五虎山漂流的个人资料

元旦快乐 2016.1.1.元旦快乐.

电梯维保高手必须明白的100个电梯问答 1.问：电梯怎样验收？答：电梯由施工单位安装好后，要按国家规定的技术标准和质量标准进行验收。验收时，由施工单位向物业管理公司提交验收资料。 2.问：电梯资料有什么？答：电梯的出厂合格证，性能测试、运行记录，安装使用说明书等。还有电梯的原理图、安装图等。 3.问：电梯设备怎么管理？答：电梯设备经验收合格后，划归物业管理公司管理，同时可投入使用。物业公司工程部的电梯管理员应建立电梯的档案并妥善保存。未经过验收合格的电梯，物业公司绝对不能接管。 4.问：为什么电梯的使用安全非常重要？答：为防止电梯因使用不当造成损坏或引起伤亡事故，必须加强电梯的使用安全管理。 5.问：电梯使用安全管理主要有什么？答：安全教育、乘梯人员的安全管理、电梯困人救援的安全管理。并乘坐有年检合格的电梯。 6.问：为什么配电柜前后要铺设绝缘垫？答：主要因为保护操作者的安全，有带电工作，保持等电位，就不会有电的灼伤。 7.问：为什么电梯维修人员严格按操作规范？答：为了确保电梯的安全运行，维修人员要经有关部门统一考试合格后才可上岗。物业管理公司设备部电梯管理员负责制定司梯人员的安全操作守则，并监督执行。守则内容是：保证电梯正常运行，提高服务质量，防止发生事故。 8.问：电梯安全必须执行操作规程是什么？答：（1）每次开启厅门进入轿厢内，必须作试运行，确定正常时才能载人。（2）电梯运行中发生故障，立即按停止按钮和警铃。并及时要求修理。（3）遇停电时，电梯未平层禁止乘客打开轿厢门，并及时联系外援。（4）禁止运超大、超重的物品。（5）禁止在运行中打开厅门。（6）工作完毕时，应将电梯停于基站并切断电源，关好厅门。 9.问：为什么电梯困人应紧急救援？答：主要是确保乘客的安全是电梯困人援救理工作的目的。凡遇故障，司梯人员应首先通知电梯维修人员和管理人员，如电梯维修人员和管理人员10min仍未到达，设备部经过培训的救援人员可根据不同情况，设法先行释放被困乘客。 10.问：为什么规定电梯困人援救的程序？答：是保障操作者和乘客的安全，规范电梯困人援救工作，以确保乘客的安全是电梯困人援救理工作的目的。 11.问：救援步骤是什么？答：当发生电梯困人事故时，电梯管理员或援救人员通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，静心等待救援人员的援救。被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢门属于半开闭状态，电梯管理员应设法将轿厢门完全关闭。准确判断轿厢位置，做好援救准备，维修人员到达后根据楼层指示灯、ＰＣ显示、选层器横杆或打开厅门判断轿厢所在位置，然后设法援救乘客。 12.问：为什么规定救援顺序和方法？答：(1)轿厢停于接近电梯口的位置时的援救操作 ①关闭机房电源开关。 ②用专门外门锁钥匙开启外门。 ③在轿厢顶用人力慢慢开启轿门。 ④协助乘客离开轿厢。 ⑤重新关好厅门。 (2)轿厢远离电梯口时的援救操作 ①进入机房，关闭该故障电梯的电源开关。 ②拆除电机尾轴端盖，按上旋柄座及旋柄。 ③救援人员用力把住旋柄，另一救援人员，手持制动释放杆，轻轻撬开制动，注意观察平层标志，使轿厢逐步移动至最接近厅门(0.5ｍ)为止。 ④当确认刹车制动无误时，放开盘车手轮。然后按(1)中所列方法救援。遇到其他复杂情况时，应请电梯公司帮助救援。援救结束时，电梯管理员填写援救记录并存档。此项工作的目的是积累救援经验。 13.问：电梯特点是什么？答：电梯也叫升降机。是垂直方向的交通运输设备，是高层建筑中不可缺少的交通运输设备。它靠电力，拖动一个可以载人或物的轿厢，在建筑的井道内导轨上做垂直升降运动。 14.问：电梯的组成部分有哪些？答：电梯一般由五部分组成:(1)井道和机房;(2)传动部分(3)升降部分；（4）安全装置；(5)控制部分。 15.问：电梯井道和机房部分起什么作用？答：这是电梯正常运行要求的房屋建筑部分，规定行驶的路线等。 16.问：电梯传动部分由什么组成？答：传动部分即曳引机，主要由电机和钢丝绳组成。 17.问：电梯升降设备部分包括什么？答：升降设备一般包括轿厢、对重、平衡链、导轨、门厅。 18.问：电梯安全装置怎样形成？答：安全装置一般包括降速装置和电气安全设备。抱闸、限速器、安全钳、缓冲器等。 19.问：电梯控制部分包括什么？答：控制部分通常是指电气控制设备和必要的线路，包括控制柜、励磁柜和选层器等。 20.问：曳引机有什么作用？答：俗称减速器。它安装在机房内，一般在建筑物顶层之上，是电梯的曳引装置，它经曳轮通过钢丝绳牵引轿厢及对重运行 21.问：电梯曳引机组成部分包括什么？答：主要由蜗轮减速箱、绳轮、电机、靠背轮、抱闸、底座等组成。 22.问：门厅安全系统答：每一层电梯门口装的门，门上带有机械锁及电气接点。客梯多为自动开关门，开关门由轿厢门上的开门刀带动厅门上的橡皮勒辘来完成的，而轿厢门是由轿厢上的开关门装置驱动的。 23.问：什么是电梯顶板？答：井道的顶部是机房，它是维修人员工作的地方。因此顶板必须是封闭型的，将井道与机房完全隔离。 24.问：电梯机房有什么设备？答：机房用来安装曳引机、电控屏、限速器等。机房可以设置在井道顶部，也可设置在井道底部。 25.问：电梯分为多少类？答：电梯种类繁多，可根据不同要求进行分类，如按使用性质分客梯、货梯、客货两用梯等。 26.问：电梯速度是多少？答：电梯按速度一般分为:高速梯、快速梯和低速梯。

【分享】物业精细化管理服务四大要素是什么（转载）精细化物业管理服务作为企业的战略决策，是针对物业管理品质同质化现象加剧和业主更高期望以及来至社会外部一系列的巨大变化和挑战，企业达成可持续发展目标及树立核心竞争力的重要途径。推行精细化管理是缓解社会资源约束矛盾的需要，也是适应市场发展、需求多样化、竞争更激烈的有效对策，更是企业加强基础工作、挖掘潜力、提高企业效益的有效途径。精细化物业管理服务的实质，就是具有较高管理基础、管理能力、服务水平的优秀企业，追求企业运营管理的标准化、专业化、规范化的高阶段修炼，强调在企业管理的全过程都要注意对细节的观察和把握，涵盖从战略的制定到具体的执行。因此，本文以夯实基础管理、强化执行力度、提高企业效益为主线，明确专业化发展、职业化服务、集约化经营、精细化管理、品牌化建设的发展思路，确保企业持续、稳定、健康发展的角度，重点阐释物业精细化管理服务所应具备的四大要素。基础管理是核心精细化的物业管理服务是一个系统工程，前提是需要具有较高的管理基础、管理能力、服务水平。一个基础管理松散不扎实的企业，是不可能做到精细化的管理服务。物业服务质量的提高必须着眼、立足于基础管理的各个方面与各个环节，让业主居住在工作、生活便利整洁、治安稳定的正常状态中，业主才能关注是否享受到更高层次的丰富多彩的社区文化生活或全面的商务服务。物业管理发展25年来，物业管理服务的品质、内容已经出现同质化、大众化、普及化的趋势，而物业管理服务水平的高低，仍主要体现在各种基础项目的管理效果上，而业主的满意度始终是反映服务质量的最重要标准。然而，粗放式的物业管理服务已经不能满足作为物业管理消费者的业主日益“挑剔”的眼光与要求，物业服务企业要做到可持续发展，确保项目不至丢失，以及进一步提升品牌知名度，就必须从精细化做起，从提高自身基础管理水平做起。譬如，目前一些大型物业管理企业的基础管理已不适应企业的长远建设和持续发展，日渐庞大的规模与日益落后、松懈的管理之间存在着尖锐的矛盾，企业的管理机制、激励机制、竞争机制、约束机制、监控机制有待于进一步完善与规范。大多数企业还没有建立完善的风险预警机制。如财务风险不能得到及时反映，房屋维修资金的使用和管理问题突出。对管理风险、服务风险、灾害风险认识不到位。如停车场水淹、财物盗窃等等。基础管理作为实施精细化服务的关键步骤，有必要将其提升到战略的高度。因此，很有必要全面加强企业管理的基础建设，疏通企业的管理渠道，延伸企业的管理触角，规范企业的管理行为，锁紧企业的管理链条，完善一系列的企业管理、物业服务的“基本法”，梳理检讨各项规章制度及运作流程，督导各个相关环节的执行情况，堵截管理漏洞，消除服务盲点，全面夯实企业的基础管理。组织制度是保障物业管理服务对象相对持久固定，需要管理服务更注重日常服务的统一和稳定，如果没有科学的组织机构、制度流程做保障，没有统一的标准和规范，就很难做到精细化服务。实际上，物业管理的精细化管理服务就是物业管理服务的规范化、表格化、标准化、数据化、理论化。从实践来看，物业管理服务的规范化、标准化，主要就是体现为建立和完善物业管理的规章制度，包括建立和完善物业管理企业的规章制度，才能使物业管理服务做到有章可循。操作上才能更规范、更标准，才能使成功的管理服务实践经验，转化为更先进的物业管理理论。反过来，又可以通过先进的物业管理理论指导修正管理服务实践。所谓物业管理表格化，是企业规范化管理的主要实施途径。把制度转化为表格，表格化是落实制度的重要途径。其具备简洁、明了、易操作的特点，易把制度化的东西转化为可实际操作的东西。数据化是企业规范管理的现实体现。只有数据最能体现结果。无论是制度化，还是表格化，最终能体现规范管理的只能是数据。数据最能体现成绩，最能表达结果。理论化是加快企业规范管理的实际成果。在数据化的基础上形成更高的理论体系，理论的创新，制度化建设才能不断完善。物业管理的精细化服务是一个规范化、标准化、制度化、程序化、表格化、数据化、理论化不断循环反复的过程。因而，在日常的物业管理服务中，企业有必要导入ISO9000国际服务质量体系，以对物业管理服务实践进行控制，这也是物业管理服务精细化的一个有效途径。其所包含的各种制度、原则以及方案等，作为各项业务的操作程序或指导性文件，可以通过规范整个操作过程甚至于每个环节来实现管理过程的程序化与效果的指标化，从而达成精细化管理服务的目的。

业主在公共走道乱摆放怎么办？案例在共用走道摆放物品既不符合消防法规，有碍火灾时的疏散、灭火，也不符合“业主公约”的规定；既影响楼内走道的观瞻，还易造成邻里不和。海连大厦有八户人家，经常把鞋柜、鞋架摆到自家门外的公共走道上，此问题由来已久，管理处决心彻底解决这个“老大难”问题，怎么做才妥当？措施在征得业主委员会的支持后，计划分三步进行： 1、护卫员通过可视对讲规劝住户和巡逻班长登门解释相结合； 2、管理层员工上门做思想工作； 3、向违章户发书面通知，晓之以理，并明确改正期限，超过期限仍不整改，管理处将以遗弃物处理。实施护卫班在管理处的安排下，随即按第一个步骤开始实施：结果有的人家很快将鞋柜、鞋架搬进室内；有的只答应不行动；个别的当时搬进室内过后又搬出来；还有的邻居间相互较劲，你不搬，我也不搬。护卫员一遍又一遍地上门规劝，不厌其烦做工作，明确转达管理处彻底解决共用通道内摆放物品的决心。终于经过一个星期反复耐心的工作后，仅实施计划的第一步就彻底解决了多年存在的问题，并得到业主委员会的好评。分析对违反物业管理规章的现象一定要敢管，不要顾虑可能影响与个别住户的关系。一定是要把各种违规迹象扼杀在萌芽之中，否则后面再来解决就相当麻烦。如果允许违规现象，就是放松了管理，实际上就是降低了对广大业主、住户的服务质量，我们通常说“寓管理于服务之中”就是这个道理。

物业企业留人七法则（转载）国家统计局发布报告显示，招工总体情况稍有改善，但是人员流动性大，是目前大多数企业尤为突出的问题。为什么企业留不住人？是外在原因，还是企业内部管理机制存在问题？实际上，影响员工流动的因素是多种多样，但真正影响员工流动的关键还是在于企业内部因素，如企业环境、管理制度、激励机制以及发展前景等。在当前形势下，怎样处理好企业的内在因素，为企业留住人呢?以下将从七个方面浅谈介绍：一、要树立以人为本的经营理念 “客户满意是我们追求的目标，首要条件企业要有满意的员工，有了这些满意的员工才能服务好客户，有了满意的客户，才会给企业带来长久而丰厚的收益，企业的发展才能长久。二、创造良好的企业环境 1、营造良好的工作氛围企业要发展、要壮大，需要一个稳定、优秀的团队，如何保持团队稳定，首先需要营造一个“和谐、轻松、公平、公正、团结、进取”的工作氛围，华泰龙安物业保证让每位员工能实现自身价值和充分展示才能的舞台，鼓励员工学习进取与创新，激励先进，鞭策落后，奉行“用文化凝聚人、用待遇吸引人、用学习培养人、用发展留住人”的人才理念，实现员工与企业同生存、共发展。 2、平等沟通平等沟通能激发员工的创造性，培养员工的归属感，从而达到稳定员工的目的。管理者通过和员工平等沟通与交流，为员工创造一个和谐融洽的工作环境，是保持团队稳定的重要因素。实际工作中，华泰龙安通过定期召开工作会议、恳谈会议等畅通企业各级员工的沟通，交流经验，有效解决工作中实际问题与困难，了解员工的思想状况，及时发现问题，解决问题，保障各项工作的顺利开展。 3、合理授权逐级进行充分的、合理的授权，让员工在工作中有一定的发言权和决定权，让员工感受到在工作中被公司重视的成就感，这样可挖掘出员工的内在潜力，也会让员工自觉地、主动地去把工作做到最好，并会主动的承担工作中的责任。华泰龙安在管理过程中，采用制订月、季、年经营管理目标责任制，明确责任部门与完成时间，结合预算指标管理，各级人员基本圆满完成公司下达的各项任务。三、给员工提供发展的空间企业有前景，员工就会有发展，员工在企业看到了希望，自然会安心地为公司服务。 1、内外兼顾，合理用人。企业的招聘原则以内部招聘为主，外部招聘为辅，尽量做到从内部提拔管理人员，健全完善晋升机制，鼓励员工通过正当途径竞聘上岗。 2、对在本岗位已经有不俗的表现、能力已超越本岗位要求的员工，要及时与之沟通，但暂时没有更高一层岗位空缺时，可以采用平级调动，用新的工作岗位、新的挑战激起员工的热情，同时也让员工学到新的知识和技能，有效提高员工的全面知识与综合素质，为员工能胜任更高层次的工作岗位打好基础。

业主在小区道路上摔倒，物业公司应该承担责任吗？（转载）　业主在小区道路上摔倒，物业公司应该承担责任吗？ [案例简介] 　　某小区居住的王老太雪后出门，在小区的步行街不慎跌倒，安全人员发现后立即将王老太送进医院。经诊断为：右腿股骨头粉碎性骨折，立即实施手术置换股骨头。　　手术后王老太提出：她是在小区内跌倒的，因为自己每月都交物业管理费，其中包括了小区道路的公摊，那么，她在小区道路上跌伤的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担。几经交涉，物业管理公司未做承担，王老太一纸诉状将物业公司推上法庭。　　[案例分析] 　　案例涉及小区内发生个人原因引起的意外伤害问题。　　(1)《中华人民共和国价格管理条例》是物业管理公司收费的依据，其中住宅小区公共性服务中包括了小区道路的绿化管理费，王老太所交物业管理费中的公摊是属于正常的收费范围。　　(2)《民法通则》、《民法细则》中明文规定：凡因个人原因引起的意外伤害其责任自负。　　(3)王老太虽在小区道路上跌倒，没有他人伤害，且小区步行街积雪已打扫过，物业管理公司本职工作没有延误，小区的警示牌也已悬挂，王老太这种意外伤害的确是与自己不当心或一时路滑不适应造成，与物业管理公司没有直接的关系。　　(4)物业管理公司可以多方面关心王老太，但没有权利和义务为其支付医疗费用及精神损失费。

根据不同的业务量，列出不同水平的费用预算，以此编制能够适应各种情况的成本预算。

2。弹性预算。 1）概念：又称变动预算，以业务量、成本、利润之间的依存关系为依据，

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