偏执的放纵 丶我笑我自己
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富爸爸俱乐部：买房选在什么地段更能升值？揭秘一个简单粗暴的办 跟无数购房者讨论过一个话题“买房应该买在哪”，听到更多的声音就是“地段、地段、还是地段，选在一个好地段”，那今天小编就从商业及住宅城市功能融合上来分析地块价值。 这里说个前提：选择地段，每个人养老/工作/升值/自用/投资不一而足，各自需求不可能挨个解答，从大的原则上看，我这个答案，只能覆盖一个相对核心问题： 买房选在什么样的地段，更能升值。 而考虑到知乎受众群的实际，大多还是年轻人，没有一步到位直接在城市核心的实力，通常要在几个区块中进行抉择，那这一个问题进一步细化为： 年轻人实力有限，不能一次性直接购买核心区大户型物业，首次或二次置业，应该买房在什么地段，更能升值。 我有一个简单粗暴的办法：看控规。 因为，我国的地产走势，受到政府影响非常大，政府对一个区域的经营投入，直接影响这个区块未来的发展，和升值潜力。 所谓「控规」，是「控制性详细规划」的简称，大概指的是，在城市建设中，政府对一个地块，有着怎样的规划。 你在搜索引擎里随便一搜图片「控规」，你看到这些花里胡哨的图片，都是—— 看控规，最重要的是什么呢—— 我认为，是颜色！ 如果你去看这些控规图里的颜色，会发现，基本上颜色来来去去都是那么几种，实际上代表着不同的地块规划——这也太复杂了，你也不太能记住。我建议重点关注的无非是：居住用地，就是黄的，办公/商业用地，基本是红的/粉的。（不同的图有细微差异。） 这个颜色比例，很重要。 居住用地与商办用地的比例，直接决定了未来这个地块的发展。 原因很简单：如果这个地块都是黄色的居住用地，证明这里只是一个居住型的卫星城，并没有不可替代的优势；而如果这个地块大面积比例是商办地块，则商业的繁荣，必然在此提供了工作岗位，这些人群倾向于就近购房或者租房居住，未来这里的房价和租金都有保障。即使房价下行，由于旁边有足够的商业和工作人群，这里的房价，至少跌的缓。 拿我广州为例： 广州最核心的CBD地块，就是珠江新城花城广场一线CBD，控规长这样： 你看，中间整体地块全都标红，全是甲级和超甲级办公楼，旁边的黄色地块住宅，必然价值上存在不可替代性。这个区域云集着广州一大半以上的五百强、金融、大国企总部，所以这个区块的住宅，也是最贵的。 当然，现在说这里的房价贵，是马后炮。但当年你看到这张控规图，就应该有个预期，这个区位的房价，一定不差。事实上就是这几年，随着中央红色地块的写字楼一栋一栋建好，办公人群越来越多，地铁线路越来越挤，周边的房价涨了好几倍。 如前所述，年轻人买不起这么成熟的中心区，那么我们来看一看在建的周边区域，基于同样的逻辑，哪些更有发展。 比如：下面的广州广钢新城及白云新城 CBD这两个地块，距离市中心都算近，也都是政府重点开发的区域。有一点值得留意—— 地块里，大片面积都是黄色的住宅用地，而不是红色系的商业用地。即使售楼部的妹子再跟你说什么「这里面政府投入的规划非常好，很多企业都已经进驻」，你也要明白：控规里没有规划什么办公用地，这里就没什么工作岗位。 广钢新城明显是居住区，白云新城口口声声说自己是个 CBD，但是里面能上班的地块，主要是集中在地图左下一带，其实还是一个居住区。相对的不可替代性，就弱。 当然，这两个地方房价现在也很高，主要是得益于距离市中心近，但它的发展后劲，我个人态度就相对保守。 再比如：广州的金融城片区及琶洲互联网创新集聚区这两个区块，一眼看去，就知道和上两个地段完全不同。 首先，这两个区域里，大比例都是红色的商办地块，未来预期会有大量人群在这里办公，许多企业都会入驻。而这么密集的办公人群，如果就近买房，只能选择周围非常少量的黄色居住区块。所以，这里未来的住宅，在我看来是广州未来非常值得购买的地段。 其次，这些商办地块，现在还没盖好，所以区内住宅需求还不算特别大，一旦盖好，必然迎来上涨。 第三，这两个区域，里面的物业基本上都是很高层的超甲写字楼（具体可以在地块的控高和容积率数据里查到），未来容量大，都远远超过上面白云新城左下角的地块容积率，容量越大，未来对周边住宅带动越明显。 但是，也不能完全照搬我的经验，具体问题也要具体分析，比如我们看一下同在番禺区的汉溪长隆商圈及万博 CBD 商圈：粗粗看上去，两个区内都有大片深色商业办公地块，黄色住宅地块比例都比较低，是不是两个地方住宅都具有同样的潜力呢？ 其实不然，光看了地块规划是深色，也要看规划了以后，具体拿来干啥。 同样是深色的商业办公地块，既可能拿来做写字楼、也可能拿来做商办性质的居住型公寓。只有写字楼才能提供产业发展，公寓还是用来住的，不但对区内住宅价格没啥支撑帮助，还可能分流居住需求。 这两个地块，发展就完全不同—— 左边的汉溪长隆商圈，里面虽然也有很多深色地块，但你实际去溜达一圈就发现，这里面大部分是保利和奥园两个地产商盖的公寓，写字楼占比相对不高。 而右边这个万博 CBD，里面虽然也有公寓，但很多项目都是写字楼项目，楼层高、体量大，以后会有很多人真真正正在这里上班，所以过去几年里，右边的万博 CBD 的房价增长，就一直比左边的长隆商圈好。（当然还有一个因素，左边先通地铁，右边后通，而且有在建线路，也享受了较大增幅。） 当然，每个城市有每个城市不同的地段和规划，每个地段也有各自的优势，总结本文，主要的原理如下： 1. 看控规：优先选择整体地段中，商业写字楼用地比例大的； 2. 看用途：同样很高的商业办公用地比例，选择里面真正拿来做写字楼的； 3. 看产品：同样拿来做写字楼，选择里面楼层高、总面积大的； 4. 看时间：同样的产品，选择住宅先盖写字楼后盖的，这样写字楼盖好住宅才升值。 此外，还要注意： 这种控规选地段法，本质上是「分享城市发展及政府商业规划的红利」，这非常考验城市发展和政府执行力。 在北上广深一线和强二线城市，城市发展相对迅速，政府规划的商业区通常都能真正发展成商业区，我的这个原则，相对有用。 但是如果是弱二线城市乃至于三四线城市，经常出现政府规划了一个开发区，想的很好，大干快上，规划了连片写字楼，结果城市经济不行，跟不上去，规划了也没人来上班，那就不适合采用我这种地段选择法。
富爸爸俱乐部：这个才叫富人思维，说明财商教育是多么重要！！！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ No.1 第一课（富人思维） ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 爹对儿子说，我想给你找个媳妇。儿子说，可我愿意自己找！爹说，但这个女孩子是比尔盖茨的女儿！儿子说，要是这样，可以。 然后他爹找到比尔盖茨，说，我给你女儿找了一个老公。比尔盖茨说，不行，我女儿还小！爹说，可是这个小伙子是世界银行的副总裁！比尔盖茨说，啊，这样，行！ 最后，爹找到了世界银行的总裁，说，我给你推荐一个副总裁！总裁说，可是我有太多副总裁了，多余了！爹说，可是这个小伙子是比尔盖茨的女婿！总裁说，这样，行！ ——生意就是这样做成的。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ No.2 第二课（财商教育） ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 一个销售员、一个办事员和他们的经理步行去午餐时发现了一盏古代油灯。他们摩擦油灯，一个精灵跳了出来。精灵说：“我能满足你们每人一个愿望。”“我先！我先！”办事员说，“我想去巴哈马群岛，开着快艇，与世隔绝。”倏！她飞走了。“该我了！该我！”销售员说，“我想去夏威夷，躺在沙滩上，有私人女按摩师，免费续杯的冰镇果汁朗姆酒，还有一生中的最爱。”倏！他飞走了。“OK,该你了。”精灵对经理说。经理回答：“我要那两个**午饭后马上回来工作！” ——永远让你的老板先开口。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ No.3 第三课（富人思维） ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 一只鹰坐在高高的树上休息，无所事事。一只小兔子看见鹰并且问它，“我能象你一样坐着什么都不干吗？”鹰回答：“行啊，为啥不行。”于是，兔子坐在鹰下面的地上休息。突然，一只狐狸出现了，它扑到兔子身上把它吃掉了。 ——要想坐着无所事事，你必须坐在非常、非常高的位置。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ No.4 第四课 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 一只小鸟飞去南方过冬。天实在太冷了。它冻僵了，掉在一片田野上。它躺在那儿时，一头母牛走过来在它身上拉了一堆屎。冻僵的小鸟躺在粪堆里，开始感觉到了温暖。牛粪确实使它暖和过来了。 它躺在温暖的牛粪中，异常高兴，并开始唱起歌来。 一只过路的猫听到鸟叫赶过来看个究竟。顺着声音，它发现了牛粪下的小鸟，并迅速把它拖出来吃掉了。 01. 并不是每个在你身上拉屎的都是你的敌人； 02. 并不是每个把你拖出粪堆的都是你的朋友； 03. 当你深陷粪堆中的时候，最好闭上你的鸟嘴。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ No.5 第五课 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 一个男人在他妻子洗完澡后准备进浴室洗澡。这时，门铃响了。妻子迅速用浴巾裹住自己冲到门口。当她打开门时，邻居鲍勃站在那儿。在她开口前，鲍勃说，“你如果把浴巾拿掉，我给你800美元。”想了一会儿，这个女人拿掉浴巾赤裸地站在鲍勃面前。 几秒钟后，鲍勃递给她800美元然后离开了。女人重新裹好浴巾回到屋里。当她踏进浴室时，丈夫问她，“是谁呀？” “是邻居鲍勃。”她回答。 “哦，”丈夫说，“他有没有提到还欠我800美元？” ——及时与同舟共济的股东分享重要信息，将会避免不必要的曝光。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ No.6 第六课 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 从前有一个和尚跟一个屠夫是好朋友。和尚天天早上要起来念经，而屠夫天天要起来杀猪。为了不耽误他们早上的工作，是他们约定早上互相叫对方起床。 多年以后，和尚与屠夫相继去世了。屠夫去上天堂了，而和尚却下地狱了。 Why? 因为屠夫天天作善事，叫和尚起来念经，相反地，和尚天天叫屠夫起来杀生…… ——你做的东西是不是都是你认为对的，却不一定是对的。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ No.7 第七课 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 你开着一辆车，在一个暴风雨的晚上，经过一个车站。 有三个人正在焦急的等公共汽车。一个是快要临死的老人，他需要马上去医院；一个是医生，他曾救过你的命，你做梦都想报答他；还有一个女人，她是你做梦都想娶的人，也许错过就没有了。 但你的车只能再坐下一个人，你会如何选择？我不知道这是不是一个对你性格的测试，因为每一个回答都有他自己的原因。 老人快要死了，你首先应该先救他。 你也想让那个医生上车，因为他救过你，这是个好机会报答他。 还有就是你的梦中情人。错过了这个机会。你可能永远不能遇到一个让你这么心动的人了。 在200个应征者中，只有一个人被雇佣了，他并没有解释他的理由，他只是说了以下的话：“给医生车钥匙，让他带着老人去医院，而我则留下来陪我的梦中情人一起等公车！” 是否是因为我们从未想过要放弃我们手中已经拥有的优势（车钥匙）？有时，如果我们能放弃一些我们的固执，狭隘，和一些优势的话，我们可能会得到更多。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ No.8 第八课 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 很久很久以前，人类都还赤着双脚走路。 有一位国王到某个偏远的乡间旅行，因为路面崎岖不平，有很多碎石头，刺得他的脚又痛又麻。回到王宫后，他下了一道命令，要将国内的所有道路都铺上一层牛皮。他认为这样做，不只是为自己，还可造福他的人民，让大家走路时不再受刺痛之苦。 但即使杀尽国内所有的牛，也筹措不到足够的皮革，而所花费的金钱、动用的人力，更不知凡几。虽然根本做不到，甚至还相当愚蠢，但因为是国王的命令，大家也只能摇头叹息。 一位聪明的仆人大胆向国王提出建言：“国王啊！为什么您要劳师动众，牺牲那么多头牛，花费那么多金钱呢？您何不只用两小片牛皮包住您的脚呢？”国王听了很惊讶，但也当下领悟，于是立刻收回成命，改采这个建议。据说，这就是“皮鞋”的由来。 想改变世界，很难；要改变自己，则较为容易。与其改变全世界，不如先改变自己--「将自己的双脚包起来」。改变自己的某些观念和作法，以抵御外来的侵袭。当自己改变后，眼中的世界自然也就跟着改变了。如果你希望看到世界改变，那么第一个必须改变的就是自己。 心若改变，态度就会改变；态度改变，习惯就改变；习惯改变，人生就会改变； 注重思维改变，财商教育本质让你改变老旧思维方式。
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