2020年初疫情以来，深圳的房价又一轮上涨，闲来无事又关注起法拍房。首先关注的是淘宝网的法拍，因为一直用淘宝比较多。刚开始就收集以往法拍房的历史成交数据，重点是2019年段的200万以内的房源。这一部分的法拍房源主要集中在深圳龙岗（深圳最便宜的房产也就是龙岗周边了，其它区像我们这种收人的人群还是不要考虑了）。整体来说，法拍房的成交价是远低于市场价的，但有部分与市场价持平，甚至有高于市场价的（这点我都搞不懂这些竞拍的在想些什么）。

在淘宝的法拍房历史数据上可以看出，龙岗区的法拍房均价在2.2万元左右，截止到2020年，龙岗区的均价均超过3万/平；所以还是有很大的获利空间的。

经过上面的初步调查后，有点心动，所以重点关注了2020年正将要司法拍卖的房产，上面就是筛选出来的几套价格合适的房源，有意向及有希望拿下的有3套。
分别是：
1）锦城星苑的4单元305，71.04平方，2房2厅1卫2阳台，有电梯，中层，起拍价100.5万；
2）颐景峰苑一单元21B，69.59平方，2房2厅1卫2阳台，有电梯，高层，起拍价128.5万；
3）锦城星苑的2栋402，53.4平方，1房1厅1卫1阳台，楼梯房，中层，起拍价71万；
预算是170万左右，最高180万，上面3套房预估最有希望的还是锦城星苑71平方那一套，最想要的还是颐景峰苑这一套，第3套53.4平方当做备选，上面两套如果拍不上，这一套如果价格合适可以拿下。

然后是去调查房源，去实地看房。
通过在淘宝网上公开的资料分析，这三套房均无风险，且咨询法院后，可以清场交付，心里也就放心了。
同时在裁判文书网上查了锦城星苑这两套房的房主的历史诉讼记录，这位房主也是个牛人啊，手上被拍卖的房产被我查到的共有4套，2017年被拍卖了2套，上述我看中的两套房在2018年就已被拍卖过一次，当时流拍了。2020年又重新拍卖。这位房主涉赚非法集资，一大批人起诉他赔钱，已被逮捕刑事立案，现在估计还没有出来。估计当时房主在集资炒股，因为时间在2015年左右，当时正是股价高峰时，又是股市崩盘时。这里不扯远了，还是回到法拍房的话题中来。
当时也找了几家中介，在乐有家、中原地产、链家等网站了看了锦城星苑及颐景峰苑的几套二手房，刚好有看到同房型的二手房源，就联系了中介周末去看房。首先是锦城星苑，看了几套差不多户型的50多平方的房，有一套刚好在拍卖的2栋402下面，就是302这套房，当时302的租客不在，本来约好了看房，结果租客没在未看成。不过我们也顺便去4楼看了这套法拍房门上的封条及法院贴的公告。封条完好说明这套房无人居住（这里也告诉大家，如果门上贴了封条，十有八九是无人居住的房，如果有人居住，法院是不可能贴封条的，只会贴公告，这里就可以间接判断出该房的现状情况）。
锦城星苑那套71平左右的电梯房也不巧，没有看成。最后在中介的劝说下又看了几套其他位置的房源，实在是耐不住中介的左说右说，想想也是在欺骗中介，心里也没有打算在中介这里买房，只好装着要买房的模样陪着中介转了一个下午。

颐景峰苑那一套房就没有去看了，因为这套房的前因后果相对简单。这套房的原业主本已打算在拍卖前出售此房产（这个时候已经贷款违约了），并且也找好了买家，并签了购房合约，对方也付了定金，结果卡在银行不给解抵押（因为已经贷款违约了，银行可能出于风险考虑不给解抵押），这套房自然未卖成，而且买家还起诉这位业主赔违约金。
后面就是我们看到的，银行将这套房起诉到法院拍卖了。

后面的重点还是回到锦城星苑这两套房，
打电话给锦城星苑的物业，物业帮我查了一下午房子的欠费情况，2栋402这套不出所料，已几年无人居住了，欠费也不多，毕竟物业费每年也不多。另一套4单元305有人在居住，是出租的，基本没有欠费。
然后又打电话给法院了解，法院人工作人员很客气，最重要的一点是法院表示会清场交付。在淘宝页面上只写了法院负责交付，当时不是很确定会不会清场。
打了一通电话后心里就踏实多了，基本上确定可以拍，风险可控。

接下来计算税费及预估成交价，心里价位在170万左右，最高180万，首付3成，我是深户，首套房，无任何房贷记录，消费贷不计，咨询银行后可以最高贷7成，最高贷30年。这里要提醒一点，房龄超过30年的一般只能贷6成，同时房龄加上贷款人的实际年龄只要不超70年岁就可以贷最高30年，否则就可能银行只准贷20年。不同的贷款年限，月供是不一样的，而个人工资流水要超过月供的两倍，这里必须要计算清楚了，不要最后贷不了款就麻烦了。
按170万的成交价计算，首付需要51万。
然后是税费，买方契税1%，卖方个人所得税3%，总计4%共6.2万左右；银行担保费用1%左右共1.2万；总计58.39万。
若按180万成交价计算，首付需要54万，税费需要7.2万左右；银行担保费用1%左右共1.2万；总计62.46万。
然后就开始筹钱了，基本上首付筹齐了，准备了55万左右的现金，然后打算万一不够，先将首付给了，税费反正也是一个月后再交，先不急，到时贷款下来了就用信用卡凑。
结果后面在银行贷款的时候，银行要我将首付款、担保款、税费款全部打到银行的监管账户，说是要看到这笔钱后才能批贷，结果我又去借税款，搞得非常紧张，好在最后也是非常顺利的凑齐了。

钱齐了就准备竞拍了，在这期间也咨询了银行，咨询了中介，也在网上各论坛搜索了相关法拍房成交的实例。
在竞拍之前先找淘宝司法拍卖合作的贷款银行申请了贷款，均已通过，淘宝的合作银行比较多，每家都可以申请一下，银行担保费用在1%-1.5%之间，我的想法是优先选择小银行，国有大银行先不考虑，再优先选择担保费用低的，像光大银行、北京银行的担保费用均为1%， 这里可以省一笔钱。

问了几家中介，服务都差不多，有前期调查，跑流程，协助贷款，过户，收房，还负责解决纠纷等。前期调查其实自己做调查也是可以的，现在法拍房都比较正规了，法院基本上都公布了全部信息，然后在网上自己收集一些信息，基本上可以判断风险有多高。如果有遇到风险不确定的房源，放手就是了，或者找中介针对性的单项服务都是可以的。
收费大概在成交价的3%左右。费用还是比较高的，200万左右的房中介费用要6万。这些服务中最有价值的就是前期调查，与后期的收房，其他的服务银行指定的担保公司会帮你搞定的，这里我在后面会详细说明。而且我在网上各论坛了解后，有些中介甚至会抬高你的竞拍成交价，因为中介是按成交价的3%收费的，成交价越高中介收费就越高，这点是非常不合理的。照我看来，中介收费应是成交价越高收费越氏，成交价越低收费越高才对，毕竟帮客户省了钱，收费高点也合理。相当于省的钱客户与中介平分。
基于以上理由，我最终并没有找中介，而且我自认为前期的调查足够充分，有风险不确定的就直接放弃掉。

首先竞拍的是颐景峰苑这套房，结果只出价了一次，就被人连续竞价超出了心理价位，最后成交价格206万，相当于全程做了一回吃瓜群众。

然后竞拍的是锦城星苑的两套房，这两套房是同一天开始拍卖的，需要双线操作，搞得非常累，在这里劝告想要拍卖的朋友，千万不要同时拍两套房，精力跟不上，而且有可能一不小心两套房都拍到手。这时候就惨了。
4单元305，71平这套房最终成交价176万，这套房本有机会拿下的，结果在我与另一位竞拍者处于胶着状态时，突然杀出另外两位竞拍者，我一想有4位在同时竞争，估计是没有希望了，就将重心移到2栋402那套房，这边就放弃了，结果这两位突然冒出来的搅局者直接成交了，与我一直在竞价的那位也放弃了。事后在琢磨这突然冒出来的竞拍者是不是托。
上图
竞价记录

锦城星苑71平的这套房没有拍到后，重心移到53平方的那套房上面。结果还是没有成，这套房直接拍出了141万的高价，我在136万后就放弃了。这套房的市场价在145万，我与中介谈了多次，就在拍卖的这套房（402）楼下302房在出售，开价是145万。
我的原则是法拍房一定要比市场价便宜20%才接受，否则对不起这其中的风险，如果只有一点让利，或根本没有让利，还不如直接找中介买二手房，完全不值得买法拍房。
所以最终这套房也没有拍到。
大家看图：
我的竞拍号是V6964，共出价6次。
到136万后，就放弃了，超出了我预想的价位，不划算。

5月份的竞拍完全失败了，前期的辛苦调查，现场看房等劳动成果化为乌有。一瞬间非常失落。

通过2020年以来的拍卖数据来看，最近一段时间的法拍房成交价格与市场价相比较，并没有太大的让利的空间，甚至个别房产的成交价都已接近市场价。
本想就此放弃了，打算从中介处直接购买算了，重新联系了之前看房的中价，准备拿下锦城星苑2栋302那套53平方的房，就在拍卖的房楼下一层。
联系中介看房，这次终于看到房了，内部还不错，一房1厅，面积在同等房型下相比较，户内面积是相当的大了，准备入手后改成2房，将厨房做为卧室，将阳台改成厨房。
然后就是跟中介谈价格，本想能谈下个2-3万，结果是一分钱也谈不下来，反而发现还有其它费用
这套房的原业主还有贷款，需要担保赎楼，担保费用、赎楼贷款利息都要我出，还有中介要收3%的中介费。这些费用加起来比法拍房的税费还要高。
买方契税1%+卖方个税1%+中介费用3%+按揭服务费3600元+担保费9900元+赎楼利息9600元+提前还款刷息8000元，这些税费加在一起要10.65万，最后成交价格要155.65万。
中介费用一毛钱都谈不下来，原业主也无任何讲价空间。最后在心里计算了一下，还不如当时加点价把71平方的房子拍到手，71平方的房子如果在180万内拍下来，加上税费最多187万左右，只多了32万，但是面积要大了20平方，也是非常划算的。
最后想了想，还是去买法拍房才划算。

重新将注意力转到法拍房，结果发现近段时间淘宝没有合适我的法拍房源，不是总价太高买不起，就是地段不合适。最主要的还是价格太高。像我们这种收入也就只能考虑龙岗了，而且还是龙岗比较偏的位置。
最后在京东上发现有几套比较适合的房子，在6月份开始拍。
然后又统计了京东上的历史拍卖数据
我发现在京东上的拍卖数据比较平稳，基本上没有特别捡漏的事，也没有高得离谱的成交价，相对来说竞拍人比较理性。
像淘宝的法拍房，有些成交价格非常低，有些成交价又非常高，而且淘宝的人气明显高于京东。同时淘宝的贷款银行也非常多，有至少4家以上可以选择，而在京东的法拍房，深圳地区只有中国银行可以选择，同时中国银行的贷款评估非常保守，像一般的楼梯房，顶楼，一楼，贷款评估时最多给贷6成（像我是可以最高贷7成的），同样差不多的房子，淘宝的合作银行就可以给你评估贷7成。而且京东的银行经常在一段时间后将贷款通道关闭，让后面的人无法在京东平台直接申请贷款，不清楚的人还以为这套房不能贷款。这是我观察了多套房子将近1个月得出的结论。比如有些房在法院刚上架的时候明明显示是可以贷款的，而且也能申请，结果等了大概10来天左右，这个贷款服务不见了，贷款通道也没有了。我为了这事还特意咨询了京东的法拍客服。我还担心这套房是不是有问题导致银行不敢贷款了。
结果是虚惊一场，完全是银行方面的常规操作。而淘宝完全不这样做，自法拍房上架那一刻，到竞拍结束那一刻都是可以申请贷款的。