七彩棠棣的个人资料

增量房和存量房是什么意思？文章摘要：随着这近十年来大量的增量房进入市场，上海市区现在的增量房的供给量已经远远小于存量房市场的房屋供给量了。那么平时所说的增量房和存量房又是什么意思呢？一 . 增量房是什么？增量房也俗称一手房，指房地产开发商投资新建造的商品房。通俗易懂的说法就是能增加现有房屋数量的房产。二 . 存量房是什么？存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是处于空置的房屋。三 . 房地产市场共分为三级 1. 房屋一级市场房地产一级市场又称土地一级市场（土地出让市场），是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。 2. 房屋二级市场二级房地产市场，又称增量房地产市场。是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。 3. 房屋三级市场三级房地产市场，又称存量房地产市场。是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。二、三级房地产市场是一级房地产市场的延伸和扩大，起促进市场繁荣的作用。房屋类型

新住宅消防新规九月实施，违规最高罚10万！文章摘要：《上海市住宅物业消防安全管理办法》将于今年9月1日起施行，共6章42条，对适用范围、住宅物业有关各方的责任、专项维修资金使用、电动汽车和电动自行车充电安全管理、住宅物业区域的执法协作、住宅物业限制登记等问题作了规范。一 . 新《办法》有哪些特点？ 1. 适用范围全面覆盖新《上海市住宅物业消防安全管理办法》（以下称《办法》）将本市区域内所有的住宅物业都纳入适用范围，包括实施物业管理的住宅物业和未实施物业管理、由业主自行管理的住宅物业。本《办法》明确规定，实行业主自主管理的小区，由业主自行管理机构承担具体的消防安全责任；尚未选聘物业服务企业且未组建业主委员会的住宅小区，由居（村）民委员会组织业主、物业使用人做好消防安全工作。 2. 各方责任具体明晰根据《消防法》、《上海市消防条例》和住宅物业消防安全管理方面的国家标准，业主、物业使用人，业主大会、业主委员会，物业服务企业以及居（村）民委员会等四类主体在住宅物业消防安全管理中分别承担不同的责任，此《办法》作了梳理和明确。同时，特别强调建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担住宅物业区域内共用消防设施的保修责任。 3. 老问题实现突破按照《上海市住宅物业管理规定》，住宅小区的共用消防设施损坏的，区房屋行政管理部门可以组织代为维修，维修费用在专项维修资金中列支；但在实践中，因缺乏细化的操作性规定，实施的难度较大。为此，本《办法》明确，因业主委员会不同意在专项维修资金中列支维修费用等原因，影响共用消防设施维修、更新和改造的，公安机关消防机构应当告知区房屋管理部门，由区房屋管理部门组织代为维修。区房屋管理部门作出书面决定并送达业主委员会，明确维修费用由业主承担；代为维修的费用数额经具有相应资质的中介机构审价后，书面告知业主委员会，并明确缴付期限。对拒不缴付维修费用的业主委员会，区房屋管理部门可以依法催告并申请人民法院强制执行。 4. 行为要求明确细化此《办法》针对实践中发现的火灾隐患问题，列举了“搭建临时建筑物、构筑物或者改变建筑物用途不符合消防安全要求”等九项禁止在住宅物业区域内实施的违法行为；并对电动汽车、电动自行车的充电安全作了专门规定，要求物业服务企业或者业主自行管理机构加强对电动汽车、电动自行车充电的日常管理，做好每日巡查、检查工作，督促业主、物业使用人遵守安全充电要求。 5. 执法监督手段多样保障住宅物业消防安全，不仅需要公安机关消防机构、公安派出所加强日常监督检查，还需要与城管执法部门、乡镇人民政府等相关单位开展执法协作，加大执法力度；同时，经城管执法部门认定为附有影响消防安全的违法建筑的，还可以依法采取限制登记措施。此外，对违反本办法的单位和个人，公安机关及其消防机构可以按照规定，将其违法信息提供至本市公共信用信息服务平台，依法采取相应的惩戒措施。二 . 本市住宅消防安全存在哪些问题？居民小区历来是火灾高发区域，致灾因素主要集中在以下4方面： 1. 电气故障和用电隐患风险居高不下近十年，居民小区因电气线路故障引发亡人火灾共75起，占居民小区亡人火灾总数的28.74%，其中，在老式民宅、群租房、违法建筑、居改非等中，电气线路老化、私拉乱接、使用大功率电器、旧电器“超期服役”等问题尤为突出。同时，近年来电动自行车因质量不达标、充电不规范等引发火灾的情况也日益突出，对居民小区消防安全构成新的威胁，特别是一些居民为图方便，将电动自行车停放在疏散通道内充电，一旦着火“生命通道”被堵塞，极易造成人员伤亡。经纪人陈先生：176-2186-9152 2. 消防设施缺损且维保不力部分老旧小区由于先天规划不足，房屋结构差、连片集聚，内部消防设施缺失、消防水源缺乏，消防意识较低。部分老旧小区虽经政府消防设施项目改造，增配了相关消防设施，但因业委会消防意识不强、规范运作不够、维修基金续筹困难以及物业消防管理不到位等原因，一些消防设施常处于故障状态，无法发挥应有作用。 3. 疏散通道堆物现象严重从“96119”热线市民群众举报火灾隐患情况看，“占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口”类隐患占举报总量的24%，居全市13类火患举报问题之首。而目前，对小区楼道堆物等违法违规行为缺乏有效制约手段，即便整治，如果后续管理不到位也容易反弹回潮。 4. 居民业主消防安全意识淡薄近年来，消防部门委托市统计局社情民意调查中心开展了上海市公众消防安全常识知晓率调查，结果显示，本市公众消防安全防范意识得分不高，尤其在“对家用电器线路、燃气管道、灶具的检查习惯”、“了解灭火器功能及使用方法”等方面得分较低。同时，从日常掌握情况看，群众主动参与日常疏散演练的积极性也不高。三 . 新《办法》如何应对上述问题？针对上述问题，《办法》提出了相应的管理手段和措施要求，主要有以下五个方面： 1. 规范住宅物业共用部位的日常消防安全管理行为《办法》中明确物业服务企业或者业主自行管理机构应当对住宅物业管理区域内的共用部位每日进行防火巡查，每月至少进行一次防火检查，及时发现和消除火灾隐患，并做好防火巡查、检查和处理记录。对无法消除的火灾隐患，物业服务企业或者业主自行管理机构应当立即报告业主委员会和所在地公安派出所，公安派出所接到报告后，会及时依法调查处理。 2. 明确住宅物业设置消防安全标志的要求和法律责任《办法》中明确物业服务企业或者业主自行管理机构应当在住宅小区的出入口、电梯口、防火门等醒目位置，设置提示火灾危险性、安全逃生路线、安全出口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语；在消防车通道、消防车作业场地、疏散通道以及消火栓、灭火器、防火门、防火卷帘等消防设施附近，设置禁止占用、遮挡的明显标志。对于未按照规定设置消防安全标志的违法行为，由公安机关消防机构依法进行查处。 3. 明确住宅物业建立消防档案的要求和法律责任《办法》中明确物业服务企业或者业主自行管理机构应当建立消防档案，消防档案应当包括消防安全基本情况和消防安全管理情况，并应符合国家消防安全管理标准的规定。对于未建立消防档案或者消防档案内容不规范的，由公安机关消防机构依法查处。 4. 建立条块执法协作机制《办法》针对住宅物业区域内擅自搭建建筑物、构筑物，擅自改建、占用物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备，以及擅自改变物业使用性质等违法行为，明确公安机关消防机构与城管执法部门、乡镇人民政府建立执法协作机制，联合查处此类严重的违法行为。 5. 九项禁止行为禁止任何单位和个人在住宅物业区域内实施下列行为： 1. 搭建临时建筑物、构筑物或者改变建筑物用途不符合消防安全要求； 2. 损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材； 3. 埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距； 4. 占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行； 5. 占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散行为； 6. 在疏散通道、安全出口处使用明火； 7. 生产、储存、经营易燃易爆危险物品； 8. 出租架空层、设备层、避难层； 9. 在停车库、地下空间违法居住等改变其使用性质不符合消防安全要求的行为。单位或者个人违反上述第八项、第九项规定，违法出租架空层、设备层、避难层，改变停车库、地下空间使用性质不符合消防安全要求的，由公安机关消防机构责令改正，处1万元以上3万元以下罚款；情节严重的，处3万元以上10万元以下罚款。业主大会、业主委员会存在前款行为的，由住宅物业所在地的区房屋管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府按照《物业管理条例》第十九条的规定，责令限期改正，并通告全体业主。四 . 物业服务企业的责任《办法》中关于相关主体的责任划分，明确了物业服务企业的责任要求。物业服务企业在住宅物业消防安全管理当中是重要的责任主体，作了具体、明确的规定，包括： 1. 制定并实施管理区域的消防安全制度、操作规程和消防档案管理制度； 2. 定期开展管理区域内共用部位的防火巡查、检查，消除火灾隐患，保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保障消防车作业场地不被占用； 3. 定期进行管理区域内共用消防设施、器材及消防安全标志的维护管理，确保完好有效； 4. 制定灭火和应急疏散预案，定期开展消防演练等等。《办法》特别强调物业服务企业应当按照规定设置消防安全标志和建立消防档案。如果物业服务合同终止，物业服务企业应当将消防档案移交至业主委员会；业主大会已经选聘新的物业服务企业的，新的物业服务企业也应当参与消防档案移交。对没有物业服务企业、而是由业主自行管理的住宅物业，《办法》当中明确，由业主自行管理机构履行相应的消防安全责任。点击阅读《上海市住宅物业消防安全管理办法》原文物业

层高和净高何如区分？文章摘要：在小高层住宅中，房屋的层高对购房者来说也很重要，不少人还为此与开发商产生纠纷，比如说购房者量的是净高，而开发商承诺的是层高。所以弄清楚房屋层高和净高的区别，对购房者来说非常重要。一 . 什么是层高？层高指上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，也即是从下层楼板面到上一层房屋的楼板面之间的距离。如果顶层是斜坡的屋面，那么它的层高就要按其楼板面至屋顶低处之间的垂直距离来计算。通常情况下，房屋净高+楼板厚度=层高。二 . 什么是净高？净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。也就是购房者通常可以在室内直接测量到的高度，是属于购房者入住后真正可以使用的高度空间。通常情况下，层高-楼板厚度=房屋净高。三 . 层高和净高的高度标准是什么？一般认为，房屋层高越高，室内高低温度的温差越大，空气对流越好，人体感觉越舒适，但房屋的保温性、节能性则会相对变差。联系陈先生：1-7-6-2-1-8-6-9-1-5-2根据住房和城乡建设部发布的《住宅设计规范》规定，住宅层高宜为2.80m。把层高控制在2.80m以下，目的不仅是控制投资的问题，重要的一点是为住宅节地、节能、节材、节约资源。 1. 卧室、客厅的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1/3。 2. 利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时，至少有1/2的使用面积的室内净高不应低于2.10m。 3. 为满足购房者的日常使用需求，一般厨房和卫生间的室内净高都不应低于2.20m。 4. 厨房、卫生间的室内排水管不得影响门窗的正常开启，且其水管的下表面到房屋地面的净高不低于1.90m。四 . 如何避免有关层高和净高的纠纷？首先，购房者要明白，因为开发商在建设时，所使用的楼板厚度和其他房屋建材的不同，所以无论是购房者自行测量，还是有关机构专业的测量，都会和合同约定的高度存在一定的测量误差。如果你担心房屋实际高度可能会出现较大偏差，为了避免后期产生不必要的麻烦，你可以在签订购房合同之前，将房屋的平面设计图作为购房合同的附件，如果害怕开发商给出的房屋平面绘制图比例会有问题的话，还可以要求他们注明房屋平面绘制图的具体尺寸，比如说房屋的层高（净高），墙体的厚度、门窗的位置和大小等等。购房技巧

开发商是如何给房子定价的？文章摘要：开发商卖房子，首先要对房子的各项成本进行评估，然后制定一个合理的房价。如果周边有同类型物业也会也会作为参考，得出双方物业的优劣比较，在相应定出价格。一 . 房价的构成是什么？决定商品房价格的因素很多，其中最主要的是土地费用、拆迁安置费用、开发商经营费用、市政公用设施费用以及各种税费和开发商的利润。一般来说，建房成本中土地费用约占20%，拆迁安置费用约占10%，房屋建筑安装费用约占20%，市政设施费用占10%，各项税费约占20%，在此基础上，还要加上20%左右的开发商利润，从而构成商品房的售价。总体来说，房价大致可分为四大部分：1. 土地成本土地成本包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、人员安置、城区的拆迁周转费等。 2. 建筑安装费如设计、招标、监理、材料施工等。广义上可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至市政费、四源费、用电权费也可算在建筑安装费里。 3. 经营费用开发商的经营费用包括办公管理费、销售经营费及融资利息等。 4. 合理的利润房地产开发商是以盈利为目的的企业，为股东创造价值是企业管理者的使命。二 . 开发商是如何定价的？ 1. 成本加成法成本加成法是开发成本加利润分摊到单位建筑面积上的价格。开发商开发物业当然不能忽略其基本成本，建造之前的成本预算在很大程度上影响最终销售价格。建造成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些均为硬性成本，不可避免，开发商一般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价。 2. 市场比较法市场比较法是以周边市场同类型物业作参考，定出一个合适价格，这是市场上使用最多也符合市场行为规则的定价方法。反过来，也为购房者判断房价高低提供了一种方法。总体市场影响区域市场，通过自身物业的相关指标（如绿化、小区配套、朝向、房型设计等），与周边相关物业指标进行对比，得出双方在物业的优劣比较，在相应定出一个价格。因此，同一区域物业的价格都会在一个相差不多的范围内。区域价格影响着个案的价格，个案的价格差异往往反映了个案的特殊性。房价购房经验

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发了这个贴会有人回我十五字么? 可怜的我真的想升到八级啊

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快过年了!写下自己的愿望过年就可以实现了哦!!!楼越高实现的我的愿望是能在新年的时候遇见她

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