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涿州房产销售滞缓价格高位回落析疑　去年以来，国家出台了包括提高贷款首付比例、限价和限购等在内的一系列房地产调控政策，初步遏制了房价快速上涨的势头。作为毗邻首都北京的县级城市，涿州市房地产市场在国家调控政策和市场运行规律的综合作用下，近期出现了房价高位盘桓回落，成交萎缩的现象，其中蕴含的问题和隐患应引起关注。　　居民购房意愿迅速下滑　　在房地产调控大环境下，原来来自北京、江浙和山西的外来购买力受到明显的抑制，而经过前期房价的大幅攀升，涿州市区的房价最高已超过7000元/平方米，比2008年上涨了120%以上，相对周边其他县域房价高高在上，远远超过当地居民的购买能力，很多当地居民迫不得已把购房置业的目光转向了相邻的高碑店和白沟等地区，使房地产购买需求受阻，供求关系快速逆转，房产销售滞缓，价格也出现了高位回落的趋势，如今年新开盘的华泰豪庭二期自今年3月份开始销售至今五个多月时间，仅售全部房源的50%，而同时房产售价出现了打折销售的问题，甚至开发商为了促销，还推出了每周一套特价房的举措，据称特价房售价不到5000元/平方米。　　而二手房市场更是价格跌落，成交萎靡，成交均价由原来最高6800元回落至目前的6000元。并且鲜有成交，有的房产中介机构甚至一个月都不能促成一单交易。　　据调查今年1-6月份涿州市金融机构累计发放住房贷款2046户，同比减少3163户，累放金额6 .91亿元，同比减少9.5亿元。　　市场运行中的问题　　涿州房地产市场在国家调控政策和市场运行规律的综合作用下，近期出现了房价高位盘桓回落，成交萎缩的现象，其中蕴含的问题和隐患应引起关注。　　住房过度开发，商品房空置率大幅上升。涿州是一个只有60万人口的县级城市，当地新增住房需求有限，即使考虑城市发展和北京迁来人口的住房需求，每年所需住房也不过20多万平方米，但是目前住房开发面积却远远超过这一数字，2009年商品房预售面积46 .11万平方米，今年上半年更是突破43万平方米，形成一种强大的供应堰塞湖效应，对房价下行形成了巨大的压力，住房大量闲置，形成了社会资源的极度浪费。据调查该市交工1-3年的住宅　　小区商品房空置率甚至超过60%以上。　　房地产开发企业良莠不齐，房产质量难以保证。目前涿州市67家房地产开发企业中，具备一级资质的仅1家，二级资质的6家，其余为暂定资质或不具备资质。这些开发企业中，最高注册资金2亿元，而暂定资质的一般都在1000万元以下，最低注册资金只有500万元，这些小型开发企业大多抱着捞一把就走的思想，内部管理和财务制度混乱，其中不乏企业注册验资后抽逃资本金的行为，企业抗风险能力明显不足，建筑工程质量难以得到有效的保障。　　房地产市场非理性膨胀，造成地方财政对房地产业的过度依赖。房地产开发和交易的异常火爆，刺激了涿州市土地市场的空前繁荣，据调查2007年该市地王成交价为每亩117万元，而到了2010年地王拍卖价达到了每亩463万元。受益于土地价格的节节攀升，从2007年到2010年涿州市财政土地出让收入从9700万元增加到70808万元，短短3年收入增长了6 .3倍。加上房产交易营业税和契税以及相关的建筑等与房地产相关行业的税收收入，源于房地产行业的财政收入超过了10亿元，占地方财政收入的50%以上。必须看到在财政收入连创新高的同时，财政收入过度依赖房地产行业的问题日益凸显。　　政策调控和实施中存在漏洞，调控效果被打折扣。由于前期涿州未出台针对非本地居民的住房限购政策，而一些开发商曾经给出的“买房送户口”的噱头，更使得大量外地人涌入涿州，造成涿州房价被一哄而起，泡沫急剧增大。另外从银行贷款环节看，银行缺乏认定一套和二套住房的有效手段，只能单一从人民银行征信系统信息平台查询购房人是否办理过住房贷款，或者由购房人自认一套或二套住房，并写出保证书，不仅方法单一，并且很难保证真实性，致使投资和投机因素加大，国家房地产调控政策不能有效落实。　　保障性住房开发进度迟缓，中低收入者住房难的问题难以缓解。地方政府保障住房建设缺乏动力，今年地方财政用于保障房建设的投资仅1.3亿元，开工建设900套，面积5.4万平方米，其中廉租房234套，公租房666套，这对于大量低收入者的住房需求来讲无异于杯水车薪。　　开发商预售资金未纳入银行监管范围，存在监管真空。2010年4月，住建部出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售有关问题的通知》中明确规定“商品房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设，预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付”。然而大多数开发企业未遵循一个预售许可证申请对应一个账户的原则，没有在监管银行设立专用账户，也未与监管银行签订商品房预售资金监管协议。商品房预售资金中定金和首付款全部由开发商直接收存，银行只对贷款部分实行监管，给工程按期竣工交付留下了隐患。　　健康发展的建议　　建议政府建设部门认真贯彻落实国家房地产调控政策，坚持调控方向不动摇，调控力度不放松。首先要严格控制投机和投资性住房需求，努力增加商品房市场供应，稳定市场预期。建设部门要严厉查处房地产开发建设和交易环节的违法违规行为，维护房地产市场健康发展。加快保障房建设进度，解决中低收入阶层的住房需求，将保障房建设任务分解落实情况以及项目开工建设、竣工情况公之于众，以便群众监督。　　其次，物价部门要进一步完善住房销售明码标价制度。坚决查处未按规定一房一价明码标价的企业和违反房地产交易价格法律法规的行为。严格房地产市场准入，强化广告宣传和营销管理。工商部门要严厉查处商品房销售中的违法广告、合同欺诈等侵害消费者合法权益的违法行为。　　另外，涿州市各国有商业银行要谨慎选择与房地产开发商的贷款合作，防止房地产市场剧烈波动引起中小开发商破产倒闭而导致的金融风险。遵循一个预售证对应一个贷款合作银行的原则，避免银行间的非理性竞争；认真落实差别化住房信贷政策，保障二三套购房调控措施的有效落实；商品房预售资金要全部纳入监管专用账户，开发商必须要与贷款合作银行签订“商品房预售资金监管协议”，不得直接收存商品房购房定金和首付款等预售资金，确保预售资金用于商品房项目工程建设直至项目竣工。

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