开着😄拖拉机 石油爷
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为陕西眉县房地产商算算账 看看到底赚了多少钱 眉县是一个总人口约30万人的小县城,经济发展落后,属于西北地区一个名不见经传的以农业为主的小县城,县里没有几家像样的企业,除了太白洒比较有名外,就是农民种猕猴桃在陕西省内小有耳闻。唯一得到国家级媒体宣传的是:《陕西眉县经适房最大137平米,申购者均为公务员》,就这样一个地方,房地产的发展房却非常的惊人,一套多层最原始的砖混结构房子一楼竞然到了的4200元/平米,就算六楼,也到了3200元,令人望而畏。    据一位业界朋友讲,2009年,这个县的房价大约1300-1500元/平米,还属于正常发展水平,就在这两年间,房价一路扶摇直上,涨到了现在这个房价水平。房价都是那几家黑心开发商商量好的,集体涨价,没有任何理由,小区内的品质极差,几乎看不到什么树和广场,全是密集房子。户型结构奇差无比,竟然为了省成本,洗手间做到了阳台上,这个县现在某些特珠人群将炒房当做赚钱工具。   到底房地产商赚了多少钱,我们一起帮他们算算账:   一般房产成本如下:1土地成本+2报建费用+3建安成本+4配套费用+5财务成本+6营销费用+7税费。 1、 眉县的土地应该在80万/亩,大多数还没到这价。按容积率2.5计算,楼面地价约450元/平方米   2、 报建费用取上限:约150元/平方米   3、 建安成本砖混结构约为600元/平方米;小高层约900元/平米。   4、 配套费用约30元/平方米(小区基本无园林)   5、 财务成本:由于眉县的房子都是期房,施工单位是垫资建设,未动工就开卖,基本上要求客户一次性付款,按揭的很少。所以贷款开发的可能性不大,唯一存在的费用就是管理费用,大约是销售收入的3%,以15万建筑面积。单价3500元计算,总收入约5亿元,管理费用约1500万,反算一下,约100元/平米(眉县的管理费用到不了这个价)。   6、 营销费用:眉县的营销理念极低,水平极落后,所以费用不超过销售额的0.5%,以上述案例反算约17.5元/平米   7、 相关税费按销售额5.75%计算,土地增值税与企业所得税是另外一回事(开发商有很多避税方法,这个无法计算,在此不表),我们同样以上述案例反算税费约200元/平米   综上所述,眉县的房价砖混多层结构成本应该在:1548元/平米,小高层应该在1848元/平米。   接下来我们再来说这该死的房价,一般开发商在经营过程中,只承担土地出让金与少量的前期费用就敲动整个项目的开发,我们以15万平米的小区来计算开发商投入的成本,以15万建筑面积。容积率为2.5计算,开发商前期投入应当在1亿元左右。(有些利用各种关系、资源和相互拆借的方法可以推迟土地出让金的支付时间,基本是玩空手道。),单价3500元计算,住宅总收入约5.25亿元,总成本约在2.32亿。利润应当在2.68亿。利润率115%。   这个还没有计算商业店面的收益,如果计算商业的收益会很可怕。据业内人士介绍,某些开发商拿1000万进入一个小县城开发项目,四年拿走了1个亿的利润。   按常规来讲,县级房地产项目的开发都是住宅10%利润,商业30%利润,综合利润率应当在20%左右。   就算将住宅的利润提升到20%,眉县住宅房价也应当是多层砖混结构1857元/平米,小高层2217元/平米。   再退一步,将住宅的利润提升到50%,多层砖混结构2322元/平米,小高层2772元/平米。   一位哲人讲过,当一个人的物质财富超越了他的精神财富的时候,往往正是悲剧的开始,一个人一个企业应当讲一点社会责任感与道德标准,古人云,以道御术,如果没有道,将是贪婪与欲望横行,哀哉!丧心病狂的市场!
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