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房企融资成本持续攀升 中国证券报 2019-10-18 07:00:01 □本报记者 王舒嫄 根据研究机构数据,在调控从严的态势下,房企融资成本呈上升趋势。四季度房企融资环境依然较紧,融资成本料保持相对高位。 境外融资规模大增 今年以来,房企境外融资规模激增。克而瑞研究中心报告显示,9月,95家典型房企的融资总额为1124.48亿元,环比上升45.3%,同比上升17.2%。融资上升主要源于境外债权融资、永续债以及资产证券化融资的上升。其中,境外债权融资方面,9月融资额为399亿元,环比上升49.1%。 克而瑞研究中心企业研究总监房玲表示,三季度房企融资额环比略有增加,融资结构维持二季度以来的态势。三季度房企境内债权融资1653亿元,同比下降6.9%,环比下降5.6%;境外债权融资占比较第二季度上升7.2个百分点至40.5%,境外债权融资额达1291亿元,同比增长55.1%,环比增长22.7%。值得注意的是,三季度房企境外债权融资仍居高位,相比去年同期和二季度均出现了较大增长。房玲表示,在严防资金流向房地产的背景下,四季度房企融资环境将保持从紧态势。交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示,9月境外债发行相对活跃,房企四季度融资压力仍较大。 融资成本继续上行 今年以来房企融资成本持续上行。克而瑞报告显示,9月房企融资整体成本为6.47%,环比上升0.76个百分点。其中,境外债券单月融资成本6.85%,环比下降0.10个百分点。主要原因是碧桂园发行了一笔78.3亿港元的有抵押可换股债券,利率为4.5%,拉低了单月整体融资成本。 同时,房企间融资成本分化明显。同策研究院指出,9月融资成本最低的为万科,万科企业股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券(第二期),发行规模25亿元,融资成本为3.55%。最高的是泰禾集团子公司发行2亿美元境外债券,票面利率为11.25%。从同策研究院发布的三季度融资利率排行看,泰禾集团分别于7月和9月发行两笔金额分别为4亿美元和2亿美元的美元债,融资利率分别为15%和11.25%,占据三季度排行榜的第一位和第二位。 同策研究院表示,三季度房企融资成本分化依然明显,利率之间的阶差高达11.86%。其中,公司债融资利率最高且发行笔数最多,有三笔美元债融资利率在10%以上。相比之下,国内发债利率相对较低,部分企业融资利率可达5%以下,以国企、央企、大型房企为主。此外,银行间流通的中期票据融资成本相对稳定,但发行笔数较少。 中原地产首席分析师张大伟认为,最近市场部分房企的融资难度增大,但大部分企业的融资成本平稳。对于中小房企和高负债率房企而言,预计未来融资难度将加大。
李铁:潜在的轨道交通将对环京房地产格局产生巨大影响 新京报 2019-10-18 20:32:59 新京报讯(记者 段文平)10月18日,在由易居企业集团、克而瑞北京区域主办的2019环京都市圈高峰价值论坛上,中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁表示,潜在交通设施的改变决定了北京周边的房地产格局,尤其是轨道交通,特别是高铁,扩展了都市圈的消费空间。 李铁表示,美国、日本以及欧洲的国家,轨道交通非常发达,城市辐射半径大大增强,东京是3000多公里,纽约、伦敦都是2000多公里。因此,北京周边的轨道交通还有很大潜力,这对房地产格局可能会产生巨大影响。 李铁举例说明,目前的环京区域,北京到石家庄高铁1个小时,到邢台2个小时,特别是京张高铁,从北京到崇礼47分钟、到张家口50分钟,最直接的改变是当地的房地产,怀来、崇礼房价都在上涨,崇礼的房价甚至高过了省会城市。在李铁看来,除了高铁因素外,还有资源的绝对稀缺性,以崇礼为例,冬奥会加大了城市基础设施的投入,同时公共服务投入也在加大,房价一定会上涨。所以,未来的高铁走向和自然资源紧密联系,可利用程度决定了房价的变化。 谈及北京未来功能定位对房地产供给形势的影响,李铁表示,北京住房供给郊区化明显,五环内房地产新增因素相对下降。中央行政区定位的突出和明确,中心城区房价会稳定在一个区间并会呈现缓慢上涨的趋势。随着经济形势的放缓,北京的成交量会下降,房价上涨的速度会放缓,但是不可能下跌。 北京新的功能定位意味着要进行产业、交通、人口、医疗、教育等疏解,在李铁看来,还包括房价的疏解,如何来缓解北京高房价压力。李铁表示,如果从房地产的发展和房价的角度来讲,北京周边的城市,30-50公里半径地区应该是疏解北京房价上涨非常重要的因素,中低收入人群可以在这个区域范围内购买住房。李铁还表示,目前环京地区还在控制人口,但是可能会出现政策调整与变化。 对于环京都市圈的发展,李铁提出几点建议,一是房地产仍是拉动内需的巨大潜力,都市圈有着巨大需求,虽然目前在控制,但是未来可能会出现政策变化。二是要适当发挥北京边界中小城市和小城镇的承载作用,进一步释放潜力。三是加快改革,释放活力,增加供给,拉动经济增长。四是防止地方政府的过度干预。五是加大轨道交通建设,真正发挥都市圈千万人口30—50公里的辐射效应。六是强化配套服务,基于消费空间多元化,提供教育和医疗资源的配置。
前三季仅8家房企目标完成率超八成 新京报 2019-10-17 20:32:21 今年前三季度,房地产市场调控从严,房企融资渠道收紧、全国楼市进一步分化,在此背景下,上市房企的销售进度也逐渐拉开了差距。根据新京报记者统计,目前,在已经公布全年销售目标的44家上市房企中,前三季度房企平均目标完成率为71.52%,朗诗集团、富力地产、国瑞置业的销售目标完成率尚不及60%。 多名房企人士向新京报记者表示,四季度将全力冲刺全年业绩目标,部分项目将采取“以价换量”的方式,同时加大供应力度,推出多种新品满足市场需求。 建业地产完成年度目标,融创、保利还需发力 新京报记者根据目前已经发布业绩公告的上市公司数据统计,在已经公布全年销售目标的44家上市房企中,前三季度房企平均目标完成率为71.52%。 其中,目标完成率高于80%的上市房企有中海地产、世茂房地产、招商蛇口、阳光城、金茂集团、龙光地产、建业地产、宝龙地产。其中,建业地产已经完成年度目标的102.53%,成为目前统计数据中唯一一家提前达成全年目标的房企。 由于今年房地产市场调控依然从严,不同城市之间的楼市持续分化,所以仍然有部分房企目标完成率相对滞后,低于平均值。其中,龙头房企中,融创中国和保利发展前三季度的目标完成率分别为67.18%和69.35%,这也意味着如果融创中国和保利发展要完成全年业绩目标,四季度必须发力营销,迎头赶上。 根据现有的统计结果,除了融创中国和保利发展外,共有25家房企的销售目标完成率低于平均值,其中包括金地集团、绿城中国、融信中国、富力地产、正荣地产、远洋集团、中国奥园、美的置业、首开股份、荣盛发展、合景泰富、佳兆业、首创置业、时代中国、越秀地产、绿地香港、德信中国、保利置业、招商局置地、当代置业、花样年、朗诗集团、佳源国际、国瑞置业。 中海、世茂均完成超八成目标 回顾三季度的业绩表现,达标率高的企业业绩增长较快。一向以稳健著称的中海地产成为前十名房企中增长率最高的房企,其前三季度销售额达到2902.17亿港元,同比增长28.10%,目标完成率达到82.92%。 此外,奋力“重回前十”的世茂房地产也保持了较高的业绩增速。根据世茂房地产2019年9月份营运数据(未经审核数据),世茂房地产2019年前9个月的累计合约销售金额为1739.9亿元,目标完成率达到82.85%。 另一方面,部分房企的销售额增速明显下滑,完成年度目标尚“悬”。前三季度,富力地产权益销售额为925.6亿元,完成全年目标1600亿元的57.85%。相比于去年,富力地产的销售增速大幅放缓,这也为其能否完成全年目标埋下疑问。 今年上半年销售额大幅放缓的绿城集团在下半年业绩增速有所提升。截至三季度,完成销售1232亿元,同比增长0.22%,完成年度2000亿元目标的61.60%,但是仍然未达到目标完成率的平均值。 在目前统计的房企中,前三季度,朗诗集团的销售目标完成率尚不及50%。前三季度,朗诗集团销售额为188.24亿元,同比下降幅度达19.6%,完成年度400亿元目标的47.06%,销售额的大幅萎缩更使得朗诗集团在四季度压力倍增。 四季度龙头房企促销冲业绩 今年,中国恒大降低了销售增速,截至前三季度,其销售额达到4531.8亿元,同比增长0.90%,完成全年6000亿元目标的75.53%。在今年全国房地产市场分化的局势下,在“金九银十”,恒大在部分区域的楼盘实行了打折的方式促销,促销的方式使得恒大在9月的销售额快速增长超过三成,收效显著。 关于四季度的营销计划,恒大相关负责人表示:“按照往年的做法,恒大年底会有尾盘促销,目前还没有完全确定。” 今年奋力冲刺排名“前十”的世茂房地产也将针对不同城市和区域采取多种营销方式。世茂房地产在对新京报记者的回复中表示:“四季度,世茂将结合各地市场情况,根据不同城市的库存周期,设定以销定产的整体策略,对于库存周期低于10个月的城市,将会加大新供;对于库存较高的城市,将会围绕市场变化,调整价格、付款、推广等营销策略,提升去化。” 除了促销方式,龙头房企还将加大新产品的推出。龙湖集团表示:“按照今年下半年的营销计划,龙湖集团下半年的在售主力项目将达到167个,其中46个为全新项目,112个项目将推出新一期新业态产品,产品将涵盖刚需、改善型、商业经营等不同细分的需求。今年四季度,龙湖还会根据客户需求调整不同产品和业态间的比例,力求在调控的市场中精准定位、达成目标。”
需求释放不及预期 楼市调整有望延续 中国证券报 2019-10-10 06:15:49 □本报记者 王舒嫄 今年“金九”成色不足,楼市能否重现“银十”引人关注。然而,今年国庆黄金周成交量依旧维持低位,“银十”开局不佳。专家预计,四季度楼市调整幅度料在供需拉锯状态下略有扩大,政策层面或保持严控不放松,四季度房企资金压力将进一步凸显。 观望情绪浓厚 据诸葛找房数据研究中心最新监测数据,2019年国庆黄金周,重点10城新房销售面积为77.22万平方米,较2018年同期下降8.1%,10城新房成交量更创下近5年来新低。 诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出,一方面,在“房住不炒”调控氛围下,购房者观望情绪浓厚。另一方面,随着楼市黄金时代褪去,对楼市的关注度降低。 中国指数研究院(简称“中指院”)常务副院长黄瑜表示,今年黄金周,国内房地产市场整体需求不及预期。一线城市商品住宅成交面积调整幅度较大,北京、上海、广州销售规模同比均出现下滑,深圳受益于供应改善,加之去年同期基数较低,成交规模同比增幅显著。 二线城市继续呈现内部分化格局。黄瑜介绍,武汉、宁波、苏州、南宁等地因前期需求释放较快,当前活跃度有所下降,市场出现阶段性调整。温州、福州等地市场规模经历持续深度调整后,伴随近期优质项目集中上市,购房需求较高,成交规模回升。三四线城市中,扬州受去年同期低基数影响,同比增幅显著,但惠州、韶关、东莞仍有下行压力。 促销力度未见加大 “十一”长假期间中国证券报记者走访上海市多个楼盘发现,大力度降价促销的情况较少,新盘优惠力度普遍不大。上海地区链家经纪人告诉记者,除“十一”当天外,长假期间虽然每天都有“带看”4-5个楼盘,但明显感到成交力度不如往年。 中指院土地云事业部副总经理刘韧坚表示,很多企业虽在降价促销方面有所行动,但整体来看,促销力度并不大。“实际上,在黄金周期间过大的优惠力度未必能形成促销,反而可能加重市场观望气氛。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房企促销成效有待观察,部分购房者依然持观望态度。降价促销效果成色不足主要原因在于,房贷首付政策依然从紧和部分二手房交易不畅影响换房需求,且银行贷款利率政策调整期间也会出现犹豫购房的现象。 楼市料继续调整 中指院认为,四季度房地产市场调整幅度将在供需拉锯状态下略有扩大。考虑到近期房企的积极营销势头,四季度房价涨幅或进一步回落。 国仕英表示,7月以来监管层多次发布房地产金融相关政策,各相关部门针对房地产市场的资金监管并未弱化,仍处于严格调控状态。房贷利率“换锚”后的短期影响不大,也表明现阶段房地产调控仍以求稳为主。预计四季度政策严控不放松,尤其在金融监管方面,将继续严防资金违规流入房地产市场。受市场长期调控影响,购房者观望情绪浓厚,入市积极性低,新房和二手房成交量或稳中有降。 中指院认为,四季度房企资金压力将进一步凸显,进而影响房企投资开工积极性,预计全国房地产开发投资额及新开工面积增速将延续放缓势头。
房地产融资暴涨45% 开发商满血复活? 凤凰网 房产 房产高参会 10-10 09:36 今年上半年,对于房地产开发商而言,可以说是至暗时刻。1-7月,全国共300家房地产开发商宣布破产,其中还有宁波银亿这样销售额接近千亿的大型开发商。而全国排名第八的新城控股,也一度陷入困境。这背后的根源在于资金问题。资金就是房地产开发法商的血液,一旦资金流不畅,就相当于缺血,死亡就泼在迫在眉睫。而7月份的时候,更是一度传出要暂停房地产信托融资,不过被辟谣。但是不可否认,上半年的开发商是极度缺钱的。 而到了9月,这一切都发生了变化,房地产融资环比暴涨了45%。大家都知道,8月份我们进行了利率市场化改革,LPR利率走低,9月又全面降准。 尽管资金流向房地产被全面监管,但是资金总是会流向回报最高的地方,这一点大趋势不会改变。而万科董事长郁亮说过,找不到哪个行业比房地产更赚钱了。 这次开发商可以说是满血复活,那么房价这次会大涨,出现报复性反弹吗?笔者认为可能小,因为开发商已经吸取了教训,现在正在开始大规模降价促销。而9月大型开发商几乎都有促销活动,而他们的销售额也创了历史新高。这说明,降价抢跑才是开发商的唯一出路。 站在房地产“十字路口”,行业共振在深处激荡,兴奋与迷茫交织仿佛再回历史起点。凤凰网房产推出“城就”全球不动产价值榜单评选活动,从时代人物、时代印记、时代事件、时代声音四大评选维度透视行业热点,通过网络投票+专家评审双重背书进行评比。
【教皇制】 教皇制是天主教以教皇为管理教会最高元首的教政制度。教皇一词源自希腊文Pappas,原意为父亲,初为基督教各派对圣职人员的尊称(今东派教会仍有以此称神父者)。11世纪后,该词在西派教会中渐成为对罗马主教的专称。教皇的正式职衔甚多,如罗马主教(天主教传说始称于1世纪后期,不少史学家认为其实际权力始于4世纪基督教国教化后)、西部宗主教(亦译牧首,始于5世纪)、意大利总主教、罗马教省大主教兼都主教、梵蒂冈城国君主(始于1929年)等。另还有使徒彼得的继位人(始于利奥一世)、基督在世代表(始于英诺森三世)、普世教会至高祭司(始于东西教会大分裂后)和天主的仆人之仆等称谓。 天主教会声称,基督以彼得为众门徒之首;并称罗马主教是彼得的继位人,享有彼得的地位,故应列于其他主教之上。在天主教教政体制中,教皇享有最高立法行政和司法权,并有权就教义和伦理问题发布权威声明,制定和废止教会法规,创立教区,任命主教,管理传教事务,组织初审法庭与上诉法庭等。教皇当选后即终身任职,除因异端罪外,不受罢免;可自行辞职,但无权指定继承人,教皇有权指定人员组成教庭协助行使职权。 在东西教会大分裂前,按贯例罗马主教须经世俗君主或意大利贵族遴选或认可。1059年尼古拉二世决定,教皇由枢机主教选举产生,但选举须得到法兰克王享利一世及其继位人的认可;这一决定直至1179年第三次拉特兰公会议和1274年第二次里昂公会议才得到正式确认,同时仍然承认法、西、奥三国君主对候选人具有否决权,这种否决权至20世纪初才被庇护十世废除。 教皇制赋予教皇超越国家管理教会的权力,必然与各民族国家和地方教会的主权和利益发生冲突。实际上,上述教皇的各种权力,在各国一向受到不同程度的限制。14世纪后,教皇势力衰微,在各大国的压力下,教皇对殖民地教会的领导权作出了让步,或赋于殖民国家以特权(如葡萄牙的保教权),或委托代管(如西班牙国王教区改宗座代牧制)。 19世纪以来,教廷相继与各资本主义国家签定政教协定,教皇权力受到了明文约束。在第二次梵蒂冈公会议上,教皇制受到了激烈的批评,会议对教皇制作了一些改革,如扩大地方主教的权力,使教廷本部国际化等。但这些措施并没有根本改变教皇制权力高度集中的性质,为此,一些神学家援引康斯坦茨公会议决议,再次提出“公会议权力高于教皇”的主张,强调“教权的非政治性”,应具“服务的职能”而非“统治的职能”,甚至直接抨击教皇的永无谬误论。教皇制及其权力的行使随后日益遭到各国天主教会的抵制。不过,在进入21世纪后,教皇权正在逐惭地得到恢复,尤其是在2008年4月,教皇本笃十六世对美国的成功访问后;宣告了这个以新教立国的国家正式被天主教所攻克,教皇权得到了这个世界最强之国的有力庇护,并与之联合,从此教皇权完成了复辟。(早在1982年,美国总统里根就和教皇约翰·保罗二世在梵蒂冈实现了两人之间的第一次会面,并秘密建立了“神圣同盟”,利用教皇是波兰人,以波兰为突破口,不到十年的时间就颠覆了苏联这个当年美国唯一的强大对手。) 【但是,中国天主教会维护国家与教会的主权,坚决摆脱其政治干预!】
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