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楼市倒春寒提前而至 去库存成开发商当务之急 新华网上海1月23日电(记者 魏宗凯)记者近日从上海多个售楼处和二圌手中介门店了解到,由于担心春节期间交易冷清,这些售楼门店大多放假至农历正月初七才恢复营业,而在往年正月初三便开门揖客了。业内人士称,一般春节前后楼市整体处于淡季,开发商销圌售热情不高,二圌手房市场也较为冷清,受调控政策影响,今年楼市“倒春寒”提前而至。楼市“黄金时代”结束据机构预计,上海市2月打折优惠楼盘共计197个(含别墅),比1月的209个略有下降。预计2月上海将有20个楼盘将会开盘或加推,虽然环比1月的8个楼盘大幅增长,但仍低于2011年全年月均34个的开盘量。连续两个月的少量房源入市,反映出大多数开发商在此阶段的销圌售热情不高,并造成了促销活动的大幅缩水。 “去年春节长假期间,上海仅成交23套新建商品住宅,估计今年春节成交量也不会很好。”位于松江圌的一家售楼处的工作人员称,公司只安排几个员工值班,其他均放假至正月初七。与往年正月初三便开门营业不同的是,汉宇地产、中原地产、21世纪不动产、德佑地产等知名二圌手中介门店也均放假3-7天,部分中小门店则明确表示1月28日起正常营业。德佑地产一位分行经理称,由于上一年二圌手房成交情况不佳,造成收入缩水,春节后中介从业人员的流失程度可能有所加剧。“将从往年的10%左右增加到超过20%。” “楼市的黄金时代已经结束,开发商不会再有这十年来的好日子了。”一家房地产销圌售公司的营销总监刘春称。从保利、万科、绿城、恒大、金地等大型房企近日发布的2011年业绩报告来看,房企20强中有15家业绩同比增长,仅4家业绩同比下滑。但是全年销圌售目标完成情况不佳,有10家房企没有完成销圌售目标,占比50%。在限购、限贷等严厉的调控政策影响下,2011年商品房销圌售价格涨幅持续收窄,平均销圌售价格为5381元/平方米,比2010年增长6.9%,增幅回落了0.6个百分点。在国家统计局监控的70个大中城市中,2011年12月有52个城市新建商品住宅(不含保障性住房)房价下降,16个城市持平,仅2个上涨。瑞银房地产分析师李智颖称,全国范围内的房价收入比约为7.5倍,仍比较健康,整体来看圌中圌国房地产市场没有泡沫。但一线城市和部分二线城市的房价收入比风险依然较高,其中京、沪、穗、深四个一线城市样本的平均值为14.1。而开发商较为看重的销量并不乐观。2011年全国商品房销圌售面积为10.99亿平方米,比2010年增长4.9%,增速比上年回落5.2个百分点,商品房销圌售额59119亿元,增长12.1%,增速比上年回落6.8个百分点。从历史数据上看,2011年商品房市场明显降温,商品房销圌售面积同比增幅明显下滑,远低于近十年的平均增幅。上海易居房地产研究院副院长杨红旭预计,2012年三季度前后楼市有可能会探底,这轮下行周期,将显著超过上一轮。2012年国房景气指数将处于100点以下,房地产行业难言全面复苏。供过于求“去库存”成开发商当务之急李智颖认为,未来6个月内,房地产政策仍将保持不变,2012年上半年市场将出现低点。如果建设不放缓,或将出现供应过剩。预计2011年商品住宅供应超出需求20%左右,而2012年供应将超出需求40%左右。根据瑞银测算,建设量必须降低28%才能使市场供需重新平衡。“2012年,开发商的销圌售下滑幅度如果超过30%,则大部分公司现金流将面临压力。”李智颖称,预计更多的中小开发商将退出市场,市场整合应该比预期的更快发生。世联地产集团市场研究部总监吴志辉判断,2012年房地产业的关键词是“去库存”。在存货减值和资金流转的压力下,如何快速消化库存应当会成为地产企业当下的要务。在严厉的调控政策下,不少房地产开发企业不愿加大对房地产开发的投资。2011年全国房地产开发企业投资完成额为61740亿元,同比增长27.9%,增幅比2010年回落了5.3个百分点,增幅持续下滑。从国家统计局公布的开发企业资金来源的构成来看,进入2011年以来,国内贷圌款比重持续下降,由1-2月份的22.0%下降到1-12月份的15.09%;企业自筹资金比重大幅上升,由1-2月份的34.4%上升到1-11月份的40.95%;另外,定金及预收款比重小幅上升,利用外资和个人按揭贷圌款比重有所下降,随着国内信圌贷环境继续紧缩,开发企业资金状况不容乐观,被迫更多地利用自有资金。事实上,在中央坚持房地产调控政策不放松的背景下,房地产开发企业融资环境去年就较为严峻。为了加快回笼资金,不少开发企业都加入了降价促销阵营,且促销范围和促销力度都明显大于以往,但仍难以改变整体局面。根据世联地产的调查,购房者期望降价的幅度主要集中在30%以上,而2011年各楼盘降价幅度与之相去甚远,从而导致购房者预期发生变化。调控政策或更加灵活地方政圌府对楼市调控政策的效果也给予高度关注,一方面继续扩大限购城市范围抑制投资投机需求,一方面“松绑”普通商品住房,释放刚性需求。但专家认为,2012年楼市调控政策不会放松,但会更加灵活。近期,北京、武汉、上海等多个城市均明确调整普通住房标准,将住房总价大幅提高。普通住房标准提高后,无疑将在营业税、契税方面给予购房者更多优惠,也将进一步刺圌激刚性需求,增加消费,减轻楼市下滑带来的地方财政收入下滑等诸多负面影响。一些专家认为,调整普通住房标准,不能误解为政圌府的“救市”措施,也不必过分担心会助推房价上涨。杨红旭认为,造成房价反弹的因素很多,光靠提高普通住房标准所释放的这点需求,不可能构成显著反弹,“至少在2012年,还不需要为房价反弹而担心”。杨红旭告诉记者,房地产企业的“冬天”已经到来,短期来看,房地产企业必然会采取“开源节流”的方式“过冬”:即一方面寻求通过降价、出圌售股权、变卖项目等方式创造收入,一方面通过少拿地、减少施工量等来减少支出。长期来看,这些房企可能会转战商业地产,或者多元化,以降低开发业务的比重。“若看年度数据,预计2012年多数指标都将差于2011年,但低迷中隐藏转机,下半年市况将好于上半年。” 中国房地产信息集团分析师薛建雄认为,大型房地产开发商能够度过市场低迷,而小型开发商可能会遭受巨大的财务压力。但这并不会引起房地产市场系统性危机。在楼市调控政策未放松的前提下,未来房企面临的降价压力将更大,将会有更多的房企加入到“以价换量”的竞争中。 (新华网)
房贷新利率元旦起执行 房奴每月多还数百元 去年央行3次加息,房贷新利率今年元旦起执行  “房奴”今后每月多还数百元  提醒:部分老贷款户享受基准利率“七折优惠”,提前还款不划算  “房奴”们请注意了,从这个月起,请记得往住房贷款的扣款账户(银行卡)上多存钱啦!  由于央行在2011年三次加息,从今年元旦起,各银行开始执行新的贷款利率。这意味着老房贷客户的月还款额,自本月起开始增加。  目前5年期贷款利率已经从去年年初的6.40%增加到了7.05%,上涨幅度接近10%。按照20年期30万元额度的贷款计算,元旦起每月房贷的月供增加了115.82元。  记者同时采访了解到,对于部分2009年之前取得房贷的老“房奴”们,由于当时的合同享受基准利率打七折的优惠,因此加息之后的利率仍不到5%,对于这部分客户来说,提前还房贷是不划算的。  为去年三次加息埋单,多数房奴每月将多还数百元  1月2日,郑州市民刘先生接到了银行发来的短信:“尊敬的客户,您的住房贷款由2012年1月1日起年利率调整为7.05%,1月20日你的贷款应还款金额为2359元。以后您每月需要归还的金额为本金1350元加上每月的利息。请您按时足额还款,以免影响您的个人征信记录。”   2011年,央行3次上调了商业贷款利率,上调时间分别为2011年2月8日、4月5日和7月6日。根据房贷合同签订时间的不同,房奴们由于加息而增加的月还款额也各不相同。  五年期以上的房贷,合同日期在2011年2月9日之前的,基准利率将从6.40%上涨到2012年的7.05%,上涨0.65个百分点;2011年2月9日至4月5日办理的,利率上升0.45个百分点;2011年4月6日至7月6日办理的,基准利率上涨0.25个百分点;2011年7月7日以后申请到房贷的购房者,还款额不变。  以20年期30万元额度的房贷为例,以等额本息还款方式计算,调整前的月供为2219.09元,调整后的月供为2334.91元,增加了115.82元。  按去年年初6.40%基准利率计算,办理100万元的贷款、期限20年,采取等额本息还款方式,月供需7397元,20年需支付利息总额为77.53万元;若按新利率7.05%计算,月供需7783元,支付利息总额86.79万元。即每月将多还利息386元,共需多付利息9.26万元。  记者采访了解到,目前,省会多数银行都已经向房贷客户发送了短信,提醒客户还款金额的变化;而对于没有收到短信的房奴们,银行业人士提醒,这部分客户可到银行网点去查询或打印自己的还款计划,以免因还款金额不足影响个人征信记录。  提前还贷是否划算?房贷按基准利率可考虑提前还款  面对今年元旦起累计显现的加息效应,有部分房奴考虑提前还贷,以降低利息支出。不过,记者采访多家银行发现,针对新房贷利率,目前大部分新老房贷客户都很淡定,目前银行并没有出现客户提前还贷高峰。  一位理财经理帮大家算了一笔账:提前还房贷不一定划算,可能需要交纳一定金额的违约金等。此外,使用等额本金和等额本息的方式还款的人,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少,提前还贷也不能有效节省利息支出,所以意义不大。  记者同时了解到,对于大部分2009年之前办理的房贷,很多借款人还享受到基准利率打七折的贷款优惠,按照目前5年期贷款7.05%的利率计算,优惠过后的利率是4.935%,而目前5年期的定期存款利率是5.5%。  因此对于这部分房贷客户,如果将准备提前还贷的钱存在银行,所收到的利息会比支付贷款的利息高,同样没有必要提前还贷。  银行业人士同时提醒,一旦未来银行银根收紧,申请贷款就会很艰难,不仅有可能要等待额度,在利率上还会有不同幅度的上浮。因此银行业人士提醒客户不必盲目提前还贷。  不过,对于房贷利率按基准利率执行的客户,如果资金宽裕且没有其他投资渠道,此时可考虑提前还款。  此外,业内人士提醒,有住房公积金的购房者,最好用公积金贷款购房,其成本要比商业房贷小。  目前5年以上公积金贷款的利率仅为4.9%,不仅低于5年期商业银行的贷款利率7.05%,也比5年期商业银行的存款利率5.5%低。记者 董畅岩
家乐福店大欺客 2011年11月30日01:08每日经济新闻[微博]刘圌晓杰我要评论(150) 字号:T|T 每经记者 刘圌晓杰 发自武汉 在多轮协商沟通无果后,家圌乐圌福“诬陷门”事件升级。 已过古稀之年,在家圌乐圌福正常购物却被称为偷盗,武汉消费者汪女士当众下跪以求清白。后经核查,这是卖场工作人员为求业绩而采取的错误行为,遂引发一起让舆论哗然的家圌乐圌福“诬陷门”事件。 昨日(11月29日),在武汉市消费者协会干预下的多轮沟通协商无果后,受害者汪女士已正式将家圌乐圌福武汉方面告上法院。受害者代圌理律师认为,这是一起典型的“店大欺客”事件,也将是我国消费者维圌权史上的一个标志性公益事件。 面对已经被推上被告席的事实,昨日家圌乐圌福方面表示,如果进入司法程序,“我们将积极配合调查”。 昨日(11月29日),在多轮协商沟通无果后,武汉消费者汪毓兰正式将家圌乐圌福光谷分公司告上当地法院,要求涉事企业公开道歉并赔偿精神抚圌慰金5万元。至于为何家圌乐圌福数次登门致歉而终被推上被告席,汪女士表示,“我们就是要求家圌乐圌福更改致歉日期,我们是10月25日才收到书面致歉信的”。 对此,家圌乐圌福武汉光谷门店媒体沟通经理罗明在接受《每日经济新闻(微博)》采访时予以否认,“事件发生后,我司门店负责人以及相关人员于10月22日至25日多次登门鞠躬道歉并递交书面致歉信。对相关责任人已作出处罚”。关于汪女士提出“更改致歉信落款日期为10月25日”的要求,她告诉记者,“我们在第一时间(10月21日)当晚就通过官方微博向汪女士公开致歉了。” 作为代圌理人,武汉得伟君尚律师事务所合伙人文峻律师表示,当事人及其家人已经做了很大的让步,“甚至自己都草拟了一份解决方案,可家圌乐圌福方面就是连一个日期都不愿意修改,现在消协也下了调解终止书,和作为世界500强的被告家圌乐圌福相比,70多岁的汪女士肯定属于弱势群体。从某种意义上讲,这是个公益性质的案子,如果法院形成了裁决,我相信能够有效避免此类事件的发生,消费者的人格尊严是应该要得到尊重的”。 同时,文峻律师还认为,“诬陷门”事件对家圌乐圌福改进自己的工作有很大的推动作用,“企业自身内部制度也存在不合理的问题,公司通过公开奖励来鼓励员工抓捕小偷,不排除有员工为了获取这种奖励,而会去冒险。”确实,据公开资料显示,为鼓励员工防止偷盗行为的积极性,家圌乐圌福光谷店风险预防部有如下规定:员工抓到一个小偷,可休假一天,有奖金,上不封顶等。 对于这场官司,文峻介绍其当事人的主要诉求是家圌乐圌福方面应该真诚地提供书面道歉,“在公开场合(营业场所、公开媒体)张圌贴或者刊登道歉信,应该对根源有个清醒的认识,对社会有个明确的表态”,“被告的侵权行为已经对原告造成极大的伤害,鉴于此,我们提出5万元的精神损害抚圌慰金。”。
全国20余楼盘承诺降价补差价 部分同意原价回购 市场预测明年楼市依然“跌”字当头 房价越是下跌,购房者越是观望,在“买涨不买跌”的投资心态下,中国楼市几乎陷入“死结”之中。在这样一个“数九寒冬”的市场季节中,越来越多的开发商开始祭出“降价补差价”的杀手锏,企图打破“低成交困局”。不过,市场分析认为,明年楼市依然是“跌”字当头。 三年内降价原价回购 “购房满三年的业主,不论房价是涨是跌,只要提出申请,我们都以签订合同价回购原售物业”。北京晨报记者昨天获悉,深圳一本地开发商绿景地产为了满足购房者房价只涨不跌的心理需求,大胆推出了“原价回购”计划,引起业内一片侧目。 记者获悉,除了绿景地产之外,目前全国多个城市楼盘均打出了“降价补差价”的旗号吸引购房者。作为本轮“降价潮”的引爆点,上海嘉定新城公馆项目在众多楼盘降价拒绝补偿老业主后,率先作出“降价补差价”的承诺;而一再表示降价后不会对老业主妥协的万科,其在苏州的一个销售项目也于近期向购房者妥协,承诺“一旦降价将按原价回购”。 据链家地产统计,目前包括上海、深圳、南京、苏州、杭州、长沙、长春等10余个大中城市的20余楼盘已经将“降价补差价”或“原价回购”承诺与低价销售绑定,给购房者吃“定心丸”。 “降价补差价”不代表房价不会降 “开发商作出降价补差价承诺略显迫不得已,一味地降价,即使接近成本价,可能也不会给购房者带来抄底的信号,反而不如一纸承诺更具有杀伤力。”链家地产市场研究部首席分析师张月表示,开发商此举是为了终结项目未来的贬值预期,这样做既牺牲了当前的销售利润,也为明年的价格持续回落预付了风险成本。 绿景地产副总裁张梧峰对媒体表示,正是因为看好市场,才敢推出这么大胆的计划。然而,对于开发商是否真的看好未来市场以及承诺“降价补差价”之后是否会再次降价,市场多持怀疑态度。有网民在论坛上表示,这种促销手段只是一个“噱头”而已,还不如一步到位将房价降到购房者的心理价位,那样大家自然都会去买。 “降价补差价并不代表着一定不降价”,张月认为,如果有必要,开发商降价后仍可通过赔偿差价的方式弥补前期业主损失,这意味着前期开发商仍可以获得前期款项的流转收益。开发商受业绩、资金压力等影响,不排除用价格暴跌的手段换取短期高成交,以度过年底“寒冬”,明年二季度后房价会转为长期持续的稳定回落。
栾城城墙的故事 ■解志维   栾城又称栾邑,邑就是采邑,栾邑就是栾武子食采之邑。晋景公十三年(前587年),晋使栾书为政于栾,自此,邑始名栾,因其已有二千六百年的历史,故冠以古字又称古栾。栾邑治所曾数易其址,始名关城,后易名栾城,治所在今焦家庄村东。明洪武十年(1377年),于旧城东偏二里许建土垣,是为今 之县城所在。明嘉靖二十四年(1545年),砖砌垛口,此为土垣改砖墙之始。崇祯九年(1636年),改修砖城。清乾隆三十三年(1768年),重修城垣,全部用砖包砌,历时三年,建垛口九百余。此时,垛口排列栉比,炮台外突相望,谯楼巍峨耸立,城围三里,冶水环城,栾城乃固若金汤矣。   七十岁以上的“老栾城”都会记得,西城门至西南城角的中段城墙,不是南北直向的,而是向内凹陷,这是为什么呢?原来其中还有一段曲折动听的传说。栾城城墙并非一次筑成,大的修筑工程至少有五次之多。谁都知道,一个城治的建设都必须有规划蓝图,按华夏传统习惯,应有中轴线坐标,街道市井讲究对称,栾城街道则不然,却成“互”形。两竖线代表东西两街,两横线代表衙前街和南横街。开始修筑时,城墙四周走向呈正南、正北、正东、正西走向,但在修筑过程中,西城门至西南城角中间一段,建成后时间不长就坍塌了,而且屡筑屡坍,主建知县也不知何故,无可奈何。清乾隆年间,知县李方茂邀请幕宾及乡老商议此事。一乡老站在西城墙最高处,用手一指,说:“正西群山中,有一平台,平台上有一磨状物,那就是磨盘山。磨盘不停地转动,那磨杆长约五六十里,每每转到这里,恰恰碰着城墙,所碰之处,随即坍塌。只有躲开它,方保无虞。”于是土匠师傅对规划做了修改,西城墙中段向内弯曲,躲开了磨杆,很快城墙垒起,再不坍倒。   在空气清新的傍晚,当太阳徐徐落山的时候,你站在高处,极目远眺,那高大雄浑的磨盘山,就会清晰地映入眼帘。有句农谚:“日头落在磨眼,种麦不早不晚。”“磨眼”指的就是远望太行山脉的磨盘山的凹陷处。不信,种麦时节你站在高处观察观察,不过,小心磨杆悠着你的脑袋!
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