天使芭芭拉_ 天使芭芭拉_
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《买了公房不发证房子究竟是谁的》   高先生原在某国有公司工作,1998年底买下了房改房,但单位一直没有给房产证。1999年,高先生提出辞职,单位称要想辞职就得将房子交回来。高先生不同意,后持公务护照出国读书。单位很生气,宣布将高先生除名且收回房屋,顺便还将其护照吊销。   单位心中不平难确权   现在,大多数单位都向职工出售了公房,但有相当多的职工因单位的原因拿不到房产证。房改房权属得不到法律确定已经成为一个严峻的问题,极大地影响了房改的彻底性。   几乎在所有进行房改的城镇,都出现过这样的情形:有的售房单位担心人才外流,或是觉得职工所得甚多而付出太少,因此房改后,迟迟不给购房职工办理房产证或扣押产权证不发给职工;有些售房单位则干脆要求职工买房后,必须再服务若干年才能取得产权;有的职工想调走、辞职,单位就要求其必须把已经购买的公房交出来,否则不给办手续;有的单位规定,房改房不能出租、不能转让;更有甚者,单位竟然派人到已经调出的职工家中威胁、骚扰甚至强行封门,逼迫其退房。   这些情况,极大地动摇了职工对房改进程的信心与热情,损害了党和国家决策的意义。很多购房职工房改之前为房子所困,房改后竟依然为房子所困。他们觉得自己白搭了一大笔钱,还不如不改。有些职工到法院起诉,却往往得到“这属单位内部矛盾,法院一律不受理”的答复,有苦无处诉。   职工权益绝不容忽视   所有这一切问题,都是由于在法律上对房改房权属问题的没有澄清造成的。权属问题应该至少包括两点:1.房改后,购房职工享有什么样的权利;2.房改过程的法律关系、性质。   对于第一个问题,国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》第21条已经明确规定,无论职工是以市场价、成本价或标准价购买房改房屋,其取得的都是产权。   什么是产权?产权就是所有权,就是占有、使用、收益、处分四项权能的完整与统一。从民法学的角度上讲,所有权是完全的、绝对的物权,也就是说,房改后的房屋已经是职工的私有财产,而不再是原单位的公有财产或分配的福利。购房职工作为房屋的所有权人,依法自由、自主、自愿地支配该房屋,其权利受法律保护。这时,房产权已经与身份无关,不论该职工是否还在原售房单位工作,任何人都不应该对其所有权加以非法的妨碍或干涉,单位也无权再以行政命令的方式干涉、处分、侵害该职工的合法权益。   从法律上确定此种权利的意义在于,已经买下的房改房同茶杯等其他职工个人物品一样,应该由所有权人带走。前述那些房改后不给办产权证、职工调离就得交房等情形都是不合法的,应当予以制止。   公房买卖是平等交易   第二个问题就显得很复杂。房改过程既不是单纯的商品房买卖,也不是公共福利的分配,半官半商,很难用现有的法律来界定与说明。正因为如此,有些售房单位在职工交了部分购房款后,可以随意拒绝再将房屋卖给职工。如果是单纯的商品房买卖,则卖方显然构成违约,可在特殊的房改过程中,这种行为毫无制约。   我认为这种行为不妥,房改不是恩赐、不是赠与,不能想卖就卖、不想卖就不卖。在国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》及其他房改政策中规定:“售房应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣”,并没有规定职工调离后,原房改程序就停止。   也就是说,职工参加房改得到优惠,是因为他已经辛苦工作多年,房改的折扣都由其房改前的工龄确定。无论他走还是留,其已有工龄是客观存在的,不能抹杀。职工符合房改的条件,就有权利买下房改房屋,而不应该额外受各种毫无法律依据的土政策及苛刻条件的束缚。因此,买卖双方应该严格履行房改合同,按时交房交款,完成已进行的房改程序。不能以停止售房来阻挠人才的流动。   房改涉及到双方的利益、权利、义务,双方一般都要签订合同,因此职工与售房单位之间就应该是平等的民事主体间关系,任何一方都不能对另一方享有超出法律规定的特权。如果买卖过程毫无法制化可言,房改就会失去意义,房改政策中“建立与社会主义市场经济相适应的新的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化”的根本目的就不可能实现。   综上所述,以法律确定房改房屋权属的意义已经非常巨大,以前所有的房改政策在这个问题上总是回避,这毕竟不是个办法。国家需要尽快制定相应法规,切实可行地解决房改中出现的纠纷,维护房改当事人各方的合法权益。   北京市世联律师事务所
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