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刘策：城市更新已成房企“第二赛道” 佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策房地产市场必将从增量时代进入存量时代，城市更新已经成为未来城市发展的新增长极，房地产企业作为城市建设的主要响应者和参与者，战略也随之出现了变化。佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策认为，传统地产开发已经进入低增长、低利润阶段，城市更新成为行业发展的新增长赛道已经是行业共识。城市更新是为了达到城市经济、社会、人文、生态环境与居住的有机融合，对于房企来说，也意味着需要具备一种更为全面、综合的能力。城市更新考验房企综合能力城市是人的城市，“以人为本”始终是城市更新的立足点。城市更新，不仅是“硬件”的更新，更多的是对“软件”的提升，强调可持续发展、宜居性、生态性，实现城市功能空间、城市历史文化、市民精神情感等的延伸与更新。刘策告诉记者，城市更新不是简单的推倒、重建，其核心价值应该是有机更新，体现在既要推动城市空间结构的重塑，完善城市功能配套；也要实现城市文化展现，保护历史文化；更要通过产业引入、生态修复等措施，实现经济与环境效益的提升，达到城市经济、社会、人文、生态环境与居住的有机融合。近来，佳兆业提出了“城市更新+”模式，即通过对城市空间重构、时间轴重构和生命周期三大维度变革，推进居住体系、产业体系、文化体系、智能体系、健康体系等全面创新，实现城市更新服务价值链的整合与延伸。不论是刘策的看法，还是佳兆业的策略，都体现了城市更新较强的专业性和较完整的业务链条。不难看出，作为城市更新最重要的参与者和推动者之一，房企面临的考验极为复杂多元。因为城市更新既是发展工程，更是民生工程，将面临完善城市功能、推动产业升级、推动城市文脉的保护与延续、改善生态环境等经济、社会、环境多方面的复杂境况。 “考验房企的不仅是资金实力以及土地获取能力，而是一种更为全面、综合的能力。”刘策说。刘策总结了房企应该具备的城市更新业务四大核心能力：一、需要对当地城市更新政策有较强的理解能力、执行能力；二、需要具备城市综合运营能力，包括城市规划、产业规划、招商运营等；三、需要具备长周期运营思路及相关的开发能力，如项目融资能力等；四、是需要具备较强的综合协调能力，能够与政府、业主、企业等各个方面达成多方共赢。另外，刘策还指出，在城市更新过程中，作为市场化的运作主体，房企当然需要保证一定的盈利。但更重要的是承担相应的社会责任，配合政府进行前期城市功能规划、产业规划，实施房屋拆、建，承担一定城市配套体系建设，参与产业升级与运营等，与城市发展同频共振。 10万亿级“黄金赛道” 2020年年末，我国常住人口城镇化率超过60%，这意味着经历了高速发展的房地产市场，增量开发市场逐渐见顶，城市更新开始作为企业新的业绩增长点，佳兆业只是无数抢滩城市更新领域大军中的一员。刘策指出，如果增量市场的大规模开发是房企的“第一赛道”，那么存量市场的城市更新就是房企的“第二赛道”。“我认为主要有两个原因，首先，虽然传统地产开发未来依旧有很大的市场空间，但已经进入低增长、低利润阶段，寻找新增长赛道已经成为行业共识；其次，就目前来看，城市更新领域是一个10万亿级的黄金赛道，必然将成为行业发展的新的重要增长驱动。” 克而瑞数据显示，目前80%的百强上市房企有过城市更新改造的经历，并且已有51%的企业达到超百万平方米的规模，房企进入城市更新领域正成为常态。刘策从企业的角度对此进行了解读，首先，对房企来讲，面临着前所未有的机遇，在战略上，随着城市更新进入快速发展阶段，可以加大未来业务比重；其次，布局上，可以由区域布局向全国化布局迈进，过去几年城市更新机会主要以粤港澳大湾区及长三角沿海城市为主，接下来内陆大部分城市也将加速城市更新发展；三是业态上将更加多元，十四五规划中已明确城市更新改造对象包括老旧小区、旧厂房、旧商业以及城中村等。作为较早布局城市更新的企业，佳兆业集团目前拥有城市更新项目201个，占地面积超5000万平方米，绝大部分位于大湾区。在佳兆业2020年的合约销售中，城市更新项目销售额占整体销售的三分之一，成为集团销售贡献的重要来源。相比较招拍挂市场，旧区改造、城市更新可以实现一二级联动开发，增加土地拓展渠道，同时降低拿地成本，这是显而易见的优点。不过，刘策认为，凡事都有两面性，城市更新业务的特点是周期长、资产重，项目操盘难度与风险也相对较高。因此，并不是所有房企都能有能力参与城市更新，尤其是对于传统高周转房企来说，要想介入城市更新业务，主要是在运营思路上需要向长周期运营思路转变。除了要求企业战略调整的技术性难度，从外部环境看，目前制约我国城市更新行业发展的难点也还有很多。刘策分析指出，在政策方面，城市更新在政策法规方面缺乏系统设计，目前仍无全国性的城市更新专门法规；在市场方面，由于受到房地产商品房价格的不断提高影响，城市更新成本也越来越高；在金融方面，城市更新资金回报周期长，非常需要房地产信托投资基金REITs的支持，但目前并没有完全放开。 (本文来自澎湃新闻，更多原创资讯请下载“澎湃新闻”APP)

商品越竞争越便宜，房子为什么越竞争越贵？原因就在这里房企入驻竞争城市的三个判断维度一个城市要开发、要发展，就一定得有房地产开发商推动才行，越是层级高、经济发展好的城市，汇聚的房地产开发商越多，竞争也就越激烈。通常情况下，有三个维度，可以促使房地产开发商进入这个城市： 01 城市行政层级。我国行政区划，按首都、省级城市（直辖市）、副省级城市（大部分省会城市、以及计划单列市）、地级市、县级市。县级市以下，就是县、乡镇、村、自然村。目前，"县"到底是不是属于城市，在学界还有争议。 02 城市经济活力。通常以城市处在几线来判断，即一二线城市、还是三四线城市等，关于"线"的说法，目前并没有明确的划分标准，通常情况下，主要以经济发达程度、人口数量、宜居指数等来衡量，因此，有些发达的地级市、甚至县级市有可能会列为二线城市，而一些内地偏远、不发达的省会城市，可能会被归类为三四线城市。其中，衡量城市活力，最重要的是经济指标，这些可以通过各城市所公布的统计数据中获得。03 城市人口数量。人口是一个城市是否繁荣，是否具备较大消费市场和消费力的最直接表征，在中国城市化进程中，人口与一个城市的行政层级并不是成正比的，有些省会城市的人口很少，可能不如一些经济发达地区的地级市、甚至县级市来的多。在一个城市房企竞争结构中，有本土房企，还有外来的跨国房企、全国性房企、以及区域性房企，竞争力依次为跨国房企＞全国性房企＞区域性房企＞本土房企。除了本土房企外，外来的房地产开发商能否进入一个城市，主要通过以上三个维度来判断，也就是：行政层级越高、城市活力越强、城市人口越多，引来的房企竞争就越激烈，反之，则竞争越平和。

618又一战场烽火燃起，淘特、拼多多、京喜下沉市场争夺再升级封面新闻记者易弋力从来没有一个618，各平台之间的竞争像今年这样激烈。5月28日，淘宝特价版宣布品牌升级，正式更名为淘特。阿里巴巴集团副总裁、淘特事业部总经理汪海解释，淘特重在“特”，创新“特别”的电商新业态，提供“特好”的商品和服务。此外，淘特也公布了今年618的打法：一大批性价比高的好货将从全国产业带工厂、农田果园直发消费者手中。淘特还将拿出10亿首次上线官方补贴频道，频道内买贵必赔；同时加强品控与售后服务，坏果包赔、退货免邮。用户互动玩法则追求简单易懂，既不用拼也不用砍。这一系列举动，让外界看到了淘特在下沉市场继续与对手火拼的决心，618电商大战又一战场烽火燃起。今年618，拼多多表面上“声量”不大，坚称“每天都过618，每晚都过双11”，但利用平台“百亿补贴”开展两周年这个节点，在5月22日零时就正式开启百亿补贴两周年大促季，也等于让消费者提前“嗨购618”。除了拼多多，淘特的另一个对手就是京喜。5月20日，京喜电商正式上线“京喜官方直营”入局618，称将通过官方优选、直采低价、24小时发货、免费退货等服务，为用户带来“真好货真便宜”的购物体验。在错失进入下沉市场的先发优势之后，淘特快马加鞭进行追赶。阿里最新发布的财报显示，淘特年度活跃消费者超过1.5亿。 Quest Mobile发布的《2020年度中国移动互联网实力价值榜》显示，凭借对下沉需求的充分挖掘和深度耕耘，淘特在2020年用户规模同比增长550%，成为年度移动互联网用户规模增速最快手机应用，领跑下沉市场。淘特的快速成长，说明了下沉消费市场还有很大的空间未被填满，依旧蕴藏很多机遇。主打品牌特卖的“线上奥莱”模式，正在成为拼多多与淘特连接品牌资源与下沉市场人群的共同选择。但比起亟需通过借力高价品牌货来向上突破的拼多多，现阶段的淘特只需要专心耕耘三四线消费市场、拉拢疏远已久的下沉用户就行。目前，淘特、拼多多、京喜的三强之争，还无从下定论。而决定最终成败的关键点，就在于在谁能够挖掘新需求、寻找新增长、探索新模式，进而剥夺对手的用户黏性。艾瑞咨询研究报告显示，近些年来，下沉城市彰显出巨大潜力空间：居民消费能力稳定增长、网络基建日益完善、国家乡镇发展政策导向明显。在这样的背景下，电商作为重要的下沉渠道极具发展潜力，淘特、拼多多、京喜的未来竞争还将持续激烈。

15头野生亚洲象进入云南玉溪峨山县城据云南省森林消防总队消息，27日晚，15头野生亚洲象进入云南省玉溪市峨山县城。28日7时，象群已离开峨山县城市区，向北活动至县城北侧峨峰山山脊一线林地内。目前，峨山县城街道人群已被疏散，云南省森林消防总队持续用无人机对象群实施勘察、跟踪，及时汇报象群最新活动线索，通知沿边群众及早做好撤离准备。据了解，这15头亚洲象原本生活在云南西双版纳州勐养子保护区。 2020年12月，这一象群首次造访普洱市墨江县。2021年4月，象群北上进入玉溪市元江县觅食。