纸上建筑 于 2019/8/29 17:18:39 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人 在我国楼房倒塌已经不算新闻，然而几乎没有一次会追责到盛传的“豆腐渣”上面，而总能找到这样那样的客观理由，风也背锅、雨也背锅，甚至地下水都要背锅，从来怪不到建筑质量身上。
8月28日，深圳罗湖和平新居一公寓楼发生整体倾斜，歪歪扭扭靠在了旁边的楼上，眼看就要塌了，幸亏塌势并不凶猛，楼内居民全部跑了出来，无人伤亡。
一天之内，当地组织专家迅速得出了调查结论，罗湖区委宣传部官微发布通报称，初步认为该建筑采用沉管灌注桩基础，属于摩擦桩型，且建筑下方有暗渠，由于房屋基底土层较差，在暗渠水流常年作用下造成桩周水土流失和桩身腐蚀，最终造成桩基础发生脆性破坏，导致楼体局部倾斜下沉。
是不是？“暗渠水”光荣领责，辩解也无用。至于当初兴建时咋就没发现“土层较差”还有地下水经过等等极其重要的地勘条件，这个基本就不去追究了，虽然楼龄也不过30年而已，当初的开发商也都还建在，但是……总之地下水担负全部责任就对了。
当地居民也并没有义愤填膺，维权啊什么的，反而暗自窃喜。二手房信息突然火爆，整个小区都被打上“拆迁”概念，在中介平台上坐地起价，其中一套在售的88平房源，一天之内涨价60万，中介表示“要全款，不看房直接签约”（荔枝新闻）……是哈，房都塌了，就是想看房也看不了了。
这荒诞一幕，恐怕全世界只能在我国看到。
房子塌了反而暴涨，会有哪个冤大头来买一堆不能住的瓦砾？都说房住不炒，房都不能住了还能炒？——然而中介自信满满，称房主正在从香港赶回深圳的路上，他那边已经有五组客户在询价……看来抢着买天价渣土的接盘侠还真不少嘞。
倒塌可能没有理由，抢购一定是有理由的。根据一般的拆迁政策，住户可获得大约1.5倍的新房面积，或者等值的异地安置或现金补偿方案，所以这部分溢价先行体现在了“塌区房”上。
虽然不是每个老小区都有拆迁计划，但是房子塌了，政府总得管，没有计划也得排上计划……看，老百姓多相信政府。
这些交易并非全无风险，因为标的灭失是个意外事件，政府管是肯定得管，但是未必跟普通的拆迁项目一样去管。
普通的拆迁必定基于一个简单的前提，拆旧建新有利可图。最终这些项目都要进入商业流程，开发商不是学雷锋来的，他们要算账，而且要拿大头，拆迁户不过跟着喝点肉汤。算明白了才有下家接盘土地，政府也才会积极地推进征收三通一平。利益是最大的驱动力，也是唯一的驱动力。
这座老小区貌似以六层楼为主，容积率大概1点几，拆建之后盖成高层小区，容积率可达4到5，盈利空间还是有的。
所幸目前经常倒塌的，也多以八九十年代砖楼为主，容积率都有提升空间。如果是近年兴建的高层住宅倒了，可能就没有开发商来接盘了，因为容积率已经很高，除非盖百米以上的摩天楼才可能盈利了。

既往的那些拆迁神话，主要来自于城中村的楼主，平房区的居民，还有近郊区的农民，他们拥有的房产容积率很低只有零点几，同时房产面积又大，因此补偿款动辄百万千万。然而城市中主流的楼房拆迁，通常只是一个改善过程，拿老旧的小房换个大一点的新房，暴富是不存在的。
拆迁实际是一个分蛋糕的过程，肉汤是第一批分的，虽然最终补偿比例大差不差，总还是会来一轮拉锯战，而居民讨价还价的唯一筹码，就是自己的房子，如今不允许强拆了，直到满意了我才搬，最后总能争取到一些略高于政策的利益。
但是，倒塌事故毁掉了筹码，无家可归的居民已经处于谈判弱势，基本上补偿条件只能听政府安排了。目前深圳市的规定好像是不超过1:1.2，溢价空间并没有那么大，所以火线买楼渣的，别太激动给买贵了。
另外如果这片地皮太小，开发商不感兴趣，那么很可能无法进入商业拆迁，最终只能政府进行公益性扶助，那样还有可能采取愿规模重建，不会多给面积。这也合情合理，毕竟天灾人祸，地下水背锅，政府没欠你滴。如果属于这种情况，那就真买贵了。
“塌区房”是我们今天诞生的新词，以后还将进入我们的日常。毕竟八九十年代建设高潮中落成的那一大批砖楼，已经纷纷进入风雨飘摇的亚健康年纪。但是“塌区房”究竟会有怎样的制度安排，是机遇还是灾难，还需要有待实际验证。
呐，本文不想说明什么大道理，只想记录我们这个时代日常的荒诞。
作者：纸上建筑
2019年8月29日