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【本地交流】深度解析：新泰市房价及未来走势一、新泰市房价高不高？这个问题似乎没有问的必要，大多数人认为房价虚高，不仅新泰，全国都是如此，从个人角度来看说房价高是没错的。但是，从大环境下解释却并非如此，因为最近10多年房价猛增的背后正是城市化进程加快的时期，可惜大多数人的收入增长速度并没有跟上，这是大环境所致，也是个人觉得房价过高的根本原因，实际上按市场供求关系上看，现在全国大多数地方房价可能是合理的，为了让需求者能够买房，国家出台了面向普通需求者仅有的高达30年的低息贷款。二、现行房价的背后支撑是什么？先来看下2019年政府财政收支情况：实际上，你查一下前几年财政也是入不敷出，全国各地基本情况也差不多。因为地方政府长期入不敷出，当年中央把房地产这块收入划给了地方财政。在财政压力下，这就要求在新的产业结构调整完毕前财政收入大多还需房地产支撑，这是支撑房价的一个原因，但不是主要原因，下面是我们讨论的重点：支撑房价的根本原因是市场供求关系。首先我们需要确定需求量和供给量。 2.1确定购房需求量为了得出住房需求方和供应方数量，考虑到25岁之前具备买房条件的数量以及改善型住房需求量可以忽略不计，我们适当简化下模型，比如按照第六次人口普查常住人口25到39岁之间男性为购买主力，这一部分有多少比例买房可以用常住城镇化率作为系数。采用户籍城镇化率会比常住误差更大，所以本文采用常住城镇化率作为系数，但是不论采用哪种计算在总体上不会影响结论。购房系数确定了，然后以2018年常住人口为样本计算需求量。六普人口结构如图所示：我们可以算出25到39岁男性比例占人口总数的12.481％，根据《2018年新泰市国民经济和社会发展统计公报》中常住人口127.31万可得购房主力为15.89万，2018年常住城镇化率大概在65％左右，2006年城镇化率在47％左右，每年基本上至少1％城镇人口数量增加，这也是每年的住房需求量。《2018年新泰市国民经济和社会发展统计公报》：我们可以算出买房主力也就是需求方的数量大致为10.3493万人。 2.2 确定住房供应量接下来确定供应量：考虑到2006年以前楼房交易较少，可以根据新泰房管局网站2006年以来119个小区已售和未售总和去掉商业性质的部分即可大体确认供应量。 2006年以来可交易的119个楼盘出售概况：根据汇总减去非住宅类型可得供应住房为48217套，这里面包含了地下车库仓储以及各别商业性质的数量，实际住宅数量远少于4万8，根据计算需求方为103493人，根据身边实际情况大家可以自行判断一下差不多平均每4户人家就有1户买房需求。需求明显大于供应，这是如今新泰房价高的根本原因。另外，高房价背后还有一个支撑是土地价格和供应量。 2.3土地价格和供应我们来看下近几年政府土地供应和地价情况： 2011到2015年土地价格和供应情况：2016年到2020年土地价格和供应情况：注意左边数值为地价单位，右边为增速。总体来看，土地供应量近几年没有明显的增长，但是地价从2011年90多万每亩不到10年涨到了333万每亩，土地供应不足加上需求量太大导致房价过高，从市场来看这是房价的正常反应而不是人为或者政策上的原因，即使政策方面所致也是政策影响了供需关系导致价格的变动，比如住房不炒政策会通过遏制投机性购房和增加土地供应来遏制房价过快增长。三、2020年疫情对房价的影响以及未来走势。 2020年政策上依然明确住房不炒，疫情对房价影响有限，短期会使二手房供应的增加以及购房需求的减少，但影响有限，长期来看需求依然旺盛。我们先看一下《新泰市城市总体规划（2018-2035）》：根据规划，新泰市行政辖区范围总面积约1946平方公里，到2022年，新泰市域常住人口140万人，规划远期2035年新泰市域常住人口150万人。规划近期2022年新泰市域城镇化率65%，城镇常住人口91万人；规划远期2035年新泰市域城镇化率70%，城镇常住人口105万人。首先说明一下，这个人口规划包含天宝镇在内，它本身根据《新泰市城市总体规划（2015—2030）》基础上编制。按照规划，2022年常住需要增加4.7万多实现目标，按65％的城镇转换未来2年多大概3万人口进城，这一项会增加不少需求，对应的大学城、新城控股综合体等会增加供应，这2年会加速完成，从今年拿地价可知，新盘起来后很难比之前楼盘低，需求增加的影响和高地价很难使房价下来。至少在2023年前，最近两年的新盘房价微涨的可能性还是很大的。2035年城镇化率虽然放缓，但是每年仍有新增1万多点的城镇人口，长期来看，购房总需求还是不断增加。截止目前，新泰在售住宅存量有6077套，但是每年实际需求都在1万左右，如果2023年以后土地供应跟不上并且以现有政策施行房价下来还是很难，但即使如此也无需担心，因为未来平均工资的涨幅大概率超过房价涨幅，从这个层面上来说，房价是降了，未来有能力买房的人会越来越多。这也是未来不建议投资买房的原因，房子这个赛道已经完成了历史使命。今年政府没有棚改计划，全国很多地方2020年完成了棚改，这个棚改结束会对房价造成一波冲击，这是买房的好时候。从长期看，房价还得看供求比，也可以算每年的供求关系，看看近几年供求差在增加还是缩小基本也能判断房价未来走势。这里说一下为什么不增加土地供应，因为土地本身就是稀缺资源，按照如今土地存量，也卖不了几年了，如果一下子放那么多，价格也不会高哪里去，还不如一点点高价卖也能收益最大化。还有就是城市承载能力有限，如果过快通过增加供应导致房价下跌，进城人口快速增加也就是城市化进城过快，会导致公共资源的挤兑，就是说城市配套建设跟不上无法匹配承载那么多人，比如1个医院覆盖10万人和1个医院覆盖20万人自然是2个不同的世界。最后土地供应方面，后期如果农村宅基地入市或者小产权转正如期实现，才是楼市真正的末日，这个就稍微有点远了。最后，在新泰，不要买房投资。

疫情很快结束，大家不必惊慌简单做了下统计，1月27号是疫情的高峰，增长率创新高，之后一直在下降，按照趋势，2月9号左右疫情基本得到控制，所以很多地方规定2月9号以后可以复工。在这里多说几句，这次疫情控制中国所作努力得到世卫组织高度评价并已成为世界标杆，世卫组织将此疫情宣布为紧急公共事件，不是针对中国，而是考虑到大多数国家不具备中国应对疫情的能力。从历史上看，每次中国遇到重大灾难，总会有一批人站出来将她保护的很好，大家不必惶恐。致敬为抗疫情奉献付出的各界人士。

写于2020：新泰发展前景比想象的要好在谈前景前一个绕不过去的问题便是房子，一个月前我曾写过一篇帖子说明新泰房价为何这么高，私下里也收到一些咨询问什么时候出手比较好，对于买房者我上贴已经说过去年12月和今年1月份买房是合适的时期，事实上也是如此，不仅新房促销力度大，二手房降价幅度也超出想象，对于卖房者现在也是置换更好区域的好时期，如果常住要求不高，要量力而行住房不炒，卖不出去也不必急于降价急于出手，因为新泰前景远没有一些人想的那么悲观，房价从来不是束缚地区发展的关键因素。现除了1、2线城市全国房市基本情况也都差不多，在上帖中明确指出未来房子投资性大打折扣，因此要谨慎投资，说是谨慎是因为房子并非不具投资价值，而是只剩下一一些结构类机遇，这种机遇即使掌握充足信息的专业人士也不会轻易投资，而且国家现在明确不要炒房，跟国家做对手盘一定会得不偿失。投资性盈利已失效，那么作为保值是不是仍有操作性？如果房子已不是问题，新泰未来前景如何？（注：这里保值不意味着不赔本，对于上涨来说比其他区域涨的多，相对跌而言比较其他区域抗跌）近3年以来，新泰房价跟全国很多三四线以下城市一样涨幅惊人甚至一些地方翻了一倍，尽管房价在转型前快速透支了未来几年的房价导致虚高，但是市场不会说假话，涨幅高低自有它的道理，比如新泰一中周边，城东区域，城北区域，撇开政策方面的原因，他们是以什么资本或者未来资本透支了房价呢?城北几年没去城建现在跟二线城市一样，政务服务区决定了那边的核心定位。城西虽然房价比不上其他区域，但是近几年同样涨幅不小，城建如火如荼日新月异。新泰一中那边更不用说，未来可能是新泰主城中心区域，要环境有环境要资源配套有配套。所以很多买房者如果这几个地方比如城东城北价格差不多根本不要过多考虑，无论选择哪个都是明智的。关于新泰前景，我们以城东为例，东区旅游资源丰富，环境优美，清音公园加持，学区配套等等，这些足以支撑新泰城东的房价和涨幅，即使未来房价有所缓和下降（降幅不会很大）这些现有信息也足以明确城东区域的保值性。要想富先修路，现代化城市发展当然离不开现代交通-----城际高铁：在《新泰2018-2035规划》中指出城东的地位跟其他区域一样还将进一步提高：城市规划目标实现最晚到2035年，实际上城东站建成一定会提早不少年。想一想过去10年快不快，未来10年可能更快。政府现在也在积极争取，明确2020年内争取高铁尽快实施的目标：最近几年几乎每个月都有人问关于新泰高铁的，看看人民对高铁的期待你觉得还会远吗？在国家规划的城市群概念中，城际通勤时间不超过2个小时。新泰有高铁之后去济南估计1个小时左右，周末去游玩吃饭当天回来也很方便。高铁通勤后区域经济将激活，这不是单一流向比如县级向中心区域流动，而是双向流动双向带动，比如清音公园青云湖，这些硬件不比济南景区差，通勤方便以后，这些资源都是可以共享的，距离在时间互补下已不是问题，在济南堵车1小时可能有些人已经到新泰去玩了。对于城市发展绕过房子还有一个问题是人才问题，之前很长一段时间，人才的确是周边向中心区域流动，虽然这种趋势未来很长一段时间仍是如此，但是城际轨道以及区域联动性越来越紧密后，中心城市的人才政策性外溢也在所难免，关于人才引进现在各个区域比如去年济南青岛，去年底淄博等地展开抢人大战纷纷出台优惠政策，虽然新泰跟他们不一个线，但也可以做出自己的特色，新泰有优良的教育资源，我们应该提早布局。关于产业问题，当从规划中看到定位为现代化工业城市而不是现代旅游城市或者现代服务等等城市后我觉得更没有什么好担忧的了，工业是基础实业，工业及其衍生产业链可创造大量的就业，在现代化的转型加持下，未来会创造更多的就业和收入。中国的强大是基于强大的工业基础，未来中国工业只会升级而不会向西方一样大多转移出去大搞金融，在西方国家被转移掉的工业事实上现如今已是香饽饽，一个国家的强大应在强大的工业基础上强大金融，任何单一强都不是真的强。有一种说法是山东是缩小版的中国，在中国未来强劲发展的大趋势下，新泰何尝也不是顺势高进，一往无前。附： 2020新泰夜景： http://tieba.baidu.com/mo/q/checkurl?url=https%3A%2F%2Fv.douyin.com%2FqE8okB%2F&urlrefer=ed0040f503717cd92a992db53f2623fe 上贴《新泰房价为何那么高》： http://tieba.baidu.com/p/6393993519?pid=128835481878&cid=0#128835481878 《新泰市发展和改革局2019年工作总结及2020年工作计划》： http://tieba.baidu.com/mo/q/checkurl?url=http%3A%2F%2Fwww.xintai.gov.cn%2Fart%2F2019%2F12%2F12%2Fart_72972_8531035.html%3Fxxgkhide%3D1&urlrefer=76cac07eb69271a10c184abf9d326ea7 《新泰市城市总体规划(2018-2035)》: http://tieba.baidu.com/mo/q/checkurl?url=https%3A%2F%2Fbaijiahao.baidu.com%2Fs%3Fid%3D1628667466644335733%26wfr%3Dspider%26for%3Dpc&urlrefer=b1c4bf49f2eaff86fd160d39074f68f2

新泰市“十三五”规划，非煤产业工业总产值占比已经超83% 产业结构进一步优化，资源城市加速转型。三次产业比例由“十一五”末的7.6:58.2:34.2调整为7.2:50.1:42.7。工业提质增量，传统优势产业持续提升，新兴产业迅猛发展，全市规模以上工业企业、主营业务收入过亿元企业、利税过千万元企业分别达到426家、220家、231家，比“十一五”末分别增加78家、65家、57家，非煤产业产值占工业总产值比重达到83.2%；城乡统筹步伐加快，发展空间更趋优化。全市城镇化率达到57.8%，比“十一五”末提高6.8个百分点，被列为全省15个重点建设的中等城市。中心城区集聚辐射带动作用更加突出，滨湖新区开发建设全面铺开，公共基础设施逐步配套完善，主城区发展框架进一步拉开，城市形象品位持续提升；乡镇承载能力明显提高，两个副城区建设进一步加快，楼德镇、西张庄镇、翟镇被评为全国重点镇，楼德镇被列为全国建制镇示范试点镇；生态文明乡村建设加快实施，农村新型社区建设稳妥推进，农村人居环境全面改善。我市经济社会发展中仍存在许多不容忽视的矛盾和问题，主要是：经济总量偏小，产业结构不够合理，传统工业比重较高，大型骨干企业较少，产业集群发展水平低；人才支撑能力不足，创新能力不强,对外开放水平不高；区域发展不平衡，城乡统筹任务艰巨；社会建设和治理还存在薄弱环节，保障和改善民生任务繁重，公共服务水平有待提升；各级领导干部驾驭科学发展的能力需要不断提高，思想观念和工作作风有待进一步转变。对此，务必保持清醒头脑，始终坚持目标导向和问题导向相统一，进一步增强责任意识和忧患意识，强优势、补短板、激活力，加快推进资源城市转型升级，率先全面建成小康社会。

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