咨询两个问题：
1、农村房不能买，可以租20年，但是租赁期间如果房主过世，且无继承人，村里是否可以直接收回房、地，租赁合同是否就无效了？
2、如果房东有子女继承，子女是否可以否定合同？

合同继续有效，继承人否定是不合法的。不过村里的很多事说不清道不明。

无子女村里收回。合同只要合法，就受法律保护。不过，村里想收就给你做工作，子女整天去闹，你也没法再住了。最好是租房的时候能让村里盖章。都20年了为什么不弄个永久。就是所谓的买啊，买永久使用权。过个10年就还建了你怎办？

直接和他们子女谈不好吗。

农村房屋买卖合同书 　　卖方： (以下简称甲方)，身份证号： 　　买方： (以下简称乙方)，身份证号： 　　甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议： 　　第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，该房屋具体状况如下： 　　甲方自愿将坐落在**市**镇**村**号(自建住宅)的房屋，东至**南至**西至***北至***建筑面积为***平方米(含地上附着物)，出售给乙方。 　　第二条 甲、乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币(大写)共**万**仟**佰圓(小写***元)，乙方在**年**月**日前，一次付给甲方。 　　第三条 特别约定： 　　1、甲方保证在房子交付时，甲方在该房屋上不设有他项权，如抵押权等。 　　2、甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方承担全部责任。 　　3、因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑。该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当积极全力配合乙方一起解决妥善。若因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理。 　　4、如乙方所购房屋以后可以办理房产证时，甲方应予以积极配合，但相关费用由乙方自行负担。 　　第四条 该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。 　　第五条 如国家征地，土地赔偿归乙方所有，住房面积赔偿归乙方所有。 　　第六条 本合同签订之后，房价涨落，买卖双方不得反悔。 　　第七条 今后如乙方就此商品房出卖时，需要甲方签字时，甲方无条件给予配合。 　　第八条 本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。 　　第九条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效。 　　第十条 本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。 　　甲方(签章)：___乙方(签章)：__ 　　中证人(签字)： 　　联系电话：_________ 　　_____年_____月_____日

买卖不破租赁，继承也是，合同依然有效。至于继承者和你谈放弃，那就可以提条件，也可以继续租赁。说实话，闹僵了也不好。

只要手续齐全，应该就可以

村规民约先打听清楚

在农村，当地人是大于法的，你不能和当地人起矛盾。

租房也就是要一个地方，可以弄个集装箱装修，旧房子不好改造啊，房东反悔可以拉着走的附近在换一家，

阿弥陀佛

楼主解决了吗 我们也长期租了一个院子20年 也担心之后子女反悔