中国楼市大杀器袭来，变局空间打开
种种迹象表明，楼市价格开始松动，降价空间正在打开。购房者出手也更加谨慎，观望情绪日益浓厚。
根据库存消化周期调整供地规模
“因城施策”是本轮楼市调控的一个导向，《通知》提出，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，具体来说就是：对消化周期在36个月以上的，要停止供地；36到18个月的，要减少供地；12到6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析，目前楼市分化明显，因城施策调控更加科学：
杨红旭：这反映出目前我国楼市的差异是非常大的。目前中国的格局是城镇化率达到50%以上，向大都市、城市群以及都市圈集聚的速度会进一步加速。一方面，一、二线城市房价经历了一轮暴涨，目前国家正在“泼水救火”；另一方面，三、四线的政策方针是去库存，让农民工进城，推进城镇化。
从数据来看，今年一季度，一二线城市加快推地节奏。其中，一线城市共推出住宅用地508万平方米，同比大幅增长98%。三四线城市推出9134万平方米，是2010年以来的季度最低水平。
建立审查制度确保使用合规自有资金购地
从开发商来看，今年一季度，拿地金额超过百亿的房企有13家，土地资源逐渐向少数龙头房企聚集。《通知》提出，各地要建立购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。对于资金来源不符合要求的，取消土地竞买资格。就在上周，上海市因为资金来源审核工作没有完成，中止一次土地出让。
中原地产首席分析师张大伟指出，这将会打击高杠杆的投机行为，防止高溢价地块的产生。
张大伟：有些房企拿地的时候失去理性，投资投机的心理比较重，动用了很多的杠杆，这样其实带来了很多的风险，不仅是开发的风险，也会对金融领域带来风险。所以这个政策，包括像上海还有其他城市逐渐出台拿地必须用自有资金的政策，的确是能够减少高溢价地块的产生。
灵活竞价，防止新“地王”扰乱市场预期
《通知》还提出，要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。
房地产专家韩世同说，“地王”的出现会推高房价，形成恶性循环，因此必须要遏制。地方政府也应该减少对土地财政的依赖。
韩世同：地王或者抬高地价会对市场产生非常不好的冲击和影响，是不是可以探讨由地方政府垄断供地的形式。因为土地财政是根本，如果这个不消除的话，其他的措施都是治标不治本的。
继续发展公租房、共有产权房
《通知》还提出，住房供求矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要建立商品住房建设项目行政审批快速通道，尽快形成市场有效供应。对具备预售条件但是拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。
此外，扎实推进棚户区改造，继续发展公租房、共有产权房。张大伟认为，相比之前限制投资、投机性需求的“减法”，这次更多的是供应层面的“加法”。
除了做好加减法，北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波进一步指出，这次《通知》，更是住建部门和国土部门调控房地产市场、化解楼市风险，迈出了主动的一步。
楼建波：国土部门在楼市调控中一直是处于比较被动的状态，因此之前的调控政策更多的是金融政策、限购。我们也一直在说土地供应，但是明确地把调节土地供应作为调控手段，这次是比较明确的。从我们政策延续上来讲，这次是我们之前政策的一个升级版。
地方政府工作不力将被约谈
值得一提的是，《通知》要求强化地方主体责任，对工作不力、市场出现较大波动、没有实现调控目标的地方，将对地方主管部门和负责人约谈问责。对数据造假者，将依法依规严肃处理。
记者观察：购房者观望情绪愈浓，楼市降价空间或已打开
记者最近在采访时发现，实现“房价环比不增长”成为各地政府落实调控责任的首要目标。主要手段是限制高价楼盘进入市场、控制预售证发放节奏。
在一些地方，记者发现，不少项目因为预售证审批不下来而延期，开发商的态度也变得越来越保守。比如说在北京，从去年底以来，很少有新住宅项目推出。
即便是已经取得预售证而且顺利开盘的项目，也基本都是在售价上有所让步的。比如说上海万科天空之城项目，原本售价定在每平方米8万元左右，但是最后批下来的价格是6万元。他们项目负责人也跟记者感叹说，随着调控从紧，开发商也要适当“割肉”。
在严格调控下，今年一季度住宅价格逐渐平稳。从中国指数研究院监测的上海、深圳、南京、成都等13个重点城市新开盘定价来看，今年开年后，将近三成的项目价格与上次开盘持平，将近两成出现下跌。除了新房价格下跌，二手房市场也出现了买家不再“抢”房，卖家不再“坐地起价”的现象。
种种迹象表明，楼市价格开始松动，降价空间正在打开。购房者出手也更加谨慎，观望情绪日益浓厚。上海的一位刚需购房者李先生就表示，他感觉目前楼市不太稳定，他准备观望一段时间再说。
不少分析师也告诉记者，未来楼市调控仍然会继续从紧，再加上购房者浓厚的观望情绪，后续新房和二手房市场的量价走势将更加承压。
BWCHINESE中文网 2017-04-08

还在相信房价永不跌的筒子要仔细考虑了！
今年春节以来，已有约15个一二线城市、14个三四线城市出台楼市调控措施，热点三四线城市不可避免地加入限购行列中。
“一季度从数据上来看是很好的。” 4月6日，克而瑞研究中心举办的第20届地产金融形势发布会上，易居（中国）企业集团CEO丁祖昱表示，“实际很多三四线城市的销售增速远高于25%。”
不过在碧桂园营销中心总经理梁晓姗看来，“政策发酵需要时间，真正显现力量的时候可能会在第二季度。”
克而瑞研究中心统计显示，今年前两月房地产开发投资增速达到8.9%，为最近三年最高，销售面积同比也上升了25%。
然而，对于此轮三四线城市的繁荣，兴业证券房地产首席分析师阎常铭表示，大周期没有变，三四线中期繁荣确定，但之后将是一个相对平稳的状态。
据兴业证券统计，中国房地产资产的总市值接近三百万亿，而居民储蓄是五十万亿左右，储蓄并非正态分布。阎常铭指出，杠杆在三四线城市的作用非常重要。据其透露，一二月份全国新房销售额在10800亿左右，一二月份居民中长期贷款增长10080亿左右（杠杆端没有考虑公积金，成交端没有考虑二手房）。
纵向比较可发现，过去几年杠杆率在50%-70%，今年到了80%。“这表明今年杠杆用得非常多。今年一二线城市成交面积同比增长了25%，但是统计的三十个核心城市成交面积负增长4%，所以杠杆跑到哪里去了？到三四线城市去了。”
“钱在买房”
近期有分析师梳理了所有商业银行高管在去年中期业绩会上的发言，得出政府调控的路径：第一步是降息；第二步分两次降低首付比例，一次是2015年9月之后，一次是2016年2月份，在此环境下三四线城市的房价同比数据也开始变好；第三逆向引导按揭利率；此后通过限购，把资产挤向三四线；再就是货币化安置。
年初以来，面对环一线热点城市需求外溢带来的三四线市场繁荣，不少房企早已经筹谋抢位。事实上，自去年7月三部委联合发布到2020年要建设一千个小镇的目标之后，不少开发商早已涌进热点城市群小镇建设和产业新城的发展大军当中。
“这一轮开发商进入三四线，不少都是选择城市中心，且规模适中的土地，这是比较
正确的
战略。”LBN董事总经理杜劲松表示。
阎常铭指出，此轮市场资产重新配置中，三四线城市的机会有可能对于房企来说非常重要。“这一波中国房地产的彻底繁荣，包括三四线的向好都是由加杠杆而来，这是每个国家在利率市场化、金融自由化过程中必然的命。”
阎常铭研究发现，全球所有国家的商业银行在利率市场化和金融自由化之后只能被动大幅度增加按揭贷款占总贷款的比例，在资产配置上大幅度向按揭贷款倾斜。否则严重者或许会产生如美国八十年代时整个银行业的危机。
因此他认为，银行资产配置带来房地产大牛市，是“钱在买房，不是人在买房”。
三四线中期繁荣？
阎常铭指出，回顾过去，2011年、2012年商业银行对于按揭的态度，以及当时对核心城市房产价格的影响，杠杆是非常重要的。
业内一个共识是，去库存不是短期内可以完成。阎常铭认为，国家金融市场化、利率自由化过程中，就是房地产向上大周期。具体到个体感受上，则会认为房地产优于其他资产。因此对于个人而言，银行如果给按揭，就会影响资源配置。
但阎常铭同时指出，当前国内三四线城市的繁荣是逆市场化的表现。“三四线如果不去库存，房地产价格没有止跌的话，后果非常严重。”
有券商做过三四线城市调研，显示“用按揭支付去库存”是一个普遍现象，很多按揭利率优惠幅度比数据统计还要大。
“如果没有货币宽松，也无法带来全国资产的平均配置。比如，2011年温州是所有县级市里商业银行系统最安全的城市，商业银行不良比率仅0.37%。但是房价连续下跌了43个月，而2014年按揭违约案例中，更多是以房地产作为抵押的其他贷款大量违约。在此环境下银行把房屋作为抵押物收回，但房屋价格处于下行通道中，实则无法变现。”上述人士指出。
阎常铭直指，三四线城市的繁荣属中期繁荣，此轮三四线城市楼市行情由加杠杆而来，如果让房价加速上行，达到一个高位，银行资产配置无法形成正向循环，会非常危险。
他同时称，当前三四线城市限购的同时，对这些城市的土地供应也要相对紧缩，防止出现供给严重大于需求的局面。
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国土部放大招！未来这些人房产将裸奔，楼市情况不妙！
桂房网 04-06
年底前不动产登记将实现“四统一”，这回老赖贪官炒房的都慌了，靴子落地前，楼市会有什么变化？
近日，关于房地产的最大消息是：在2017年年底之前，全国所有市县的“不动产统一登记”的房源信息，将全部接入国家级平台。届时，一个人在全国买过几套房，只要进行过登记，就有望依法查询。
国土部放大招，年底不动产登记实现"四统一"
从国土资源部获悉，2017年是实现不动产登记“四统一”的决战年，该部将会同联席会议各成员单位，着力抓好信息平台接入，力争年底前所有市县全部接入国家级信息平台，全面实现“四统一”。
最迟从2017年12月开始，一个人在全国买过几套房，只要进行过登记，都可以在平台上查到。
到那时，谁是贪官污吏，谁在大规模炒房，谁涉嫌在房产上偷漏税，纪委、反贪局、央行、银监会和税务部门将一目了然、一清二楚。
9个月后，两种人的房产将裸奔！
如果你把这条重要信息，跟当前国家日渐严厉的调控措施放在一起考察，就会得出一个惊人的结论：
当前的楼市调控的首要目的，固然是防风险、防资产泡沫，平息大城市中低收入阶层对高房价的怨气、赢得民心，还有一个重要因素不容忽视：不给那些囤积了大量房子的贪官污吏、炒房者们高位出货的最后机会，把他们关门打狗！
这些人，如果想2017年再把房子卖了，把资金转移出中国，就困难了很多。现在外汇管制已经很严格，很多地下钱庄被查处。至于通过比特币、港股通等方式“资金外逃”，也正在引起央行的关注。
即便是钱转移到了海外，毕竟还要存在银行，或者以房产、股票、基金等方式存在。而中国正在对其他国家企业、居民在中国的金融账户信息进行调查，清理数据，并最迟在2018年9月开始跟全球主要国家实现信息互换（其他国家也在进行类似工作），到那时你转移到海外的资产，也能被中国的司法、税务部门清清楚楚地查到。
也就是说，2018年以后，主要国家政府联手对居民个人、企业拥有财富进行监控的“天网”，将完全织就。除非你把自己的钱都换成金条或者美元现钞，埋在阿富汗或者北非的沙漠里。
今年年底之后，炒房者也将遭遇麻烦。他们在全国各地的房产、贷款记录等，统统可以被央行、银监会看到，未来国家可以精准地打击炒房者。有过多次贷款购房记录，以及在全国拥有多套房的人，可能无法继续获得贷款资格。
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大佬们集体看空，楼市情况不妙！
然而房地产大佬已经开始集体看空。万科、融创、绿城，近期对房地产市场发出悲观甚至“非常非常悲观”的声音。
1. 绿城：投资投机客占40%，今年会消失
浙江本土地产巨头绿城直言：2016年新房销售12万亿里，有5万亿是投资或投机购买。
绿城去年只拿了九个项目，在被问及今年如何完成目标时，高层回答：
去年大体新房销售金额12万亿，其中5万亿是投资或投机购买，其余7万亿为购买者自住，而今年预计在调控下会降到7到8万亿。
这意味着绿城对房地产市场的判断极度悲观，一方面认为目前市场买盘里有接近一半都是投机资金。另一方面，它认为今年市场里这部分投机客会消失。
过去中国房地产市场里从来没有一
年下
降幅度会达到40%。或许是对上一轮调控中绿城险些破产心有余悸。
2. 融创孙宏斌：非常非常悲观，去年10月之后不拿地
融创中国董事长孙宏斌从去年底就开始警告本轮调控力度幅度超过以往。他再度悲观论调。“房地产行业下行风险特别大。政策收紧厉害，现金流收紧。房价不一定会暴涨，房价不暴涨买的地就有问题。本轮调控会超过任何想象。””货币政策收紧，利率增加，这些措施会影响到企业现金流，贷款减少，房价肯定会受影响。这个行业风险很大，风险大不是因为市场，因为现在买的地要亏钱。“如果真的政策放松后，我也不大相信会放涨，因为房价已处在高位上了。我们对市场是非常非常悲观的，我们从去年十月份开始基本上就不拿地了。”
3. 万科：做好准备，迎接房价下跌！
3月26日夜，万科公布了2016年报。在年报中，万科表示对国家的楼市调控政策“感到欣慰”，已经对12个城市的13个项目计提了“跌价准备”。
也就是说，万科已经做好了准备，迎接即将到来的房价下跌！
对于楼市形势的判断，万科是这样说的：短期来看，市场环境依然复杂。热点城市和三四线城市持续分化，土地市场的调整滞后于住宅市场，以及行业自 2016 年底以来的去杠杆趋势，都加大了企业经营的不确定性。长远来看，房屋回归居住属性是大势所趋。
4. 万达董事长王健林：希望2018年万达不再有地产销售收入
“到2016年底，万达将不再是房地产企业，而成为综合性企业。预计到2017年，万达超过三分之二的收入和净利润将来自服务业，比原计划提前一年实现转型目标。”王健林强调。此前王健林希望万达把计划2017年后开业的重资产项目全部转让，“2018年万达将不再有地产销售收入”。
近日，瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济学家陶冬也提到，“去年很有趣的事情，就是中产阶级拼命在买房子，但高端、高净值财富的人中间有不少开始慢慢的撤了。”
还记得，在总结美国最近一轮房地产泡沫时，“股神”巴菲特曾经感叹过：当时所有人都犯了同样的错误，认为房价会永无止境地上涨。“基本上，四五年前，几乎每个美国人脑袋里都有这样一个概念，不管是正式的还是非正式的，认为房价不可能大幅下跌……”
但这是愚蠢的想法，巴菲特最后说：“只有在退潮的时候，你才能看到谁在裸泳！”这时，你跟还是不跟呢？

看来又要涨价了