山东桓台县多个旧村改造项目难以为继
2013年03月21日 10:52 经济观察网 我有话说

　导语：在旧村改造的建设中，嘉辰置业与后鲁村在房屋建造上产生分歧，导致2010年基本建成的社区至今没有正式交房。

　经济观察网 记者 种昂“原本希望支持老家的旧村改造、参与桓台城镇化建设，可万万没想到，投入了大量资金、人力却陷入了经营困境。”嘉辰置业有限公司(以下简称“嘉辰置业”)董事长陈军无奈的说道，目前山东省淄博市桓台县果里镇多个旧村改造项目中，大多采取了同一模式，几乎都遇到了问题，难以为继。　　嘉辰置业自2009年5月起与桓台县果里镇后鲁村签订合作协议，参与旧村改造。果里镇旧村改造办公室主任张建民介绍道，平均一个村就要建4万平方米左右的新房，地方财政肯定是无法完全负担。桓台县的办法是，以地生财、融资建房，吸引社会资金参与

旧村改造?村子旧吗？

前鲁村的楼已经3年多了，去年由于没钱几乎没怎么干，今年也够呛交工的

这种模式是政府投入一笔启动资金,开发企业垫付建设资金不足的缺口,等新房建成后,旧村原址土地通过招拍挂卖给开发商,土地所获收益偿还启动资金.若未能中标,将按照银行同期贷款利率对垫付资金的开发商予补偿.
桓台果里镇坐落于城区边缘,位置优越,土地升值潜力巨大.曾几何时,桓台旧村改造之初吸引了诸多开发商前来参与,这一模式也被作为当地典范进行推广.
可如今被这一模式吸引而来的嘉辰置业却陷入到新建社区被强行入住,旧村原址无从开发的两难境地. 在旧村改造的建设中,嘉辰置业与后鲁村在房屋建造上产生分歧,导致2010年基本建成的社区至今没有正式交房

果里好几个村的新楼都成半拉子工程撂到那里了政府也不管管。也该管管那些村官了，光知道明着眼坑老百姓了干点正事吧

咱不怕

领导们少贪点吧，吃多了撑的拉

问题的关键是政府想管管不了，也不能管得太多，毕竟是村里的事业，到时一些合同难以落地履行。马桥稍好一些，由镇政府统一招标，统一拨付资金，就是房价高了些，老百姓得不到多少实惠。果里镇的初衷是想让老百姓多得点实惠。这不矛盾出来了。看来，经济社会的发展，需要找准规律性的东西，要科学发展，凭一时头脑发热不行，需要量力而行，既要发挥政策优势、群众优势，更要发挥政权优势、资金优势，充分行使统筹协调这个有效手段，实现工作的稳步推进，真正造福于民。

　2012年10月25日，后鲁村却请来开锁公司一夜之间擅自把370套住房房门打开，数百村民强行入住。按照相关规定，交房前房屋产权属开发商所有。破门开锁、强行入住，让开发商嘉辰置业无法接受。
　　可后鲁村支部书记王绍斌解释道，从1999年开始，后鲁村就未再划拨宅基地，也不准村民对旧房进行翻修。很多房子成了危房。村民看着房子建好两年多还不交房，于是决定自行分房入住。
　　尽管嘉辰置业在2011年4月通过竞拍取得了后鲁村旧址的76亩土地使用权，可村民还在原址居住。由于开发商与后鲁村的矛盾激化，新建社区被强行入住，原有旧村无法得到开发，嘉辰置业何时能收回投资也遥遥无期。

所以说，是当初设计不行。凡是三思而后行，理论必须结合实际。如果头脑发热，势必吃亏，且双方都亏。你想，谁能管得了谁？政府能管得了坐地虎吗？村长敢硬扒村民的房子吗？在当今形势下，这是一道难解的题。除非，政府有强大垫付资金做后盾。

　
中国房地产的第一层内推力，来自于一个中国独有的基本规则：只要你盖好了房子，你就不愁卖不出去房子。我们先来看一个奇特的逻辑怪圈。 　　一个投资者购买一个100万的房子，首付20万，贷款80万。此后，他们自己左手倒右手（当然房主的名字不一样），因为自己倒手，他们可以将这个房价炒高到任何程度。假设此后这套房子炒高到200万，首付40万，贷款160万。　　当然，这样的过程中，第一套房的贷款必须被提前还贷或者转按揭，也就是他将第二套房的销售款200万提前还贷第一套房的80万贷款，还剩下120万。再扣去两次用到的首付20万和40万，还剩下60万。　　在这样的一个左手倒右手的过程中，最后的结果是不是很惊讶呢？这个投资者直接套到了60万元钱，而房子依然还在自己手中，只是房子的贷款增加到160万。但即使自己还不起贷款，房子被银行收回去了，又有什么关系呢，60万还在自己手中啊。　　人们肯定很奇怪这样的逻辑怪圈怎么实现的？关键点在于两个：一是贷款银行成了冤大头。二是风险转嫁给了后续购房者。比较配合的是，中国的银行恰恰愿意成为这个冤大头。　　当一开发商老板跟我讲到这个循环规则时，我很惊讶！这个规则有点像是股市中庄家的倒手，更厉害的是，借助了银行的杠杆，这种倒手更能实现空手套白狼。　　不幸的是，这种可怕的规则却在中国的房地产市场中广泛大规模运作，而且到目前为止没有被普通投资者识破：中国的地产商在开盘之前，都会弄一个内部认购，超过一半以上的房子都被内部认购掉。　　这样的过程其实就是开发商找人向银行贷款买房，本质是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行。只要产权一变换，银行的钱就全进到开发商的腰包了。　　而真正想买房的老百姓，基本都告诉你全部卖掉了，制造“饥饿营销”。然后过几天告诉你说有人退房，把内部认购的房子高价转移到老百姓手里，钞票再一次进入地产商的腰包。而老百姓还庆幸好不容易买到房子，殊不知自己成了高风险的接盘者。银行更是成了冤大头。　　大家一定问，这样的循环规则为什么在国外比较难实现呢？最最关键的是国外地产商搞内部认购的难度很大，因为国外银行不一定愿意贷款给开发商找的那些内部认购的人。　　而在中国，内部认购却能轻松实现，为什么？中国的地产商能与银行内部人员出现大量的勾结串通，而银行内部人员当然不是希望为银行赚钱，换句话说或是中国的地产商在养着他们。而如果银行成了冤大头，亏损最后还是由老百姓买单。　　这一切组成了第一层内推力：只要你盖好了房子，你就不愁卖不出去房子。