小目标 猪唐度
农民
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某楼盘,你卖的也太贵了吧。 不算买地,一平方米楼房(毛坯)建筑成本多少钱?(转知乎) 前言:针对这个问题想结合目前自己的工作来回答一下,目前我刚完成我负责其中一个项目的目标成本编制,所以对于房地产开发成本还算大概有点了解,相信做造价的都知道,每个建设项目根据产品的定位、使用要求不同再加上不同地区各种生产要素(人材机等)的价格差异等最终都会导致工程造价千差万别,所以我的数据跟大家了解的数据可能会有差距,也欢迎大家一起探讨学习; 其实一个开发项目下来涉及到的成本内容特别多,它包括在建设期预计或实际支出的全部费用,有很多隐形的费用是看不到的,但是在建设工程中又不得不发生;下面我根据我们目标成本编制的成本项目一一给大家介绍(抛开土地费用先不说); 在讲之前希望大家明白一个情况,在我们拿地的时候政府都会根据国家有关标准规范确定一个容积率,指一定地块内,总建筑面积与建筑用地面积的比值;总建筑面积里面只有部分是可以用于销售的,存在部分是不可用于销售的(比如:配套设施用房、屋顶机房层、架空层等等),但是不可售部分在建造过程又是实实在在会发生成本的,这部分成本都会分摊进可售建筑面积单价里面,因为这些部分都是为了后期服务业主使用的,都会由业主买单;所以在上表中做目标成本的时候我们都是分了可售单方和建面单方,可售单方肯定比建面单方造价高一些;在一个项目的发承包阶段,我们一般都是按照总建筑面积来进行分析的;下面我们进入正题; 前期工程费:这项费用里面我主要计算包括的有勘测费、设计费、三通一平费、行政及经营性收费以及其他收费; (1)勘测设计费费用大概在45元/㎡(设计主要包括方案、施工图设计、景观、精装修及一些专项设计等); (2)三通一平费用约208元/㎡,这项费用主要是在场地移交给总承包单位之前的场地平整、挖填土方、通水通电通路等,其实这一块的费用因项目实际情况出入还挺大的,就拿这个项目来说费用比较高,因为我们这个项目是修建在一个山坡坡上的,所以前期土石方工程量就会特别大,大约有49万方的土石方量,但是相应的拿地费用也会低一点,正常的我觉得应该在15-18元/㎡,我们就暂时按这个费用计算; (3)行政及经营性收费主要计算的是城市建设配套费30元/㎡(各地标准不一致),这项费用主要是政府为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收取的费用,以及人防费用36元/㎡,这项指建设单位因地质、结构等原因无法同步配套修建防空地下室,必须依法向人防部门交纳建设规定面积的防空地室所需的工程费用,这项收费有具体要求的; (4)其他收费:这项费用包括很多项,防雷检测费、白蚁防治费、各类评估费用(环评、地质灾害评估等)、城建档案费、物业前期介入费、交易服务费等,以上费用都是政府强制要求的必须发生的费用,都是按建筑面积计算,这块费用大概14元/㎡; 综上前期工程费用合计差不多143元/㎡ 配套设施费:指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出,比如说物管用房、业主委员会议事活动用房等一些配套用房的一些简单装修,家具等,还要缴纳配套设施费对应的契税(这个有一个征收率),这块费用大概在5元/㎡; 基础设施费:这块主要指的就是供水、供电、供气、排水以及灯光亮化等内容,水电气基本都是由政府单位来做,所以费用大家都懂的; (1)供电工程费:主要内容就是从市政供电点(可能增容新建)到小区内开闭所的电缆、通道等费用,以及自开闭所到每户电表电缆及电表安装和园区内的强电电缆及强电管网,在加上一些设备费用(比如柴油发电机),供电费用大概60元/㎡; (2)供水工程费:主要包括一户一表装表费,一般有消防用水表、景观用水表、物业用水表、商业用水表以及户表,根据不同的水表大小费用也不同,平均差不多3500元/户(户数=住宅+商业),还有就是从市政供水点到二次供水点(泵房)给水管道的费用及二次供水设备,综合下来供水工程总的费用大概45元/㎡; (3)天然气工程费:这个费用我们一般跟施工单位在谈价格的时候基本是按户每户多少钱来说,但是体现在合同上的一般是清单总价,内容就是一户一表(燃气表)、管道管件及一些设备等,平均4200元/户,按建筑面积差不多40元/㎡; (4)排水工程费:主要包括雨水、污水工程设备(潜污泵)、园区内室外排水管道(UPVC波纹管、接头、井盖),按建筑面积差不多20元/㎡; (5)灯光亮化工程费:包括楼体亮化、屋面字体、路灯照明、绿地夜景亮化等内容,按建筑面积差不多15元/㎡ 综上基础设施费用合计180元/㎡ 建筑及安装工程费:这块费用包括建筑工程费用、安装工程费用以及其他费用,其实在我们做成本的时候是会分产品类型,包括住宅、商铺及地下室,费用也不一样,商铺和地下室单方造价会高一点,下面我们讲就不分开一起考虑;其实这块会根据产品定位也会有较大差别,比如说外墙我们一般就是质感涂料以及真石漆,如果要做石材、幕墙这些费用肯定就要高一些的;还有就是公共区域精装修也是一样的道理; (1)建筑工程费用:这一块我主要分为地基与基础工程、主体结构及粗装修工程、门窗栏杆工程、公共部位精装修; 地基与基础工程主要是桩基础以及场内零星土方、边坡支护等,建筑面积差不多100元/㎡; 主体结构及粗装修工程主要包括主体结构(钢筋+模板+混凝土)、砌体工程、粗装修(天地墙、外墙及楼梯间)、屋面工程(屋面的找平层、保温层、防水等费用)、防水工程等,这块费用差不多885元/㎡; 门窗及栏杆工程主要包括入户门、单元门、外立面及屋面门窗(按照塑钢窗计算)、空调百叶、生活阳台及楼梯栏杆等,这块费用差不多128元/㎡; 公共部位精装修主要包括外墙装修及公共部位装修(走道、大堂及电梯前室等),这块费用差不多240元/㎡ 综上建筑工程费用1352元/㎡ (2)安装工程费用:包括室内给排水及电气工程105元/㎡,消防工程80元/㎡,电梯工程37元/㎡,智能化工程(监控系统、停车场管理系统等)10元/平方米,合计差不多232元/平方米 (3)其他费用包括安全文明措施费(措施费、施工电梯、塔吊、水电费)大概60元/㎡; 综上建筑安装工程费1644元/㎡ 环境景观工程费:这块费用包括小区内的硬景、软景、小品、小区道路、景观灯具等,费用差不多50元/㎡; 工程相关费:这块费用包括监理费7元/㎡,咨询费(造价咨询)7元/㎡,专项检查费(室内环境监检测、结构安全检测等)7元/㎡,工程测量费(基础检测(声测管、超前钻、平板荷载)、沉降观测、各种预测实测、各种测绘费)6元/㎡,其他工程相关不可预见的费用可能有10元/㎡,合计工程相关费37元/㎡; 工程后续成本:这块主要是指后面的一些工程维修整改、完善以及为满足物业管理要求等发生的一些费用,这块费用只能暂估,暂按2元/㎡计算; 上面前期工程费(143元/㎡)+配套设施费(5元/㎡)+基础设施费(180元/㎡)+建筑及安装工程费(1644元/㎡)+环境景观工程费(50元/㎡)+工程相关费(37元/㎡)+工程后续成本(2元/㎡)=2061元/㎡,我们把这些费用叫开发的直接成本(土地费未算); 土地费主要包括土地出让金以及拆迁补偿和征地补偿,还包括出让金对应契税、土地使用税等,这个项目楼面价大概850元/㎡,所以加上土地费直接成本费用在2911元/㎡ 除开直接成本还有间接成本包括销售费用、管理费、财务及税金费 销售费用:主要指销售设施的建造(售楼部、样板房)、销售设施、调研、推广、代理、广告费、营销人员人工成本(只含销售提成,奖励。人工工资、福利等已计入管理费)、行政办公费、手续费等,这块我们按照总的销售货值的2.5%计算,大概110元/㎡; 管理费用:主要包括人力费用及行政费用,包括薪资、福利、保险、团建、办公、差旅、招待、交通费用等,这块我们按照总的销售货值的2.5%计算,大概120元/㎡; 财务及税金费:这个一般是找银行贷款所发生的贷款利息支出以及相关手续费,以及要缴纳的各种税金,包括增值税及其附加、土地增值税、企业所得税等,财务及税金费我们按照总的销售货值的14%计算(利息以外的财务费用可以按10%来计算),含利息财务费用大概650元/㎡; 所以上面所有费用直接开发成本(2911元/㎡)+销售费用(110元/㎡)+管理费用(120元/㎡)+财务及税金费(650元/㎡)合计差不多3800元/(包括土地费),不含土地费差不多3000元/㎡; 上面我讲的很多成本项目不同公司可能项目的分配不一样,但是费用都一样会发生,所以不会影响总的成本;在这个成本的基础上,我们楼价平均水平基本在4500元/㎡(车库销售单价会稍微低一点,商铺的销售单价会高一点)。 上面所提到的数据因为在项目开发的每个环节我都有参与到(除开财务及税金费用这一块,这个数据是从财务同事处了解的,我自己也查了相关的数据也差不多)。
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