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物业在小区内安装电梯刷卡系统被诉侵权 日前,江苏省徐州市鼓楼区人民法院对一起物业管理纠纷案作出判决,原告业主杨某要求判令被告某物业公司拆除小区安装的电梯刷卡系统,但最终原告的诉求被法院驳回。   原告杨某是徐州某小区业主,一直按期缴纳物业费。2014年春,被告某物业公司接管小区物业。同年8月,物业公司在电梯内安装了电梯刷卡系统,并贴出通知要求业主去办理电梯卡,并缴纳80元安装费和10元卡费,从同年10月起小区内所有电梯均启用刷卡系统。杨某不愿意办电梯卡,导致其无法正常使用电梯。他认为电梯刷卡系统存在诸多毛病,如电梯只能在固定楼层停,亲戚和快递员均需下楼迎接,电梯运行速度减慢等;他还认为物业公司借安装电梯刷卡系统强行征收物业费用,认为物业公司未经业主同意就对小区内附属设施进行改建属于违法行为。杨某与一些业主找物业公司协商无果,遂诉至法院,称物业公司安装电梯刷卡系统的行为侵犯了其合法权益,要求判令物业公司拆除该刷卡系统并公开道歉。   物业公司辩称,2014年8月,物业公司在该小区安装电梯刷卡系统,试运行两个月,期间没有业主提出异议,且这项业务经过了业主委员会的同意,业主委员会通过业主群对业主进行回访、调查,然后给物业公司开具授权书,物业公司才开始安装电梯刷卡系统。物业公司表示安装电梯刷卡系统可以遏制不缴纳物业费的行为,但被告的初衷并非如此。物业公司向法庭提交了张贴公告及业主委员会授权书等证据。   法院经审理认为,行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任。一般侵权责任须同时具备以下四个要件:行为、过错、损害事实和因果关系。本案中,小区业主委员会作为小区业主大会的执行机构,有权代表业主决定有关共有和共同管理权利的重大事项,小区业主大会和业主委员会作出的对小区共有部分管理方面的决定,对全体业主具有约束力。本案电梯系建筑物共有部分的附属设施,业主委员会有权代表全体业主对电梯设施进行管理和维护,物业公司作为小区的物业服务企业,其安装电梯刷卡系统,系受到小区业主委员会的授权,其安装行为具有正当理由,主观上不存在过错。法院认为,杨某认为物业公司侵犯其合法权益,无事实与法律依据,遂判决驳回其诉求。   ■法官说法■   物业公司安装电梯刷卡系统是否构成对原告合法权益的侵害,取决于被告的上述行为是否存在主观过错。根据法律规定,业主对建筑物的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主可以建立业主大会,选举业主委员会。业主大会或业主委员会的决定,对业主具有约束力;如果物业公司针对该小区的管理行为没有经过业主大会或业主委员会同意或授权,无疑是不应当被允许的
业主撤销权适用范围的界定 【案情】   2013年9月2日,A开发公司(甲方)与B业主委员会(乙方)签订了《D小区物业用房、临时门面使用分配协议》(以下简称协议),主要内容有:小区物业管理用房及小区所有门岗由乙方使用,如有收益归业主所有;小区9个临时门面由甲方使用,其9个门面收益归甲方所有;若遇物业用房,门岗和临时门面拆迁,拆迁补偿金等所有收益甲乙双方按各自50%的比例进行分配。B业主委员会签署该协议并未经业主代表大会决议或获得业主大会授权,直到2014年10月B业主委员会将协议公示,李某等业主才知晓该协议内容。原告李某等业主认为被告B业主委员会与被告A公司签署的协议侵害了业主的合法权益,请求法院撤销该协议。   一审法院认为,在业主撤销权纠纷中,业主享有的撤销权仅限于业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益,协议是不属于业主撤销权范围的,故驳回了原告的诉讼请求。二审法院认为,本案B业主委员会与A公司签订的协议,本质上是B业主委员会作出决定的一种表现形式,属于业主撤销权适用范围。该协议内容显然侵害了业主合法权益,故判决予以撤销。   【分歧】   物权法第七十八条规定:“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”就业主撤销权的适用范围而言,单从上述法律规定看,应该是侵害业主合法权益的业主大会或业主委员会就小区共有和共同管理重大事项而作出的决定。然而司法实践中,有很多新情况发生,使得对业主撤销权适用范围的理解出现不同的观点。   一种观点认为,本案被告A公司系D小区的开发商,并非小区业主委员会,故A公司不是本案的适格被告。依据物权法第七十八条第二款之规定,在业主撤销权纠纷中,业主享有的撤销权仅限于业主大会或者业主委员会就小区共有和共同管理作出的决定侵害业主合法权益的情形。而本案原告李某等请求法院撤销的内容是被告B业主委员会与被告A公司签署的协议。因本案中协议仅仅是被告B业主委员会签署的一项合同,而并非被告B业主委员会就小区共有和共同管理所作出的决定,因而并不属于业主撤销权适用的范围。   另一种观点认为,对业主委员会的性质和法定职责要准确理解,物权法第七十八条第二款规定“业主大会或业主委员会作出决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”,而对业主撤销权适用范围的理解不能过于机械。法律赋予业委会的职责是有限的,除非业主大会有授权,业委会无权作出对业主权益具有重大现实影响的决定,因为业委会本质上仅是业主大会决议的执行机构。就本案而言,业主委员会与开发商签订的物业设施收益分配协议本质上是业主委员会就小区共同管理的重大事项作出决定的一种表现形式,如果该协议的签订程序违反法律,或内容侵犯了业主合法权益,则其应属于业主撤销权的适用范围。   【评析】   业委会私自签订收益分配协议业主可行使撤销权   笔者赞同上述第二种观点,即协议是D小区业主委员会就小区共有和共同管理作出决定的一种具体表现形式,如果协议内容侵害业主权益,则其应属于业主撤销权的适用范围。   1.业主撤销权的特性   其一,传统民法理论认为,撤销权在性质上属于形成权。所谓形成权,是指权利人仅依其单方之意思表示即可使民事法律关系变更或消灭的权利。而业主撤销权所要撤销的是业主大会或业主委员会所作出的决定,所涉及的是多数人的利益,这必然应该是十分慎重的,不能单凭个别人的意志就可以决定,因此物权法并未赋予业主对业主大会或业主委员会决定直接撤销的权利,而必须经由人民法院审查该决定是否侵害了业主的合法权益,再作出是否撤销的判决。因此业主撤销权不属于传统民法所指的形成权。   其二,业主撤销权具有请求权的性质。笔者认为,业主撤销权,实质上是业主对自己的合法权益,包括物权、债权、知识产权等,在受到业主大会或业主委员会决定侵害时的侵害排除请求权的一种具体体现。当这种侵害排除请求权直接行使遭到拒绝后,法律赋予业主可以通过司法途径获得救济的权利。因此,业主撤销权,实质上是一种侵害排除请求权,具有请求权的性质。   其三,也是最具有实践意义的一点,业主撤销权与我国民法中明确规定的债权人撤销权、合同撤销权相比,也有其特殊之处。因为业主撤销权属于集体成员撤销权之一,是集体成员中的个体或部分个体对侵害其权益的集体决定进行抗辩的一种方式。物权法设立业主撤销权,是为了防止业主大会或者业主委员会滥用权利作出决定侵害业主合法权益。   2. 业主撤销权范围的界定   第一,关于业主委员会的性质。业主委员会这一组织虽然早在20世纪90年代即在某些地区产生,但作为专门术语出现在法律文本中却始于2003年国务院颁布的《物业管理条例》。修订前的《物业管理条例》虽然并未对业主委员会予以正面界定,厘清业主委员会的内涵和外延,但在第十五条规定:“业主委员会是业主大会的执行机构。”2007年修订后的《物业管理条例》第十五条第一款删除了上述规定,改为“业主委员会执行业主大会决定的事项”。由于物权法以及相关配套法规对业主委员会的性质及地位并未明确,学术界以及实务界对业主委员会的性质存在很大争议。《物业管理条例》在修订后虽然未明确使用“执行机构”的表达方式界定业主委员会,但物权法第七十六条规定:“下列事项由业主共同决定……(七)有关共有和共同管理的其他重大事项……决定前款其他事项应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》在第十五条也明确了业主委员会履行职责的范围。据此,小区业主委员会应是本建筑物或建筑区划内所有建筑物的业主大会的常设执行机构,按照业主大会的决定行使管理小区的职责。   第二,关于业主撤销权适用范围。物权法第七十八条第二款规定:“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”单从字面上理解,业主撤销权适用的客体就是由业主大会或者业主委员会作出的侵害业主合法权益的决定。但是,依照物权法相关规定,除了业主大会明确授予的职责外,业主委员会无权作出对业主权益具有现实不利影响的决定。根据物权法第七十六条的立法目的,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条将物权法第七十八条第二款的规定扩张解释为不仅包括侵害业主的实体权利,也包括作出决定的程序违法。这样,业主行使撤销权的理由有如下两种:1.决定的内容直接侵害了业主的合法权益,如剥夺了业主利用公共设施的权利;2.决定的内容并无违法之处,但作出决定的程序违法或超越法定权限。与此相对应,对业主所享有的合法权益的侵害即可分为实体权益的侵害或程序权益的侵害。   3.侵害业主合法权益的协议应被撤销   从上文的分析应当看到,法律法规赋予业主委员会的职权是有限的,除了业主大会所授予的职权之外,业主委员会无权就小区共有和共同管理作出对业主权益具有重大影响的决定。对物权法中业主撤销权适用范围的准确理解是防止业主委员会滥用职权、保护业主合法权益的关键。   具体到本案而言,如果简单地认为只有业主大会或者业主委员会就小区共有和共同管理作出决议侵害业主权益的,才是业主行使撤销权的客体,则属于对业主撤销权适用范围的理解过于机械和狭隘。本案中协议理应被撤销,理由如下:其一,依照物权法、《物业管理条例》和《最高人民法院关于建筑物区分所有权适用法律的司法解释》中关于业主撤销权适用的立法精神,本案中D小区业主委员会与小区开发商A公司签署的协议,是B业主委员会就小区共有和共同管理做出决定的外在表现形式。小区业主委员会与小区开发商签订的关于物业设施收益的分配协议,在本质上是小区业主委员会针对小区共有和共同管理作出的决定,亦即该收益分配协议虽然表面上是双方就小区物业用房收益分配的合同,但是如果该协议内容侵犯了业主合法权益,则其应属于业主撤销权适用的范围。其二,小区内物业用房、临时门面的使用关乎业主的切身利益,尤其是协议中拆迁补偿金等所有收益各自50%的比例进行分配的条款明显有损业主合法权益。因此,本案中所涉物业用房、门岗和临时门面收益处分事宜应该属于小区业主大会才能决定的重大事项,依照法律规定应当只能由小区业主大会作出决议。本案被告B业主委员会未经业主大会作出决定而擅自与开发商A公司签署协议的行为,超越了其法定职权,存在严重的程序违法,属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定的情形,也应依法被撤销。   (作者单位:重庆市第五中级人民法院)
房屋漏雨,可以拒交物业费吗? 问:我是大庆市高新区祥阁小区的一名业主,我家是顶楼,辖区物业公司为大庆宏福物业公司,由他们为我们小区提供物业服务。后因我家房屋漏雨、跑水等原因,经与物业公司多次交涉未果。为此,我从2013年1月1日至2014年12月31日,拒绝交纳物业费,拒交数额为5175元。现在物业公司要起诉我。请问,我能否以房屋漏雨、跑水为由拒交物业费?                                 大庆 郑女士   答:业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,只要不违反法律、行政法规的强制性规定,对业主是具有约束力。物业公司按照合同约定提供了物业服务,你方应按约定交纳物业服务费。   关于你方认为,因房屋漏雨给你家造成损失,物业公司具有不可推卸的责任,并以此来对抗物业费的交纳,但是房屋漏雨属于房屋质量问题,物业公司收取的只是其提供物业服务的费用,并没有收取其它有关房屋质量维修费用,因此,也就不承担因房屋质量问题而致使你房屋漏雨所产生的维修义务,故你以此来抗辩,理由不能成立。   因此,建议你与物业公司沟通,把物业费交上。否则进入诉讼,你方可能会败诉,并将承担相关的诉讼费用。   作者单位:黑龙江大庆高新区人民法院
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的 最高人民法院 关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释 (2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过) 为正确审理物业服务纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。   第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。   第二条 符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:    (一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;    (二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。   前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。   第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。   物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。   第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。   第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。   业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。   第六条 经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。   第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。   第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。   物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的,人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。   第九条 物业服务合同的权利义务终止后,业主请求物业服务企业退还已经预收,但尚未提供物业服务期间的物业费的,人民法院应予支持。   物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的,按照本解释第六条规定处理。   第十条 物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。   物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。   第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定,适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。   第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同,以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷,人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。   第十三条 本解释自2009年10月1日起施行。 本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。
10.1回南范见闻-----脏+堵 中国哪个省污染最厉害? 河北哪个市污染最厉害? 唐山哪个区污染最厉害? 古冶哪个镇污染最厉害? -------------------------------------------- 在外面,总听周围的人夸赞唐山发展的好,震后重建很成功。我感觉那是往事了。 曾几何时,我以自己是唐山人为荣;我是唐山人,我骄傲啊。 而今,我依旧骄傲。可是,我也疼心生活在这环境下的父老相亲。 9.29从广东折腾一天跑回老家,进入唐山市区,感觉依旧很好,可是走上唐古路,见那路面,还有那路上来往的大货车,心中感觉阴沉了些许。 路上灰尘满天飞,开车窗是绝对的奢望,路边树叶灰绿灰绿的,可能雨水少,一层厚厚的尘土。 30号从林西坐上219想回南范,很庆幸的在16中门口坐上了车,晃晃悠悠到了矿务局,开始无路可走 前看不是多少里都是大货车,后面没有过10分钟,也看不到边际了。。。。满路的泥水,有火车里汤下来的,有火车给轮子降温洒的。。。。路边倒是没水,可是尘土恨不得盖过鞋子。。。。 219上等了20分钟看是无望通畅,下车步行3公里左右,小伙伴们,3公里,那是6里地啊,6离地全是尘土,路边偶尔有摩托车或者电动车甚至自行车路过,都能让尘土飞扬,好是壮观,马上能让你的能见度只有1米。。。。。吃尘土基本吃饱了 10.2号准备去乐亭,想从青头营上高速,没有敢走迁唐线,从这个村到那个村,再到下一个村,天上污染的,连GPS卫星信号都搜不到,一路泥土路过了东海钢厂,才爬上迁唐路,上了告诉。。。 晚上回来就操把瞎子了,5点半下青头营出口,下了告诉能见度马上下来估计只有3米,3米的能见度什么概念?开着大灯,远光,最多5米的能见度。。。。 一个是路上的尘土,一个是对面大货车的8个大灯, 8个大灯啊 。。。。刺瞎你钛合金的狗眼能。 我反正是瞎了。 ------------------------------------------------------- 再次分割,不堪回首的经历。。。。。未完,待续
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