唐祖鑫0377
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【本地交流】付某抹黑邓州，必须严惩 【本地交流】付某抹黑邓州，必须严惩
详解“售后包租商铺”套路！ 相信全国各地都有包租商铺在售，大到一线城市，小到小县城，经过很多的案例分析，包租格子铺十有八九都是未兑现的，要么从来没收过租金，要么收过一段时间租金，要么就是烂尾，只有少部分经营下去的商场是兑现了租金的，今天我们就来详细说一下包租格子铺的套路。 高回报 低总价、高回报是包租格子铺最大的卖点，也是最吸引人的地方，大部分购买格子铺的人都是看着高回报去的，一般包租格子铺的回报率都高于市场其他产品回报率，比如包租10年或者更长时间，第一年6%，第二年7%，第三年8%，第四五年9%，甚至达到10%的回报率。现在市面上大部分理财产品都达不到这个回报率，更不要说银行存款了，所以这就吸引了很多有点闲钱的人去购买。 低总价 有了高回报还不行，因为如果总价太高也没人买，这种格子铺基本上就是针对的普通家庭，有点存款但是不多，所以就想到了卖产权面积，也就是将商铺划为若干个小面积，但这只是在图纸上标明，并不会划为实际的商铺，也就是商铺还是整个大商铺，买的是大商铺里的其中一部分面积，这样分割下来一个商铺几个平方，这样虽然单价不便宜，但是也降低了总价。 租金抵房款 这个纯粹就是开发商的套路了，一般买这个格子铺开发商都会要求租金抵房款，明着是为客户着想，实则是将商铺售价提高再来售卖，本身商铺备案价可能就2万，但是开发商标价3万，然后在拿前五年或者前三年租金来抵扣房款，实际买下来也就是2万左右的单价，开发商没任何损失，消费者前几年没租金不说，还留给了开发商几年的缓冲时间。 规模大 一般这种包租的格子铺规模都较大，起的名都是些专业市场、大型商场之类的，然后还会告诉消费者这是政府扶持的，然后市场以后的前景有多大之类的，这就让人更相信回报率能够兑现了。 现在我们就举例来说一下。 例：小明在某商场售楼部买了一个二楼的包租商铺，包租10年，单价5万，8个平方，第一年回报率为6%，第二年为7%，第三年为8%，第四五年为9%，第6-10年随行就市不低于10%，该格子铺前五年租金抵房款，也就是小明只需要支付给售楼部24.4万。 我们来做个计算，第六年小明开始收租金了，按照40万的总房款回报率10%就是4万的年租金，月租为3333元，算下来每平416元，416元/平的租金是个什么概念？相信很多知名商场都达不到这个租金水平，何况还是二楼的商铺，所以如果开发商在招到商的情况下，必须要租到这么高的租金才能收支平衡，如果租金未达到这么多，那么面临大量的商铺，开发商资金链断裂是早晚的事，但是作为开发商来说，有可能从一开始就已经想好了结局，所以很多商场或者专业市场还未修好就烂尾了，开发商跑路了，有些修好了的，却一直招不到商，到最后也跑路了，留给消费者的就是用不了的商铺，找不到的开发商，还有个情况就是和消费者签订包租协议的不是开发商，而是皮包物业公司，如果收不到租金也是找物业，但是物业根本没钱，打官司赢了也没钱，只能自己认栽了。 包租格子铺的套路都是大同小异，就是利用消费者投入小、回报高的心理，结果到最后没得到回报，自己的钱也拿不回来了。 在遇到包租商铺时一定要结合实际情况考虑是否购买，特别是面对高回报时，要更加的谨慎，天上不会掉馅饼，回报越高，自然承担的风险也越高。
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