青梅煮酒🌹 tdws2012
有一种壮阔,叫大海,有一种思念,是乡情。
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当心,小城市的楼市陷阱 楼市和股市是国家为增加社会资金流动性设置的两大资本市场,利用这两个市场把老百姓兜里的钱释放出来,以促进实体企业融资增产。 这两个市场不断上演的暴富神话,让不少人看到了投机机会,游资炒股,游资炒房应运而生,杭州涨停敢死队,温州炒房团都是这个背景下涌现的。 凡事都要有个度,当价格严重偏离了商品本身的价值,那就会产生泡沫,那么什么是商品本身价值呢?举例说明,一克黄金400块,加工一个手镯30克,黄金1.2万,加上加工费,售价1.3-1.5万是合理的,超过1.5万,就是泡沫了,因为一旦手镯失去装饰或者实用价值,用来衡量其价格的只剩下黄金本身了。所以,当你购买商品溢价越高,将来用商品实际价值套现时,你的损失就越大,损失的部分就是商品的价格泡沫带来的。 那么股市和楼市的溢价标准是什么?一般说来,股票是用市盈率界定,超过30,就说明股价虚高,楼市用租售比界定,就是同样一套房子,全款买下,用现在的租金测算,需要出租多少年,才能收回本金。合理的租售比是,小城市为1:50,大城市为1:100,发达大城市这个比例可以达到1:200 当然,这个数值不是简单测算的,也不是一概而论的,楼市价格的陷阱就在这里。这个和城市经济发展,居民可支配收入,工资水平,城市发展潜力,吸纳人口能力等多方面决定的。具体的,下面,分楼层详解。
话说城建①:驳斥农二代嘴里的“高楼即城建” 先说说高层,传统意义上,建筑高度超过20米,楼层层数超过7层(不含网点)的建筑就是高层。檐口高度超过100米,称为超高层建筑,高度超过200米的,称为摩天。 为什么建高层?没错,因为建设用地有限。单位建设用地上,建的面积越大,土地利用率越高。就能更多满足城市市民住房需要。但是受限于高层建筑技术,90年代至2000年初,建设了大量多层住宅和小高层,这是大多数城市的主体建筑格局。 建筑技术发展,分三个阶段,80年代时期,是以预制板楼房为主,普遍三四层的样子,很多是筒子楼结构,90年代,开始出现混凝土框架结构与砖混结构建筑,经济条件好的城市,开始了大面积建筑更新换代,建设了大量7层砖混住宅和10几层的小高层。2000年后,超高层开始出现,这种建筑,给人视觉冲击力强,有点高大上,可是城市建设用地紧张,国家规定,建筑使用时间低于30年,除特殊原因外,不允许拆除。这反而让那些经济发展落后的城市,有了弯道超车的机会,因为这些城市前期资金有限,城市中存在大量棚户区,筒子楼,有拆迁条件。可以大批量建设高层,而那些发展好的城市,因为提前改造完成了棚户区,市区想再建设高层还得再等20年。所以,最多在市区个别部位,申请建设CBD商务区,集中建设一些超高层。 为啥农二代住的都是高层?因为城里人住房条件改善时,建筑技术不发达,都是低层楼房,到了后来,因为城市扩张,更多郊区农村土地征为建设用地,获得拆迁补偿安置,这些新建楼房,多为高层住宅,因为高层建设成本低,房价便宜,即可以安置本地农民,又可以吸引外地买不起房的人到城市郊区买房,成为新市民。这些人多数是从小城市来的,或者农村来的,一辈子住平房,冷丁换个高层住宅,带电梯,很有成就感,回到老家农村,和村里人炫耀到城里不但见到了高楼,还住上了高楼,仿佛人生到达了巅峰。这些人,很难接受高层不好的观点,甚至一些偏远县城居然出现了高层住宅价格高于多层住宅的奇葩现象,这也是因为地产商满足农二代青睐高层的消费心理,用低成本楼房高价出售,割韭菜的典型手段。 一般说来,一个张口摩天,闭口高层的人,可以确定的说,他就是个没进过城的农二代。真正的城里人,是抵触高层住宅的。
副省级城市区别 很多人都在说自己的城市是副省级城市,那么副省级城市级别和权限都是一样的吗?答案显然不是,除了直辖市行政级别是省级,所有副省级城市行政级别都是地级市,行政上,与普通地级市省会唯一区别就是副省级城市一把手享受副省级待遇。那么,副省级城市之间有区别吗?显然有区别。区别就在于这些城市的经济管理权限。一般说来,计单城市是副省级城市,享受省级经济管理权限,其他副省级城市享受副省级经济管理权限。权限的大小,取决于这些城市向省政府上缴财政比例大小。 先说计单,93年保留的6个计划单列市,也是分两个档次的,其中,深圳,重庆,青岛三个城市是完全计划单列市,财政直接归中央管辖,不向所在省缴纳一分钱。宁波,大连,厦门是只单列,不脱钩,依然要向所在省缴纳财政收入,也就是说,这三个城市名义上是省级财政管理权限,实际执行的是副省级财政管理权限,与省会城市相比,权限相当。但是计单上缴财政比例比一般省会比例要低一些,大概5%-10%左右,省会上缴大概15%左右,尽管副省级省会经济权限低于计单,但是可以截流所在省地级市财政收入,实权大。这里青岛的情况又有些特殊,当初申报计单时,青岛和深圳一样是完全单列的,从93年到2012年期间,不向山东省缴纳一分钱,2012年山东省政府与青岛市协商,自2012年起,青岛向山东省缴纳6亿元,每年按5%递增,也就是财政收入的1%左右,这个比例依然远远低于大连宁波厦门的,尽管这样,目前唯一的完全享受省级财政管理权限的计单只有深圳一座城市。计单城市就级别和权限划分应该是:深圳>青岛>宁波=厦门=大连。 整个城市级别和权限划分应该是:直辖市>计单>副省级省会>普通省会>地级市>省直管县级市>县级市>县
什么是民族品牌? 当华为作为民族品牌,充斥于新闻媒体报道之中,有谁关注过青岛啤酒这个具有国际影响力的民族品牌?手机市场除了华为,还有小米,oppo,vivo等一众品牌,只有啤酒行业,青岛啤酒是唯一的民族品牌,其他品牌不是全部被外资收购就是合资性质,只有青啤,100%国内资本控股,国际上,青岛啤酒畅销近百个国家,美国市场,只认青岛啤酒,在欧盟,在啤酒鼻祖德国,当地啤酒只售0.8-1欧元,青岛啤酒却是3欧元起步。靠的就是品质。当青啤在国际冲锋陷阵抢占国际市场时,国内却被一些低劣啤酒抢占份额,说白了,中国没有啤酒文化,喝不出好坏,只要便宜就行,这才成就了所谓的雪花,百威,说白了这些所谓的啤酒,充其量没净化过的“水”罢了。困扰着青啤很多年的问题是,“坚持品质,还是抢占国内市场份额”从工艺,原料,发酵时间青啤价格上很难与那些勾兑啤酒竞争,青啤目前主打国内市场的啤酒,有的利润甚至一瓶只有几分钱,这是不可想象的。但是随着国内消费者消费水平的提升,这种情况会改变,青岛啤酒价格也会随之飙升,估计很快市面上就很少有10元以下的啤酒了。因为中国民族品牌已经告别低价低品质时代了,试问,国际上有几家啤酒厂可以通过大麦发酵酿造出麦芽浓度24度,酒精度10.5度的啤酒?随着青岛啤酒百年之旅,一世传奇高端啤酒的问世,抢回国内啤酒行业定价权,指日可待。
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