我发现咱们这个贴吧准备买房的人真不少，但是基本上都是小白 刚需户，很多人第一次买房真的是很多地方都不懂也很迷茫，又怕被坑。各种问题都有，所以准备发一个关于买房会遇到各种问题讲解的帖子，这个帖子我会持续更新。基本上看完这个帖子，保证你不在是小白。买房不迷茫。帖子的内容我会纯手打，想到哪说到哪。大家有不懂的也可以留言。只要我知道的都会告诉大家。还有售楼部里面的一些规则和套路。包罗万象。前面我也发了一个买房找中介和自己去售楼部区别的帖子，但是我感觉那只是冰山一角，加上很多人给我留言希望知道更多买房知识，所以我会把那一个帖子合并到这个帖子里面，把这个帖子做的更好更全面一点。大家可以收藏，这个帖子绝对会一直更新，而且更新的内容也会非常多。

我先把那个帖子的内容复印过来，然后继续更新。

首先说一下买房找中介和自己去售楼部的区别
中介带过去的属于分销，自己去售楼部的属于自然到访。在阜阳这个市场来说，中介带过去的客户，和客户自己去到售楼部的客户，享受的最终优惠是一样的。（但是有极个别楼盘分销客户的优惠反而没有自然到访的优惠大），其实售楼部的最终优惠很多中介也不知道，说白了，中介带过去客户就想挣中介费，当然了这个中介费用是售楼部出的。

关于售楼部优惠的事:城南很多售楼部都有人脸识别，只要进到售楼部的人，人脸都会被提取录进系统里面保存 包括进入售楼部的时间都会精确到秒，俗称人脸识别系统。所以客户第一次进入售楼部的途径早已经被注定定型了（途径:中介 自然来访 置业顾问约访 渠道专员带访）假如你第一次去某个售楼部是自己去的，那就是自然来访，那么这个途径是改变不了的了。哪怕后面你联系了这个售楼部的其他置业顾问或者联系中介在带你再去，成交了系统也会识别出来，归属途径也会被认定第一次到售楼部的途径。中介也是拿不到中介费的，所以我们经常听到中介说不要自己去售楼部，中介带你去优惠更多。因为你自己去过中介就不能再带你去了。也就挣不到钱了。（纯手打）

正常一个售楼部的最终优惠也是定型的，假如最大有五个点优惠，置业顾问给你放2个点和5个点优惠，对置业顾问提成没啥影响，那么有人会说了，既然对置业顾问提成没有影响，那为啥不直接给5个点优惠？每次去售楼部的优惠还不一样。我想说的你第一次去售楼部置业顾问如果好心上来给你优惠5个点你会信吗？你自己都会觉得还有优惠。在这个人心浮躁的社会，都在试探。所以客户第一次去售楼部看房，除非置业顾问感觉你很喜欢他们的房子，今天差不多就会定。他会慢慢把优惠给你放完，不然优惠都不会放完的。先放多少优惠取决于置业顾问心情。（纯手打）

阜阳现在的市场很混乱，从18
年下
半年开始房价属于阴跌的。就是华润开的头，华润开盘不绑车位开始阜阳房价就开始掉了。一直到2020年底房价都是低迷的，投资客炒房团走了，拆迁也少了，而且拆迁基本上都是赔付安置房了。导致拆迁户有房子基本上不会买商品房。所以市场不好了，刚需客户一看市场不好了也都在观望。（纯手打）

还有一点忘了说，现在市场供大于需。市场堆压的房源太多了。今年开始房价略有回暖，主要原因是城南开发商报团涨价。按理说过年房子卖的是最好的，但是3月份居然比二月份卖的还要好一点，朋友圈你会看到别人说，石榴涨价了，融创绑车位了，华润要绑精装了，正荣首付要百分之五十了。（纯手打）

还有一种情况，有的人说我亲戚或者朋友就是中介他说找他买房确实优惠多一点，难道也会骗我？这就分二种情况了，上面提到中介带过去的客户不会比售楼部本身优惠多，这是肯定的。但是中介带过去成交的，一套房子中介可以拿1万多元的提成。就看他狠不狠了，如果他愿意把这1万多的提成分一半给你，那分你的这一半佣金确实是实实在在的，算是多的优惠，如果他不分给你。自己全部拿了，那跟你一分钱关系就没了。我做置业顾问见到太多客户亲戚或者朋友是做中介的，这些中介基本上佣金都不会返给客户，极个别的会返。这个就看你们之间的关系了。当然了佣金1万多是理论上的，如果中介走的是他们公司，这1万多中介公司也要分百分之五十左右。到手就没这么多了，毕竟也是给中介公司打工。（纯手打）

不过值得一提的是目前城南还是有个别楼盘是没有分销的，就是不跟中介合作。比城南如双清院子。所以中介不会带客户去双清院子。也不会推荐客户买双清院子。因为挣不到钱。但是双清院子确实是一个很不错的楼盘。如果能接受绑车位，也是一个不错的选择。（纯手打）

对于一个还没开盘的新楼盘，会经历验资，定存，认筹，认购。认购一般都是先交定金，正常2万块，7天内再交首付当然了，也可以直接交首付，交完定金，等于说这套房子就卖给你了，开发商不会把这套房子拿出来卖了，认购以后会给你开收据，认购协议。如果你后面不想买了，这个定金是不退的。就算打官司也是不占理的。如果想退，只能找很硬的关系了，或者去售楼部闹了。（纯手打）

外地公积金目前在阜阳用不了，个人公积金正常可以贷30万，夫妻双方加起来可以贷40万，铁路公积金可以贷45万，部队公积金可以贷60万，而且部队公积金全国通用。阜阳市场目前认贷不认房，意思就是假如你第一套房子是全款或者贷款已经还完，再次购房利率还是按照首套房计算，目前利率首套房5.88，二套房6.37，公积金利率3.25。

关于等额本息和等额本金的区别
等额本息和等额本金，就两种还款方式产生的利息来看,等额本金产生的利息少，比等额本息划算。如果从申请贷款的年限和还款能力来看,若你是月薪族，建议选择等额本息,如果想之后还款轻松点，建议选择等额本金。（纯手打，希望大家多多支持收藏）

等额本息，是在还款期内，每月偿还的本金和利息的金额固定。这种还款方式，适合收入比较固定的贷款者。等额本金是，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。等额本金的还款方式，初期的房贷压力较大，在整个贷款后期，压力会越来越小。（纯手打）

说一下按揭贷款的事
买完房子交完首付，接下来就是去银行办理按揭贷款了，我说通俗易懂点。假如你买的这套房子总价100万，是不是你应该支付给开发商100万？但是你一下子又拿不出100万，只能支付百分之二十或者百分之三十。那么剩下的钱怎么办？那就是去找银行借钱。把房子抵押给银行。问银行借到钱之前的所有要办的手续都是属于按揭的过程。办理按揭需要的资料:身份证 ，户口本， 结婚证， 收据，pos单小票，银行流水，收入证明。购房合同。

办理按揭贷款时 上面所说的材料必须是原件，银行要拍照留底，每个材料还要复印件。只要已婚的。房产证上哪怕只写二人其中一个人的名字，办理按揭也得夫妻双方一起去。