1L 度娘

2l度小三

本文纯属瞎扯淡产品 如有雷同 纯属巧合
时间 2012年7月
地点 四川 某市
项目 某市 入城线 项目名 D
项目类型 社区底商
均价 8000~12500元/平方 12500~23000元/平方
面积 50~1500平方
产权四十年 运营商 ：无 业态： 自营
项目简介 ：
周边环境及交通：
项目位于某市入城线主干到上，毗邻大型医院一个，社区5~7个。交通为二环线直达，地区上已经规划有大型城市购物商场一个，毗邻电信大楼。
开发商为某市国营单位，实力雄厚。
调查分析：
首先大家需要了解的一下此项目为商业地产之一，社区底商。也就是大家熟悉的门面房。位于小区一楼临街门面，在现在的房产投资热潮中，属于高保值及增值产品，与同类的专业市场，大型城市综合体，以及百货市场相比，社区底商拥有较高的抗风险性。但是综合以上项目参数，我们可以看到，本项目的前景不容乐观。
1 项目定位：任何一个商业项目在开发之前，都必须拥有良好的项目定位，此举关系到以后的市场定价以及消费群体，同时对以后的管理也能提供更好的指导，但是此项目因为是开发于几年前，当时本市房地产开发并没有现在行情这般热衷，仅仅基于居住用途。所以此项目已经缺乏前期定位的优越性
2 项目规划： 项目规划是与项目定位的重要性是一样的，一个项目如果缺乏专业的项目规划，那么对以后的运营将产生深重的诟病。很明显，一个没有项目定位的产品，那么项目规划肯定也会被遗忘。
3 项目运营： 项目运营是成就一个项目能否成功的关键，所以对项目运营时，发展商应该需要非常仔细，慎重的选择运营商。但是遗憾的是本项目为自营，所以不存在有运营商。
4 项目模式：现在的项目为了赢的稳定的资金流与本金流，开发商一般会采取租售同步，与投资者共担风险，共享利益。本项目为纯销售模式，开发商自持物业为零。
分析结论：
基于以上项目参数与一般商业体投资结构体系与规则，本人对此项目的前景非常之担忧，首先我们可以看到，此项目的单价非常高8000-9000元/平方，12500-25000元/平方的单价，已经高于同类地段房价的2-4倍。按照商业地产投资标准，未成型的商业体与周边房价的比例为1：1.5 处于良好培养期的的物业与周边房价的比例为1：2-2.5 已经成功运营的物业与周边的房价的比例为1：3-5。这样的比例是为了前期的市场招商和市场运营以及后期的市场培养。同时也是为了让投资者与发展商能得到更稳定的投资回报和更高的升值空间。根据商业地产投资准则来计算，一般一个商业物业的年投资回报率为8%-10%。这样能确保投资者在10年左右收回成本。同时也是为了运营商能持续良好的开展增值保值工作。一旦超出或者高于这个比例，那么这个项目的膨胀性就比较高，很容易陷入运营困难和项目崩盘等现象。会造成商户迫于租金压力不敢租赁，业主迫于投资压力低于租金而不愿意低价租赁等现象。
在环境上面我们需要看到三个环境，区域环境，即本项目所处的大环境。区位环境，即本项目所处的小环境。市场环境，即本项目所处的商业环境。本项目在此三个环境中的优势不明显，根据市调，本项目所处与四线城市，城市年GPD 10亿左右，缺乏实体经济的注入，物价与国内二线城市持平。区位环境也不理想，本城市拥有的城市消费主题不在本项目周边，同时本城市的消费主体较多，很难聚集到本地区，只能依靠本地区的居民消费来支撑。在商业环境上面，本区域的消费人群为中高端消费人群，CPI为3000元左右，同时本区域的同类社区底商较多，已经处于市场饱满状态，所以本项目唯一的依靠为区域的医院。但是医院本身属于特殊消费地区，围绕医院所开展的商业交易项目为特定项目。市场占有率不高。综合以上分析可以基本确定本地区为，市场消费力严重不足，同时存在有供大于需，会产生很的产品供应过剩等现象，最终会产生低价抛售或捂盘亏损等现象。


在交通和人流量分析，首先一个项目的交通是决定外来客流的重要原因，此项目拥有入城线这样的交通，可以说是非常不错的，但是我们首先要知道的是，入城线不是城市步行街，入城线每天上面通行的是什么呢？是车辆。各位投资者应该很清楚，商业体所需求的是刚性的消费型人群，而不是飞驰的车辆。同时以入城线的方向决定了一个重要的因素，所有行走的人群都是以工作为主，入城线是一个高节奏的地区，所以此地段的地势决定了人流量的走势。结果是，此地区会有大量的人流量，但是却都是过客，不是消费者，就好像是汽车站，来的人很多，购物的却很少。所以以为本地区人流量大而以后生意火爆的投资需要注意这点。
最后笔者再闲扯一个事情。很多的投资者以为，就算是现在生意不好做，以后等本地区的地价升值之后，转手卖掉也能很好的赚上一笔，但是很多投资没有想到，如果你这个底商没有很好的租赁价值，没有很好的入租率，没有很好的商业性比，谁来支持你的地价升值，同时现在的定价已经处于市场的高位，没有很好商业价值体现，谁都不可能在高位接手，同时投资者现在需要考虑的是，商业地产的土地使用年限就40年，而且经过开发商拿地建造的时间，剩余的也就30多年，这也是我说为什么正常的商业体一般在模式上需要10年收回成本的原因。
以前有个故事是这样说的：中国人现在有“一铺养三代”的想法。以为买一个商铺，就算是没有买到一个金蛋，也买到了一只会生金蛋的小鸡。小鸡总会长大生金蛋的，但是却没有想到的是，等到你好不容易盼到小鸡长到要生金蛋的时候，却被人以您养鸡不善，养鸡时间已到为缘由，收回你养大的鸡，只赔付给你一个鸡笼。当然这个是笔者杜撰的一个扯淡故事，当然也是提醒投资者需要注意商业体的时间问题。不管是市场培育期或产权年限问题，都是比较关键的，特别是产权问题，很多人认为商铺买下来，以后本地区再规划，一定会赔偿更多的钱。但是需要注意的是，如果面临市政规划，在国有土地使用年限到期的前提下，国家是无条件收回您的商铺土地。当然这个只是算比较好的结果。还有更多的现象。具体可以咨询土地方面的法律专家。
以上仅仅是本人之看法，属于未出世敢献丑的拙作，有伤大雅和瞎扯淡之处，请大家多多批评，多多指教。

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