空落落人生路 空落落人生路
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烂尾楼重现江湖,楼市真的要崩盘吗?(买图纸楼的要小心了) 二三线城市在建住宅频停工 唐山尚唐国际资金断档 来源:中国证券报 2012年04月11日07: “这房子买得真让人心窄。”购房者小王说,位于唐山市高新区的尚唐国际楼盘陷入停工状态、开发商人去楼空令很多像他一样的业主非常焦急。中国证券报记者了解到,近期唐山等部分二三线城市在建住宅项目停工现象频频发生,“烂尾楼”似乎存在重现风险。   业内人士表示,尚唐国际销售的实际上是“图纸房”,开发商的销售行为并不规范。规范运作的大型房企布局二三线城市,或许能为当地房地产市场走向成熟提供契机。当前房地产行业的洗牌已经开始,运作不够规范的中小开发商将出局。  尚唐国际 违规销售资金断档  在唐山方言中,“心窄”可以用来形容一切让人烦心的事情。小王买的是位于唐山市高新区的楼盘尚唐国际二期。小王发现,这个楼盘自从春节之后就没有继续施工,包括小王在内的尚唐国际业主们怀疑,开发商的资金链可能出现了问题。事实正是如此,目前该楼盘的售楼处已经人去楼空,项目全部停工。小王介绍,唐山多个在建楼盘处于停工或缓建状态。  2010年秋天,小王前往尚唐国际的售楼处时,被告知该楼盘一期已经售罄,而当时在距离售楼处不远的项目工地上,仍一片荒芜。售楼小姐建议小王购买二期,她表示一期在2011年底可以交房,二期在2012年底交房。售楼小姐当时称二期朝向、户型较好的房源已经售完。小王介绍,他最终是“找了人”才选中了二期一套相对满意的户型。  尚唐国际的售楼方式在唐山十分典型。开发商在刚刚取得地块、各种手续尚未完备之际,即开始广告营销。2009年末,尚唐国际在没有开始任何施工的情况下开盘,同时启动“团购”。在唐山,“团购”往往是开发商卖楼的第一步,主要面向大型国企、机关事业单位,或由个人依靠人际关系组织的购房团销售。据一位一期业主介绍,尚唐国际刚刚开盘时,第一批房源被迅速抢光。她在摇到房号之后,参加了由一名开发商工作人员组织的团购,得到了95折的优惠。几轮团购之后,开发商开始提价,此时不仅可以利用前期购房者的口碑,涨价还能给准购房者形成房价将继续上涨的假象。尚唐国际在这种销售模式之下,一、二期房源迅速消化,而房子始终只存在于图纸上。  开发商曾口头承诺,尚唐国际将在2010年年中开工。事实上,直到2010年秋天第二期开售之时,尚唐国际依然没有开工。据多位业主回忆,尚唐国际一期开工已是2011年,当时二期也已经基本售罄。时至今日,尚唐国际依然没有取得预售许可证,也没有与购房者签订正式的购房合同。  尚唐国际的开发商同购房者签订的是一纸名为《借款协议》的合同。协议显示,购房者向借款人“靳XX”提供借款,由唐山大恒房地产开发有限公司提供担保,以项目商品房抵偿借款,协议上也没有标明交房日期。这意味着,这个共四期、总规模超过3000套的大型住宅项目,开发商并没有投入太多的资金。  如果房价继续保持上扬的趋势,开发商大恒地产的资金链或许可以维持,但随着房地产调控的持续,唐山的住房成交量开始明显下降,开发商的融资渠道越来越少。一位购房者猜测,尚唐国际本是许鄄子村的旧改项目,不能取得预售许可的原因有可能是部分土地的性质为耕地。  中国证券报记者未能联系到尚唐国际的开发商大恒地产。大恒地产在开盘时对外宣称隶属于北京一家“实力雄厚”的开发商盛世企业集团。截至记者发稿时,在“盛世企业集团”的网页中,还能找到公司“权辖”唐山大恒房地产开发有限公司的资料。中国证券报记者致电盛世企业集团,一位工作人员表示,公司和大恒地产已经没有关系。  深圳盛唐律师事务所黄辉律师表示,尚唐国际开发商与购房者签订的《借款协议》中并没有指明抵押物,同时存在不平等条款,但是这一民间借贷行为本身并无明显违法之处,民事诉讼是主要的法律解决途径,并且**存在一定难度。  监管乏力 楼盘停工隐情重重   尚唐国际项目停工并非个案,目前唐山多个在建项目处于停工或缓建状态。这些开盘即被抢购的楼盘,工地上已是冷冷清清,多为类似尚唐国际这样的“图纸房”。停建现象不仅出现在河北唐山,在调控的重压之下,二三线城市资金链发生断裂的中小开发商不在少数。  据媒体报道,在湖南长沙,近期就有湘江700、枫树园二期等多个项目出现停工、开发商跑路等状况;在江苏常州,近期也有楼盘在工地门口高悬起“工程已经停工”的标志,建筑商承认停工是因为开发商出现资金缺口。而在广东惠州大亚湾,据中国证券报记者了解,这个被深圳投资需求支撑起来的“空城”,也出现了在建楼盘大面积停工现象。当地人反映,因为楼盘停工,目前在大亚湾的建筑工人明显减少。  房地产基金德信资本高级经理刘聪对中国证券报记者表示,据他了解目前二三线城市出现停工的楼盘并非个别现象。这些楼盘有的是开发商没有投入或较少投入资金的“图纸房”,有的是因开发商同时投资多个项目导致资金不足,不排除一些开发商跑路的原因是无力偿还高利贷。而房地产基金,基本上不会考虑为这些资金链断裂的中小开发商提供融资,因为无法评估风险。“银行贷款大门紧闭,我们房地产基金也避而远之,如果不是其他开发商收购,这些濒于烂尾的住宅项目还真看不到别的出路。
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