曲梁布衣 曲梁布衣
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2000多亿房地产信托今年到期 房地产**类信托进入偿付高峰   2000多亿房地产信托今年到期   专家认为兑付风险总体可控   实习记者 赵东东 北京报道  随着限购、限价和信贷紧缩,房地产信托成为不少开发商的“救命稻草”,但风险也逐步显现。中金公司一份针对房地产信托专题分析报告显示,2012年预计房地产信托到期规模2234亿元,总还款额约2500亿元;2013年预计到期规模2816亿元,总还款额约3100亿元。  接受记者采访的业内人士表示,针对单个地产项目或低资质开发商的信托产品可能率先出现兑付风险,但房地产信托多为流动性风险,兑付风险总体可控。  中金公司报告称,从2012年开始将是房地产**类信托的偿付高峰,第三季度到期规模约1000亿元,其他季度到期规模350亿至500亿元。其中3月份是小高峰,到期规模约220亿元;7月起至9月是到期大高峰,每月平均在300亿元以上。  房地产信托兑付资金以楼盘销售回款为基础,但在现有的限购、限价和限贷等调控措施下,房地产商销售回款速度放缓,难度增加。同时,银行借贷、资本市场融资等筹资渠道受阻。对于即将进入集中兑付期的房地产信托而言,各种不利因素加剧了兑付风险。  对此,北京大学房地产金融中心主任冯科对《经济参考报》(微博)记者表示,房地产信托兑付风险确实存在,但房地产信托在整个地产融资额度中占比不大,不会造成大范围影响。  中国人民大学信托与基金研究所所长周小明也对记者表示,对于房地产信托,不排除个别项目出现流动性风险,但只要房地产业不大起大落,总体风险是可控的。  此外,房地产信托收益率走高反映出房地产商融资成本不断加大。数据显示,2011年房地产信托平均预期年收益率从1月的9.26%升至12月的10.52%,全年平均预期年收益率达10.08%。  用益信托研究员徐颖风对《经济参考报》记者表示,房地产信托收益率节节走高,房地产商实际融资成本在15%以上。国泰君安研究报告称,由于银根不断抽紧,资金成本高企,房地产信托资金成本也随之不断攀升。同时,房地产调控政策紧锣密鼓,开发商资金压力陡增,房地产信托收益率也屡创新高,开发商的信托融资成本超过20%已成为常态。  对于不同资质开发商的房地产信托兑付风险,中金公司报告称,一级资质开发商多使用权益投资及贷款等方式的信托,等价于高息贷款,且自身项目多,融资渠道广,资金可以周转腾挪,兑付风险相对有限;三级以下资质开发商多为项目公司,信托介入较早,以股权融资为主,违约风险较高。  据了解,在房地产信托出现实质性兑付风险前,信托公司可通过延期、“发新补旧”等方式缓解资金压力。而当房地产商确实不能按时兑付时,信托公司可通过以自有资金兜底、出让给第三方、出售抵押资产等方式偿还投资者。  一位信托公司高管对记者说,除变卖抵押资产外,延期、发新补旧和找第三方接盘只是说明信托产品存在流动性风险,而不是真正的投资风险。从以前的经验来看,全行业出现兑付风险的可能性很小,但个别规模猛增、风险防控差的信托公司可能最先出现偿付风险。
刘昌松:误把经理当“劫匪”撞死该担何责 9月19日早晨,生活在广州的市民蔡永杰到广从路华德加油站准备加油时,见一穿加油站工作服的人员正在追赶一挎着包的男子。蔡永杰以为发生抢劫,便开车追赶“劫匪”,不料将“劫匪”撞死。令人大跌眼镜的是,被撞的人并非“劫匪”,而是加油站的经理,追赶的人实为精神病发作。事后,广州白云区检察院以蔡永杰涉嫌过失致人死亡罪将其批捕。(12月4日《广州日报》) 蔡永杰的辩护律师认为,蔡永杰的行为属“假想防卫”。所谓“假想防卫”,是指行为人自以为存在不法侵害,实际上这种侵害并不存在,因而对“侵害人”进行了所谓的防卫,造成了“侵害人”人身和财产损害的行为。刑法理论认为,“假想防卫”不属于正当防卫。若行为人主观上有过错,且刑法规定为过失犯罪的,就以过失犯罪论处;若行为人主观上没有过失,则按意外事件处理。 现在,蔡永杰被以过失致人死亡罪追诉,说明广州的公检机关认为蔡永杰的行为主观上是有过失的。但这还是引起了争议,原因在于,判断一个人的“假想防卫”行为是过失犯罪还是意外事件,关键要看行为人能否预见结果的发生,而不能因为结果严重,就断定行为人一定是过失犯罪。 从本案来看,报道显示,案发8点左右,加油站上班人还不多,旁边有人喊“这么早就有人抢劫了”,蔡永杰看到的情形又是,一个穿便服挎着包的男子在跑,一个穿加油站制服的人在追,蔡永杰瞬间认为发生了重大劫案,顾不得开车出门是带77岁的老人去吃早茶的,立即开车去追,符合一个有社会责任感的人的判断和举动。如果情况属实,“劫匪”被撞比较符合意外事件。当然,这也仅仅是依据报道呈现的事实,而得出的判断。 不过,尽管蔡永杰一方称主观上不存在过失,但当时的具体行为上是否存在过失,还需要有关司法机关进一步调查核实。同样不能忽视的是,被误撞死的加油站经理是无辜的,判断蔡永杰承担什么责任不能不考虑这个因素。 前不久,深圳一个帮扶好人的条例草案引起了社会极大的关注,它透露一个讯息,社会正在努力搭建鼓励行善的法律平台。当初,南京的彭宇因扶老人纠纷而被司法机关判决承担民事责任,让人们不敢行善的心态雪上加霜。对于蔡永杰案,司法机关的判决不可不慎重。
一个男人离窝囊有几米距离? “我是世界上最窝囊和最没用的丈夫”,说这话的人,叫杨武。不久前,一个手持钢管的联防队员杨喜利闯到他的家中,对他的妻子王娟毒打与强奸长达一小时,而这个叫杨武的男人,竟然躲在几米外杂物间里,听着门外发生着极其惨烈的一切,不敢做声。(《南方都市报》11月8日) 杨武的遭遇和所为是否值得同情?这是媒体给出的一道人性选择题。回答是与非,当然很容易,而且还都可以摆出一堆理由。但比是非选择更有意义的,还是应该反思,一个男人离窝囊到底有几米距离? 几米的现实距离,很近;几米的心理距离,就很远了。这种距离,可以表现在古代的皇帝与跪在台阶下面的大臣之间,也可以表现在接受姨太太伺候的官老爷与跪在衙门外高呼青天大老爷的喊冤草民之间,还可以表现在满背文身面露凶相的黑恶分子与苦苦哀求的老百姓二者的俯仰之间。直到今天,有一些曾经贪腐蛮霸的官员,在失势之后,到了法庭之上,立即下跪求饶,痛哭忏悔,那一刻的窝囊,不过就是觉得自己掉进不平等的下端罢了。上端与下端,很多时候不就是权力层级之间的距离吗? 杨武躲在两米外不敢做声,他的窝囊姿态其实更是一把尺子,丈量出来的,是我们很多时候最多只是比杨武多了一点血性,如果不愿为这点血性支付代价,即便是一个很体面的男人,有时离窝囊的距离,很可能只有几米。
夏余才:“男人没钱就是垃圾”触到了现实之痛 近日,一个视频在网上疯传,视频中显示在一地铁车厢内,一女子怒骂身边的男友,并称“男人没钱就是垃圾”。视频引来网友热议,大部分人对该女子的行为表示反感,也有网友质疑其为炒作,称其“演技太差”。(11月28日《潇湘晨报》) 当我们看到一个过于世俗的人时,我们都会对其产生反感。其实,我们反感的是这种金钱至上论的人,但我们并不反感金钱。我们不仅不反感金钱,我们还都需要金钱。有了金钱,我们可以改善自己的生活;有了金钱,我们才能体面地活着。 反之,没有金钱我们就无法生活,更不能奢谈体面地活着。女朋友会因此离你而去,你也会因此而穷苦,乃至一步步走上绝境。君不见有几个有钱人会跳楼,有几个有钱人会下跪?如今,大家都是以金钱来衡量一个人,哪怕你骨子里瞧不起那种世俗的人,可你自己也摆脱不了这种世俗的负累。 自己高尚不了,却还在那里伪装高尚,这种生活对于我们会更累。难道我们宁愿去做“房奴”,并且还欢天喜地的去银行贷款?做了“房奴”,还不是源于我们真的很无奈,也源于我们真的很穷苦? 有了钱,我们自然不会去做“房奴”;有了钱,我们自然懂得爱惜自己懂得去享受生活。可没有钱,我们什么都做不了。这已经是一个金钱至上的社会,这也是一个让我们不得不对此承认的事实。 比如同学聚会,有钱者可以“豪气万丈”,大家也团团围绕其身边;没有钱者要么自觉没趣,要么就唯有钱者马首是瞻。比如某些相亲节目,有钱者在舞台上的表现底气十足,女嘉宾也是另眼相看纷纷亮起绿灯。至于没钱者,也难登其舞台。即使登上了,也权当“走秀”罢了。 虽然有钱并不代表一定会受人尊重,虽然有钱也并不一定能买来一切,但“男人没钱就是垃圾”这句话还是触痛了还没有钱的男人的心,也直接地践踏了他们的尊严。可它又是一句实话,一句适用于当下社会及其环境的大实话!只有实话才会让我们深陷其中,才会真正触痛一个人的心。
房价控制年考在即 逾30城市尚未达标 临近年终,又到清算时刻。“房价控制目标”已成为悬在不少地方政府头上的一把利剑。 年初出台的“新国八条”规定,“新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标”的省(区、市)人民政府,要向国务院作出报告,有关部门将根据规定对相关负责人进行问责。 按住建部公布的数据,我国共有608个城市发布了房价控制目标,但《每日经济新闻(微博)》记者统计发现,将该目标公之于众的城市只有121个。 尽管房价控制目标的确定被认为是地方政府在博弈中的一次 “胜利”,但今年下半年,不少二三线城市的房价逆势走高,已危及这一目标的实现。北京中原地产发布的报告显示,截至11月底,在上述公示目标的121个城市中,至少30个城市未完成。 近三成城市尚未达标 “房价控制目标”最早于年初在“新国八条”中提出,按照住建部的汇总,截至今年3月31日,全国657个城市中,已有608个城市发布了年度新建住房价格控制目标,占92.5%。此后,又有城市陆续公布上述指标。 但记者调查发现,将该目标公之于众的城市,仅有121个。 据悉,除北京明确“稳中有降”外,多数城市的房价控制目标与当年的GDP、人均可支配收入增速挂钩。 以广东省中山市为例,该市住建局公布的住房价格调控目标为“低于全市年度生产总值增幅”。据此,今年中山的房价必须控制在5853元/平方米之内。但按照北京中原地产的测算,除今年2月和3月之外,中山市新房住宅的成交均价都超过了6000元/平方米,9月份甚至达到6336元/平方米,明显超出上述目标。 中原地产还表示,类似中山的城市,初步统计有30个左右,占比接近三成。这些城市主要分布在东部、东北、华南等地,其中大部分为非限购的三线城市。 这与官方数据似乎并不相符国家统计局数据显示,今年10月,全国70个大中城市的新建住房价格平均环比下降0.15%,在涨幅持续缩小数月后,终于实现下滑。 北京中原地产三级市场研究总监张大伟称,纳入统计的70个城市以大中城市为主,而下半年以来,房价上涨较快的多是未纳入统计的三四线城市。 部分城市突击“限价” 根据中国指数研究院的最新统计,今年11月,全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米,有43个城市价格仍保持环比上涨。其中,威海、烟台、汕头、包头、太原位居涨幅榜前5位。而在这5个城市中,威海、汕头、包头未纳入国家统计局的统计范畴。 一些业内人士指出,尽管年初市场普遍低迷,但自今年二季度以来,不少中小城市房价开始出现较大幅度上涨。北京中原地产的统计称,部分城市价格上涨甚至超过10%,几乎触及房价控制目标“红线”。 《每日经济新闻》记者也发现,从今年第四季度开始,一些城市已开始着手控房价。例如,中山就曾在上月初发布“限价令”,新房最高限价标准为5800元/平方米,略低于该城市的“房价控制目标”。此外,韶关、丹东、廊坊、烟台、珠海等城市也曾先后出手限价。 上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向记者表示,“限价令”的出台,除意在规避限购政策外,也有完成房价控制目标的考虑,“像中山、珠海这些城市,如果不出手限价,完成今年的房价控制目标恐怕有点悬。” 不过,即便今年仅剩一个月时间,完成上述控制目标似乎也不是难事。杨红旭表示,纳入统计的70个大中城市都能完成房价控制目标,因为统计局的统计指标为“房价指数”,且以去年全年的平均房价为统计基期,涨幅相对不大。即便是前期房价上涨较快的城市,地方政府也可通过公开限价,或暗地限制高价项目开盘的方式,控制新房价格,来拉低全年均价。 因此,杨红旭认为,除个别城市难以完成房价控制目标外,今年最终可能出现“皆大欢喜”的局面。 政策博弈将持续 无论房价控制目标是否能够完成,在业内人士看来,“限购令”、“限价令”等手段,都带有明显的“一刀切”色彩,已造成地方的抵触情绪。 据悉,除佛山尝试公开放松调控外,北京、杭州、重庆、长春等地也纷纷在土地出让、房源解禁、资格放宽等环节试水,以促进市场成交。 张大伟向记者称,在土地出让收入、房地产税收锐减的情况下,地方政府放松调控的意愿颇为强烈。 事实上,住建部近期已经知会地方政府,明年继续实施 “限购令”,但对于明年是否继续出台“房价控制目标”,目前仍不确定。 杨红旭表示,房价控制目标的制定,是中央和地方政府博弈的结果。由于多数地方的房价涨幅与GDP和人均可支配收入增幅挂钩,甚至低于去年同期,使得地方政府占得先机,这也成为不少二、三线城市抵制“限购令”扩军的主要原因。他认为,不排除明年中央加强调控,并继续推出“房价控制目标”的可能,但该标准的确定,将继续伴随着中央和地方政府的博弈。按照当前的房价走势,即便出台上述目标,地方政府也相对容易完成。 上述两位受访者均认为,从今年10月开始,全国70个大中城市房价将进入下行通道中,这一趋势将至少持续到明年第一季度。
史上最乱伦小说 夜,   很深。   皇宫的寝宫深处,两男一女,三个人影上窜下跳,接着同时跳入一片空地当中。一男子手拿拂尘,瞪眼骂道:“秃驴!你好大的胆子!竟敢跟贫道抢师太!”   女子急急叫道:“哥!你净身入宫多年,我们根本不能做夫妻,你何必苦苦相逼呢!”说着,紧紧拉住身边的男子:“我只爱他!心里也只有他!”   那男子轻轻挣开女子的手,上前一步,低声说道:“女儿!退后!看老衲今天杀了这臭道士!以报多年前的夺妻之恨!”   只见至爱的两人,以死相拼,女子无奈长叹一声:‘你二人别争了,9年前我已有了爷爷的骨肉!现任小皇帝是也.我的身体只属于他,你们走吧...‘   此时,一座石狮背后,闪出一衣着华美的少年,叹道:‘太后,朕实乃断袖之人,已与和尚爷爷有了龙阳之好...‘说罢,眼角瞟了眼道士,便低下头去.   手拿拂尘男子听后,呆立半晌,黯然道:好,好,好,果然天道循环,因果不爽,当年我夺你妻,如今你抢我心头之肉,枉我挥刀变性,乔为内官,受那自宫之苦   大和尚却仿佛没听见道士的话,而是沉吟着问女子:女儿,你说陛下是九年前与父亲所出?他如今是死是活?   “哈哈哈哈”随着震耳的笑声,一个衣着破烂的喇嘛从天而降,“秃驴,夺妻之仇未报,老朽怎舍得就此西去?!!!  
我和美女同学猜谜惹得祸 高三时,坐我前面的是一个美女,她天天也不知道从哪弄来那些让人理解不透的东西。一天晚上下自习,她诡笑着对我说:“我说一个迷语给你猜,你要是能猜的中,让我做什么都行,不过我想你是猜不中的,嘿嘿……”   看着她带那种轻视笑容的脸,我就说:“好吧,你说吧,天下没有我不会的迷!!”   于是她说:“巴掌大,毛茸茸,中间有个黑洞洞。你说是什么吧?”说完还对着我偷笑……   我一听——傻了,不知道如何说了,不过我脑子一转,也冲她一笑,抛了个媚眼说:“我也有一谜和你谜底有些相似,你不防也来猜猜——九寸长,硬硬地,我俩离的近近的……”   她一听,脸就红了,不愿意了,说我在调戏她,她哭着把班主任叫来了……结果我真的吓的半死!!   班主任问我如何她了,我就把她和我猜迷的事说了一遍,班主任一听,火了!说:“你看看你们,高三了还这个样子,不想考大学了吗?你们两个看看你们迷,什么乱七八糟的东西,明天一块写检讨!!”   那个女孩一听更委屈了,说:“我的谜不是什么乱七八糟的东西!!!”   班主任:“噢,那你说说是什么?”   “是牛耳朵!!”   班主任听完惊讶了半天,火冒三丈地对我说:“你看看你,人家的迷底是牛耳朵,你说说你的迷底是什么吧?”   “我的迷底是牛角……”   班主任听完吐血……  
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