouteEntry ，我们可以依此展开。这里为了获取上下文信息，又对 buildPage 方法进行了切面。 /// 1. Page Push - get only RouteEntry @Execute("package:flutter/src/widgets/navigator.dart", "_RouteEntry", "-handlePush") /// 2. Page Pop - get only RouteEntry @Execute( "package:flutter/src/widgets/navigator.dart", "_RouteEntry", "-handlePop") /// 3. Page Build /// can get context and widget @Execute("package:flutter/src/material/page.dart", "MaterialRouteTransitionMixin", "-buildPage") /// 4. Page Build /// can get context and widget @Execute("package:flutter/src/cupertino/route.dart", "CupertinoRouteTransitionMixin", "-buildPage") 具体代码可以查看：aspectd/growing_aop_impl.dart at master · growingio/aspectd 然后再在对应的方法中，记录页面信息以及页面堆栈，既可以达到我们预想的效果。具体代码参考 aspectd/growing_aop_impl.dart at master · growingio/aspectd 中 handlePush、handleBuildPage、handlePop 的处理。可视化埋点（圈选）可视化埋点需要遍历页面所有元素，并将可以选择的元素上传，依于之前的操作，我们已经做了页面的存储，则可以通过页面子元素的遍历，遍历页面上所有元素信息。此外，也需要监听页面变动，以选择合适的时机来遍历。 Flutter 每次元素变动，或者刷新会触发 DrawFrame 方法 /// Draw Frame - 每次变动刷新 /// SchedulerBinding：support window.onBeginFrame/window.onDrawFrame call back @Execute("package:flutter/src/scheduler/binding.dart", "SchedulerBinding", "-handleDrawFrame") 在此方法中，通过 Element 的 visitChildElements 方法遍历所有子元素，同时过滤系统元素，则可以达到我们想要的效果。 void webcircleSend() { /// 圈选遍历逻辑 if (GrowingAutotracker.getInstance().webCircleRunning) { if (pageList.isEmpty) { GIOLogger.debug( "handleDrawFrame webcircle error : no found page entry"); return; } GrowingPageEntry entry = pageList.last; entry.context.visitChildElements((element) { traverseElement(element, entry.context as Element, false, 0); }); circleElments.forEach((child) { GIOLogger.debug("circleElement : " + child.toString()); }); Map<String, dynamic> map = <String, dynamic>{}; Map<String, dynamic> page = <String, dynamic>{}; /// translate entry to map List<Map> elements = <Map>[]; circleElments.forEach((element) { elements.add(element.toMap()); }); map["elements"] = elements; var element = entry.context as Element; final RenderBox box = element.renderObject as RenderBox; final size = box.size; final offset = box.localToGlobal(Offset.zero); MediaQueryData queryData = MediaQueryData.fromWindow(ui.window); if (queryData.devicePixelRatio > 1) { page["left"] = offset.dx*queryData.devicePixelRatio; page["top"] = offset.dy*queryData.devicePixelRatio; page["width"] = size.width*queryData.devicePixelRatio; page["height"] = size.height*queryData.devicePixelRatio; } else { page["left"] = offset.dx; page["top"] = offset.dy; page["width"] = size.width; page["height"] = size.height; } page["path"] = _getPagePath(entry); page["title"] = entry.titile; page["isIgnored"] = false; /// pages map["pages"] = <Map>[page]; GrowingAutotracker.getInstance().flutterWebCircleEvent(map); GIOLogger.debug('handleDrawFrame circle ' + map.toString()); circleElments.clear(); } } void traverseElement(Element element,Element parent, bool isIgnored, int z) { // GIOLogger.debug("reversedObjc " + element.widget.runtimeType.toString()); if (_isLocalElement(element)) { String? elementType = null; if (element.widget is IgnorePointer) { /// ignorePointer will ignore all subtree if is ignoring IgnorePointer widget = element.widget as IgnorePointer; if (widget.ignoring) { element.visitChildElements((child) { traverseElement(child,element, true,z++); }); return; } }else if (element.widget is RawMaterialButton || element.widget is MaterialButton || element.widget is FloatingActionButton || element.widget is AppBar) { /// because of is local element, Gesture is create by system /// RawMaterialButton is super class of RaisedButton、FlatButton、OutlineButton // [RawMaterialButton,MaterialButton,FloatingActionButton].takeWhile((e) => element.widget is e).isNotEmpty; elementType = "BUTTON"; }else if (element.widget is TextFormField || element.widget is TextField) { elementType = "INPUT"; }else if (element.widget is ListView || element.widget is CustomScrollView || element.widget is SingleChildScrollView || element.widget is GridView) { elementType = "LIST"; }else if (parent.widget is GestureDetector) { /// gesture click enable elementType = "TEXT"; } if (elementType != null) { GrowingCircleElement circle = GrowingCircleElement(); final RenderBox box = element.renderObject as RenderBox; final size = box.size; final offset = box.localToGlobal(Offset.zero); MediaQueryData mediaQuery = MediaQueryData.fromWindow(ui.window); if (mediaQuery.devicePixelRatio > 1) { circle.rect = Rect.fromLTWH(offset.dx*mediaQuery.devicePixelRatio, offset.dy*mediaQuery.devicePixelRatio, size.width*mediaQuery.devicePixelRatio, size.height*mediaQuery.devicePixelRatio); }else { circle.rect = Rect.fromLTWH(offset.dx, offset.dy, size.width, size.height); } var parser = GrowingElementParser(element, currentPage()); var parentParser = GrowingElementParser(parent, currentPage()); circle.xpath = parser.xpath; circle.parentXPath = parentParser.xpath; circle.content = parser.content; circle.index = parser.index; circle.page = _getPagePath(currentPage()); circle.zLevel = z; circle.isContainer = false; circle.isIgnored = isIgnored; circle.nodeType = elementType; circleElments.add(circle); } element.visitChildElements((child) { traverseElement(child,element, isIgnored,z++); }); }else { element.visitChildElements((child) { traverseElement(child,parent, isIgnored,z++); }); } } 然后将所有信息传输至原生SDK，由原生SDK进行发送。结尾此部分代码仍在开发中，可视化埋点部分在iOS上初步顺利，在Android平台上仍有截图黑屏，对原生SDK代码侵入性较强等问题，同时依赖aspectd的方式，也让用户集成会更加困难，也是一个需要考虑的问题。发布于 10-09SDKFlutterJAVA SDK赞同 1添加评论分享喜欢收藏申请转载文章被以下专栏收录GrowingIO 技术专栏大数据、数据可视化、DevOps 等技术经验分

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数据分析师在工作中最常用到哪些技能？首先，我想简单明确下我们公司数据分析的工作定位：既不要神化数据分析，把它当做万能钥匙；也不要轻易否定数据分析的意义，弃之不用。数据分析应该对业务有实际的指导意义，而不应该流于形式，沦为单纯的 “取数”、“做表”、“写报告”。接下来，我们看下数据分析的工作框架：在整个数据分析框架中，用户是数据的来源，也是数据分析最终要服务的对象。整个分析框架可以分为四大层次，依次是：数据规划、数据采集、数据分析和数据决策。从用户、业务系统，到数据采集平台、ETL、数据仓库，再到分析、BI、DM、AI、洞察，再到决策、行为、价值，最终回到用户。上面整个分析框架中，越底层的占用的时间和精力越多，而顶层的耗时较少。从产生的价值来看，越底层的产生的价值越低，越顶层的产生的价值越高。因此，大家做数据分析应该把重心放在最有价值的分析和决策两个层面上，并且尽可能使用工具实现底层的自动化操作。最后，就是数据分析的常用方法：懂得每一种方法的原理是一回事，在业务中灵活应用又是另外一回事。以产品经理为例，可以把“用户行为 - 数据分析 -产品设计&优化 ”三位归于一体，在不断的实践应用中掌握各种分析方法的精髓和要义。关于具体的分析方法，推荐大家看这本数据分析手册。数据来源于用户，数据分析的最终目的也是服务于企业和用户。做数据分析之前，一定要清晰业务目的和数据指标，选择科学的分析方法，用数据来指导产品和用户增长。除此之外，还有分析攻击。选择什么样的分析工具，跟你的工作岗位、分析场景息息相关。每种场景都有若干种工具可以选择，有些工具也可以用于多种分析场景，关键在于你对工具的熟悉和理解。

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