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在过去几年中，上海的房产价格持续快速增长。最近有很多经济学家相继发表言论称：上海的房产市场具有泡沫。例如，摩根斯坦利首席经济学家谢国忠认为：世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫之上，这个泡沫将在数月内破裂，中国也在其中。而更多的来自地产商的观点是认为中国房产还没有泡沫。两种论点各执一词，看来短期内还分不出胜负。 在有没有泡沫的争论中，有一种观点特别引人注目：上海的房价超过美国了，还没有泡沫？那么，上海的房价是否超过美国呢？如果是，那又意味着什么呢？本文试图回答这两个问题。一、经济学原理与房产价格 微观经济学原理认为，从长期来看，在一个完全竞争市场中，商品的价格等于商品的成本。如果把微观经济学的一般原理应用到房产市场中，可以认为：假如房产市场是一个完全竞争市场或者接近完全竞争市场，从长期来说，房地产的价格应该等于房地产的成本。 Ｈｅｎｄｅｒｓｈｏｔｔ（２０００）认为：当房产价格高于长期稳定状况下的重置成本时，房产开发商将持续地开发新的房产供应市场；当房产价格低于重置成本时，房产开发商将停止建造新的房产。正由于房产供应商的这种行为，将使得房产价格最终会稳定于房产的重置成本。但是在实际市场中，投资者通常并不明白这一点，当房价上升时，投资者的短视行为使得他们认为房产价格将持续上升。所以当房产价格上升时，投资者由于害怕将来房产价格上升更高，将不断地跟风买进房产。投资者的这种追涨行为使得房产价格急速上升。急速上升的房产价格最终刺激了地产开发商，他们开发更多的房产供应市场。这样将使得房产的空置率越来越高。最后在过量的供应下，房地产泡沫破裂，房产价格急剧下降。 房产的重置成本等于房屋所占地的土地价格以及建筑的建造成本。 在完全竞争的条件下，土地的供给是整个社会所有的土地，它没有生产成本，其数量是固定的。土地的供给完全没有弹性，因此需求是土地价格的唯一决定因素。对土地的需求越高，则土地的价格越高。 而对房产土地的需求与居民收入有关。居民总是把他们总收入的一定比例用于房产消费，假设这个比例大致固定不变，居民的收入越高，则居民越愿意消费高价格的房产和土地。所以对房产土地的需求大致与居民的收入成一定比例。 建筑物的建造成本主要是原材料成本以及人工成本。其中，人工成本所占比重最大。原材料的成本全球差不多，而人工成本却各地不一样。在建筑技术水平相当的情况下，建筑物的人工成本主要与建筑物所在地的工资水平成正比。所以，建筑物的建造成本也主要与各地的工资水平成正比。 综合起来看，房地产的长期均衡价格应该等于房地产的重置成本。而重置成本主要是土地的价格以及建筑物的建造成本。土地的价格与城市居民的经济收入成正比，而建筑物的建造成本与当地的工资水平成正比。这说明：房地产的长期均衡价格应该与当地居民的经济收入或者当地工资水平成正比。二、上海房产走势分析 自从２０００年以后，上海的房产价格一直处于快速上升中（图１为中房上海住宅指数）。 ２０００年８月，中房上海住宅指数只有６６０点，到２００４年１０月，中房上海住宅指数涨到了１２７０点，涨幅达９２．４％。也就是说，中房上海住宅指数在过去４年间涨了将近一倍。 从中房价格指数可以看出，上海市房地产增速最快的年份是２００３年。Ｚｈｏｕ，Ｓｏｒ?鄄ｎｅｔｔｅ（２００４）的研究发现：２００２年１１月份，上海莘庄地区的房产均价只有２８００元１平米，而２００３年１０月，莘庄地区的房产均价已经达到５４００元１平米。Ｚｈｏｕ，Ｓｏｒｎｅｔｔｅ?穴２００４? 雪的研究对中房价格指数进行了数量分析，结果发现中房上海指数的增长速度本身也在增长，即房产价格呈幂指数增长。而根据复杂系统理论，任何幂指数增长的系统都是不稳定的。这说明上海房产价格的指数化增长肯定是无以为继的。Ｚｈｏｕ，Ｓｏｒｎｅｔｔｅ?穴２００４?雪据此认为上海的房产泡沫正在形成，而且泡沫化程度超过英国伦敦。
2006年01月16日 11点01分
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