据媒体透露，房产税思路基本确定：面向增量，存量亦计入免征面积。怎么看此消息对今后房地产销售市场及地产信托的影响？

对首套房等刚需影响不大，对改善型和投资型消费影响很大，信托对项目的选择更加倾向于刚需类项目和大型房地产公司，对项目未来销售预测会更加保守

顶贴！

但是房产税出台是会有很大的博弈在内，目前报道的这种思路，应该是比较温和的，没有触动目前的利益集团，因为存量征收的抵制力量很大，那些高官们谁愿意革自己的命呢？
地方政府会观望，房地产税的增加与卖地收入的减少，哪方面对自己影响大。。

国五条之后，市场沸腾，舆论哗然。近期自然不断有朋友找聊天，该不该买房子，该不该卖房子，房价以后会怎么样走。
我在过去三年里，一直尝试应用自己形成的供需分析框架来解释房地产市场，从实证结果看，这个框架是有良好的解释力的。但市场走到今天，在经历了又一轮疯狂的上涨之后，我却越来越恐惧与谦卑，越来越认清了哪些是自己看得懂的，哪些是看不懂的。
看得懂的仍然是市场和经济规律，看不懂的是政府行为和社会走向。
毋庸置疑，中国的住宅市场有明显的泡沫，这从租金与售价的回报关系，房价与居民平均收入的倍数关系等指标都能看出来。但是这个泡沫屡戳不破，愈演愈烈，因为它深深地植根于当代中国极度扭曲的政治经济关系与现实。从这个意义上说，房价和奢侈品、茅台酒的情况类似，当去年茅台酒动辄两千多一瓶仍供不应求时，你是看不到它下降的可能性的。但当一些外部环境改变，它又会如潮水般退去。
更具体地说，
中国的高房价，有现实的供需基础，从当下的供应和购买力来源看，一线城市高房价有充分的合理性（下面我们会详细分析这个合理性），但这个合理性植根于垄断的土地供应体制、超低的房产持有成本和由于贫富悬殊和收入分配机制不公带来的畸形超强购买力。
谁都知道，这样的机制无以为继，长此以往，国将不国。
当这些存在基础一个个被打破，不可避免的是回归甚至是灾难，而当下最大的迷是：会打破吗？将在什么时候以什么方式打破？

一、
看得懂的房价

我们不妨回归理性，回归专业，从最基本的供应与需求平衡说起。全国市场太大，今年必将分化，而具有典型和全局意义的，莫过于一线城市，我们何妨从北京说起，管中窥豹。
1、
供应：
新房：北京市场的住宅供应非常明确。新房供应可以从过去两年的土地出让非常准确地推出来。从土地出让看，今年和未来两年北京的新房住宅商品房供应套数也就是
8-10
万套。截止今天为止，北京的可售新房存量（已经取得销售许可证的期房和现房）不到7万套。
值得注意的是，北京从政治和民生角度出发，在大力推保障房，强制明确了未来住宅类土地供应中保障房的比例不低于50%。这将进一步挤压商品住宅的供应。
未来商品房新增供应只会少不会多。
二手房：二手住宅供应则波动大很多。由于我们目前房产持有的成本极低，没有任何的税费，所以大家一般都不卖房子。绝大部分卖房人是为了卖掉换购新的房子，于是出现的现象就是，只有在房价涨的时候，二手房挂牌供应才会多，成交量才会大，因为卖家要卖房换更大更好的房子。
从历史上看，08年以前，二手房市场重要性远远低于新房，因为那时新增土地供应仍较大，新房供应还是市场的主流。07年全年北京成交二手住宅9.4万套。08年受金融危机影响，也是不到10万套。09年在宽松的货币政策和购房鼓励政策刺激下，市场迅速回暖，价格猛涨，当年二手住宅成交量也达到创纪录的约27万套，09年成为了当之无愧的北京二手房元年。10年调控仍然温和，成交仍达到近20万套，价格也稳定上涨。11年最严厉调控出台，限购直接抑制需求，成交量仅为12万套，价格也出现了回调。12年市场温和复苏，全年成交又达到14万套，价格也在年底开启新一轮猛涨。
回顾历史，我们可以清楚地看到，价随量走，控价必先控量。
在正常环境下，北京的二手房一年成交量应在
15
万套以内。
那么综合起来看，
在现行政治经济、税收等体制下，北京市场一年的住宅供应也就是
20-25
万套。

二、
调控新政

1、
十年调控，越帮越忙
与中国房地产市场如影随行的是调控。从2004年开始，政府天天喊打。
不同的是，2010年以前的各种措施，大部分都着落在斗争开发商上。把开发商当成万恶之源的直接结果就是各种抑制：从严预售审批、加大自有资本金要求、严格限制开发贷款、直接插手开发商的户型设计等不一而足。政府天真地以为卡着开发商脖子，可以让他们便宜卖房子。谁想到，在强劲的市场需求支撑下，开发商没有便宜卖房子，而是少拿地以免资金链断裂。这又导致后续的房屋供应不足，进一步加剧了房价上涨。
所以，
2010
年以前的调控，一句话总结是：抑制供应，越帮越忙。
2010年之后政府总结教训，开始从需求上入手，以限购和限贷为代表的手段直接切割了购买力，在短时间内收到了明显效果。2010年初到12年底近三年间，房价基本没有上涨，阶段性的还有所回调。但抑制需求的副作用是，这期间，开发商房子卖得慢，也不拿地，供应继续减少。存量房持有人看行市不好，也不着急卖房。同时，限购限贷不可避免地会误伤刚需和改善性合理需求。
所以，
2010
年至今的调控，一句话总结是：同时抑制需求和供应，短期有效，长期加剧供需矛盾。
12
年底至今，房价的快速上涨正是这个矛盾的爆发。
2、
国五条来了
2013年3月，面对再次猛涨的房价，“国五条”粉墨登场了。从其发布的原则性意见看，最核心和令人瞩目的是“二手房交易个人所得税严格按照差额的20%计征”和“更加严格的限购措施和进一步收紧按揭贷款”。
其实质，仍然是同时抑制需求和供应。人们在讨论这是新领导的新思路，还是老领导的最后一刀。从这些措施的逻辑联系看，我更倾向于后者。
市场在紧张地等待细则落地，如果落地，我们几乎可以预见到市场走势。这并不是一个令人愉快的未来：
首先，
二手房市场将立即冰冻。因为大部分挂牌出售房屋不符合“满五年且是家庭拥有的唯一普通住宅”这一个税减免条件。而20%差额的个税在短期内是无法由买卖双方消化承担的。因此，
二手房交易量马上落下来，价格进入胶着，不涨不跌。
这时，有
两类二手房脱颖而出。一类是满五年的家庭唯一住房，除了契税没有任何交易税费，顿时奇货可居，价格还会上涨。另一类是2011年底以后新买的房子，虽然没满五年要全额缴纳营业税5.6%，但由于购买时交易指导价已经上调，其购房体现的账面原始成本较高，如今再交易可以走黑白合同，几乎完全避过个税，也仍会被买家接受，价格也会稳中有升。
新房市场更会迎来短暂疯狂。由于购买新房的所有税费，除了契税和公共维修基金，都由开发商承担。新房价格相对普通二手房马上会显现出优势，大量的购买需求都会涌向新房市场。这一趋势在近两周内已经显现端倪。这种需求转移必然在短期推高新房房价。一个可怕的数字是，截止3月21日，北京的可售新房存量为6.7万套，3月21日当天，北京成交新房1900多套，按这个速度，存货还够卖一个多月。
更可怕的连锁反应是，当新房价格涨幅足够多，二手房的所谓个税20%鸿沟也会被填满，二手房的价格又会具备相对吸引力，并开始进一步的轮动上涨。
当然，我们强大的政府是不会听任这种情况出现的。
在抑制了供应的同时，他们另一手也会再抑制需求。随后出台的国五条细则，一定会包含进一步从严限购和限贷的措施。比如之前流传的，二套房首付提高到70%，利率提高到基准利率1.3倍。又比如，传言北京将针对假离婚购房进行限制，规定单身和离异个人，即使有北京户口，也只能拥有一套房。这些措施，都是很大概率出现。甚至当政府撕破脸时，更荒唐的行政措施都可能实施，比如外地户籍，纳税满五年，如果未婚也不能买房，或者未满30岁不能买房。社会乱象将愈演愈烈。
更为重要的是，过去三年以来的实践已经证明，抑制需求的措施，同时也抑制了供应。当市场交易低迷持续一段时间，虽然房价没有上涨，但土地市场将更加低迷，这会给依赖于土地财政的地方政府巨大的压力。为了避免地方财政破产，他们会千方百计保持房屋成交量和土地出让。
当需求紧缩政策到头，少则几月，多则一年，需求就会慢慢回复，抑制供应的恶性后果显现，房价将消化所有的调控因素，再次进入供需失衡的上行通道。我无法想象，未来一两年，当再次经历一次房价的暴涨之后，等待我们的将是什么？崩盘吗？也许。