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才看的两会房事,大佬们分析哇 3月5日上午,十三届全国人大二次会议开幕,国务院总理李克强作政府工作报告。政府工作报告对房地产提到了什么?让我们一起来看下! 一、政府工作报告再提房地产,楼市总基调定调 在今年的政府工作报告中,房地产被多次提及,楼市总基调再度发生变化: 更好解决住房问题,落实城市主体责任,改革和完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳发展。 继续推进保障性住房建设和棚户区改造,保障困难群众基本居住需求。城镇老旧小区量大面广,要大力改造提升。 健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。 与往年相比,今年对于房地产的表述,置于“城镇化”的章节中,不再单列,次数较少,整体基调相对平稳。 二、三年楼市之变:从去库存到稳楼市 楼市与大环境息息相关,当经济环境、市场环境乃至国际环境都发生变化时,楼市调控的基调自然要发生变化。 2017年,楼市的关键词是“去库存”、“因城施策”和“棚改货币化”。当时,三四线城市还面临高库存之累,正是借助棚改货币化,不到一年时间,三四线房地产库存快速去化,房价随之上行。 2018年,关键词变成了“房住不炒”、“房地产税”、“租售并举”。“房住不炒”的原则得到进一步重申,而时隔四年之后,“推进房地产税立法”再度进入报告。同时,“租售并举”的制度作为长效机制被提了出来。 这里的大背景是,房价持续上行,楼市调控自然要从去库存变成控楼市,整个2018年上半年,楼市调控之严厉,超乎往年。 2019年,关键词变成了“落实城市主体责任”、“促进房地产市场平稳发展”、“房地产税”。不仅没有重申“房住不炒”,去年浓墨重彩的“租售并举”也未强调。 值得一提的是,与往年住房问题专辟一段表述相比,今年房地产相关内容隐藏在“城镇化”部分,不再单列表述。这不仅意味着楼市调控的转向,同样意味着房地产重要性的变化。 至少在2019年,楼市的核心是稳,不对经济形成拖累。至于是否要刺激楼市,要随着经济形势的变化而变化,现阶段暂时还没有迹象。 相比而言,稳经济和稳就业是第一位的,刺激实体经济也是第一位的,房地产的重要性排在最后。 三、三年货币之变:从去杠杆到宽货币 楼市走势,与货币大环境息息相关。 一旦货币政策收紧,楼市的水源就会受到影响。没有货币面的支撑,楼市很难出现新一轮上涨。同理,在下行周期,货币面的变化对于楼市的影响可谓至关重要。 2017年,货币政策的关键词是“稳健中性”、“去杠杆”。在去杠杆的大背景下,货币政策开始逐步收紧。 到了2018年,关键词变成了“中性”、“松紧适度”、“管好货币供给总闸门”。相比于2017年,整体表述有所松动,原因是宏观环境发生变化,这一年不再设置M2增速目标,可以看成货币政策松动的开始。 而到了2019年,关键词变成了“松紧适度”、“合理充裕”、“降低实际利率”,宽货币成了主基调。 与往年相比,今年不再提及“保持中性”,而“管好货币供给总闸门”变成了“把握好货币供给总闸门“,整体基调偏宽松。 事实上,从去年开始,宽货币就已正式上路。 可见,基于稳经济的大前提,货币政策还有较大宽松空间。不过,值得注意的是,有关方面多次强调,“坚决不搞大水漫灌”。 四、对19年房地产市场的影响: 1.棚改也许会在2020年全面叫停。 2018年,全国棚改计划为580万套,实际完成量高达626万套。按照三年计划,2019年和2020年全国棚改还剩下874万套的余量,平均每年为437万套,相比2018年平均缩水1/4。 2.稳经济和稳就业是第一位的。 在2019年召开的地方两会中,“稳地价、稳房价、稳预期”也成为了高频出现的词汇,在上海、河南、湖北、江西等省市报告中均有体现。 无论是减税降负,还是解决实体经济融资问题,抑或壮大国内消费市场,目的都是一致的。相比而言,房地产的重要性下降,稳字当头,底线是不能对经济形成拖累。 3.楼市调控政策底已经触底。 “一城一策”终将成为主流。落实城市主体责任,意味着城市对于楼市调控的话语权增强。但哪些城市有望宽松,哪些城市还会持续紧缩,有待进一步细则出台。 4.货币政策会更加宽松。 无论是“松紧适度”,还是“流动性合理充裕”,抑或“降低实际利率”,都意味着“宽货币”将成为今年货币政策的主基调。预计在与资金面相关的表述中,小微企业仍旧会是政策的扶持重点,相应的,房地产会继续面临“限流阀”的控制。
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